【正文】 以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國家將收緊銀根，減少對基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資?！缎磐蟹ā愤€規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元。可見，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會。本文通過分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點(diǎn),再結(jié)合我國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場風(fēng)險(xiǎn)和非市場風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對我國房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對性的提出風(fēng)險(xiǎn)管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險(xiǎn)。最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場需求波動等,這三方面的因素都會引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。本文寫了我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，同時(shí)指出存在的風(fēng)險(xiǎn) ,并以此些問題也提出若干應(yīng)對我國房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營，與官方合辦信托評級機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為主打路線。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。根據(jù)消費(fèi)者行為分析，%，其中多為2535歲的較年輕的人群。同時(shí)也認(rèn)識到，我國在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來自制度、市場等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來培育和推動房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。：目前我國房地產(chǎn)資金的供給主要來自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲蓄存款，期限最長的只有幾年。：目前國內(nèi)還沒有出現(xiàn)這類金融產(chǎn)品?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，可以將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評級，便于投資者識別風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。與資本市場發(fā)展密切相關(guān)的證券市場的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章如《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。現(xiàn)從宏觀和微觀兩方面分析金融營銷環(huán)境及其營銷的可行性。開發(fā)商可以通過證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得更高的收益并帶動金融環(huán)境向更好的方向發(fā)展。一、產(chǎn)品開發(fā)先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評級，不同信譽(yù)等級的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營，與官方合辦信托評級機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為的主打路線。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。根據(jù)消費(fèi)者行為分析，%，其中多為2535歲的較年輕的人群。每一個(gè)份額單位具有房地產(chǎn)的一份所有權(quán)，為了增加商品的吸引，特為每個(gè)房地產(chǎn)信托證券份額單位附加一個(gè)本身可以分離的對未來成品房的優(yōu)惠購買權(quán)，比如打折或者優(yōu)惠一定金額，這種分離的優(yōu)惠購買權(quán)可以在市場單獨(dú)流通出售給實(shí)際上想買房的人也可以自己使用，這種設(shè)計(jì)可以更好的表現(xiàn)出投資者對房地產(chǎn)的所有權(quán)。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由證券公司作為金融中介向廣大投資者發(fā)放。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，具體如圖表1所示：%%%%%%%%%%%%%50%以上所有調(diào)查者愿意或者持觀望態(tài)度調(diào)查者10%以下10%—30%30%—50%理財(cái)投資占家庭總收入的比例圖表 1這些愿意投資或持觀望態(tài)度的消費(fèi)者最關(guān)注的是房地產(chǎn)信托的“投資風(fēng)險(xiǎn)和收益”（%）、“投資的起點(diǎn)金額”（%）以及“金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專業(yè)”（%）等，如圖表2所示：%%%%%%%%%%圖表 2如果選擇金融機(jī)構(gòu)的話，他們更愿意選擇國有銀行（%）、證券公司（%）這些信譽(yù)較高、從事此類金融產(chǎn)品開發(fā)銷售較長時(shí)間的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，如圖表3所示：%%%%%%%國有銀行外資銀行城市商業(yè)銀行其他商業(yè)銀行證券公司信托公司其他金融機(jī)構(gòu)圖表 3此外，在選擇第三方機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，相較于上面分析的“若金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)”顯得對專業(yè)性的要求更加強(qiáng)，%的潛在投資者選擇“能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的”，%的選“有全面房產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力”，%的選“專業(yè)的房產(chǎn)商信用評級機(jī)構(gòu)”，而對“服務(wù)態(tài)度”等的一些軟實(shí)力的要求有所下降，如圖表4所示：%%%%%%%%媒體宣傳的專業(yè)的房產(chǎn)商信用評級機(jī)構(gòu)有全面房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力的能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的給人以全新的體驗(yàn)的圖表 4投資者對于房地產(chǎn)信托基金的前景觀點(diǎn)各不相同，有人認(rèn)為現(xiàn)在國家對房產(chǎn)控制嚴(yán)格使其缺乏信心，也有人認(rèn)為雖然政策打壓，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但人看好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對企業(yè)的房產(chǎn)信托產(chǎn)品也較有信心。相對保守的消費(fèi)者對這類金融產(chǎn)品接受度并不高，要讓消費(fèi)者快速接受房地產(chǎn)信托并不容易。所以金融機(jī)構(gòu)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，要充分考慮廣大投資者的要求，最好能設(shè)計(jì)除讓人易于掌握、便于理解的產(chǎn)品。好馬配好鞍，一個(gè)金融產(chǎn)品的成功其本身的產(chǎn)品質(zhì)量固然重要，但好的營銷渠道、金融機(jī)構(gòu)能提供的服務(wù)也是很重要的。在此次問卷中，發(fā)現(xiàn)人們還是更愿意將錢投在一些比較傳統(tǒng)的，發(fā)展較為完善的金融產(chǎn)品上，如定期儲蓄（%）、股票（%）、基金（%），僅這三類就占了可供多選的10個(gè)備選答案中的80%多。在關(guān)于“您對金融產(chǎn)品投資了解程度”的問題中，%的投資者認(rèn)為很了解，認(rèn)為自己了解、%。其中，%，%，年齡段主要集中在20歲至55歲之間。消費(fèi)者行為分析市場競爭愈演愈烈，使得各大金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生危機(jī)感，也讓金融機(jī)構(gòu)明白只有抓住消費(fèi)者的需求開發(fā)出滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，不斷的創(chuàng)新完善才能使自己在競爭中立于不敗之地。證券市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造了必要條件。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。由于其賦予了投資者類似期權(quán)的權(quán)利，所以在投資收益上的利息可以低于銀行貸款給地產(chǎn)商的利息，這樣大大降低了房產(chǎn)商的的融資成本。在中國，人們對于房地產(chǎn)的投資有種特殊的情懷，傳統(tǒng)的國人認(rèn)為成家立業(yè)就應(yīng)該有一套自己的房子，且房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤也是非常可觀，所以投資者對于房地產(chǎn)的投資有異常的偏好。：以網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將信托合同標(biāo)準(zhǔn)化，投資者可以在承銷商的交易系統(tǒng)上進(jìn)行交易委托。我國已具備了較為完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，從而對推行房地產(chǎn)證券化提供了有力的法律法規(guī)保障。這就是所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評級，不同信譽(yù)等級的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。光大證券的目前理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產(chǎn)證券化的。投資銀行部，投資銀行業(yè)務(wù)屬于中介業(yè)務(wù)?？蛻艨梢栽诟鞴獯笞C券營業(yè)部認(rèn)購這些理財(cái)產(chǎn)品。錢經(jīng)理簡單介紹光大證券的概況。第一篇：房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托 研究分析報(bào)告葉俊 金融082 3080113081光大證券寧波分部業(yè)務(wù)分析報(bào)告光大證券股份有限公司創(chuàng)建于1996年，由中國光大集團(tuán)總公司投資控股的全國性綜合類股份制證券公司，是中國證監(jiān)會批準(zhǔn)的首批三家創(chuàng)新試點(diǎn)公司之一。走訪了寧波光大證券解放南路營業(yè)部，得到了客戶經(jīng)理錢立明先生的熱情接待。目前資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)部總計(jì)成立了“光大陽光1號”、“光大陽光2號”、“光大陽光3號”、“光大陽光5號”、“光大陽光6號”、“光大陽光7號”、“光大陽光基中寶”以及“光大陽光集結(jié)號混合型一期”、“光大陽光集結(jié)號收益型一期”、“光大陽光集結(jié)號收益型二期”等10只集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，產(chǎn)品種類涉及股票、FOF、債券以及QDII等，形成了較為完整的理財(cái)產(chǎn)品線。該產(chǎn)品從投資者的需求出發(fā)，利用先進(jìn)技術(shù)手段為每個(gè)投資者貼身訂制屬于自己的電子投資情報(bào)站，提供資訊和研報(bào)，與投資者的持倉緊密關(guān)聯(lián)，并提供強(qiáng)大的檢索以及自主訂制功能，同時(shí)分別以Web、郵件和客戶端軟件多樣化的方式進(jìn)行展現(xiàn)，最大限度地省卻了投資者進(jìn)行信息篩選的時(shí)間。通過與錢經(jīng)理的交談，發(fā)現(xiàn)目前我國證券還是處于分業(yè)經(jīng)營的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況；也沒有將服務(wù)對象細(xì)分化，例如不同類型的企業(yè)有不同類型的業(yè)務(wù)需求和特點(diǎn)應(yīng)該將其細(xì)化，而目前只是將客戶分為個(gè)人、企事業(yè)單位和政府經(jīng)濟(jì)管理部門。在此之前我先簡單介紹一下所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。樓盤建成出售營利后投資者有兩個(gè)選擇：合同終止，拿回本金和收益；將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同即約定在未來某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場價(jià)）購買樓盤中自己所看中的房子。與資本市場發(fā)展密切相關(guān)的證券市場的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，如《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。：2004年銀監(jiān)會出臺了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品就是針對房地產(chǎn)商這一需求所設(shè)計(jì)的。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對土地使用的需求。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動性風(fēng)險(xiǎn)。新設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。本次調(diào)查問卷發(fā)放地點(diǎn)主要在寧波鄞州區(qū)，共發(fā)問卷80份，回收71份，有效問卷56份。但是不管從事的職業(yè)是什么，其月收入都還是比較可觀的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人數(shù)最多，%，%。盡管金融業(yè)務(wù)在我國的發(fā)展速度不斷增快，金融投資的領(lǐng)域也在不斷地拓寬，但是現(xiàn)階段消費(fèi)者和金融產(chǎn)品的接觸面還是比較狹窄的。而在其行為目的的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)為了“合理安排收支”、“資產(chǎn)保值、抵御通脹”、“提高生活質(zhì)量”這三項(xiàng)目的而投資的消費(fèi)者占了總數(shù)的一半，而追求“資產(chǎn)的快速增值”%，在七個(gè)消費(fèi)行為目的選項(xiàng)中排在第五，這些都很好地佐證了人們之所以選擇較為保守的投資方式的原因。相對于專業(yè)的投資意見，一般的消費(fèi)者可能都不能理解，那么金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的高端產(chǎn)品便會滯銷?？梢姺康禺a(chǎn)信托在中國還屬于萌芽期，消費(fèi)者對其了解并不深。在一半左右愿意或者持觀望態(tài)度的人中，可以發(fā)現(xiàn)多為2535歲的較年輕的人群，%。房地產(chǎn)信托促銷方案具體產(chǎn)品的詳細(xì)過程如下：首先應(yīng)該建立比較有效的市場運(yùn)作機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制，開發(fā)商作為房地產(chǎn)主要責(zé)任人，市場的評級機(jī)構(gòu)和國家監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其資格進(jìn)行評定和審核。隨著成本的增加，份額單位也會增加，但不管增加多少，都是將最后的總收益按份額均等化。二、營銷策略：（一）產(chǎn)品策略：針對不同信用級別的房產(chǎn)商推出不同等級收益的房