【文章內(nèi)容簡介】 — 蔚藍海岸 戶型 面積段（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 占比 三房 95120 256 70% 四房 130170 114 30% 合計 370 100% 蔚藍海岸距離本項目較遠(yuǎn)，地段差于本案，但由于長期立足于河西以成為較有影響力的項目與本案存在競爭； ? 開盤： 預(yù)計推貨時間為 2023月 5月； ? 推出單位： 橡樹里， 95170㎡三房、四房，共 370套，新推 8萬方； ? 價格： 約為 4000元 /㎡ 項目優(yōu)劣勢分析 ? 價格及品牌開發(fā)商優(yōu)勢無可比擬，項目周邊配套奇缺； ? 向日葵地段優(yōu)于蔚藍海岸，“ 2+1”戶型使用率超過蔚藍海岸； 基本售完 未來推出 二級競爭 —— 麓谷林語 戶型 面積段（㎡） 供應(yīng)套數(shù) 占比 二房 7885 883 61% 三房 90141 339 30% 四房 123137 129 9% 合計 1251 100% 麓谷林語距離本項目較遠(yuǎn)，地段差于本案，但由于大盤吸引力與發(fā)展商品牌影響力與本案存在競爭； 未來推出 目前在售 ? 開盤： 開盤具體時間未知，預(yù)計 3約底開始辦卡 ? 推出單位： E區(qū)，約 10萬㎡建面，共1751套，產(chǎn)品延續(xù)麓谷林語一貫戶型 7885㎡兩房為主， ? 價格： 約為 45004600元 /㎡ 項目優(yōu)劣勢分析 ? 價格及品牌開發(fā)商優(yōu)勢無可比擬，項目整體環(huán)境極好，作為遠(yuǎn)郊大盤自身配套齊全； ? 向日葵地段優(yōu)于麓谷林語，“ 2+1”戶型使用率超過麓谷林語； 西城龍庭 岳麓一號 金麓國際 ?位置： 西城龍庭位于岳麓區(qū)岳麓大道與金星大道交匯處西南角 ?在售產(chǎn)品： 110134㎡的三房和四房 ?推貨量： 40套左右 ?均價：約 5000元 /平米 ?位置： 岳麓區(qū)岳麓大道 369號 ?在售產(chǎn)品： 146180㎡的四房 ?推貨量： 20套左右 ?均價：約 4800元 /平米 ?位置： 岳麓區(qū)岳麓大道與金星中路交匯處 ?在售產(chǎn)品：尾盤銷售，少量保留產(chǎn)品，三房或四房產(chǎn)品。 ?均價：約 5000元 /平米 三級競爭項目均為尾盤銷售，余貨量較少與本案競爭較小 三級競爭項目 三級競爭項目 三級競爭項目均為尾盤銷售，余貨量較少與本案競爭較小 愿景品格 恒大華府 N ?目前 6一直未推未建，未來約剩余 8萬方的建面未推，但一直沒有開發(fā)意向；未來推出時間未定 ?剩余產(chǎn)品：為 22棟少量四房 176㎡、 196㎡ ?將售產(chǎn)品： 25棟、 26棟， 3080㎡的公寓樓，項目一期北面。 ?推售時間：第一批推售在 10年 3月左右，第二批推售在 10年 45月左右 各級競爭對手年內(nèi)將推出約 5000套，其中兩房、小三房推量約 4000套 核心競爭項目約推出 800套兩房、小三房戶型 時間 產(chǎn)品 推 量 競爭總結(jié) 項目“ 2+1”戶型 6月上市核心競爭對手為北京御園約 128套 核心競爭對手推貨時期主要為 2023年 4月到 6月之間 中原觀點：競爭對手出貨集中為上半年，項目應(yīng)盡早入市，花大氣力 爭奪客源，為提升價格，須做差異化、區(qū)隔性營銷 項目一期主打核心賣點有： 自身分析 唯一坐擁三重動脈物業(yè) 最權(quán)威的省級藝術(shù)培訓(xùn)中心 片區(qū)唯一歐式風(fēng)情社區(qū) 片區(qū)內(nèi)稀缺 90㎡“ 2+1”戶型 星城動脈 上的藝術(shù)家 營銷戰(zhàn)略方向 項目 自身 競爭 價格 拉升 ?2023年中為市場集中放量期 ?市場供應(yīng)產(chǎn)品以 3房為主 ?區(qū)域市場豪宅概念項目空缺 ?目前項目周邊均價到達4800元 /㎡ ?本項目價格實現(xiàn)必須高于同類競爭對手市場價格 ?地段優(yōu)勢 ?“ 2+1”戶型優(yōu)勢 ?省級最權(quán)威藝術(shù)教育配套優(yōu)勢 ?歐式風(fēng)情 ?目前在售物業(yè)均價已達 5000元 /平米 項目發(fā)展 戰(zhàn)略 以區(qū)隔競爭對手營銷戰(zhàn)略，給客戶一個價格提升的理由 營銷戰(zhàn)略： 鍍金戰(zhàn)略 —— 我們是全面升級的純金版“向日葵”！ 向日葵 II金色公館 產(chǎn)品： 純金美宅 享受： 尊貴人生 形象定位：向日葵純金版 星城動脈上的藝術(shù)家 向日葵 II金色公館 純金美宅 尊貴人生 制定“鍍金戰(zhàn)略”，主要通過品質(zhì)及服務(wù)提升、營銷推廣形象拔高兩個層面，打造向日葵升級純金版，實現(xiàn)拉升價格的目標(biāo) 向日葵“鍍金戰(zhàn)略” 品質(zhì)提升 營銷拔高 服務(wù)提升 拉升價格 鍍金 戰(zhàn)略 如何讓向日葵“鍍金”？ 本項目一期客戶構(gòu)成如何？ 未來客戶在哪？ 問題思考 一期成交客戶群： 1. 周邊客戶群為主 2. 80%為首次置業(yè)客戶 3. 2635歲客戶占 62% 4. 80%工作在岳麓區(qū) 5. 80%無私家車 6. 54%客戶有小孩 7. 廣、深客戶占 11% ? 一期客戶基本為剛性需求客戶為主，價格承受能力有限 ? 二期價格將走高，此類客戶群必將縮小，從目前項目成交客戶分析來看，多為外地客戶，本案 2期客群定位將以中高端客戶為主，拓展渠道將擴至全市范圍、廣深及地級市客戶 向日葵“鍍金戰(zhàn)略” 他們是高尚生活人群 他們關(guān)注藝術(shù)、懂得欣賞藝術(shù)的 他們關(guān)注小孩的藝術(shù)教育，更關(guān)心小孩的安全 他們關(guān)注服務(wù)，更重視細(xì)節(jié) 未來的客戶是誰： 他們是一群“白、骨、精” 他們的生活是高雅的 ,他們會去大劇院看歌劇、與小孩 一同參加藝術(shù)活動、與朋友一同品茶、垂釣 … 他們少去酒吧，關(guān)注健康、熱愛生活 … 他們渴望成為新時代的“新貴族” … 向日葵“鍍金戰(zhàn)略” “白骨精”最關(guān)注因素： 項目價值重新梳理： 向日葵“純金版”核心賣點 向日葵“鍍金戰(zhàn)略” 開設(shè)湖南省美術(shù)館向日葵分館 營造項目獨有賣點，強調(diào)唯一性，增強社會影響力 操作辦法： ? 開設(shè)地點： 12棟綜合樓 ? 資源整合：與省美術(shù)館合作開辦 ? 館設(shè)內(nèi)容：工筆畫、油畫 藝術(shù)