中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-wenkub
2023-05-10 10:23:47 本頁(yè)面
【正文】 信托首次上市發(fā)行，有 293家房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品先后摘牌。 表 1 中國(guó)信托投資公司房地產(chǎn)信托計(jì)劃法定構(gòu)成要素 主要要素 具體要求 發(fā)起人 信托投資公司 發(fā)起人公司治理 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓局卫斫Y(jié)構(gòu) 組織形式 信托形式 信息披露 每季度不得低于一次 認(rèn)購(gòu)人數(shù) 最高不超過(guò) 200人 認(rèn)購(gòu)最低金額 5萬(wàn)元 最短持有期限 不低于一年 產(chǎn)品審批方式 產(chǎn)品發(fā)售前五天至銀監(jiān)局備案 收益分配 一年不能低于一次 資產(chǎn)構(gòu)成 不得與固有資產(chǎn)混淆，不同信托計(jì) 劃不得相互投資。后半個(gè)課稅年度，任意 5個(gè)股東 (或更少 )所持股份之和不能超過(guò)其股份總數(shù)的50％； 最后，公司至少要有 75％的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，至少有 75％的收入來(lái)源于房地產(chǎn)的租金收入及房地產(chǎn)抵押貸款的利息收入； 房地產(chǎn)投資信托每年把應(yīng)稅收入的 95%（ 2001年 1月 1日降低至 90%） 作為股利分配給股東 。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得房地產(chǎn)投資信托免稅資格時(shí)的一系列 “ 測(cè)試 ”要素。信托公司緊緊抓住央行 121號(hào)文、房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資安排的市場(chǎng)需求，因此以信托投資公司作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃（ Real Estate Investment Trust Scheme,簡(jiǎn)稱 REITS）從零開(kāi)始，如雨后春筍般的發(fā)展。 〖 關(guān)鍵詞 〗 房地產(chǎn) 信托投資 產(chǎn)品比較 〖 作者簡(jiǎn)介 〗 中國(guó)博士后特華科研工作站經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，廣東，廣州， 510300 一 、 概況 2002年以來(lái)，中美兩國(guó)的房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)同時(shí)在經(jīng)歷了寒冬之后露出了春意。90年代房地產(chǎn)信托自最高峰跌落之后， 2000、2001年全美沒(méi)有房地產(chǎn)投資信托（ Real Estate Investment Trusts, 簡(jiǎn)稱 REIT）產(chǎn)品發(fā)行。筆者統(tǒng)計(jì)，至 2020年末，已累計(jì)發(fā)行共 77只，累計(jì) 84億元，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)量的45％，在信托投資公司業(yè)務(wù)中占有最重要的位置。 美國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托是由某個(gè)組織或某個(gè)機(jī)構(gòu)采取公司或者商業(yè)信托的組織形式發(fā)起。 如果要上市 ， 則需三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 。 （二）產(chǎn)品規(guī)模和期限 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托成長(zhǎng)迅速、規(guī)模大、期限長(zhǎng)。這些被摘牌的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在市場(chǎng)上的平均存續(xù)時(shí)間為 3081天（ 8年 5個(gè)月），最長(zhǎng) 10426天（ 28年 7個(gè)月），最短的 201天（ ）。 5億元以上項(xiàng)目只有 3個(gè)。通常而言，信托在整個(gè)金融體系中發(fā)揮的是長(zhǎng)期融資的角色，這一點(diǎn)在中國(guó)人民銀行頒布的 《 信托投資公司管理辦法 》 中有明確規(guī)定。兩者合計(jì)共 82％，３年（含３年）以上的中長(zhǎng)期產(chǎn)品只占１ 8%。 資料庫(kù)下載 合伙制基金主要指通過(guò)至少一位普通合伙人的組織發(fā)起，將其他若干有限合伙人的資金集中起來(lái)通過(guò)信托契約的約定進(jìn)行房地產(chǎn)投資。 這要求他們具備專業(yè)知識(shí)和豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn) 、 經(jīng)營(yíng)技能 ， 并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任；有限合伙人雖有財(cái)產(chǎn)所有權(quán) ，但并無(wú)經(jīng)營(yíng)決策權(quán) ， 也不必承擔(dān)無(wú)限責(zé)任 ，僅以所投資金負(fù)有限清償責(zé)任 。中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃幾乎全部為有固定期限的封閉型產(chǎn)品， 77支產(chǎn)品中只有 1只類似于開(kāi)放型。 美國(guó)開(kāi)放式房地產(chǎn)投資信托相對(duì)較少 ， 所占比率為 30％ 左右 。若在此時(shí)限內(nèi)投資者需要贖回，信托管理人一般會(huì)對(duì)其持有的信托份額打一個(gè)較大的折扣。 （ 1） 股權(quán)性房地產(chǎn)投資信托 (Equity REIT)、 （ 2） 抵押房地產(chǎn)投資信托 (Mortgage REIT) （ 3） 混合房地產(chǎn)投資信托 (Hybrid REIT) （ 1） 股權(quán)類（ Equity） 股權(quán)房地產(chǎn)投資信托是以購(gòu)買(mǎi)、管理、更新、維護(hù)和出租、出售房地產(chǎn)物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù) ,主要的收入來(lái)源是物業(yè)的租金收入。他們較少?gòu)氖路康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)，如果有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，也只是為了自己開(kāi)發(fā)成功后出租經(jīng)營(yíng)，而不會(huì)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)出售盈利。 抵押房地產(chǎn)投資信托主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購(gòu)買(mǎi)抵押證券業(yè)務(wù)。 通常抵押房地產(chǎn)投資信托股息收益率較股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托高 。 （ 3） 混合類 (Hybrid) 它是介于股權(quán)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類房地產(chǎn)投資信托采取上述兩類的投資策略，具有股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托和抵押類房地產(chǎn)投資信托的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至 2020年末美國(guó) 171只上市房地產(chǎn)投資信托中 144只為股權(quán)類，占所有房地產(chǎn)投資信托的%，市值占房地產(chǎn)投資信托總市值的 %，其次是抵押型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)量占 ％，市值占６ .３％，混合型房地產(chǎn)投資信托的比重最低，數(shù)量只有７只，占總量的４ .1％，市值占２ .3%。 這與目前信托機(jī)
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