中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-文庫吧
2025-04-08 10:23 本頁面
【正文】 上來看，1962～ 2020年，共計(jì)有 497家房地產(chǎn)投資信托首次上市發(fā)行，有 293家房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品先后摘牌。這些被摘牌的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在市場(chǎng)上的平均存續(xù)時(shí)間為 3081天（ 8年 5個(gè)月），最長(zhǎng) 10426天（ 28年 7個(gè)月），最短的 201天（ ）。過去的 20年（ 19832020年）里，房地產(chǎn)投資信托市值增加了約 6倍，信托產(chǎn)品總數(shù)翻了 。 在中國(guó)，依據(jù)中國(guó)人民銀行公布的 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 實(shí)施的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，在產(chǎn)品規(guī)模和持有期限上與美國(guó)很大的不同，體現(xiàn)為期限短、規(guī)模小。根據(jù)對(duì)已知的 70個(gè)項(xiàng)目的金額劃分，可以看到大部分信托產(chǎn)品在 1億元以下，占55%。 5億元以上項(xiàng)目只有 3個(gè)。產(chǎn)品平均金額為 。這與目前信托監(jiān)管當(dāng)局不允許信托機(jī)構(gòu)公募、單個(gè)信托產(chǎn)品合同不得超過200份、不準(zhǔn)異地開設(shè)網(wǎng)點(diǎn)、信托機(jī)構(gòu)剛剛恢復(fù)運(yùn)營(yíng)、行業(yè)信譽(yù)仍未能普遍建立等現(xiàn)狀相吻合。 中國(guó)信托計(jì)劃期限較短，未能像美國(guó)那樣體現(xiàn)出信托的中長(zhǎng)期特征。通常而言，信托在整個(gè)金融體系中發(fā)揮的是長(zhǎng)期融資的角色，這一點(diǎn)在中國(guó)人民銀行頒布的 《 信托投資公司管理辦法 》 中有明確規(guī)定。它要求 信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年 。但就現(xiàn)有的信托計(jì)劃而言，盡管符合這一要求，但并不像美國(guó)房地產(chǎn)投資信托那樣具有中長(zhǎng)期融資功能。中國(guó)目前大部分信托產(chǎn)品年限在1— 3年。兩者合計(jì)共 82％，３年（含３年）以上的中長(zhǎng)期產(chǎn)品只占１ 8%。 圖 圖 5 按年限劃分的中國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 （三）產(chǎn)品的種類與組織結(jié)構(gòu) ，中美兩國(guó)房地產(chǎn)投資信托較普遍采用信托形式，但兩國(guó)有體現(xiàn)有不同特點(diǎn)。在中國(guó)，目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃全部采用信托形式，由信托公司受托管理，進(jìn)行房地產(chǎn)投資。而在美國(guó)，除了在六十至九十年代以前普遍使用的公司型和信托型，自九十年代以來，借用高科技風(fēng)險(xiǎn)投資的合伙制成為美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的主流。 資料庫下載 合伙制基金主要指通過至少一位普通合伙人的組織發(fā)起，將其他若干有限合伙人的資金集中起來通過信托契約的約定進(jìn)行房地產(chǎn)投資。有限合伙不同于普通合伙。普通合伙情況下，每一合伙人的地位是相同的，利益與損失由每個(gè)合伙人按照其所投入資金的比例，或按照事先的約定進(jìn)行分配或分擔(dān)，合伙人之間擔(dān)負(fù)與合伙投資有關(guān)的連帶責(zé)任和無限責(zé)任，每個(gè)合伙人都有參與投資決策和管理的權(quán)利。而有限合伙中，普通的主要合伙人作為受托人，負(fù)責(zé)投資運(yùn)作和管理。 這要求他們具備專業(yè)知識(shí)和豐富的投資管理經(jīng)驗(yàn) 、 經(jīng)營(yíng)技能 ， 并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無限責(zé)任；有限合伙人雖有財(cái)產(chǎn)所有權(quán) ，但并無經(jīng)營(yíng)決策權(quán) ， 也不必承擔(dān)無限責(zé)任 ，僅以所投資金負(fù)有限清償責(zé)任 。 合伙制使得沒有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識(shí)和技能的小額資金投資人也可以介入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域 。由于該投資方式可轉(zhuǎn)讓 ， 也可以在二級(jí)市場(chǎng)上交易 ， 具有股票的靈活性 ， 因此自九十年代以來獲得飛速發(fā)展 ， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也不斷創(chuàng)新 。 ,中美房地產(chǎn)投資都可分為為封閉式和開放式兩類。中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃幾乎全部為有固定期限的封閉型產(chǎn)品， 77支產(chǎn)品中只有 1只類似于開放型。在美國(guó)，采用互惠基金(Mutual Fund)和共同基金 (Common Fund)組織形式的房地產(chǎn)投資信托基本屬于開放式房地產(chǎn)投資信托。由于開放式房地產(chǎn)投資信托的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)，比較容易控制風(fēng)險(xiǎn)，具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)， 所以一般要求其通過在股票市場(chǎng)發(fā)行股票 （ IPO或增發(fā) ） 募集資金后在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資金額要達(dá)到其信托融資規(guī)模的90％ 以上 ， 但對(duì)投資對(duì)象有所限制 。 如 ，該類信托一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ，而是通過投資于其他房地產(chǎn)投資信托 、 房地產(chǎn)相關(guān)債券 、 房地產(chǎn)信托５０指數(shù)等與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品 。 美國(guó)開放式房地產(chǎn)投資信托相對(duì)較少 ， 所占比率為 30％ 左右 。 美國(guó) 70％以上的房地產(chǎn)投資信托是封閉式組織結(jié)構(gòu)。主要直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。一般會(huì)規(guī)定其經(jīng)營(yíng)期限在 10年以上。若在此時(shí)限內(nèi)投資者需要贖回，信托管理人一般會(huì)對(duì)其持有的信托份額打一個(gè)較大的折扣。它可以在二級(jí)市場(chǎng)流通。這樣的房地產(chǎn)投資信托有兩個(gè)非常重要的特點(diǎn)：一是只能投資于房地產(chǎn)；二是其估價(jià)容易，資產(chǎn)價(jià)值不必像開放式產(chǎn)品那樣每月清算。 3. 根據(jù)房地產(chǎn)投資信托資金投向的不同，可以分為以下三種類型。 （ 1） 股權(quán)性房地產(chǎn)投資信托 (Equity REIT)、 （ 2） 抵押房地產(chǎn)投資信托 (Mortgage REIT) （ 3） 混合房地產(chǎn)投資信托 (Hybrid REIT) （ 1） 股權(quán)類（ Equity） 股權(quán)房地產(chǎn)投資信托是以購(gòu)買、管理、更新、維護(hù)和出租、出售房地產(chǎn)物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù) ,主要的收入來源是物業(yè)的租金收入
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