中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-文庫吧在線文庫
【正文】 萬元 最短持有期限 不低于一年 產(chǎn)品審批方式 產(chǎn)品發(fā)售前五天至銀監(jiān)局備案 收益分配 一年不能低于一次 資產(chǎn)構(gòu)成 不得與固有資產(chǎn)混淆，不同信托計(jì) 劃不得相互投資。根據(jù)對已知的 70個(gè)項(xiàng)目的金額劃分，可以看到大部分信托產(chǎn)品在 1億元以下，占55%。中國目前大部分信托產(chǎn)品年限在1— 3年。而有限合伙中，普通的主要合伙人作為受托人，負(fù)責(zé)投資運(yùn)作和管理。 如 ，該類信托一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ，而是通過投資于其他房地產(chǎn)投資信托 、 房地產(chǎn)相關(guān)債券 、 房地產(chǎn)信托５０指數(shù)等與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品 。 3. 根據(jù)房地產(chǎn)投資信托資金投向的不同，可以分為以下三種類型。目前抵押型房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品通常只向開發(fā)完成后的房地產(chǎn)提供抵押信貸。 抵押類房地產(chǎn)投資信托的投資魅力在于：為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場 、 獲得較高借貸利差的機(jī)會(huì)；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款 ， 分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險(xiǎn) 。 而且中國的股權(quán)型信托最主要是信托公司因應(yīng)央行121號(hào)文關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款時(shí)所有者權(quán)益不低于 30%的規(guī)定而采取的階段性股權(quán)型投資 ， 而似美國那樣主要是對優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資的信托計(jì)劃只有北京國際信托發(fā)售的法國歐尚信托計(jì)劃等少量產(chǎn)品 。這些房地產(chǎn)投資信托被稱為“私募房地產(chǎn)投資信托”（ private REIT）（見下表 2）。不僅信托管理人可以直銷，而且全方位的服務(wù)經(jīng)紀(jì)人、折扣經(jīng)紀(jì)人、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)代理、金融顧問師和策劃師都扮演重要的角色。63％的分銷渠道主要依靠作為信托資金收付銀行的銀行網(wǎng)點(diǎn)，３４ %主要食自己信托機(jī)構(gòu)直銷， 3％由證券公司銷售。 表 3 美國房地產(chǎn)投資基金在各交易所的分布（ 2020年 1月） 交易所 紐約交易所 美國交易所 NASDAQ 家數(shù) 149 27 12 注： NASDAQ的全稱為“ National Association of Securities Dealer Automated Quotations”，“全美證券交易商協(xié)會(huì)自動(dòng)報(bào)價(jià)系統(tǒng)”。大部分資金投向了房產(chǎn)，占了信托產(chǎn)品的８３％，只有 17％投向了地產(chǎn)。自 1999年以來，摩根士丹利房地產(chǎn)投資信托指數(shù)的表現(xiàn)，一直跑贏標(biāo)準(zhǔn)普爾 500指數(shù)，升幅高達(dá) ％。在 1995至 2000年中，房地產(chǎn)投資信托的平均分紅收益率為 %，是同期Russell 2000中公司平均分紅收益率的 6倍。 從美國股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托收益與其他投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù) （ 見下表 3） 可以看出 ， 股 權(quán) 類 房 地 產(chǎn) 投 資 信 托 與RUSSELL2000 的相關(guān)系數(shù)最高 ， 與NASDAQ100的相關(guān)系數(shù)最低；自七十 、 八十和九十年代以來 ， 房地產(chǎn)投資信托與其他投 資 產(chǎn) 品 的 相 關(guān) 性 在 逐 步 降 低 ， 與NASDAQ100的相關(guān)系數(shù)在七十年代是 ，到九十年代末降為 。從美國近四十年房地產(chǎn)投資信托歷史看 ，基本上沒有發(fā)生挪用客戶資產(chǎn)的現(xiàn)象 。 然而 ， 中美兩國由于各自的歷史與背景不同 ， 監(jiān)管制度和監(jiān)管體系差異很大 ，因此中美兩國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品雖然普遍采用信托形式作為產(chǎn)品的最主要的組織形式 ， 但卻體現(xiàn)出產(chǎn)品所處的歷史階段不同 ， 產(chǎn)品的成熟程度不同 ， 產(chǎn)品內(nèi)在結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出明顯的差異 。但在目前中國房地產(chǎn)投資信托中還沒有普遍推廣。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托的波動(dòng)性很小 ,其價(jià)格水平、資產(chǎn)總量及價(jià)值本身的變動(dòng)也不會(huì)有很大的變化 ,對那些不擅于經(jīng)營股票等金融資產(chǎn)且對未來現(xiàn)金支出又不確定的人們來說 ,投資房地產(chǎn)投資信托確實(shí)是一個(gè)比較理想的選擇。所以，股權(quán)房地產(chǎn)投資信托能提供更好的回報(bào)、更穩(wěn)定的市場價(jià)格、更低的風(fēng)險(xiǎn)和更高的流動(dòng)性，對個(gè)人投資者有更大的吸引力 ,其投資收益率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于標(biāo)準(zhǔn)普爾 500指數(shù) （ Standardamp。以１０年期為例，這三類資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的復(fù)合年回報(bào)差不多。這與中國房地產(chǎn)信托計(jì)劃投向大多是商業(yè)貸款，期限為 1— 2年相關(guān)。有的以地理區(qū)域?yàn)閷ｉL，如地區(qū)、州、都市的房地產(chǎn)；有的專長于各種行業(yè)房地產(chǎn)，如零售業(yè)、工業(yè)、辦公樓、公寓、醫(yī)院等房地產(chǎn)。 在 2002至 2020年我們的研究中 ， 77個(gè)產(chǎn)品明確了可轉(zhuǎn)讓的僅占 23%， 而未明確的占了７７ %。顯然，美國的投資者是把能否為投資人帶來收益的服務(wù)作為最主要的考慮因素。 定期型房地產(chǎn)投資信托是指在發(fā)行信托之初 ， 就事前約定確定期限出售或清算 ， 將投資所得分配予股東；無限期型則無約定 。 但這種固定利息收入與美國房地產(chǎn)投資信托的利息收入也有很大的區(qū)別 。但近年來，股權(quán)類再次占據(jù)重要地位，并且在數(shù)量和市場資本總額方面已經(jīng)成為了主要的房地產(chǎn)投資信托種類。但是現(xiàn)在的抵押房地產(chǎn)投資信托則只通過向現(xiàn)有物業(yè)提供短期或長期的抵押貸款服務(wù)，以獲得各種相關(guān)手續(xù)費(fèi)及貸款利差。股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托的目的在于通過投資獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。一般會(huì)規(guī)定其經(jīng)營期限在 10年以上。 ,中美房地產(chǎn)投資都可分為為封閉式和開放式兩類。而在美國，除了在六十至九十年代以前普遍使用的公司型和信托型，自九十年代以來，借用高科技風(fēng)險(xiǎn)投資的合伙制成為美國房地產(chǎn)投資信托的主流。
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