中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較(已修改)
2025-05-23 10:23 本頁面
【正文】 中、美房地產(chǎn) 投資信托（ REIT）產(chǎn)品比較 作者： 李安民 來源： 《 用益信托工作室 》 日期： 2020年 03月 30日 〖 摘要 〗 本文通過比較研究 2002年以來中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃和在美國資本市場(chǎng)中作為重要投資工具的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品 ， 總結(jié)了中美兩國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在設(shè)立條件 、 期限和規(guī)模 、 種類和流通機(jī)制 、 收益和波動(dòng)特性 、 銷售和保管制度等方面的異同 ， 發(fā)現(xiàn)了中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品因?yàn)楸O(jiān)管制度和歷史傳統(tǒng)不同而產(chǎn)生的強(qiáng)烈的國別特征 ， 提出了發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托的重大意義和方向 。 〖 關(guān)鍵詞 〗 房地產(chǎn) 信托投資 產(chǎn)品比較 〖 作者簡(jiǎn)介 〗 中國博士后特華科研工作站經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，廣東，廣州， 510300 一 、 概況 2002年以來，中美兩國的房地產(chǎn)信托投資業(yè)務(wù)同時(shí)在經(jīng)歷了寒冬之后露出了春意。90年代房地產(chǎn)信托自最高峰跌落之后， 2000、2001年全美沒有房地產(chǎn)投資信托（ Real Estate Investment Trusts, 簡(jiǎn)稱 REIT）產(chǎn)品發(fā)行。隨著美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，至 2002年美國房地產(chǎn)信托終于結(jié)束了自 1992年以來從沒有間斷過新產(chǎn)品發(fā)行的歷史，至 2020年，美國房地產(chǎn)投資信托市值由 2000年的 1380億美元增加到2020年末的 2241億元，增幅 83%，約占 2020年紐約證券市場(chǎng)市值的 4%。 圖 1 美國 1992年以來房地產(chǎn)投資信托首發(fā)數(shù)量和金額 而中國，自 2002年下半年開始，隨著“ 一法兩規(guī) ” 的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得重生。信托公司緊緊抓住央行 121號(hào)文、房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資安排的市場(chǎng)需求，因此以信托投資公司作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃（ Real Estate Investment Trust Scheme,簡(jiǎn)稱 REITS）從零開始，如雨后春筍般的發(fā)展。筆者統(tǒng)計(jì)，至 2020年末，已累計(jì)發(fā)行共 77只，累計(jì) 84億元，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)量的45％，在信托投資公司業(yè)務(wù)中占有最重要的位置。 圖 圖 （ 20022020） 二、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特征的比較 （一） 產(chǎn)品的構(gòu)成條件 中美兩國房地產(chǎn)投資信托的成立都必須滿足一定的條件。為了免繳公司所得稅，美國房地產(chǎn)投資信托必須滿足《 國內(nèi)稅收法 》 第 856— 858條的法定要求。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得房地產(chǎn)投資信托免稅資格時(shí)的一系列 “ 測(cè)試 ”要素。 美國大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托是由某個(gè)組織或某個(gè)機(jī)構(gòu)采取公司或者商業(yè)信托的組織形式發(fā)起。這些信托的發(fā)起人可以自己管理信托，也可以從組織之外聘請(qǐng)信托經(jīng)理進(jìn)行信托日常業(yè)務(wù)管理。 房地產(chǎn)投資信托的發(fā)起人，早期主要是包括房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、聯(lián)營(yíng)公司、人壽保險(xiǎn)公司等，現(xiàn)在，大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托轉(zhuǎn)而由房地產(chǎn)公司發(fā)起； 其次，必須由董事會(huì)或基金管理人管理，管理人早期主要由金融機(jī)構(gòu)管理， 1986年以后，則房地產(chǎn)公司也可作為受托人管理； 再次，其股份可轉(zhuǎn)讓，必須至少有 100個(gè)股東 。后半個(gè)課稅年度，任意 5個(gè)股東 (或更少 )所持股份之和不能超過其股份總數(shù)的50％； 最后，公司至少要有 75％的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，至少有 75％的收入來源于房地產(chǎn)的租金收入及房地產(chǎn)抵押貸款的利息收入； 房地產(chǎn)投資信托每年把應(yīng)稅收入的 95%（ 2001年 1月 1日降低至 90%） 作為股利分配給股東 。 如果要上市 ， 則需三年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 。 若不足三年 ， 則股東權(quán)益不得低于6000萬美元 。 中國的房地產(chǎn)信托計(jì)劃主要合乎監(jiān)管層制訂的 《 中華人民共和國信托法 》 、《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成等方面沒有具體規(guī)定。 表 1 中國信托投資公司房地產(chǎn)信托計(jì)劃法定構(gòu)成要素 主要要素 具體要求 發(fā)起人 信托投資公司 發(fā)起人公司治理 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓局卫斫Y(jié)構(gòu) 組織形式 信托形式 信息披露 每季度不得低于一次 認(rèn)購人數(shù) 最高不超過 200人 認(rèn)購最低金額 5萬元 最短持有期限 不低于一年 產(chǎn)品審批方式 產(chǎn)品發(fā)售前五天至銀監(jiān)局備案 收益分配 一年不能低于一次 資產(chǎn)構(gòu)成 不得與固有資產(chǎn)混淆，不同信托計(jì) 劃不得相互投資。 （二）產(chǎn)品規(guī)模和期限 美國房地產(chǎn)投資信托成長(zhǎng)迅速、規(guī)模大、期限長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資信托的市值在 20世紀(jì) 90年代以前呈低水平徘徊，在 90年代中期達(dá)到高峰的 226只，然后逐步下調(diào)，2002年開始回暖， 2002和 2020年分別發(fā)售了 3只和 8只基金，募集約 400億元。至2020年末，全美共有 170只上市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，單只信托平均市值規(guī)模 13億元。 從房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量
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