中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-免費閱讀
【正文】 它的發(fā)展不僅有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行的困境，化解金融風險，提高金融安全，調整金融結構，促進金融創(chuàng)新，而且能為投資人增加穩(wěn)定的投資收益來源，完善和增加資本市場的投資品種，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理機制的轉變和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步健康發(fā)展。 美國房地產(chǎn)投資信托法規(guī)定 ， 必須由信托投資公司或商業(yè)銀行作為財產(chǎn)保管人托管房地產(chǎn)投資信托的資金和資產(chǎn) 。P500)。與規(guī)模相似的小盤股相比，房地產(chǎn)投資信托的分紅比例要高出很多。 美國房地產(chǎn)投資信托的收益特性是高分紅和適度成長。 至 2020年底 ， 在房地產(chǎn)投資信托的資金投向中 ， 辦公 /工業(yè)占有最大的比重 ， 住宅 、 零售業(yè)次之 ， 三者合計超過總投資的74%（ 見下圖 7） 。上市交易的房地產(chǎn)投資信托較房地產(chǎn)業(yè)直接投資，經(jīng)營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督，信息不對稱程度低，透明度高，因此六十年代 《 房地產(chǎn)投資信托法 》 允許房地產(chǎn)投資信托上市交易以后，該產(chǎn)品獲得快速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的主流。受制于監(jiān)管政策的規(guī)定，信托機構不得開設分支機構，不得異地經(jīng)營，加之信托機構重新登記不久，客戶積累不多，直銷有限，居民購買房地產(chǎn)投資信托是以方便性為首選。 信托基金募集時 ，特定投資于某不動產(chǎn)或抵押權投資者為特定型房地產(chǎn)投資信托；反之 ， 于募集資金后再決定適當投資標的者為未特定型房地產(chǎn)投資信托 。 這也是中美房地產(chǎn)信托投資抵押利息收入的本質差異 。 圖 6 美國三種房地產(chǎn)投資信托的數(shù)量與市值變化（ 1971～ 2020年） 中國的房地產(chǎn)投資信托計劃同樣也可以分為如上三種類型 。 不過根據(jù)風險－收益原理 ， 高收益意味著高風險 。通常他們直接投資已成熟的房地產(chǎn)資產(chǎn)或通過合營公司來控制該資產(chǎn)。它可以在二級市場流通。在美國，采用互惠基金(Mutual Fund)和共同基金 (Common Fund)組織形式的房地產(chǎn)投資信托基本屬于開放式房地產(chǎn)投資信托。有限合伙不同于普通合伙。它要求 信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年 。過去的 20年（ 19832020年）里，房地產(chǎn)投資信托市值增加了約 6倍，信托產(chǎn)品總數(shù)翻了 。 若不足三年 ， 則股東權益不得低于6000萬美元 。 圖 圖 （ 20022020） 二、產(chǎn)品結構和特征的比較 （一） 產(chǎn)品的構成條件 中美兩國房地產(chǎn)投資信托的成立都必須滿足一定的條件。中、美房地產(chǎn) 投資信托（ REIT）產(chǎn)品比較 作者： 李安民 來源： 《 用益信托工作室 》 日期： 2020年 03月 30日 〖 摘要 〗 本文通過比較研究 2002年以來中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托計劃和在美國資本市場中作為重要投資工具的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品 ， 總結了中美兩國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在設立條件 、 期限和規(guī)模 、 種類和流通機制 、 收益和波動特性 、 銷售和保管制度等方面的異同 ， 發(fā)現(xiàn)了中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品因為監(jiān)管制度和歷史傳統(tǒng)不同而產(chǎn)生的強烈的國別特征 ， 提出了發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托的重大意義和方向 。為了免繳公司所得稅，美國房地產(chǎn)投資信托必須滿足《 國內稅收法 》 第 856— 858條的法定要求。 中國的房地產(chǎn)信托計劃主要合乎監(jiān)管層制訂的 《 中華人民共和國信托法 》 、《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構成等方面沒有具體規(guī)定。 在中國，依據(jù)中國人民銀行公布的 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 實施的房地產(chǎn)投資信托計劃，在產(chǎn)品規(guī)模和持有期限上與美國很大的不同，體現(xiàn)為期限短、規(guī)模小。但就現(xiàn)有的信托計劃而言，盡管符合這一要求，但并不像美國房地產(chǎn)投資信托那樣具有中長期融資功能。普通合伙情況下，每一合伙人的地位是相同的，利益與損失由每個合伙人按照其所投入資金的比例，或按照事先的約定進行分配或分擔，合伙人之間擔負與合伙投資有關的連帶責任和無限責任，每個合伙人都有參與投資決策和管理的權利。由于開放式房地產(chǎn)投資信托的流動性相對較強，比較容易控制風險，具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點， 所以一般要求其通過在股票市場發(fā)行股票 （ IPO或增發(fā) ） 募集資金后在房地產(chǎn)領域的投資金額要達到其信托融資規(guī)模的90％ 以上 ， 但對投資對象有所限制 。這樣的房地產(chǎn)投資信托有兩個非常重要的特點：一是只能投資于房地產(chǎn)；二是其估價容易，資產(chǎn)價值不必像開放式產(chǎn)品那樣每月清算。 （ 2） 抵押類 (Mortgage) 抵押房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經(jīng)營被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務 ,其主要收入來源是抵押貸款的利息收入。 抵押房地產(chǎn)投資信托受利率的影響比較大 ，其風險主要來自利率風險 。 但抵押貸款型信托占據(jù)主導地位 ，占整個項目總數(shù)的７５ %， 股權投資方式和組合股權與貸款的混合方式分別為 22%和 3％ 。
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