中、美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品比較-全文預覽
【正文】 雙方共計要支付 100元手續(xù)費； (3)交易場所不集中 ，信息披露不完整 ， 產(chǎn)品價格發(fā)現(xiàn)功能差 。在 77個信托產(chǎn)品中有明確銷售說明的 35只信托產(chǎn)品說明了當前中國房地產(chǎn)投資信托計劃產(chǎn)品的銷售狀況。金融顧問師能提供最好的投資顧問，折扣經(jīng)紀人能提供優(yōu)惠的傭金服務，銀行則因網(wǎng)點多而能為投資者提供購買的方便。 （四）產(chǎn)品的銷售 美國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的銷售渠道多種多樣。 按是否有確定期限 ， 可分為定期型和無期限型 。 ，除了公開上市的房地產(chǎn)投資信托外，還有一小部分房地產(chǎn)投資信托不公開上市，也不在柜臺市場進行交易。 房地產(chǎn)信托的貸款利息收入是中國房地產(chǎn)投資信托的主要收入來源 。 但抵押貸款型信托占據(jù)主導地位 ，占整個項目總數(shù)的７５ %， 股權投資方式和組合股權與貸款的混合方式分別為 22%和 3％ 。 股權類投資信托在早期比較盛行，但在 20世紀 70年代抵押信托更加流行。 抵押房地產(chǎn)投資信托受利率的影響比較大 ，其風險主要來自利率風險 。在過去，抵押房地產(chǎn)投資信托既可以投資于現(xiàn)有的物業(yè)，同時也可以投資于正在建筑的物業(yè)。 （ 2） 抵押類 (Mortgage) 抵押房地產(chǎn)投資信托主要為房地產(chǎn)發(fā)展商和有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款 ,或經(jīng)營被背書證券的抵押貸款 (MBS)業(yè)務 ,其主要收入來源是抵押貸款的利息收入。所以又可以稱之為權益類。這樣的房地產(chǎn)投資信托有兩個非常重要的特點：一是只能投資于房地產(chǎn)；二是其估價容易，資產(chǎn)價值不必像開放式產(chǎn)品那樣每月清算。主要直接投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。由于開放式房地產(chǎn)投資信托的流動性相對較強，比較容易控制風險，具有面向投資者更為廣泛的優(yōu)點， 所以一般要求其通過在股票市場發(fā)行股票 （ IPO或增發(fā) ） 募集資金后在房地產(chǎn)領域的投資金額要達到其信托融資規(guī)模的90％ 以上 ， 但對投資對象有所限制 。由于該投資方式可轉讓 ， 也可以在二級市場上交易 ， 具有股票的靈活性 ， 因此自九十年代以來獲得飛速發(fā)展 ， 產(chǎn)品結構也不斷創(chuàng)新 。普通合伙情況下，每一合伙人的地位是相同的，利益與損失由每個合伙人按照其所投入資金的比例，或按照事先的約定進行分配或分擔，合伙人之間擔負與合伙投資有關的連帶責任和無限責任，每個合伙人都有參與投資決策和管理的權利。在中國，目前的房地產(chǎn)信托計劃全部采用信托形式，由信托公司受托管理，進行房地產(chǎn)投資。但就現(xiàn)有的信托計劃而言，盡管符合這一要求，但并不像美國房地產(chǎn)投資信托那樣具有中長期融資功能。這與目前信托監(jiān)管當局不允許信托機構公募、單個信托產(chǎn)品合同不得超過200份、不準異地開設網(wǎng)點、信托機構剛剛恢復運營、行業(yè)信譽仍未能普遍建立等現(xiàn)狀相吻合。 在中國，依據(jù)中國人民銀行公布的 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 實施的房地產(chǎn)投資信托計劃，在產(chǎn)品規(guī)模和持有期限上與美國很大的不同，體現(xiàn)為期限短、規(guī)模小。至2020年末，全美共有 170只上市房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，單只信托平均市值規(guī)模 13億元。 中國的房地產(chǎn)信托計劃主要合乎監(jiān)管層制訂的 《 中華人民共和國信托法 》 、《 信托投資公司管理辦法 》 、 《 信托投資公司資金信托暫行管理辦法 》 等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構成等方面沒有具體規(guī)定。 房地產(chǎn)投資信托的發(fā)起人，早期主要是包括房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行、獨立經(jīng)紀人、聯(lián)營公司、人壽保險公司等，現(xiàn)在，大多數(shù)房地產(chǎn)投資信托轉而由房地產(chǎn)公司發(fā)起； 其次，必須由董事會或基金管理人管理，管理人早期主要由金融機構管理， 1986年以后，則房地產(chǎn)公司也可作為受托人管理； 再次，其股份可轉讓，必須至少有 100個股東 。為了免繳公司所得稅，美國房地產(chǎn)投資信托必須滿足《 國內(nèi)稅收法 》 第 856— 858條的法定要求。 圖 1 美國 1992年以來房地產(chǎn)投資信托首發(fā)數(shù)量和金額 而中國，自 2002年下半年開始，隨著“ 一法兩規(guī) ” 的實施，經(jīng)歷了五次清理整頓后的信托公司獲得重生。中、美房地產(chǎn) 投資信托（ REIT）產(chǎn)品比較 作者： 李安民 來源： 《 用益信托工作室 》 日期： 2020年 03月 30日 〖 摘要 〗 本文通過比較研究 2002年以來中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)投資信托計劃和在美國資本市場中作為重要投資工具的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品 ， 總結了中美兩國房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在設立條件 、 期限和規(guī)模 、 種類和流通機制 、 收益和波動特性 、 銷售和保管制度等方面的異同 ， 發(fā)現(xiàn)了中美房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品因為監(jiān)管制度和歷史傳統(tǒng)不同而產(chǎn)生的強烈的國別特征 ， 提出了發(fā)展中國房地產(chǎn)投資信托的重大意義和方向 。隨著美國經(jīng)濟的復蘇，至 2002年美國房地產(chǎn)信托終于結束了自 1992年以來從沒有間斷過新產(chǎn)品發(fā)行的歷史，至 2020年，美國房地產(chǎn)投資信托市值由 2000年的 1380億美元增加到2020年末的 2241億元，增幅 83%，約占 2020年紐約證券市場市值的 4
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