【文章內(nèi)容簡介】 ht Centaline Group, 2023 寫字樓租金 租金分化明顯 空臵水平回落 7個(gè)主要城市甲級寫字樓租金走勢圖（ 20232023H1） ? 上半年主要城市寫字樓租金上升乏力，平均來看七個(gè)主要城市的租金上漲 3%，遠(yuǎn)低于去年全年的 14%。 ? 整體來看，表現(xiàn)優(yōu)異的城市有北京、杭州、成都，上半年租金漲幅分別為 19%、 3%、9%，超過去年全年漲幅的一半。上海、廣州、深圳、重慶表現(xiàn)較差，廣州租金僅微漲1%，上海、深圳、重慶甚至下跌 1%、 8%、 1%，與去年相比大相徑庭。 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 長沙 〃 武漢宏觀經(jīng)濟(jì)及寫字樓市場對比概述 宏觀經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對比 武漢寫字樓市場概述 長沙寫字樓場概述 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 GDP總值對比：作為華中地區(qū)最大城市， 2023年，武漢 GDP總值超長沙約 ，占長沙 %； 武漢年地區(qū)生產(chǎn)總值 ，比上年增長%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降 ，第二產(chǎn)業(yè)上升 百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降 。 長沙全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值，增長 %，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值，增長 %。 長沙作為湖南省會城市，與中部最大城市武漢相比尚有一定差距； Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 第二產(chǎn)業(yè) GDP貢獻(xiàn)值對比：武漢多出長沙約 100億元，武漢是華中區(qū)最大的重工業(yè)生產(chǎn)城市； 武漢一、二、三產(chǎn)業(yè)比重 ： ： ，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降 ，第二產(chǎn)業(yè)上升 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)下降 。 長沙第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP增長 、 ，三次產(chǎn)業(yè)對 GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %、 %。 從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來看，第二產(chǎn)業(yè) (工業(yè) )對 GDP對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值和比重基本相當(dāng)，但武漢第二產(chǎn)業(yè)的絕對值超出長沙約 100億元。 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 武漢 2023年對外貿(mào)易和實(shí)際利用外資及其增長速度 ：從進(jìn)出口總額絕對值來看，武漢高于長沙約 ,超出長沙約 2倍； 從武漢對外貿(mào)易數(shù)值來看， 2023年，武漢進(jìn)出口總額達(dá) ，長沙僅為 ，無論從進(jìn)口還是出口，差距都在 2倍左右， 長沙作為內(nèi)需型消費(fèi)城市的特征異常明顯； Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 世界 500強(qiáng)入駐數(shù)量對比： 2023年， 67家世界 500強(qiáng)進(jìn)駐武漢并開辦實(shí)體，截止 2023年已近 100家。長沙截止 2023年僅 39家； Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 長沙和武漢兩地作為中部核心城市 由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端企業(yè)的頂尖需求一般向武漢靠攏 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 宏觀經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對比 武漢寫字樓市場概述 長沙寫字樓場概述 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 價(jià)格：受前期寫字樓租金較低、租戶檔次較低影響，大部分寫字樓售價(jià)與住宅倒掛： 與高漲的租金相比，目前武漢可出售的寫字樓項(xiàng)目價(jià)格仍處于相對較低的水平。 近期上市的福星惠譽(yù)水岸國際江景寫字樓，均價(jià)為 11000元 /平方米；該項(xiàng)目在 3月底開盤的 SOHO商務(wù)公寓，均價(jià)為 9000元 /平方米。而同地段江景住宅均價(jià)早已超過兩萬元。 在高新企業(yè)云集的光谷，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 3月份住宅成交均價(jià)達(dá) 7425元 /平方米。而寫字樓方面，在售的光谷金融港標(biāo)準(zhǔn)寫字樓均價(jià)約 5000元 /平方米；產(chǎn)業(yè)園類型的寫字樓價(jià)格更低，如光谷芯中心均價(jià)為 3600元 /平方米。 參照國際上一些大城市的經(jīng)驗(yàn)，同地段的商用物業(yè)價(jià)格一般都高于住宅價(jià)格。甚至有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)出一套詳細(xì)的參照數(shù)據(jù)：如中心地段的商鋪價(jià)格一般為住宅的 25倍；寫字樓一般為同地段住宅售價(jià)的 ，當(dāng)然按照寫字樓檔次的區(qū)別，這個(gè)比例也許會更高。 雖然這種價(jià)格比例并非絕對準(zhǔn)確，但足可以反映市場的一些特征。市場人士分析，過去武漢的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以中小生產(chǎn)型企業(yè)為主，對寫字樓的剛性需求遠(yuǎn)不如住宅來得強(qiáng)烈，因此在供應(yīng)、成交方面都不溫不火。從投資的角度來看，寫字樓首付最低為五成，較住宅市場更高，而且租金水平長期低迷，因此吸引的投資者少，投資市場較為冷清。 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 租金 /㎡ 〃 月；高于長沙 / ㎡ 〃 月 近年來，武漢市甲級寫字樓的租金水平穩(wěn)步增長，自 2023年租金漲幅明顯提升，目前，平均租金達(dá)到 /平方米 /月，較2023年增長 /平方米 /月，年均增長幅度為 ％； 與其他二線城市相比，武漢甲級寫字樓的租金處于較低水平，遠(yuǎn)低于成都 (100元 /平方米 /月 )，但略高于長沙 (63元 /平方米 /月 )； 武漢乙級寫字樓多年以來增長幅度不大， 2023年初平均租金與 2023年 1季度相差 14元 /平方米 /月，年均增長幅度為 ％。 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 寫字樓租戶對比：武漢寫字樓以制造業(yè)為主，長沙則以咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)等為主；且外資和內(nèi)資企業(yè)占比上，武漢遠(yuǎn)超長沙 武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶中，主要以制造業(yè)、社會服務(wù)業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)等為主；武漢本地企業(yè)僅占優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶的 22%，而內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)比例較大，分別達(dá)到 40%與 38%。 以招銀大廈為例：香港匯豐銀行；日本陸奧銀行；法國興業(yè)銀行；新加坡 APP；南方證券公司；平安保險(xiǎn)公司；柯達(dá)中國有限公司 .均入駐， 此外在武漢，共有 5家全國金融機(jī)構(gòu)總部：漢口銀行、長江證券、合眾人壽、交銀國際信托、武漢農(nóng)村商業(yè)銀行； 14家中外資銀行區(qū)域總部：中行、建行、交行、招行、匯豐、東亞等； 19家證券公司區(qū)域總部：國信證券、招商證券等； 15家保險(xiǎn)公司區(qū)域總部：太平洋保險(xiǎn)、平安保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)等。還有投資擔(dān)保、顧問咨詢等非銀行類金融企業(yè)也在這里聚集。 武漢寫字樓租戶組合 長沙代表性寫字樓、酒店式寫字樓駐戶中，以本土的咨詢服務(wù)培訓(xùn)類、科技信息類駐戶為主；同時(shí)房地產(chǎn)公司、金融投資公司、知名企業(yè)駐長沙辦事處占比也較大 長沙寫字樓租戶組合 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 宏觀經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對比 武漢寫字樓市場概述 長沙寫字樓場概述 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從長沙目前的寫字樓分布格局來看，主要集中在 五一大道傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 、 芙蓉路傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 、 韶山路次中心商務(wù)區(qū) 、 勞動(dòng)路新興商務(wù)區(qū) 四大板塊； 長沙寫字樓分布：四大板塊商務(wù)區(qū) Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 從 1998年起，截止目前長沙市場上可識別寫字樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量在 未來 5年內(nèi)，可預(yù)見寫字樓供應(yīng)量在 107萬方 左右。 未來幾年寫字樓，尤其是高端寫字樓的競爭將非常激烈！ 長沙寫字樓歷史供應(yīng)情況： Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 與住宅和商業(yè)相比，長沙寫字樓市場還處于萌芽階段。施工量較少，歷年最高值不足 150萬方，但施工增速增加幅度較大，預(yù)計(jì)未來寫字樓上市量將大幅增加。 市場條件 —— 長沙寫字樓目前處于萌芽階段 新開工 /施工 (%) 施工 /竣工 施工增速 竣工增速 20232023年，長沙市寫字樓年施工面積不足 100萬方，新開工面積不足 40萬方，寫字樓市場處于萌芽階段。 2023年以后，施工和新開工量波動(dòng)中上揚(yáng)， 2023年達(dá)到歷年來最高值。新開工占比接近 45% ，但新開工量不足 67萬方，依舊較小。 20232023年，長沙市寫字樓年竣工面積不足 30萬方，2023年首次破 30萬。 09年達(dá)到歷年來最高值， 34萬方。近兩年來，邁入下行軌道。施工量逐年大幅增加，竣工量持續(xù)萎縮，施工與竣工倍數(shù)比創(chuàng)新高， 2023年超過 10，未來長沙市場寫字樓供應(yīng)量較大。 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng) 湖南中原研究中心整理分析 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2023年，全市（包含縣城）寫字樓施工面積大幅上漲，寫字樓將會出現(xiàn)集中供應(yīng)，寫字樓市場競爭進(jìn)入白熱化。 市場條件 —— 未來 23年供應(yīng)量較大 數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng) 辦公新開工增速 辦公竣工增速 辦公施工增速 單位：萬方 2023年長沙市辦公類施工面積 ，同比上漲 % ，其中竣工面積 ，同比下跌% ，新開工面積 ，同比上漲 % 。與 2023年相比，施工和新開工同比增長近三成。 20232023年，辦公類施工、新開工、竣工波動(dòng)均較平穩(wěn)。近兩年來，施工和新開工面積增幅較大，竣工連續(xù)下跌，前幾年辦公類新開工量較少是主要原因。 2023年，施工面積漲幅擴(kuò)大一倍，預(yù)計(jì)未來 23年辦公