【正文】 5%以上收益者只占 21％。美國每個房地產(chǎn)投資信托管理人根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域。 較之其他標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品 ， 中國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性仍顯不足 ， 表現(xiàn)在 :(1)轉(zhuǎn)讓對手必須自己尋找 ，增加了轉(zhuǎn)讓成功的難度； (2)轉(zhuǎn)讓的交易成本較高 ， 按照每份信托合同 5萬元的最低限 ， 交易雙方共計要支付 100元手續(xù)費； (3)交易場所不集中 ，信息披露不完整 ， 產(chǎn)品價格發(fā)現(xiàn)功能差 。金融顧問師能提供最好的投資顧問，折扣經(jīng)紀(jì)人能提供優(yōu)惠的傭金服務(wù)，銀行則因網(wǎng)點多而能為投資者提供購買的方便。 按是否有確定期限 ， 可分為定期型和無期限型 。 房地產(chǎn)信托的貸款利息收入是中國房地產(chǎn)投資信托的主要收入來源 。 股權(quán)類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀(jì) 70年代抵押信托更加流行。在過去，抵押房地產(chǎn)投資信托既可以投資于現(xiàn)有的物業(yè)，同時也可以投資于正在建筑的物業(yè)。所以又可以稱之為權(quán)益類。主要直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。由于該投資方式可轉(zhuǎn)讓 ， 也可以在二級市場上交易 ， 具有股票的靈活性 ， 因此自九十年代以來獲得飛速發(fā)展 ， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也不斷創(chuàng)新 。在中國，目前的房地產(chǎn)信托計劃全部采用信托形式，由信托公司受托管理，進行房地產(chǎn)投資。這與目前信托監(jiān)管當(dāng)局不允許信托機構(gòu)公募、單個信托產(chǎn)品合同不得超過200份、不準(zhǔn)異地開設(shè)網(wǎng)點、信托機構(gòu)剛剛恢復(fù)運營、行業(yè)信譽仍未能普遍建立等現(xiàn)狀相吻合。至2020年末，全美共有 170只上市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，單只信托平均市值規(guī)模 13億元。 房地產(chǎn)投資信托的發(fā)起人，早期主要是包括房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、獨立經(jīng)紀(jì)人、聯(lián)營公司、人壽保險公司等，現(xiàn)在，大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托轉(zhuǎn)而由房地產(chǎn)公司發(fā)起； 其次，必須由董事會或基金管理人管理，管理人早期主要由金融機構(gòu)管理， 1986年以后，則房地產(chǎn)公司也可作為受托人管理； 再次，其股份可轉(zhuǎn)讓，必須至少有 100個股東 。 圖 1 美國 1992年以來房地產(chǎn)投資信托首發(fā)數(shù)量和金額 而中國，自 2002年下半年開始，隨著“ 一法兩規(guī) ” 的實施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得重生。隨著美國經(jīng)濟的復(fù)蘇，至 2002年美國房地產(chǎn)信托終于結(jié)束了自 1992年以來從沒有間斷過新產(chǎn)品發(fā)行的歷史，至 2020年，美國房地產(chǎn)投資信托市值由 2000年的 1380億美元增加到2020年末的 2241億元，增幅 83%，約占 2020年紐約證券市場市值的 4%。這些信托的發(fā)起人可以自己管理信托，也可以從組織之外聘請信托經(jīng)理進行信托日常業(yè)務(wù)管理。房地產(chǎn)投資信托的市值在 20世紀(jì) 90年代以前呈低水平徘徊，在 90年代中期達到高峰的 226只，然后逐步下調(diào)，2002年開始回暖， 2002和 2020年分別發(fā)售了 3只和 8只基金，募集約 400億元。產(chǎn)品平均金額為 。 圖 圖 5 按年限劃分的中國房地產(chǎn)投資信托計劃 （三）產(chǎn)品的種類與組織結(jié)構(gòu) ，中美兩國房地產(chǎn)投資信托較普遍采用信托形式，但兩國有體現(xiàn)有不同特點。 合伙制使得沒有房地產(chǎn)投資專業(yè)知識和技能的小額資金投資人也可以介入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域 。 美國 70％以上的房地產(chǎn)投資信托是封閉式組織結(jié)構(gòu)。這里的權(quán)益最主要指擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)。機構(gòu)本身不直接擁有物業(yè)，而將其資金通過抵押貸款方式借貸出去，從而獲得商業(yè)房地產(chǎn)抵押款的債權(quán)。在理論上，混合類房地產(chǎn)投資信托在向股東提供該物業(yè)在增值空間同時，也能獲得穩(wěn)定的貸款利息。 但這決定了中國房地產(chǎn)信托投資的主要收益來自于貸款利息收入 ， 而不是租金收入 。 類方法 。對投資者的服務(wù)、傭金、方便程度均是影響投資者購買渠道的主要因素。 由于中國信托產(chǎn)品本身的非標(biāo)準(zhǔn)性 ， 所以當(dāng)前它的市場流動主要依賴受托人信托公司來維持 。寫字樓、商業(yè)用房、土地、住宅、公寓、別墅等各類房地產(chǎn)均具有自己相對獨立的發(fā)展態(tài)勢，對經(jīng)營管理所提出的要求也不一樣，而且房地產(chǎn)具有極強的地域性特點，因此，各種細分的房地產(chǎn)信托投資越來越多。 圖 8 中國房地產(chǎn)投資信托投資的資金用途分布 （八）產(chǎn)品的收益率特性 中國的房地產(chǎn)投資信托計劃類似于固定收益型證券，具有緊貼利率、收益固定的特點。 美國房地產(chǎn)投資信托行業(yè)協(xié)會比較了從 2002年到 2020年 11月各投資產(chǎn)品的收益狀況，顯示 NASDAQ市場指數(shù)的收益最高，平均年收益率在 2020年達到 ％；房地產(chǎn)投資信托同年的行業(yè)指數(shù)收益率為 ％，介于大盤股和債券的收益率之間，基本與小盤股的收益持平。 不過，美國三種形式的房地產(chǎn)投資信托，其市場回報率是不一樣的。在 1987～ 1996年的 10年中 ,美國房地產(chǎn)投資信托的 β系數(shù)平均為 ,也就是說 ,房地產(chǎn)投資信托的波動性只及 Samp。 2002至 2020年信托產(chǎn)品已公布材料中，可以見到有第三方監(jiān)管的財產(chǎn)保管人只占有很少的比例，即 1 %，99 %的信托產(chǎn)品沒有由獨立的第三方進行保管。