【正文】 入正常增長、工資集體協(xié)商和困難職工幫困托底機制。 但隨著城鄉(xiāng)一體化深入推進資源配置中心的轉(zhuǎn)移，非建制鎮(zhèn)與新市鎮(zhèn)發(fā)展不均衡問題日益突出，加快非建制鎮(zhèn)的發(fā)展，成為縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，加快城鄉(xiāng)一體化進程的必然需求。黑臭現(xiàn)象時有發(fā)生。北京核心區(qū)越來越像曼哈頓。 對某件事情是做還是不做，是因循守舊還是打破常規(guī)，都取決于這樣做對現(xiàn)行的制度和利益是否可取和必要。小結(jié)：以上所陳述的內(nèi)容都是現(xiàn)階段如何能夠降低土地價格獲得利潤保證的實際可操控手段（ 1/101/3），具體手段也有相對應(yīng)的解決方法，總結(jié)看來無非是以下 4點：a)通過相關(guān)土地利用圖、城市詳細規(guī)劃圖的 兩圖疊加 ，從根本上找尋未來一線核心城市的存量土地發(fā)展機遇b)通過未來鎮(zhèn)區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會的 選擇與判斷（ 26000塊） ，找尋最優(yōu)的地塊機遇c)找尋一定的 權(quán)利人 資源、產(chǎn)業(yè)資源與政策決策者處長路徑 ，有效的推動保障整體計劃的進行d)變性大邏輯，將工業(yè)用地、棕色用地、國企紅利等當(dāng)前土地價值洼地上的 土地進行價值重構(gòu)（核心），實現(xiàn)土地變性，提高土地溢價和產(chǎn)品溢價收益解決方案：特殊產(chǎn)業(yè)交易中心以此類產(chǎn)業(yè)作為整個園區(qū)的主導(dǎo)，拔高園區(qū)主題，并推動與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動及區(qū)域協(xié)同發(fā)展（斗南花卉、中央食材、醫(yī)藥冷鏈、跨境電商）01全鏈物流系統(tǒng)參考普洛斯及淘寶的成功方式，降低 庫存運輸存儲等運營成本，實現(xiàn)效率和收益的最大化02商業(yè)、辦公、展示、居住配套體系作為搭建完整園區(qū)的重要補充和和實現(xiàn)土地價值重構(gòu)，提高土地溢價的重要途徑，變性為寶，進一步提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的核心競爭力和人口輻照力03思路決定出路，針對上述所闡述相關(guān)應(yīng)對方案，對此提出： 特殊產(chǎn)業(yè)交易中心 +全鏈物流系統(tǒng) +商業(yè)辦公居住配套體系組合 的解決方案具體案例（ 1）：廣深萬科八爪魚計劃：萬科未來由八大產(chǎn)品線組成：萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場、萬科里和萬科悅。這些鎮(zhèn)以社區(qū)或居委會管理，管理力量、經(jīng)費不足，外來人口涌入多，治安問題突出。國盛集團 通過市場化方式，完成上海蔬菜集團、建材集團等 企業(yè)的聯(lián)合重組 ，盤活存量資產(chǎn) 88億元。支持國有企業(yè)通過證券市場、產(chǎn)權(quán)市場等引入各類投資主體參與改制重組，投資主體可用貨幣或?qū)嵨?、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等法律法規(guī)允許的方式出資，支持國有資本投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公用事業(yè)運營項目，可通過特許經(jīng)營等方式，引入風(fēng)險投資、私募股權(quán)投資等非國有資本參股。? 上海市國企改革與中央基本一致，于 2023 年 8 月在原國資辦的基礎(chǔ)上成立了 “管人、管事、管資產(chǎn) ”相結(jié)合的國資委。研發(fā) 總部通用類低效工業(yè)用地拿地模型（ 合作開發(fā)，高比例持有 ）原土地權(quán)人 企業(yè)房地產(chǎn)政府投資入股企業(yè)收購政府指導(dǎo)獲得土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)性為 研發(fā)通用類 用地 轉(zhuǎn)性為 辦公 用地 保持 工業(yè)用地 屬性持有 70%以上 持有 50%或者 60%以上 必須全部持有高比例的持有， 是否符合企業(yè)物業(yè)產(chǎn)品的租售比要求？且地塊區(qū)位多以外環(huán)周邊區(qū)域為主。2023年 《 關(guān)于加強上海市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行） 》 新規(guī)，工業(yè)用地供應(yīng)方式、出讓年限管理更加嚴(yán)格：經(jīng)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入審核認定后：? 工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類 采取 “帶產(chǎn)業(yè)項目 ”掛牌方式供應(yīng)；? 工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類、研發(fā)總部通用類通過 公開招拍掛方式供應(yīng) 。該地塊現(xiàn)行容積率 2，可建地上建筑面積約 290000方。但在具體做法上有一些區(qū)別：? 杭州市將集體農(nóng)用地由政府統(tǒng)一收購儲備；? 廣州市將原集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國有農(nóng)用地由原承包經(jīng)營人繼續(xù)承包經(jīng)營 )；? 原有集體非農(nóng)建設(shè)用地由原使用者繼續(xù)使用或由房地產(chǎn)商改造后一部分用于回遷、一部分建造商品房出售；? 根據(jù)土地用途不同一般為 40—70年 (如深圳市 )管理體制變更原有居民戶籍 “農(nóng)轉(zhuǎn)非 ”，享有當(dāng)?shù)爻鞘芯用竦纳鐣Ｕ虾蜕鐣＠?，享有?dāng)?shù)爻鞘芯用裣嗤慕逃?、就業(yè)待遇；撤消原村委會建制、建立城市社區(qū)居委會或街道辦事處 (較大城中村 )不同模式的不同之處政府作用 大部分地區(qū)的政府起著決策引導(dǎo)、制定改造規(guī)劃和出臺改造優(yōu)惠政策的作用，也有少數(shù)地區(qū)政府自身直接進行城中村改造 (如杭州市 )。采取土地儲備方式? 以 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為改造主體，可引入合作單位共同改造開發(fā) 。– 城市更新的風(fēng)貌保護項目，參照舊區(qū)改造的相關(guān)規(guī)定，享受 房屋征收、財稅扶持 等優(yōu)惠政策。存量土地 2：低效建設(shè)用地的減量化? 198區(qū)域占全市工業(yè)用地比重接近 1/4，但工業(yè)總產(chǎn)值占比不到 10%，產(chǎn)出效率偏低，且布局分散能耗偏高、環(huán)保問題和外來低端就業(yè)問題突出。2023年 14號文 《 上海市人民政府印發(fā)關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平若干意見的通知 》 ： “ 五量調(diào)控 ” 的土地管理全生命周期管理四個引入引入彈性出讓年期制引入項目履約保證金制引入土地退出制引入生態(tài)環(huán)境影響評價兩個加強加強開竣工和投產(chǎn)管理加強土地利用績效管理一個限制限制轉(zhuǎn)讓、抵押行為新增土地的全生命周期管理《 關(guān)于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定（試行） 》 （滬府辦 〔 2023〕 30號）p 從全市來看，土地出讓年限從 50年調(diào)整為20年后，土地出讓價格基本沒有變化。1，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地在滿足原土地權(quán)利人自身需要后節(jié)余的部分可分割轉(zhuǎn)讓，但需要取得出讓人同意且滿足全生命周期管理要求。2，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，位于規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊內(nèi)且符合規(guī)劃的，經(jīng)區(qū)縣政府或園區(qū)管理機構(gòu)審核同意，可按照市場評估價，補繳土地出讓價款后，調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)廠房類用地，簽訂土地出讓補充合同，實施土地全生命周期管理。p 一些重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，針對高新產(chǎn)業(yè)項目，通過 “ 三委兩局 ” 高新項目認定以后，還可以給 50年土地使用年限存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的途徑區(qū)域整體轉(zhuǎn)型統(tǒng)一整體轉(zhuǎn)型開發(fā)分期整體轉(zhuǎn)型開發(fā)土地收儲后出讓主要的轉(zhuǎn)型方式，尤其居住用地有條件零星開發(fā)規(guī)劃為居住用地，必須收儲后開發(fā)舊區(qū)改造的，征收后整體實施其他，補地價后自行開發(fā)《 關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行） 》 （滬府辦 〔 2023〕 25號）存量土地 1：轉(zhuǎn)型 (104+195)主要采取 區(qū)域整體轉(zhuǎn)型 、 土地收儲后出讓 和 有條件零星開發(fā) 的實施路徑。? 建立 “ 一地一檔 ” 制度。? 城市更新困難重重– 虹鎮(zhèn)老街：瑞安房地產(chǎn)上海 24個城市更新試點 (1)區(qū)縣 序號 項目名稱 類型徐匯區(qū) 1 徐家匯六百 增加社區(qū)廣場空間黃浦區(qū)（ 2）2 160街坊風(fēng)貌保護性改造項目 加強風(fēng)貌保護3 太平橋地區(qū) 12 12 132地塊 完善城市功能靜安區(qū)（ 4） 4 南京西路沿線公共開放空間體系（錦滄文華酒店、靜安寺航站樓） 增加社區(qū)廣場空間5 東八塊（東斯文里） 加強風(fēng)貌保護6 曹家渡地區(qū)（曹家渡慢行空間體系、開開大廈及金采廣場） 完善慢行系統(tǒng)7 靜江建材市場改造 完善城市功能長寧區(qū)（ 4）8 長寧安馨第三敬老院 強化社區(qū)服務(wù)9 電子學(xué)校地塊項目 強化社區(qū)服務(wù)10 長寧區(qū)工人文化宮門前廣場改造 增加社區(qū)廣場空間11 安化路宣化路沿線居民樓入口改造 增加社區(qū)廣場空間上海 24個城市更新試點 (2)區(qū)縣 序號 項目名稱 類型普陀區(qū)（ 2） 12 滬西工人文化宮地塊 改善社區(qū)生態(tài)環(huán)境13 曹楊新村 增加社區(qū)廣場空間閘北區(qū)（ 3） 14 不夜城及火車站地區(qū) 完善城市功能15 四行倉庫周邊地區(qū) 增加社區(qū)廣場空間16 閘北廣場周邊地區(qū) 強化社區(qū)服務(wù)虹口區(qū)（ 2） 17 大柏樹邯鄲路沿線 完善城市功能18 四川北路綠地周邊地區(qū)（四川北路風(fēng)貌區(qū)） 改善社區(qū)生態(tài)環(huán)境楊浦區(qū)（ 3） 19 控江路商業(yè)街更新改造 強化社區(qū)服務(wù)20 環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈更新改造 完善城市功能21 長城飯店更新改造 增加社區(qū)廣場空間浦東新區(qū) 22 八佰伴地區(qū) 增加社區(qū)廣場空間寶山區(qū) 23 泗塘共康社區(qū)公共活動中心更新 強化社區(qū)服務(wù)閔行區(qū) 24 莘閔大酒店 完善城市功能對企業(yè)的影響對未來上海房地產(chǎn)市場的影響252。由集體經(jīng)濟組織或合作單位 自籌資金 改造開發(fā)。改造主體? 少數(shù)地區(qū)政府直接作為城中村改造的實施主體 (如杭州市 )；? 部分地區(qū)完全由房地產(chǎn)商作為城中村改造主體 (如珠海市 )；? 有些地方采取城中村自行改造模式，不允許房地產(chǎn)商介入城中村改造開發(fā) (如廣州市 )；? 有些地方采取可以由房地產(chǎn)商、城中村集體以及以上二者結(jié)合改造城中村的模式，改造主體多元化改造形式 部分地區(qū)采取 徹底重建 的形式 (如珠海市 )；也有部分地區(qū)采取 徹底重建、局部拆建、綜合整治三種方式并存 的模式 (如深圳市 )拆遷方式? 政府負責(zé)改造， 政府組織具體拆遷 (如杭州市 )；? 政府通過招標(biāo)方式將任務(wù)外包給 專業(yè)化的拆遷公司 ，政府負責(zé)處理拆遷中的各種問題，拆遷后的凈地通過招拍掛方式出讓給房地產(chǎn)公司建設(shè)安置房和商品房 (如三亞市 )；? 通過協(xié)議方式或招拍掛方式交由房地產(chǎn)公司承擔(dān)， 房地產(chǎn)公司負責(zé)城中村拆遷 ，政府負責(zé)處理改造中的各種問題 (大部分地區(qū) )?？偼械變r格住宅部分約 22億元。出讓年限供應(yīng)方式轉(zhuǎn)讓方面加入更多限制，地產(chǎn)商操作空間更小：本規(guī)定自 2023年 4月 1日起施行，有效期至 2023年 3月 31日。國企紅利2023年 12月上海發(fā)布 《 關(guān)于進一步深化上海國資改革促進企業(yè)發(fā)展的意見 》 ，掀開上海新一輪國企改革序幕2023 年 11 月，十八屆三中全會的決議中提出要著力推進 國有企業(yè)和混合所有制改革 ，對于國有資產(chǎn)管理體制、現(xiàn)代企業(yè)制度及公司法人治理結(jié)構(gòu)等方面的改革都進行了方向性的指引。此外，上海市在