中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-文庫吧
2025-04-08 10:23 本頁面
【正文】 上來看，1962～ 2020年，共計有 497家房地產(chǎn)投資信托首次上市發(fā)行，有 293家房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品先后摘牌。這些被摘牌的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在市場上的平均存續(xù)時間為 3081天（ 8年 5個月），最長 10426天（ 28年 7個月），最短的 201天（ ）。過去的 20年（ 19832020年）里，房地產(chǎn)投資信托市值增加了約 6倍，信托產(chǎn)品總數(shù)翻了 。 在中國，依據(jù)中國人民銀行公布的 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 實施的房地產(chǎn)投資信托計劃，在產(chǎn)品規(guī)模和持有期限上與美國很大的不同，體現(xiàn)為期限短、規(guī)模小。根據(jù)對已知的 70個項目的金額劃分，可以看到大部分信托產(chǎn)品在 1億元以下，占55%。 5億元以上項目只有 3個。產(chǎn)品平均金額為 。這與目前信托監(jiān)管當局不允許信托機構(gòu)公募、單個信托產(chǎn)品合同不得超過200份、不準異地開設網(wǎng)點、信托機構(gòu)剛剛恢復運營、行業(yè)信譽仍未能普遍建立等現(xiàn)狀相吻合。 中國信托計劃期限較短，未能像美國那樣體現(xiàn)出信托的中長期特征。通常而言，信托在整個金融體系中發(fā)揮的是長期融資的角色，這一點在中國人民銀行頒布的 《 信托投資公司管理辦法 》 中有明確規(guī)定。它要求 信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年 。但就現(xiàn)有的信托計劃而言，盡管符合這一要求，但并不像美國房地產(chǎn)投資信托那樣具有中長期融資功能。中國目前大部分信托產(chǎn)品年限在1— 3年。兩者合計共 82％，３年（含３年）以上的中長期產(chǎn)品只占１ 8%。 圖 圖 5 按年限劃分的中國房地產(chǎn)投資信托計劃 （三）產(chǎn)品的種類與組織結(jié)構(gòu) ，中美兩國房地產(chǎn)投資信托較普遍采用信托形式，但兩國有體現(xiàn)有不同特點。在中國，目前的房地產(chǎn)信托計劃全部采用信托形式，由信托公司受托管理，進行房地產(chǎn)投資。而在美國，除了在六十至九十年代以前普遍使用的公司型和信托型，自九十年代以來，借用高科技風險投資的合伙制成為美國房地產(chǎn)投資信托的主流。 資料庫下載 合伙制基金主要指通過至少一位普通合伙人的組織發(fā)起，將其他若干有限合伙人的資金集中起來通過信托契約的約定進行房地產(chǎn)投資。有限合伙不同于普通合伙。普通合伙情況下，每一合伙人的地位是相同的，利益與損失由每個合伙人按照其所投入資金的比例，或按照事先的約定進行分配或分擔，合伙人之間擔負與合伙投資有關(guān)的連帶責任和無限責任，每個合伙人都有參與投資決策和管理的權(quán)利。而有限合伙中，普通的主要合伙人作為受托人，負責投資運作和管理。 這要求他們具備專業(yè)知識和豐富的投資管理經(jīng)驗 、 經(jīng)營技能 ， 并對基金債務承擔無限責任；有限合伙人雖有財產(chǎn)所有權(quán) ，但并無經(jīng)營決策權(quán) ， 也不必承擔無限責任 ，僅以所投資金負有限清償責任 。 合伙制使得沒有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識和技能的小額資金投資人也可以介入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域 。由于該投資方式可轉(zhuǎn)讓 ， 也可以在二級市場上交易 ， 具有股票的靈活性 ， 因此自九十年代以來獲得飛速發(fā)展 ， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也不斷創(chuàng)新 。 ,中美房地產(chǎn)投資都可分為為封閉式和開放式兩類。中國的房地產(chǎn)信托計劃幾乎全部為有固定期限的封閉型產(chǎn)品， 77支產(chǎn)品中只有 1只類似于開放型。在美國，采用互惠基金(Mutual Fund)和共同基金 (Common Fund)組織形式的房地產(chǎn)投資信托基本屬于開放式房地產(chǎn)投資信托。由于開放式房地產(chǎn)投資信托的流動性相對較強，比較容易控制風險，具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點， 所以一般要求其通過在股票市場發(fā)行股票 （ IPO或增發(fā) ） 募集資金后在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資金額要達到其信托融資規(guī)模的90％ 以上 ， 但對投資對象有所限制 。 如 ，該類信托一般不能直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn) ，而是通過投資于其他房地產(chǎn)投資信托 、 房地產(chǎn)相關(guān)債券 、 房地產(chǎn)信托５０指數(shù)等與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品 。 美國開放式房地產(chǎn)投資信托相對較少 ， 所占比率為 30％ 左右 。 美國 70％以上的房地產(chǎn)投資信托是封閉式組織結(jié)構(gòu)。主要直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。一般會規(guī)定其經(jīng)營期限在 10年以上。若在此時限內(nèi)投資者需要贖回，信托管理人一般會對其持有的信托份額打一個較大的折扣。它可以在二級市場流通。這樣的房地產(chǎn)投資信托有兩個非常重要的特點：一是只能投資于房地產(chǎn)；二是其估價容易，資產(chǎn)價值不必像開放式產(chǎn)品那樣每月清算。 3. 根據(jù)房地產(chǎn)投資信托資金投向的不同，可以分為以下三種類型。 （ 1） 股權(quán)性房地產(chǎn)投資信托 (Equity REIT)、 （ 2） 抵押房地產(chǎn)投資信托 (Mortgage REIT) （ 3） 混合房地產(chǎn)投資信托 (Hybrid REIT) （ 1） 股權(quán)類（ Equity） 股權(quán)房地產(chǎn)投資信托是以購買、管理、更新、維護和出租、出售房地產(chǎn)物業(yè)為主營業(yè)務 ,主要的收入來源是物業(yè)的租金收入
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