房地產(chǎn)信托投資基金-wenkub
2023-07-03 08:54:53 本頁面
【正文】 動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。特點(diǎn)REITs的特點(diǎn)在于:收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)升值。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募?？梢?在不同時(shí)間區(qū)間內(nèi),不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)景氣程度往往大相徑庭。起源 REITs最早產(chǎn)生于美國20世紀(jì)60年代初,由美國國會(huì)創(chuàng)立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng),獲得不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易、租金與增值所帶來的收益。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。領(lǐng)匯允諾，會(huì)將扣除管理費(fèi)用后的90%100%的租金收益派發(fā)股東。種類 從不同角度看，對(duì) REITs 有多種不同的分類方法，常見的分類方法有以下幾種: 根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。 二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運(yùn)營的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。 抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來源是房地產(chǎn)貸款的利息。而開放型 REITs 可以隨時(shí)為了增加資金投資于新的不動(dòng)產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份，投資者也可以隨時(shí)買入，不愿持有時(shí)也可隨時(shí)贖回。私募型 REITs 與公募REITs的主要區(qū)別在于:第一，投資對(duì)象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定。我國第一個(gè)比較接近國際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，為2002年7月28日由上海國際信托投資公司推出的新上海國際大廈項(xiàng)目資金信托，反應(yīng)空前熱烈。 國內(nèi)目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)資金的三大來源分別為房屋銷售定金和預(yù)收款、開發(fā)企業(yè)自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來源的43%、30%和18%。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購買房地產(chǎn)的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前國內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。REITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)(資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)服務(wù))的分工合作，隨著政府執(zhí)政能力逐漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸規(guī)范而出現(xiàn)的。投資 REITs具有門檻低、分紅比例高、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)勢(shì),因而已成為中小投資者間接投資房地產(chǎn)的良好途徑。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月31日，%，%的背景下，%，在55只QDII產(chǎn)品中高居榜首，成為同期少數(shù)能夠賺錢的QDII基金之一。決定了他經(jīng)營模式主要還是在經(jīng)營租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項(xiàng)目上，REITS的股份，由于是一種公募的結(jié)構(gòu)，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來，是LP的權(quán)益，把這個(gè)權(quán)益置換成股份。第二付息率高，它的歷史平均達(dá)到5%到8%，他為投資者提供除了債權(quán)以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價(jià)格變動(dòng)是隨著市場(chǎng)的變動(dòng)的，它的年化總收益達(dá)到5%，他的固定收益得到體現(xiàn)，另外他的總收益非常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨
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