中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 %。 圖 圖 （ 20022020） 二、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特征的比較 （一） 產(chǎn)品的構(gòu)成條件 中美兩國(guó)房地產(chǎn)投資信托的成立都必須滿足一定的條件。這些信托的發(fā)起人可以自己管理信托，也可以從組織之外聘請(qǐng)信托經(jīng)理進(jìn)行信托日常業(yè)務(wù)管理。 若不足三年 ， 則股東權(quán)益不得低于6000萬(wàn)美元 。房地產(chǎn)投資信托的市值在 20世紀(jì) 90年代以前呈低水平徘徊，在 90年代中期達(dá)到高峰的 226只，然后逐步下調(diào)，2002年開始回暖， 2002和 2020年分別發(fā)售了 3只和 8只基金，募集約 400億元。過(guò)去的 20年（ 19832020年）里，房地產(chǎn)投資信托市值增加了約 6倍，信托產(chǎn)品總數(shù)翻了 。產(chǎn)品平均金額為 。它要求 信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年 。 圖 圖 5 按年限劃分的中國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃 （三）產(chǎn)品的種類與組織結(jié)構(gòu) ，中美兩國(guó)房地產(chǎn)投資信托較普遍采用信托形式，但兩國(guó)有體現(xiàn)有不同特點(diǎn)。有限合伙不同于普通合伙。 合伙制使得沒(méi)有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識(shí)和技能的小額資金投資人也可以介入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域 。在美國(guó)，采用互惠基金(Mutual Fund)和共同基金 (Common Fund)組織形式的房地產(chǎn)投資信托基本屬于開放式房地產(chǎn)投資信托。 美國(guó) 70％以上的房地產(chǎn)投資信托是封閉式組織結(jié)構(gòu)。它可以在二級(jí)市場(chǎng)流通。這里的權(quán)益最主要指擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)。通常他們直接投資已成熟的房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過(guò)合營(yíng)公司來(lái)控制該資產(chǎn)。機(jī)構(gòu)本身不直接擁有物業(yè)，而將其資金通過(guò)抵押貸款方式借貸出去，從而獲得商業(yè)房地產(chǎn)抵押款的債權(quán)。 不過(guò)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)－收益原理 ， 高收益意味著高風(fēng)險(xiǎn) 。在理論上，混合類房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時(shí)，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。 圖 6 美國(guó)三種房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量與市值變化（ 1971～ 2020年） 中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃同樣也可以分為如上三種類型 。 但這決定了中國(guó)房地產(chǎn)信托投資的主要收益來(lái)自于貸款利息收入 ， 而不是租金收入 。 這也是中美房地產(chǎn)信托投資抵押利息收入的本質(zhì)差異 。 類方法 。 信托基金募集時(shí) ，特定投資于某不動(dòng)產(chǎn)或抵押權(quán)投資者為特定型房地產(chǎn)投資信托；反之 ， 于募集資金后再?zèng)Q定適當(dāng)投資標(biāo)的者為未特定型房地產(chǎn)投資信托 。對(duì)投資者的服務(wù)、傭金、方便程度均是影響投資者購(gòu)買渠道的主要因素。受制于監(jiān)管政策的規(guī)定，信托機(jī)構(gòu)不得開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，不得異地經(jīng)營(yíng)，加之信托機(jī)構(gòu)重新登記不久，客戶積累不多，直銷有限，居民購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托是以方便性為首選。 由于中國(guó)信托產(chǎn)品本身的非標(biāo)準(zhǔn)性 ， 所以當(dāng)前它的市場(chǎng)流動(dòng)主要依賴受托人信托公司來(lái)維持 。上市交易的房地產(chǎn)投資信托較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，經(jīng)營(yíng)情況受獨(dú)立董事、分析師、審計(jì)師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督，信息不對(duì)稱程度低，透明度高，因此六十年代 《 房地產(chǎn)投資信托法 》 允許房地產(chǎn)投資信托上市交易以后，該產(chǎn)品獲得快速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的主流。寫字樓、商業(yè)用房、土地、住宅、公寓、別墅等各類房地產(chǎn)均具有自己相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)經(jīng)營(yíng)管理所提出的要求也不一樣，而且房地產(chǎn)具有極強(qiáng)的地域性特點(diǎn)，因此，各種細(xì)分的房地產(chǎn)信托投資越來(lái)越多。 至 2020年底 ， 在房地產(chǎn)投資信托的資金投向中 ， 辦公 /工業(yè)占有最大的比重 ， 住宅 、 零售業(yè)次之 ， 三者合計(jì)超過(guò)總投資的74%（ 見(jiàn)下圖 7） 。 圖 8 中國(guó)房地產(chǎn)投資信托投資的資金用途分布 （八）產(chǎn)品的收益率特性 中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃類似于固定收益型證券，具有緊貼利率、收益固定的特點(diǎn)。 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的收益特性是高分紅和適度成長(zhǎng)。 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托行業(yè)協(xié)會(huì)比較了從 2002年到 2020年 11月各投資產(chǎn)品的收益狀況，顯示 NASDAQ市場(chǎng)指數(shù)的收益最高，平均年收益率在 2020年達(dá)到 ％；房地產(chǎn)投資信托同年的行業(yè)指數(shù)收益率為 ％，介于大盤股和債券的收益率之間，基本與小盤股的收益持平。與規(guī)模相似的小盤股相比，房地產(chǎn)投資信托的分紅比例要高出很多。 不過(guò)，美國(guó)三種形式的房地產(chǎn)投資信托，其市場(chǎng)回報(bào)率是不一樣的。P500)。在 1987～ 1996年的 10年中 ,美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的 β系數(shù)平均為 ,也就是說(shuō) ,房地產(chǎn)投資信托的波動(dòng)性只及 Samp。 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托法規(guī)定 ， 必須由信托投資公司或商業(yè)銀行作為財(cái)產(chǎn)保管人托管房地產(chǎn)投資信托的資金和資產(chǎn) 。 2002至 2020年信托產(chǎn)品已公布材料中，可以見(jiàn)到有第三方監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)保管人只占有很少的比例，即 1 %，99 %的信托產(chǎn)品沒(méi)有由獨(dú)立的第三方進(jìn)行保管。它的發(fā)展不僅有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行的困境，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全，調(diào)整金融結(jié)構(gòu)，促進(jìn)金融創(chuàng)新，而且能為投資人增加穩(wěn)定的投資收益來(lái)源，完善和增加資本市場(chǎng)的投資品種，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步健康發(fā)展。
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