【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 330畝p 總建筑面積： 35萬平方米p 商業(yè)面積： p 容積率： p 建筑類型：多層 高層p 均價(jià)： 4500元 /㎡橋西現(xiàn)房，小區(qū)規(guī)模大，交通便利，緊鄰 4中。重點(diǎn)案例解析 —— 華新園p 地址： 清水河與緯三路交叉口東３００米p 開發(fā)商： 河北東南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司p 總占地面積： 500畝p 總建筑面積： 45萬平方米p 容積率： p 建筑類型： 多層 高層p 均價(jià)： 多層 4500元 /㎡ 小高層 4300元 /平米 準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位，低密社區(qū)，大型高品質(zhì)住宅。重點(diǎn)案例解析 —— 同人創(chuàng)業(yè)園p 地址： 張家口市西苑中路 5號(hào)p 開發(fā)商： 河北廣立房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司p 總占地面積： p 總建筑面積： p 商業(yè)面積： 30萬平方米p 建筑類型： 高層p 容積率： 綠地率： ％p 均價(jià)： 3600~3700元 /㎡橋西區(qū)高品質(zhì)樓盤，中心地段，交通、配套優(yōu)質(zhì)， 依山臨水環(huán)境美，健康生態(tài)小區(qū)。重點(diǎn)案例解析 —— 遠(yuǎn)大盛和苑p 地址： 橋西區(qū)西苑路 21號(hào) .原拖車總廠西宿舍區(qū)p 開發(fā)商： 張家口遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司p 總占地面積： 90畝p 總建筑面積： 202300㎡p 容積率： p 建筑類型： 小高層、高層p 均價(jià)： 4200~4300元 /㎡ 超高綠化率，高端配套，景觀住宅。競(jìng)品解析 同質(zhì)同區(qū)競(jìng)品多借用自然區(qū)位優(yōu)勢(shì)及區(qū)位配套，缺乏高端小區(qū)和附加值賣點(diǎn)。 橋西區(qū)市場(chǎng)分析總結(jié)【 產(chǎn)品 】 橋西區(qū)商品房以多層、高層為主，部分項(xiàng)目有別墅產(chǎn)品。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔現(xiàn)代?！?戶型 】 本區(qū)域項(xiàng)目定位中高端，產(chǎn)品線豐富，一居、二居、三居產(chǎn)品俱全。主力戶型為兩居 60~90㎡ ，三居 90110 ㎡ ?！?客群 】 該板塊土地逐漸飽和，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目逐漸減少，客群多為改善型二次置業(yè)。市區(qū)內(nèi)中高端客群及周邊縣城客群居多?！?價(jià)格 】 區(qū)內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格差異幅度較大，主要競(jìng)品價(jià)格在 3800~4500元 /㎡左右?！?營(yíng)銷 】 區(qū)域項(xiàng)目銷售情況尚佳 ，廣告運(yùn)用較全面但整體營(yíng)銷水平較低，具有很大的可超越空間。營(yíng)銷思路取道度身明勢(shì) 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析及客戶分析項(xiàng)目營(yíng)銷策略項(xiàng)目分析區(qū)位認(rèn)知本案本案本案環(huán)京津經(jīng)濟(jì)圈區(qū)內(nèi)主要進(jìn)行城中村改造，工業(yè)用地置換及淺山區(qū)開發(fā)。，主要倡導(dǎo)低密度、低強(qiáng)度的開發(fā)控制原則。區(qū)域用地主要以住宅用地和綠地規(guī)劃為主，適宜人居京津經(jīng)濟(jì)圈上，低密度開發(fā)規(guī)劃，怡居區(qū)域區(qū)域歷史文化認(rèn)知小白山自古為橋西區(qū)的社會(huì)文化中心，上風(fēng)上水群山環(huán)繞，為橋西區(qū)乃至張家口絕佳的風(fēng)水寶地。張庫大道 小白山風(fēng)景區(qū)水母宮長(zhǎng)城張庫大道： 擁有 “ 北方絲綢之路 ” 之稱的古商道，被譽(yù)為 “ 草原絲綢之路 ” 和 “ 草原茶葉之路 ” 。小白山： 總面積 2023畝。景區(qū)內(nèi)有云杉、油松、側(cè)柏、落葉松18個(gè)品種的喬灌木66851株。水母宮： 省級(jí)大型綜合風(fēng)景區(qū)。迄今已有二百年的歷史。占地 4800畝，其四周榆柳環(huán)合，松青柏翠，草木繁茂，因此也稱為森林公園。區(qū)域交通認(rèn)知本案張石高速公路國道 207省道 242張承高速公路國道、省道、市政干道密布，接連橋東區(qū)、高新區(qū)以及周邊縣區(qū)和周邊市、省1小時(shí)至蒙古， 2小時(shí)至江西；15分鐘至橋東區(qū)， 30分鐘至崇禮縣、張北縣， 2小時(shí)至沽源縣 。區(qū)域配套認(rèn)知繼續(xù)教育學(xué)院二中七色光幼兒園心心幼兒園 燕興幼兒園橋西區(qū)利民小學(xué)北方科技學(xué)校職工大學(xué)張家口教育學(xué)院張家口市委黨校教育配套圖書館橋西區(qū)衛(wèi)生局張家口市檢察院市口腔醫(yī)院市第一醫(yī)院市政配套紅馬商貿(mào)百信麗家建材城美居家居廣場(chǎng)金鼎世紀(jì)城商業(yè)配套近橋西區(qū) CBD，市政、教育、商業(yè)配套豐富，滿足客戶日常居住需求橋西區(qū) CBD體育館區(qū)域自然資源認(rèn)知山區(qū)生態(tài)文化帶生態(tài)文化區(qū)本案魚兒山東太平山長(zhǎng)城西太平山公園西太平山安家溝生態(tài)區(qū)地下長(zhǎng)城水母宮云泉山賜兒山香爐山項(xiàng)目位于華北區(qū)域山區(qū)生態(tài)文化帶與張家口生態(tài)文化區(qū)的重疊地帶，雙重資源共享區(qū)項(xiàng)目洋房基礎(chǔ)指標(biāo)201202203204205206207208209210212211216215214213217總占地面積： 61802㎡總建筑面積： 148200㎡建筑密度： 17%容積率： 綠化率： 33%項(xiàng)目規(guī)劃整體規(guī)劃尊重自然，依山而生，有效的利用原生態(tài)山體資源，達(dá)到戶戶觀景、戶戶通風(fēng)產(chǎn)品規(guī)劃9—17 層小高層設(shè)計(jì)，全板式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，大氣典雅綠色建筑規(guī)劃綠色建筑節(jié)能體系部分利用太陽能景觀照明及景觀水能，利用太陽能提供住宅建筑 24小時(shí)熱水節(jié)水體系水資源循環(huán)使用，小區(qū)采用中水系統(tǒng)，雨水利用系統(tǒng)智能化數(shù)字社區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、小區(qū)室外音樂播放系統(tǒng)、電子公告系統(tǒng)、有限電視系統(tǒng)、電話、寬帶系統(tǒng)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、樓宇自控及系統(tǒng)集成。室內(nèi)環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)24小時(shí)熱水、同層排水、地面增加隔音墊、設(shè)置房間中央吸塵系統(tǒng)。雨水收集尊重自然、尊重客戶，造綠色、健康、人文的建筑園林規(guī)劃西太平山小白山外景： 小白山山腳下，北望西太平山風(fēng)景區(qū)風(fēng)情商業(yè)街西沙河中心景觀軸組團(tuán)園林山體景觀內(nèi)景： 一軸兩帶三山兩組團(tuán)自然資源景觀搭配人工園林景觀，以達(dá)到內(nèi)外景觀交融的景觀效果戶型規(guī)劃一梯二戶、二梯二戶，南北通透。 114—151 ㎡闊景橫廳，客廳南北對(duì)流項(xiàng)目配套規(guī)劃2500㎡會(huì)所，從容開啟山居生活㎡商業(yè)配套，真正達(dá)到繁華與寧靜皆可得2500㎡怡山會(huì)館， ㎡商業(yè)配套，張家口 最大的獨(dú)一無二的休閑勝地最大的獨(dú)一無二的休閑勝地物業(yè)服務(wù)張家口獨(dú)家引進(jìn) “ 五星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)體系 ” ，讓客戶享受真正的奢享“ 一小時(shí) ” 回應(yīng)服務(wù)客戶的投訴、問題、反饋保證在一小時(shí)內(nèi)給予回應(yīng)和解決。大堂管家制度每棟入戶大堂設(shè)置一名專屬的管家，及時(shí)解決客戶問題。節(jié)日服務(wù)節(jié)日為入住客戶送節(jié)日賀卡、對(duì)聯(lián)、燈籠等節(jié)日禮品。影子式的服務(wù)小區(qū)內(nèi)設(shè)置報(bào)警系統(tǒng)，讓客戶隨時(shí)隨地感覺安全。最安全的小區(qū)聘期退伍軍人成立安保團(tuán)隊(duì)。全天 24小時(shí)實(shí)行巡更制度，確保住戶安全。最尊貴的小區(qū)按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)客戶，讓住戶真正享受最尊崇的物業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目?jī)r(jià)值總結(jié)一、項(xiàng)目位于 京津經(jīng)濟(jì)圈 上、政府重點(diǎn)打造 低密度怡居住宅區(qū) 內(nèi)；二、區(qū)域歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，為 張家口市歷史人文發(fā)祥地 ；三、項(xiàng)目位于張家口北大門，附近國道 20省道 242以及張石、張承高速公路。輕松享受多重城市資源。四、項(xiàng)目 近橋西 CBD，位于華北山區(qū)文化生態(tài)景觀帶和張家口生態(tài)區(qū)重疊地帶。真正做到 繁華與寧靜皆可得 ；五、項(xiàng)目為 低密度、高綠化率、多物業(yè)類型的生態(tài)宜居小區(qū) ；六、項(xiàng)目采用綠色建筑規(guī)劃理念，全面引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)打造 健康的、綠色的、人文的科技小區(qū) ；七、園林規(guī)劃通過山地的保留改造和人工環(huán)境的再創(chuàng)造，在區(qū)域內(nèi)部增加多層次多功能的景觀元素，以達(dá)到 內(nèi)外交融的景觀效果 ；八、項(xiàng)目產(chǎn)品為一梯二戶、二梯二戶，南北通透大宅。 114—151 ㎡闊景橫廳，客廳南北對(duì)流；九、 2500㎡怡山會(huì)館， ㎡商業(yè)配套 ，張家口最大的獨(dú)一無二的休閑勝地；十 、 張家口獨(dú)家 “ 五星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)體系 ” ，打造張家口最高端山居豪宅。區(qū)域客群研究分析客戶信息資源來源于京潤(rùn) 現(xiàn)代城來電來訪客戶，其中來電客戶 1280組，來訪客戶 1114組置業(yè)次數(shù)一居置業(yè)次數(shù)分析 二居置業(yè)次數(shù)分析三居置業(yè)次數(shù)分析 四居置業(yè)次數(shù)分析二居產(chǎn)品多為首次置業(yè)，中小戶型的置業(yè)客群還是首次置業(yè)客群，大面積戶型的置業(yè)客群多位改善客群客戶區(qū)域及接受單價(jià)客戶主要來源于本市，其中部分客戶來源于北京、天津、安徽、武漢等地；同時(shí)還有部分來源于宣武、張北、和沽源等縣市?？蛻裟芙邮艿膯蝺r(jià)為 3500—3900 元 /㎡。購房用途主要購房用途為自住及改善性的需求，一居中包含較多的為投資的用途，其他居室投資性購房需求比重較小一居購房用途分析 二居購房用途分析三居購房用途分析 四居購房用途分析建筑類型一居建筑類型分析 二居建筑類型分析三居建筑類型分析 四居建筑類型分析多層是客戶最為青睞的產(chǎn)品，主要與張家口的客群心里有密切關(guān)系，伴隨區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，小高層、高層認(rèn)可度也將進(jìn)一步提升購房考慮因素從客戶購房考慮因素分析，主要關(guān)注點(diǎn)是項(xiàng)目?jī)r(jià)格及交通、配套，區(qū)域發(fā)展前景也成為客戶重點(diǎn)考慮的因素之一客戶購房考慮因素需求面積一居需求面積分析 二居需求面積分析三居需求面積分析 四居需求面積分析核心需求面積為經(jīng)濟(jì)型戶型，特別是 70～ 90平米產(chǎn)品及 91～ 120平米產(chǎn)品是核心主流需求面積信息渠道客戶信息接收渠道最核心的接收渠道為售樓中心及報(bào)紙，因此現(xiàn)場(chǎng)售樓處及體驗(yàn)區(qū)的打造及報(bào)廣的投放成為營(yíng)銷活動(dòng)的關(guān)鍵客群調(diào)查研究總結(jié)【 置業(yè)次數(shù) 】 根據(jù)主要是首次置業(yè)及部分二次置業(yè)客群，項(xiàng)目在營(yíng)銷過程中要加強(qiáng)對(duì)于主要置業(yè)客群的引導(dǎo)，核心推廣語也應(yīng)突出?！?購房用途 】 針對(duì)主要是自住的需求，在產(chǎn)品打造中要加強(qiáng)實(shí)用性，對(duì)戶型及產(chǎn)品重點(diǎn)把握?！?建筑類型 】 加強(qiáng)外立面用材及項(xiàng)目的整體外觀?！?考慮要素 】 對(duì)價(jià)格及區(qū)域發(fā)展，區(qū)域交通進(jìn)行重點(diǎn)推廣?！?客戶來源及接收單價(jià) 】 客戶主要來源于