【文章內(nèi)容簡介】 生活 產(chǎn)品價值 生活方式 緊扣市場需求，設(shè)計考究，戶型周正、贈送率高，兼顧性價比與舒適度 全方位營造法國浪漫主義生活方式，為業(yè)主打造藝術(shù)的生活 八大價值體系 八大價值體系構(gòu)筑項目核心競爭力 物業(yè)管理 國際知名物管公司，五大安防體系，為您的生活保駕護(hù)航 3 Analyze System 報告體系 開篇 望聞問切 —— 項目洞察 三省吾身 —— 項目重塑 —— 項目價值體系重塑 —— 項目定位 對癥下藥 —— 營銷策略 根據(jù)項目自身質(zhì)素和市場擁有同類資源典型樓盤參照，尋找項目競爭價值占位！ 項目審視 市場參照 提煉 項目競爭占位 項目占位思考 ? 規(guī)模可比。中等以上規(guī)模項目。 ? 物業(yè)類似。擁有洋房或別墅等低密度產(chǎn)品，也有高層單位。 ? 地段接近。盡量在南城。 ? 品質(zhì)相近。中高檔次項目 托斯卡納 龍灣國際社區(qū) 郡原美村 參考樓盤選取原則 市場參考 —— 參考樓盤選取 市場參考 —— 參考樓盤選取 如何定位本案，才能使其有鮮明的市場特質(zhì)，并且符合項目自身氣質(zhì)？ ? 從規(guī)模上評判，本案不及龍灣國際社區(qū)和郡原美村； ? 從資源上評判，本案明顯優(yōu)于托斯卡納和龍灣國際社區(qū)； ? 從地段上評判，本案優(yōu)于龍灣國際社區(qū)； ? 從產(chǎn)品上評判，托斯卡納、龍灣國際級郡原美村以別墅和洋房為主，本案整體以高層為主，為相對緊湊型產(chǎn)品。 市場參照 項目審視 中高檔次、高端形象項目 項目競爭占位 市場定位 —— 大城中央 〃 法式原著 〃 生態(tài)島居典范 ? 大城中央 —— 項目處于長株潭融城核心區(qū)域，體現(xiàn)項目的區(qū)位價值，弱化項目目前位臵較為偏僻的劣勢； ? 法式原著 —— 強(qiáng)調(diào)項目全方位營造的法國浪漫主義生活方式，和市場其他項目進(jìn)行差異化區(qū)隔； ? 生態(tài)島居 —— 生態(tài)，充分體現(xiàn)項目無可復(fù)制的生態(tài)、景觀優(yōu)勢，是項目最核心的賣點之一；島居，詮釋項目的規(guī)劃特色。 形象定位 —— 大 都市新貴的精神堡壘 ? 她擁有一脈傳承的法式優(yōu)雅風(fēng)尚和尊貴氣質(zhì)，高貴血統(tǒng)與生俱來； ? 她是將人文精神、生活觀念、生活方式及自然景觀和諧相融的、城市新貴的理想生活空間； ? 她必將成為一個階層的夢想與光榮。 【 一個階層的夢想與光榮 】 影響城市之后，經(jīng)典是對家族最好的犒賞！ 我們毫不懷疑眾生平等， 但又確信地位終有高低； 有的風(fēng)景并非人人都能看見， 有的境界也不是人人都能達(dá)到。 在物質(zhì)主義甚囂塵上的日子里，浪漫悄然勃興！ 不足以改變世界，卻能改變你對世界的看法 ！ 奢華不代表有品味，低調(diào)才是一種高度！ 非常的天才，只有天才的人們才能夠賞識 ！ 非常的天才，只有天才的人們才能夠駕馭 ！ 4 Analyze System 報告體系 開篇 望聞問切 —— 項目洞察 三省吾身 —— 項目重塑 對癥下藥 —— 營銷策略 —— 現(xiàn)場策略 —— 價格、推售策略 —— 推廣策略 —— 客戶策略 —— 活動策略 現(xiàn)場銷售氛圍營造 —— 目前項目營銷中心整體較為冷清，建議通過鮮花、空飄、地毯、橫幅等營造售樓部銷售氛圍，感染看房客戶 ? 目前項目營銷中心整體較為冷清，類似于進(jìn)到了別墅的營銷中心，不利于對客戶傳遞項目信心； ? 建議通過周末在營銷中心外圍布臵鮮花、空飄、地毯、橫幅等營造熱銷氛圍； ? 可定期懸掛橫幅，歡迎上海、深圳、邵陽等看房客戶的橫幅，傳遞項目信心，有效逼定客戶。 增加現(xiàn)場銷售道具 —— 項目售樓部直接打出項目優(yōu)勢對比牌，大聲說出項目優(yōu)勢，秒殺競爭對手和客戶 案例：深圳 〃 深業(yè)紫麟山 ? 在營銷中心放臵與競爭項目綜合競爭優(yōu)勢對比圖； ? 從開發(fā)商品牌、規(guī)劃配套、區(qū)域發(fā)展、交通、景觀資源、戶型、檔次、綠化等方面進(jìn)行打分對比； ? 將項目競爭對手鎖定市場同層次熱賣項目，突出歐萊雅郡項目的優(yōu)勢，讓客戶更直觀的認(rèn)識到歐萊雅郡的競爭優(yōu)勢。 增加現(xiàn)場銷售道具 —— 銷售 現(xiàn)場展示物料凸顯區(qū)域及項目價值，尤其是區(qū)域發(fā)展利好、項目品質(zhì)、產(chǎn)品優(yōu)勢進(jìn)行強(qiáng)烈渲染 ? 豐富現(xiàn)場價值展板內(nèi)容，放大長株潭融城，詳細(xì)展示其規(guī)劃，進(jìn)行區(qū)域的強(qiáng)烈渲染，增加客戶認(rèn)同。 項目品質(zhì)展示 區(qū)域發(fā)展及規(guī)劃利好展示 案例：長沙 〃 名家翡翠花園 導(dǎo)視系統(tǒng) —— 增加樓梯發(fā)光字、樓體條幅和大面積樓體廣告，昭示性升級 ? 建議項目在臨時代陽光大道、桃花塅路和萬家麗路的墻體安裝發(fā)光字、樓體條幅或者打造大面積的墻體廣告，使項目的昭示性進(jìn)一步升級。 大面積樓體廣告 樓體條幅 樓體發(fā)光字 導(dǎo)視系統(tǒng) —— 取消原營銷中心的導(dǎo)視標(biāo)志，同時在重要入口處設(shè)臵標(biāo)志性、具有品質(zhì)感、昭示性強(qiáng)的導(dǎo)視牌，吸引客戶注意，并引導(dǎo)客戶看樓 項目原營銷中心 導(dǎo)視系統(tǒng) —— 項目周圍重要路段設(shè)臵道旗，有效引導(dǎo)和攔截客戶資源 ? 在項目四周所有路段全部設(shè)臵項目道旗，時代陽光大道上的道旗可以延伸至汽車南站，以便引導(dǎo)客戶清楚、便捷地到達(dá)營銷中心。 導(dǎo)視系統(tǒng) —— 萬家麗路與時代陽光大道交匯處車流人流大、昭示性強(qiáng)，建議增加戶外導(dǎo)視系統(tǒng) 歐萊雅郡 82991313 4 Analyze System 報告體系 開篇 望聞問切 —— 項目洞察 三省吾身 —— 項目重塑 對癥下藥 —— 營銷策略 —— 現(xiàn)場策略 —— 價格、推售策略 —— 推廣策略 —— 客戶策略 —— 活動策略 —— 如此淡市，神馬策略都是浮云，唯有“性價比”才是王道！ —— 降價從來都不是最好的營銷策略，但降價又向來都是最為有效的銷售辦法！ —— 誰在降價？為何降價？ 海洋半島 興威帕克水岸 富基世紀(jì)公園 名家翡翠花園 卓越蔚藍(lán)海岸 保利麓谷林語 新地東方明珠 萬科金域華府 萬科城市花園 備注：富基世紀(jì)公園目前主推毛坯，均價 3650元 /平起，并未真正降價，但是通過主推不同的產(chǎn)品讓客戶感覺到價格實惠，性價比提高。 價格小幅調(diào)整，成交大步跨越！通過以價換量的方式，仍然可以有效刺激購房者。也是 2023年拯救諸多開發(fā)商的回天之術(shù)！ —— 如何降價？ 降價原則與方法 ? 降價不降品質(zhì)； ? 降價應(yīng)一步到位； ? 降價要有整體的營銷手段、活動配合與廣告支撐。 ? 特價房； ? 一口價； ? 大團(tuán)購； ? 送裝修； ? …… 降價原則 降價方法 ? 通過前期和開發(fā)商的溝通，此次提案的重點是洋房產(chǎn)品，所以關(guān)于降價策略的探討也僅限于洋房產(chǎn)品； ? 針對項目及洋房產(chǎn)品的特點，建議采用特價房的方式進(jìn)行降價。 —— 降多少？ —— 先看看人家賣得怎樣。 洋房產(chǎn)品整體去化情況分析 —— 2023年長沙洋房市場平均去化速度為 /天， 9月 — 12月平均 /天，銷售情況不理想