【正文】 為信托資金收付銀行的銀行網(wǎng)點，３４ %主要食自己信托機構(gòu)直銷， 3％由證券公司銷售。這些房地產(chǎn)投資信托被稱為“私募房地產(chǎn)投資信托”（ private REIT）（見下表 2）。 抵押類房地產(chǎn)投資信托的投資魅力在于：為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場 、 獲得較高借貸利差的機會；專業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個房地產(chǎn)項目的抵押貸款 ， 分散了房地產(chǎn)借貸風險 。 3. 根據(jù)房地產(chǎn)投資信托資金投向的不同，可以分為以下三種類型。而有限合伙中，普通的主要合伙人作為受托人，負責投資運作和管理。根據(jù)對已知的 70個項目的金額劃分，可以看到大部分信托產(chǎn)品在 1億元以下，占55%。這些要求被業(yè)內(nèi)稱作是取得房地產(chǎn)投資信托免稅資格時的一系列 “ 測試 ”要素。筆者統(tǒng)計，至 2020年末，已累計發(fā)行共 77只，累計 84億元，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占總業(yè)務(wù)量的45％，在信托投資公司業(yè)務(wù)中占有最重要的位置。這些被摘牌的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，在市場上的平均存續(xù)時間為 3081天（ 8年 5個月），最長 10426天（ 28年 7個月），最短的 201天（ ）。 資料庫下載 合伙制基金主要指通過至少一位普通合伙人的組織發(fā)起，將其他若干有限合伙人的資金集中起來通過信托契約的約定進行房地產(chǎn)投資。若在此時限內(nèi)投資者需要贖回，信托管理人一般會對其持有的信托份額打一個較大的折扣。 通常抵押房地產(chǎn)投資信托股息收益率較股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托高 。 國內(nèi)的按揭市場不成熟 ， 同時按揭證券化市場也沒有開始 ，所以 ， 美國房地產(chǎn)投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國還不具備 。 中國信托機構(gòu)沒有自己的營銷網(wǎng)點，銷售網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢基本不存在。 全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會 2020年根據(jù)具體的房地產(chǎn)類型 ， 把房地產(chǎn)投資信托進一步細分為以下 9大類型：工業(yè) /辦公類 、零售類 、 住宅類 、 多樣類 、 住宿 /度假類 、醫(yī)療保健類 、 自用倉儲類 、 特殊類和抵押類 。 表 3 美國房地產(chǎn)投資信托、股票和債券的復合回報數(shù)據(jù) 值得注意是 ,在 2002股市全面下跌時，美國房地產(chǎn)投資信托 50指數(shù)的收益率為 %，比 10年期的國債收益率高。 表 4 股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托收益與市場的相關(guān)系數(shù) （十）產(chǎn)品的托管制度 為保護投資人利益 ， 美國房地產(chǎn)投資信托普遍實施第三方監(jiān)管制度 。正因為如此，中美兩國都把房地產(chǎn)投資信托作為一種重要的金融工具來開發(fā)和管理，并把它當作為完善本國金融體系的重要一環(huán)。 （九）產(chǎn)品的波動特性 房地產(chǎn)投資信托收益回報與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低 ， 可以為資產(chǎn)組合提供資產(chǎn)分散的選擇 。在有效的資產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)投資信托的收益特性表現(xiàn)為其投資總收益比股票高增長公司低，但高于股票平均水平，比債券收益高。經(jīng)過不斷的摘牌或上市，至 2020年 12月，大約有 170只房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在全國各類證券交易所上市交易，市值 2200多億元。 （四）產(chǎn)品的銷售 美國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。 但抵押貸款型信托占據(jù)主導地位 ，占整個項目總數(shù)的７５ %， 股權(quán)投資方式和組合股權(quán)與貸款的混合方式分別為 22%和 3％ 。 （ 2） 抵押類 (Mortgage) 抵押房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經(jīng)營被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務(wù) ,其主要收入來源是抵押貸款的利息收入。由于開放式房地產(chǎn)投資信托的流動性相對較強，比較容易控制風險，具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點， 所以一般要求其通過在股票市場發(fā)行股票 （ IPO或增發(fā) ） 募集資金后在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資金額要達到其信托融資規(guī)模的90％ 以上 ， 但對投資對象有所限制 。但就現(xiàn)有的信托計劃而言，盡管符合這一要求，但并不像美國房地產(chǎn)投資信托那樣具有中長期融資功能。 中國的房地產(chǎn)信托計劃主要合乎監(jiān)管層制訂的 《 中華人民共和國信托法 》 、《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成等方面沒有具體規(guī)定。中、美房地產(chǎn) 投資信托（ REIT）產(chǎn)品比較 作者： 李安民 來源： 《 用益信托工作室 》 日期： 2020年 03月 30日 〖 摘要 〗 本文通過比較研究 2002年以來中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托計劃和在美國資本市場中作為重要投資工具的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品 ， 總結(jié)了中美兩國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在設(shè)立條件 、 期限和規(guī)模 、 種類和流通機制 、 收益和波動特性 、 銷售和保管制度等方面的異同 ， 發(fā)現(xiàn)了中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品因為監(jiān)管制度和歷史傳統(tǒng)不同而產(chǎn)生的強烈的國別特征 ， 提出了發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托的重大意義和方向 。 若不足三年 ， 則股東權(quán)益不得低于6000萬美元 。它要求 信托投資公司接受由其代為