【正文】 海市首個(gè)涉及存量工業(yè)用地盤活政策的文件，是以 《 關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見 》〔 2023〕 14號(hào)文為指導(dǎo)思想的落地性文件，是2023年出臺(tái)的 《 關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行） 》 滬府辦 〔 2023〕 25號(hào)文的接續(xù)，是今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)上海市盤活存量工業(yè)用地依據(jù)的具體實(shí)施辦法，對(duì)上海城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都具有極其重要的意義首先，我們來看一下上海市近幾年出臺(tái)的所有關(guān)于工業(yè)用地的新政及其脈絡(luò)：備注：目前上海工業(yè)用地規(guī)劃發(fā)展方向分為 “ 104區(qū)塊 ” 、 “ 195區(qū)域 ” 和 “ 198區(qū)域 ” 。自從普洛斯 2023年進(jìn)入中國(guó)以來，將國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)也帶到了全國(guó)各地，目前國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，普洛斯遙遙領(lǐng)先。對(duì)于原土地權(quán)利人：由下表可知，文件給出了四種參與方式并對(duì)每種方式作出了具體規(guī)定。工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類土地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，可以出租給符合所在區(qū)縣或園區(qū)準(zhǔn)入條件的工業(yè)投資項(xiàng)目。– 通過實(shí)施嚴(yán)格耕地保護(hù)制度，倒逼城鎮(zhèn)化建設(shè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。– 除生活用地外，原則上不再安排人口 500萬以上特大城市新增建設(shè)用地?？偭挎i定：到 2023年全市規(guī)劃建設(shè)用地 “ 負(fù)增長(zhǎng) ” 目標(biāo)為 41平方公里，全市建設(shè)用地總量從原來的 3226平方公里調(diào)減到 3185平方公里。216。 對(duì)于 未劃入整體轉(zhuǎn)型區(qū)域的零星工業(yè)用地 ，規(guī)劃為居住用地的，必須通過收儲(chǔ)后公開出讓；規(guī)劃為其他經(jīng)營(yíng)性用途的，對(duì)納入舊區(qū)改造范圍內(nèi)的，必須通過征收后整體實(shí)施；對(duì)于不屬于以上兩類，且周邊已無規(guī)劃開發(fā)建設(shè)用地的，可以經(jīng)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，通過存量補(bǔ)地價(jià)方式實(shí)施自行開發(fā)。土地價(jià)款補(bǔ)繳方式和要求? 研發(fā)總部類用地的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類的，外環(huán)線以外地區(qū)不得低于相同地段 工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的 150%，外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的 70%；部分位于外環(huán)線外側(cè)、部分位于外環(huán)線內(nèi)側(cè)的規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，由區(qū)縣和相關(guān)管委會(huì)研究，按照上述標(biāo)準(zhǔn)確定最低價(jià)的適用標(biāo)準(zhǔn)；? 對(duì)于通用類的研發(fā)總部類用地，市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的 70%；? 商務(wù)辦公等經(jīng)營(yíng)性用途的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)不得低于相同地段同用途的基準(zhǔn)地價(jià)。? 聯(lián)合主體的整體轉(zhuǎn)型 ：虹橋機(jī)場(chǎng)東片區(qū) (T1航站樓 )– 東片區(qū)主要涉及 5家單位：民航華東管理局、民航華東空中交通管理局、上海機(jī)場(chǎng)、東方航空和中航油。? 規(guī)劃：減量化每年 67平方公里， 3年減量化 20平方公里，到 2023年減量化 4050平方公里。 建立集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的長(zhǎng)效增收機(jī)制： “ 拆三還一 ” ，以“ 有條件建設(shè)區(qū) ” 增加農(nóng)民的造血機(jī)制；252。 加大規(guī)土政策支持力度。存量土地 5：城市更新? 《 上海市城市更新實(shí)施辦法 》 （滬府發(fā) 〔 2023〕 20號(hào)）? 主要政策– 現(xiàn)有 物業(yè)權(quán)利人或者聯(lián)合體 為主進(jìn)行更新增加建筑量和改變使用性質(zhì)的，可以采取 存量補(bǔ)地價(jià) 的方式。 總量建設(shè)用地的 “ 負(fù)增長(zhǎng) ” 將成為上海住房?jī)r(jià)格的支撐252。 開發(fā)商要在棕色土地開發(fā)中進(jìn)行積極探索（ 看桃浦模式 ）如何思考，又該如何解決？哪里是機(jī)會(huì)，如何把握機(jī)會(huì)，在這個(gè)充滿各種艱辛的時(shí)代，在一線城市搶占一席之地？1 2 綜合解決方案3 合作拿地研究解決思路上海市長(zhǎng)提出 “ 1+3+8” 政策加快推進(jìn)城中村改造「 1」 即一個(gè)目標(biāo)，於 2023年前啟動(dòng) 35個(gè)城中村地塊改造， 2023年先啟動(dòng) 11個(gè)。 區(qū)、鎮(zhèn)政府 是 城中村改造的 責(zé)任主體 。城中村改造以 自我平衡為主 ，對(duì)部分成本收益 無法平衡的地塊 ，適當(dāng) 給予政策支持 。采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造方式? 通過組織實(shí)施公益性項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)地塊進(jìn)行改造采取公益性項(xiàng)目建設(shè)方式八方面配套政策為充分調(diào)動(dòng)村民積極性， “”城中村地塊改造在征求村民意愿、大部分村民同意的情況下，方可實(shí)施改造；城中村改造地塊由 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)建設(shè)，或引入合作單位開發(fā)建設(shè)的 ， 經(jīng)營(yíng)性土地形成 “凈地 ”后，可采取 定向掛牌方式 出讓 ；在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的前提下， ……，可對(duì) “城中村 ”改造地塊 建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)給予適當(dāng)支持 。地塊改造涉及征地房屋補(bǔ)償安置的，按照 《 上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償暫行規(guī)定 》 等執(zhí)行。加強(qiáng)規(guī)劃和計(jì)劃管理研究 制定 20232023年城中村地塊改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃 ，報(bào)市建設(shè)管理委。? 提高土地利用效率，盤活存量用地。補(bǔ)償方式? 政府直接改造，根據(jù)住戶原有面積市場(chǎng)估價(jià) 直接補(bǔ)償一定面積 住房 (如杭州市 )。企業(yè)介入城中村改造的基本框架三種改造方式? 各有關(guān) 區(qū)政府通過土地儲(chǔ)備方式（市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不參與）， 對(duì)城中村地塊實(shí)施土地征收、補(bǔ)償安置和必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成 “ 凈地 ” 后，公開招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓 。企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)城中村改造 村集體開發(fā)利潤(rùn)融資國(guó)有 開發(fā)房地產(chǎn)物業(yè)企業(yè) % 村委 %利潤(rùn)分成城中村改造項(xiàng)目公司方案報(bào)批招拍掛村集體企業(yè) %村委 %回遷安置 集體物業(yè)企業(yè)介入的基本框架思考： 捆綁拆遷安置公開出讓以第二種改造方式為介入點(diǎn)（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織改造方式），設(shè)計(jì)操作框架。政府拍賣價(jià)差額獎(jiǎng)勵(lì)收入按現(xiàn)行的政策，政府先將該土地評(píng)估后收儲(chǔ)，再將土地推向二級(jí)市場(chǎng)公開拍賣，拍賣價(jià)格減去收儲(chǔ)價(jià)格的差額的 30%，獎(jiǎng)勵(lì)給原有的土地持有者。預(yù)計(jì)獲得獎(jiǎng)勵(lì)為：（ ） *30%=稅后現(xiàn)金流為： （所得稅稅率 25%）政府收儲(chǔ)流程及相關(guān)價(jià)格：對(duì)不同區(qū)塊，上海市有不同的轉(zhuǎn)型升級(jí)要求：以升級(jí)為導(dǎo)向，重點(diǎn)發(fā)展 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè) ，實(shí)施高端發(fā)展以轉(zhuǎn)型為導(dǎo)向，重點(diǎn)發(fā)展與新城建設(shè)相融合、與產(chǎn)業(yè)鏈相配套的 生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是以復(fù)墾為導(dǎo)向，重點(diǎn)實(shí)施 生態(tài)修復(fù)和整理復(fù)墾 。按照 “ 三環(huán)一帶 ” 的市域空間，分類布局重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)沿外環(huán)區(qū)域 ：依托上海城市化發(fā)展，以及虹橋商務(wù)區(qū)、上海國(guó)際旅游度假區(qū)等重點(diǎn)功能性區(qū)域發(fā)展， 推動(dòng)沿外環(huán)區(qū)域?qū)氫?、高橋石化、桃浦、吳淞、吳涇等老工業(yè)基地更新改造 ，推動(dòng)城郊結(jié)合部鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。資料來源： 《 關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法 (試行 )》土地價(jià)款補(bǔ)繳方式和基準(zhǔn)要求補(bǔ)繳出讓價(jià)款 新土地使用條件下土地 使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 原土地使用條件下剩余年 期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)基準(zhǔn)：研發(fā)總部類用地：外環(huán)線以外 地區(qū) 不得低 于相同地段 工業(yè)用途基準(zhǔn)地價(jià)的150%， 外環(huán)線以內(nèi) 地區(qū) 不得低于 相同地段 辦公用途基準(zhǔn)地價(jià)的 70%。53? 原則上，新增工業(yè)用地 產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類 出讓年限 不超過 20年 ， 出讓價(jià)格按照基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的最高年限進(jìn)行年期修正。? 建設(shè) 用地 使用權(quán) 不得整體或分割轉(zhuǎn)讓 。 采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)實(shí)施 。? 土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，需經(jīng)出讓人同意 ，也可按照出讓合同約定，由出讓人或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購(gòu)。 采取土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)納入全市統(tǒng)一土地交易市場(chǎng)實(shí)施。2023 年 12 月 17 日，上海市率先發(fā)布了首個(gè)地方國(guó)資國(guó)企改革方案，提出在 “ 多管國(guó)資，少管國(guó)企，不管經(jīng)營(yíng) ” 方針的指引下，探索以發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)作為國(guó)資帶動(dòng)國(guó)企改革的實(shí)現(xiàn)形式。任務(wù)完成時(shí)間全國(guó)新一輪國(guó)企改革如火如荼，上海改革率先展開，前景廣闊。? 19781984 年 為國(guó)企改革的第一階段，主要內(nèi)容是 擴(kuò)大國(guó)企自主權(quán) 。? 在這一階段，上海在全國(guó)率先試點(diǎn)國(guó)有資產(chǎn)管理體制中的 國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體 改革。國(guó)有企業(yè)擁有的土地規(guī)模龐大，但家底不清2023年，上海市國(guó)資委對(duì)全市 52家出資單位及其下屬的 4180家企業(yè)進(jìn)行摸底。毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，激發(fā)非公有制經(jīng)濟(jì)活力和創(chuàng)造力。充分調(diào)動(dòng)和激發(fā)全社會(huì)支持和參與改革的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性，實(shí)現(xiàn)改革的力度、發(fā)展的速度、職工可承受的程度相統(tǒng)一。探索建立特殊管理股制度，試點(diǎn)設(shè)立優(yōu)先股。鼓勵(lì)發(fā)展非公有資本控股的混合所有制企業(yè)?；旌纤兄破髽I(yè)按照國(guó)家規(guī)定探索實(shí)施員工持股。促進(jìn)基金采用有限合伙的形式，向社會(huì)投資者開放。所以一般企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，要么證券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)，要么就是場(chǎng)內(nèi)交易，信息公開，讓各種所有制都參加，各種成分都有參加。 非建制鎮(zhèn)的形成：從本世紀(jì)初開始，上海市根據(jù)資源優(yōu)化整合、管理統(tǒng)籌兼顧的原則，開始建制鎮(zhèn)的撤并工作，由此形成了一批非建制鎮(zhèn)。低效工業(yè)用地大約有 500平方公里。 60個(gè)新市鎮(zhèn)規(guī)劃未覆蓋到所有鎮(zhèn) ——上海現(xiàn)有鎮(zhèn) 108個(gè)。資料來源： 《 推進(jìn)本市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化 》 調(diào)研課題總報(bào)告非建制鎮(zhèn)改造的政府痛點(diǎn)（ 2）投入不足2023年全市鎮(zhèn)級(jí)用于基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)維護(hù)投入為 34億元。 部分中小河道黑臭現(xiàn)象嚴(yán)重 。 農(nóng)村污水處理率水平較低 。資料來源： 《 推進(jìn)本市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化 》 調(diào)研課題總報(bào)告 雖然非建制鎮(zhèn)的改造是在必行，但浩大的改造工程并不是每一家公司都可以介入的，不光對(duì)于企業(yè)能級(jí)，對(duì)于城市更新改造能力 ，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)都有極高的要求。 選址原則 如下：1. 聚焦自然資源較好且具有一定規(guī)模的地區(qū)；2. 聚焦對(duì)生態(tài)功能有影響的重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)；3. 優(yōu)先選擇毗鄰新城和大型居住社區(qū)的地區(qū)；4. 優(yōu)先選擇交通條件較好的地區(qū)。根據(jù)萬科設(shè)計(jì)師透露，萬科云城前期將著重打造八大產(chǎn)品主題，在智慧城打造一個(gè)涵蓋創(chuàng)意、辦公、會(huì)務(wù)、商業(yè)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)與居住一體的產(chǎn)品集群具體案例（ 2）：萬科北京的曼哈頓計(jì)劃：?? 劉肖的「曼哈頓計(jì)劃」， 就是繞開土地公開拍賣市場(chǎng)，通過收購(gòu)存量資產(chǎn)，進(jìn)行改造、升級(jí)成為更適合市場(chǎng)的產(chǎn)品。?? 據(jù)悉， 2023年，劉肖在北京進(jìn)行了 167億元的投資與并購(gòu)。大都會(huì) 79號(hào)。劉肖給這場(chǎng)發(fā)布會(huì)定了個(gè)主題 ——「作品時(shí)代」。遵循前者可能會(huì)因守舊而倒下，擁抱后者如果成功的話，劉肖就有機(jī)會(huì)在三年內(nèi)重造北京萬科的一個(gè)新市值? 給上海萬科的戰(zhàn)略選擇： 熵海 3000計(jì)劃END