【文章內(nèi)容簡介】 償標(biāo)準(zhǔn) ,實行 一村一策 ，由各改造項目自行確定本項目的補償標(biāo)準(zhǔn) (如廣州市 )；? 全市制訂統(tǒng)一的補償政策 ,實行 實物補償和貨幣補償相結(jié)合 的方式 (其中部分地區(qū)規(guī)定在每戶認(rèn)定的合法面積內(nèi)若干平方米以內(nèi)實行實物補償方式，超出部分實行貨幣補償方式集體經(jīng)濟組織存續(xù) ? 各地一般都鼓勵原有集體經(jīng)濟組織改制后繼續(xù)存在。主要有 改為股份制企業(yè) (如廣州 )和改為 股份合作制企業(yè) (如深圳 )兩種。也有少數(shù)集體經(jīng)濟薄弱、群眾沒有要求的城中村沒有保留原集體經(jīng)濟 (如武漢 ) 。企業(yè)介入城中村改造的基本框架三種改造方式? 各有關(guān) 區(qū)政府通過土地儲備方式（市級土地儲備機構(gòu)不參與）， 對城中村地塊實施土地征收、補償安置和必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成 “ 凈地 ” 后，公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓 。采取土地儲備方式? 以 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為改造主體，可引入合作單位共同改造開發(fā) 。由集體經(jīng)濟組織或合作單位 自籌資金 改造開發(fā)。采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改造方式? 通過組織實施公益性項目建設(shè)，對地塊進行改造采取公益性項目建設(shè)方式凈地土地儲備中心土地收儲一級開發(fā) 補償安置招拍掛企業(yè)介入的基本框架思考： 捆綁拆遷安置公開出讓以第一種改造方式為介入點（ 采取土地儲備方式 ），設(shè)計操作框架。企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)城中村改造 村集體開發(fā)利潤融資國有 開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè) % 村委 %利潤分成城中村改造項目公司方案報批招拍掛村集體企業(yè) %村委 %回遷安置 集體物業(yè)企業(yè)介入的基本框架思考： 捆綁拆遷安置公開出讓以第二種改造方式為介入點（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改造方式），設(shè)計操作框架。國有 開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè) % 村委 %利潤分成城中村改造村屬公司方案報批 協(xié)議出讓村集體回遷安置 集體物業(yè)股權(quán)交易合作開發(fā)土地交易企業(yè)介入的基本框架思考： 協(xié)議出讓以第二種改造方式為介入點（農(nóng)村集體經(jīng)濟組織改造方式），設(shè)計操作框架。43兩種出讓方式的比較v 公開出讓：有利直接獲得融資地塊的土地使用權(quán)；該種方式須經(jīng)過公開招拍掛的程序，因此不能排除其他發(fā)展商參與，存在一定風(fēng)險；需嚴(yán)格按照公開出讓的要求簽訂出讓合同，在規(guī)定的時間繳交齊土地出讓金，對資金要求有一定壓力；v 協(xié)議出讓：融資地塊的土地使用權(quán)是出讓到村集體經(jīng)濟組織注冊成立的全資子公司名下，如要取得該土地使用權(quán)，還需進行股權(quán)交易、合作開發(fā)或者土地交易三種方式來獲取土地使用權(quán)；奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn) 2街坊 10/1丘地塊收儲收入2023年 10月，政府將對由被收購公司持有的奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn) 2街坊 10/1丘地塊進行土地性質(zhì)調(diào)整并開展相關(guān)收儲評價工作。相關(guān)收儲補償價明細(xì)如下：236畝工業(yè)土地價值： （ 135萬元 /畝） ； 農(nóng)轉(zhuǎn)工建設(shè)用地補償： （ 200萬元 /畝）大浦星市場房屋拆除補償： （ 2500元 /平，總計 15萬平） ； 大浦星市場地下管道及配套拆除補償： 8000萬元商業(yè)商戶拆遷補償： （ 15萬 /戶，總計 1400戶） ； 未列入補償金額：預(yù)計市場拆除租金收入補償 4000萬元以上均為企業(yè)保守估計， 預(yù)計收儲補償價總計： ，并且該筆收入為免稅收入。政府拍賣價差額獎勵收入按現(xiàn)行的政策，政府先將該土地評估后收儲，再將土地推向二級市場公開拍賣，拍賣價格減去收儲價格的差額的 30%，獎勵給原有的土地持有者。目前，標(biāo)的公司已與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，簽訂了合作協(xié)議，約定將以每平米 11000元樓面價（含出讓金），投標(biāo)托底開發(fā)。該地塊現(xiàn)行容積率 2，可建地上建筑面積約 290000方?？偼械變r格住宅部分約 22億元。預(yù)計獲得獎勵為：（ ） *30%=稅后現(xiàn)金流為： （所得稅稅率 25%）政府收儲流程及相關(guān)價格：對不同區(qū)塊，上海市有不同的轉(zhuǎn)型升級要求：以升級為導(dǎo)向，重點發(fā)展 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè) ，實施高端發(fā)展以轉(zhuǎn)型為導(dǎo)向，重點發(fā)展與新城建設(shè)相融合、與產(chǎn)業(yè)鏈相配套的 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是以復(fù)墾為導(dǎo)向，重點實施 生態(tài)修復(fù)和整理復(fù)墾 。（將徹底不再是工業(yè)用地）104區(qū)塊 195區(qū)域 198區(qū)域資料來源： 《 上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級三年行動計劃（ 20232023年） 》重點實施工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級 “ 四大工程 ”資料來源： 《 上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級三年行動計劃（ 20232023年） 》升級工程 以推進 國家級、市級工業(yè)區(qū) 高端升級 、加快發(fā)展為核心，推進一批具有良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境、較高產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級、較大產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的 優(yōu)勢園區(qū)實施高端發(fā)展 。改造工程以推進 中心城區(qū)及城市拓展區(qū)內(nèi) 的 老工業(yè)基地更新、改造、再生 為核心，以 寶鋼、高橋石化、桃浦、吳淞、吳涇等老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型升級為重點 ，推進 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 與城市功能的融合發(fā)展。轉(zhuǎn)型工程以沿 外環(huán)線 周邊 城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)新城 周邊區(qū)域為核心，以該區(qū)域 104區(qū)塊和 195區(qū)域轉(zhuǎn)型升級為重點，根據(jù)地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和功能定位，積極推進 該區(qū)域 104區(qū)塊轉(zhuǎn)型升級、 195區(qū)域現(xiàn)狀工業(yè)用地向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)及城市生活功能轉(zhuǎn)變聯(lián)動工程以 近郊城鄉(xiāng)結(jié)合部或新城周邊區(qū)域 由 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 管理的 工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級試點 為核心，以 推動國家級市級開發(fā)區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)聯(lián)動發(fā)展 為重點，發(fā)揮區(qū)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)積極性，實施政策聚焦，市與區(qū)縣合力、共同推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級，提升整體形象、功能和效益。按照 “ 三環(huán)一帶 ” 的市域空間，分類布局重點產(chǎn)業(yè)沿外環(huán)區(qū)域 ：依托上海城市化發(fā)展，以及虹橋商務(wù)區(qū)、上海國際旅游度假區(qū)等重點功能性區(qū)域發(fā)展， 推動沿外環(huán)區(qū)域?qū)氫?、高橋石化、桃浦、吳淞、吳涇等老工業(yè)基地更新改造 ，推動城郊結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級。沿江臨海產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 ：推進 杭州灣北岸 先進制造業(yè)集聚帶建設(shè)。依托寶山 崇明（長興） 浦東 奉賢 金山沿江、臨海的資源優(yōu)勢，重點發(fā)展精品鋼材、石油及精細(xì)化工、新材料、裝備、航空、船舶和海洋工程裝備等產(chǎn)業(yè)中心城區(qū)域 ：加快 內(nèi)中環(huán)地區(qū) 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級，著力發(fā)展具有國際競爭力的 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高附加值的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 。郊環(huán)區(qū)域 ：建設(shè)具有國際競爭力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)基地， 推動 “嘉青松產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶 ”成為上海與長三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和主戰(zhàn)場，推動郊區(qū)新城 “產(chǎn)城融合 ”發(fā)展資料來源： 《 上海市工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級三年行動計劃（ 20232023年） 》向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型改造的重點區(qū)域14 3251 寶鋼2 吳淞3 高橋石化4 桃浦5 吳涇外環(huán)周邊 195區(qū)域上海工業(yè)用地盤活的兩種方式：區(qū)縣政府劃定整體轉(zhuǎn)型區(qū)域方式一：整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi) 土地權(quán)利人分散的，以 區(qū)縣政府主導(dǎo)、原土地權(quán)利人聯(lián)合開發(fā)資料來源： 《 關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法 (試行 )》原土地權(quán)利人 不得單獨實施開發(fā)區(qū)縣 政府主導(dǎo)、原土地權(quán)利人為主體 進行開發(fā)重要特定區(qū)域收儲后公開出讓區(qū)縣政府指導(dǎo)下，編制區(qū)域整體轉(zhuǎn)型開發(fā)方案補地價后 ，整體轉(zhuǎn)型開發(fā)轉(zhuǎn)為研發(fā)： 容積率最高為 ， 持有 70%以上轉(zhuǎn)為商務(wù)辦公： 持有50%以上獲得收儲補償外，可獲取部分土地出讓增值收益轉(zhuǎn)為教育、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老的， 不得分割轉(zhuǎn)讓上海工業(yè)用地盤活的兩種方式：方式二：零星轉(zhuǎn)型原土地權(quán)利人 補地價，自行開發(fā)區(qū)縣政府常務(wù)會議集體決策同意向政府無償提供不少于 10%比例的建設(shè)用地 用于 公益性 設(shè)施等無法提供公益性建設(shè)用地的 ，應(yīng)將 不少于 15%的經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)無償 提供給區(qū)縣政府轉(zhuǎn)為研發(fā)： 容積率最高為 ，持有 70%以上 轉(zhuǎn)為商務(wù)辦公： 持有 60%以上轉(zhuǎn)為教育、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老的， 不得分割轉(zhuǎn)讓市規(guī)土局負(fù)責(zé)人強調(diào)，總的來說， 盤活存量應(yīng)以整體轉(zhuǎn)型為主，要嚴(yán)格控制零星轉(zhuǎn)型項目的數(shù)量 ，避免通過零星地塊調(diào)整地區(qū)規(guī)劃。資料來源： 《 關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法 (試行 )》土地價款補繳方式和基準(zhǔn)要求補繳出讓價款 新土地使用條件下土地 使用權(quán)市場價格 原土地使用條件下剩余年 期土地使用權(quán)市場價格市場評估地價基準(zhǔn)：研發(fā)總部類用地：外環(huán)線以外 地區(qū) 不得低 于相同地段 工業(yè)用途基準(zhǔn)地價的150%， 外環(huán)線以內(nèi) 地區(qū) 不得低于 相同地段 辦公用途基準(zhǔn)地價的 70%。研發(fā)通用類用地：不得低于 相同地段 辦公用途基準(zhǔn)地價的 70%。商務(wù)辦公等經(jīng)營性用地： 不得低于相同地段同用途的基準(zhǔn)地價。針對政策要求的開發(fā)方式，開發(fā)商參與低效工業(yè)用地的模式只有兩種：區(qū)域內(nèi)土地權(quán)利人分散的，以區(qū)縣政府主導(dǎo)、 原土地權(quán)利人聯(lián)合開發(fā)區(qū)縣 政府主導(dǎo)、原土地權(quán)利人為主體 進行開發(fā)重要特定區(qū)域， 收儲后公開出讓原土地權(quán)利人 補地價，自行開發(fā)方式二：零星轉(zhuǎn)型方式一：整體轉(zhuǎn)型參與招拍掛市場與原土地權(quán)人 合作開發(fā)轉(zhuǎn)型方式與原土地權(quán)人合作開發(fā)、參與招拍掛市場 兩種方式是開發(fā)商介入低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的基本途徑。53? 原則上，新增工業(yè)用地 產(chǎn)業(yè)項目類 出讓年限 不超過 20年 ， 出讓價格按照基準(zhǔn)地價對應(yīng)的最高年限進行年期修正。? 工業(yè)用地 標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部通用類用地的最高年限為 50年 。2023年 《 關(guān)于加強上海市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行） 》 新規(guī)，工業(yè)用地供應(yīng)方式、出讓年限管理更加嚴(yán)格：經(jīng)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入審核認(rèn)定后：? 工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類 采取 “帶產(chǎn)業(yè)項目 ”掛牌方式供應(yīng)；? 工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部通用類通過 公開招拍掛方式供應(yīng) 。出讓年限供應(yīng)方式轉(zhuǎn)讓方面加入更多限制，地產(chǎn)商操作空間更?。罕疽?guī)定自 2023年 4月 1日起施行，有效期至 2023年 3月 31日。? 建設(shè) 用地 使用權(quán) 不得整體或分割轉(zhuǎn)讓 。? 宗地上的 房屋 不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，可出租 。