中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-全文預(yù)覽
【正文】 雙方共計(jì)要支付 100元手續(xù)費(fèi)； (3)交易場(chǎng)所不集中 ，信息披露不完整 ， 產(chǎn)品價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能差 。在 77個(gè)信托產(chǎn)品中有明確銷售說明的 35只信托產(chǎn)品說明了當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃產(chǎn)品的銷售狀況。金融顧問師能提供最好的投資顧問，折扣經(jīng)紀(jì)人能提供優(yōu)惠的傭金服務(wù)，銀行則因網(wǎng)點(diǎn)多而能為投資者提供購(gòu)買的方便。 （四）產(chǎn)品的銷售 美國(guó)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。 按是否有確定期限 ， 可分為定期型和無(wú)期限型 。 ，除了公開上市的房地產(chǎn)投資信托外，還有一小部分房地產(chǎn)投資信托不公開上市，也不在柜臺(tái)市場(chǎng)進(jìn)行交易。 房地產(chǎn)信托的貸款利息收入是中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的主要收入來源 。 但抵押貸款型信托占據(jù)主導(dǎo)地位 ，占整個(gè)項(xiàng)目總數(shù)的７５ %， 股權(quán)投資方式和組合股權(quán)與貸款的混合方式分別為 22%和 3％ 。 股權(quán)類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀(jì) 70年代抵押信托更加流行。 抵押房地產(chǎn)投資信托受利率的影響比較大 ，其風(fēng)險(xiǎn)主要來自利率風(fēng)險(xiǎn) 。在過去，抵押房地產(chǎn)投資信托既可以投資于現(xiàn)有的物業(yè)，同時(shí)也可以投資于正在建筑的物業(yè)。 （ 2） 抵押類 (Mortgage) 抵押房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購(gòu)買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經(jīng)營(yíng)被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務(wù) ,其主要收入來源是抵押貸款的利息收入。所以又可以稱之為權(quán)益類。這樣的房地產(chǎn)投資信托有兩個(gè)非常重要的特點(diǎn)：一是只能投資于房地產(chǎn)；二是其估價(jià)容易，資產(chǎn)價(jià)值不必像開放式產(chǎn)品那樣每月清算。主要直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。由于開放式房地產(chǎn)投資信托的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)，比較容易控制風(fēng)險(xiǎn)，具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點(diǎn)， 所以一般要求其通過在股票市場(chǎng)發(fā)行股票 （ IPO或增發(fā) ） 募集資金后在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資金額要達(dá)到其信托融資規(guī)模的90％ 以上 ， 但對(duì)投資對(duì)象有所限制 。由于該投資方式可轉(zhuǎn)讓 ， 也可以在二級(jí)市場(chǎng)上交易 ， 具有股票的靈活性 ， 因此自九十年代以來獲得飛速發(fā)展 ， 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也不斷創(chuàng)新 。普通合伙情況下，每一合伙人的地位是相同的，利益與損失由每個(gè)合伙人按照其所投入資金的比例，或按照事先的約定進(jìn)行分配或分擔(dān)，合伙人之間擔(dān)負(fù)與合伙投資有關(guān)的連帶責(zé)任和無(wú)限責(zé)任，每個(gè)合伙人都有參與投資決策和管理的權(quán)利。在中國(guó)，目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃全部采用信托形式，由信托公司受托管理，進(jìn)行房地產(chǎn)投資。但就現(xiàn)有的信托計(jì)劃而言，盡管符合這一要求，但并不像美國(guó)房地產(chǎn)投資信托那樣具有中長(zhǎng)期融資功能。這與目前信托監(jiān)管當(dāng)局不允許信托機(jī)構(gòu)公募、單個(gè)信托產(chǎn)品合同不得超過200份、不準(zhǔn)異地開設(shè)網(wǎng)點(diǎn)、信托機(jī)構(gòu)剛剛恢復(fù)運(yùn)營(yíng)、行業(yè)信譽(yù)仍未能普遍建立等現(xiàn)狀相吻合。 在中國(guó)，依據(jù)中國(guó)人民銀行公布的 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 實(shí)施的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，在產(chǎn)品規(guī)模和持有期限上與美國(guó)很大的不同，體現(xiàn)為期限短、規(guī)模小。至2020年末，全美共有 170只上市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，單只信托平均市值規(guī)模 13億元。 中國(guó)的房地產(chǎn)信托計(jì)劃主要合乎監(jiān)管層制訂的 《 中華人民共和國(guó)信托法 》 、《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成等方面沒有具體規(guī)定。 房地產(chǎn)投資信托的發(fā)起人，早期主要是包括房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人、聯(lián)營(yíng)公司、人壽保險(xiǎn)公司等，現(xiàn)在，大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托轉(zhuǎn)而由房地產(chǎn)公司發(fā)起； 其次，必須由董事會(huì)或基金管理人管理，管理人早期主要由金融機(jī)構(gòu)管理， 1986年以后，則房地產(chǎn)公司也可作為受托人管理； 再次，其股份可轉(zhuǎn)讓，必須至少有 100個(gè)股東 。為了免繳公司所得稅，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托必須滿足《 國(guó)內(nèi)稅收法 》 第 856— 858條的法定要求。 圖 1 美國(guó) 1992年以來房地產(chǎn)投資信托首發(fā)數(shù)量和金額 而中國(guó)，自 2002年下半年開始，隨著“ 一法兩規(guī) ” 的實(shí)施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得重生。中、美房地產(chǎn) 投資信托（ REIT）產(chǎn)品比較 作者： 李安民 來源： 《 用益信托工作室 》 日期： 2020年 03月 30日 〖 摘要 〗 本文通過比較研究 2002年以來中國(guó)迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃和在美國(guó)資本市場(chǎng)中作為重要投資工具的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品 ， 總結(jié)了中美兩國(guó)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在設(shè)立條件 、 期限和規(guī)模 、 種類和流通機(jī)制 、 收益和波動(dòng)特性 、 銷售和保管制度等方面的異同 ， 發(fā)現(xiàn)了中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品因?yàn)楸O(jiān)管制度和歷史傳統(tǒng)不同而產(chǎn)生的強(qiáng)烈的國(guó)別特征 ， 提出了發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的重大意義和方向 。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，至 2002年美國(guó)房地產(chǎn)信托終于結(jié)束了自 1992年以來從沒有間斷過新產(chǎn)品發(fā)行的歷史，至 2020年，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托市值由 2000年的 1380億美元增加到2020年末的 2241億元，增幅 83%，約占 2020年紐約證券市場(chǎng)市值的 4
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