中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較(文件)
【正文】 構(gòu)人才具有銀行信貸從業(yè)經(jīng)驗 、 房地產(chǎn)業(yè)在 121文件之后所遇到的困境密切相關(guān) 。 國內(nèi)的按揭市場不成熟 ， 同時按揭證券化市場也沒有開始 ，所以 ， 美國房地產(chǎn)投資信托投資于抵押貸款證券獲取利息收入的情況在中國還不具備 。 表 2 公開上市交易房地產(chǎn)投資信托、非上市交易房地產(chǎn)投資信托特征比較表 從上表 2，我們可以看到，中國的房地產(chǎn)投資信托計劃是一種介于公募和私募之間的類似于美國非公募上市型房地產(chǎn)投資信托 。 按照投資標(biāo)的確定與否 ，分為特定型與為特定型 。從美國的情況來看，房地產(chǎn)投資信托的主要銷售渠道是通過金融策劃師和投資顧問行，其次是公司直銷，銀行并不是最主要分銷渠道。 中國信托機(jī)構(gòu)沒有自己的營銷網(wǎng)點，銷售網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢基本不存在。 （五）產(chǎn)品的流通 金融產(chǎn)品的流動性是衡量一個金融產(chǎn)品的重要標(biāo)準(zhǔn) ， 也是現(xiàn)代審慎管理的主要內(nèi)容 。 而在美國，與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比，房地產(chǎn)投資信托具有相當(dāng)高的流動性。 （六）產(chǎn)品的資金投資向 房地產(chǎn)行業(yè)是一個專業(yè)化程度很高的行業(yè)。 全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會 2020年根據(jù)具體的房地產(chǎn)類型 ， 把房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步細(xì)分為以下 9大類型：工業(yè) /辦公類 、零售類 、 住宅類 、 多樣類 、 住宿 /度假類 、醫(yī)療保健類 、 自用倉儲類 、 特殊類和抵押類 。而商品房的開發(fā)占最大份額，商業(yè)辦公只占 10％比率，顯示出在國家加強宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)投資信托成為房地產(chǎn)企業(yè)的融資來源之一，中國的房地產(chǎn)投資信托呈現(xiàn)為融資的特點。根據(jù)目前金融機(jī)構(gòu)貸款利率的運作規(guī)則，信托機(jī)構(gòu)在實施固定收益的貸款業(yè)務(wù)時，因為有貸款利率的封頂，扣除營銷費用、其他中介費用和信托機(jī)構(gòu)的管理費用后，投資人普遍獲得高過一年期定期存款收益 50％左右的收益。而 2020年年初至今，房地產(chǎn)投資信托的平均增長率也達(dá) ％，較標(biāo)準(zhǔn)普爾 500指數(shù)高出 ％。 表 3 美國房地產(chǎn)投資信托、股票和債券的復(fù)合回報數(shù)據(jù) 值得注意是 ,在 2002股市全面下跌時，美國房地產(chǎn)投資信托 50指數(shù)的收益率為 %，比 10年期的國債收益率高。值得一提的是，所有的房地產(chǎn)投資信托都有分紅，而相對應(yīng)的 Russell 2000中，只有不到一半的公司有分紅派息。Poor500,Samp。 利用衡量證券市場產(chǎn)品波動性的 β系數(shù)來說明更證明了這一點。 表 4 股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托收益與市場的相關(guān)系數(shù) （十）產(chǎn)品的托管制度 為保護(hù)投資人利益 ， 美國房地產(chǎn)投資信托普遍實施第三方監(jiān)管制度 。 就目前的情況來看，中國信托投資公司普遍沒有這種意識，對建立強制性獨立產(chǎn)保管制度還缺乏應(yīng)有的認(rèn)識。 三、結(jié)論 房地產(chǎn)投資信托是匯集投資者資金用于房地產(chǎn)投資、管理的集合資金投資制度。 在中國剛剛發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的初級階段 ， 借鑒美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的經(jīng)驗 ， 發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)投資信托的不足 ， 在當(dāng)前的金融背景下 ，無疑具有重要的積極意義 。正因為如此，中美兩國都把房地產(chǎn)投資信托作為一種重要的金融工具來開發(fā)和管理，并把它當(dāng)作為完善本國金融體系的重要一環(huán)。財產(chǎn)托管制度是花很小的成本 ,保證財產(chǎn)安全完整、交易合法合規(guī)的制度安排 ,在國際和國內(nèi)都被證明是行之有效的保護(hù)投資人利益的一種資產(chǎn)管理制度。 這一財產(chǎn)的管理方式已獲得廣泛的推廣 ， 并取得較好的效果 。P500的 。 （九）產(chǎn)品的波動特性 房地產(chǎn)投資信托收益回報與其他金融資產(chǎn)的相關(guān)度較低 ， 可以為資產(chǎn)組合提供資產(chǎn)分散的選擇 。按市場回報由大到小排列依次是 “ 抵押類房地產(chǎn)投資信托－混合類房地產(chǎn)投資信托－股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托 ” ，而投資增值幅度由大到小排列順序是 “ 股權(quán)類房地產(chǎn)投資信托－混合類房地產(chǎn)投資信托－抵押類房地產(chǎn)投資信托 ” 。房地產(chǎn)投資信托在 Russell2000小盤股指數(shù)中占 6%的比重。下表說明了在不同年期內(nèi)，美國房地產(chǎn)投資信托、股票和債券的回報數(shù)據(jù)。在有效的資產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)投資信托的收益特性表現(xiàn)為其投資總收益比股票高增長公司低，但高于股票平均水平，比債券收益高。在已知的６１家有預(yù)期收益率的中國房地產(chǎn)投資信托計劃中， 63%是４ ５ %之間的收益率，5%以上收益者只占 21％。 圖 7 美國房地產(chǎn)投資信托投資的房地產(chǎn)分布 中國房地產(chǎn)投資信托的資金投向與美國不同，分工也沒有美國那么專業(yè)化，產(chǎn)品顯示很大的雷同。美國每個房地產(chǎn)投資信托管理人根據(jù)各自的專長選擇投資領(lǐng)域。經(jīng)過不斷的摘牌或上市，至 2020年 12月，大約有 170只房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在全國各類證券交易所上市交易，市值 2200多億元。 較之其他標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品 ， 中國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性仍顯不足 ， 表現(xiàn)在 :(1)轉(zhuǎn)讓對手必須自己尋找 ，增加了轉(zhuǎn)讓成功的難度； (2)轉(zhuǎn)讓的交易成本較高 ， 按照每份信托合同 5萬元的最低限 ， 交易
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