中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較(完整版)
【正文】 中國信托計(jì)劃期限較短，未能像美國那樣體現(xiàn)出信托的中長期特征。 從房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量上來看，1962～ 2020年，共計(jì)有 497家房地產(chǎn)投資信托首次上市發(fā)行，有 293家房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品先后摘牌。后半個(gè)課稅年度，任意 5個(gè)股東 (或更少 )所持股份之和不能超過其股份總數(shù)的50％； 最后，公司至少要有 75％的資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)，至少有 75％的收入來源于房地產(chǎn)的租金收入及房地產(chǎn)抵押貸款的利息收入； 房地產(chǎn)投資信托每年把應(yīng)稅收入的 95%（ 2001年 1月 1日降低至 90%） 作為股利分配給股東 。信托公司緊緊抓住央行 121號(hào)文、房地產(chǎn)企業(yè)迫切希望得到融資安排的市場需求，因此以信托投資公司作為基金管理人的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃（ Real Estate Investment Trust Scheme,簡稱 REITS）從零開始，如雨后春筍般的發(fā)展。90年代房地產(chǎn)信托自最高峰跌落之后， 2000、2001年全美沒有房地產(chǎn)投資信托（ Real Estate Investment Trusts, 簡稱 REIT）產(chǎn)品發(fā)行。 美國大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托是由某個(gè)組織或某個(gè)機(jī)構(gòu)采取公司或者商業(yè)信托的組織形式發(fā)起。 （二）產(chǎn)品規(guī)模和期限 美國房地產(chǎn)投資信托成長迅速、規(guī)模大、期限長。 5億元以上項(xiàng)目只有 3個(gè)。兩者合計(jì)共 82％，３年（含３年）以上的中長期產(chǎn)品只占１ 8%。 這要求他們具備專業(yè)知識(shí)和豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn) 、 經(jīng)營技能 ， 并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任；有限合伙人雖有財(cái)產(chǎn)所有權(quán) ，但并無經(jīng)營決策權(quán) ， 也不必承擔(dān)無限責(zé)任 ，僅以所投資金負(fù)有限清償責(zé)任 。 美國開放式房地產(chǎn)投資信托相對(duì)較少 ， 所占比率為 30％ 左右 。 （ 1） 股權(quán)性房地產(chǎn)投資信托 (Equity REIT)、 （ 2） 抵押房地產(chǎn)投資信托 (Mortgage REIT) （ 3） 混合房地產(chǎn)投資信托 (Hybrid REIT) （ 1） 股權(quán)類（ Equity） 股權(quán)房地產(chǎn)投資信托是以購買、管理、更新、維護(hù)和出租、出售房地產(chǎn)物業(yè)為主營業(yè)務(wù) ,主要的收入來源是物業(yè)的租金收入。 抵押房地產(chǎn)投資信托主要從事一定期限的房地產(chǎn)抵押款和購買抵押證券業(yè)務(wù)。 （ 3） 混合類 (Hybrid) 它是介于股權(quán)類和抵押類之間的一種房地產(chǎn)投資信托，混合類房地產(chǎn)投資信托采取上述兩類的投資策略，具有股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托和抵押類房地產(chǎn)投資信托的雙重特點(diǎn)，即在從事抵押貸款服務(wù)的同時(shí)，自身也擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)。 這與目前信托機(jī)構(gòu)人才具有銀行信貸從業(yè)經(jīng)驗(yàn) 、 房地產(chǎn)業(yè)在 121文件之后所遇到的困境密切相關(guān) 。 表 2 公開上市交易房地產(chǎn)投資信托、非上市交易房地產(chǎn)投資信托特征比較表 從上表 2，我們可以看到，中國的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃是一種介于公募和私募之間的類似于美國非公募上市型房地產(chǎn)投資信托 。從美國的情況來看，房地產(chǎn)投資信托的主要銷售渠道是通過金融策劃師和投資顧問行，其次是公司直銷，銀行并不是最主要分銷渠道。 （五）產(chǎn)品的流通 金融產(chǎn)品的流動(dòng)性是衡量一個(gè)金融產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn) ， 也是現(xiàn)代審慎管理的主要內(nèi)容 。 （六）產(chǎn)品的資金投資向 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)專業(yè)化程度很高的行業(yè)。而商品房的開發(fā)占最大份額，商業(yè)辦公只占 10％比率，顯示出在國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)投資信托成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源之一，中國的房地產(chǎn)投資信托呈現(xiàn)為融資的特點(diǎn)。而 2020年年初至今，房地產(chǎn)投資信托的平均增長率也達(dá) ％，較標(biāo)準(zhǔn)普爾 500指數(shù)高出 ％。值得一提的是，所有的房地產(chǎn)投資信托都有分紅，而相對(duì)應(yīng)的 Russell 2000中，只有不到一半的公司有分紅派息。 利用衡量證券市場產(chǎn)品波動(dòng)性的 β系數(shù)來說明更證明了這一點(diǎn)。 就目前的情況來看，中國信托投資公司普遍沒有這種意識(shí)，對(duì)建立強(qiáng)制性獨(dú)立產(chǎn)保管制度還缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。 在中國剛剛發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的初級(jí)階段 ， 借鑒美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗(yàn) ， 發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)投資信托的不足 ， 在當(dāng)前的金融背景下 ，無疑具有重要的積極意義 。財(cái)產(chǎn)托管制度是花很小的成本 ,保證財(cái)產(chǎn)安全完整、交易合法合規(guī)的制度安排 ,在國際和國內(nèi)都被證明是行之有效的保護(hù)投資人利益的一種資產(chǎn)管理制度。P500的 。按市場回報(bào)由大到小排列依次是 “ 抵押類房地產(chǎn)投資信托－混合類房地產(chǎn)投資信托－股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托 ” ，而投資增值幅度由大到小排列順序是 “ 股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托－混合類房地產(chǎn)投資信托－抵押類房地產(chǎn)投資信托 ” 。下表說明了在不同年期內(nèi)，美國房地產(chǎn)投資信托、股票和債券的回報(bào)數(shù)據(jù)。在已知的６１家有預(yù)期收益率的中國房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃中， 63%是４ ５ %之間的收益率，
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