【正文】 立業(yè)績掛鉤、財務(wù)審計、信息披露、延期支付和追索扣回等約束機制；同步建立職工收入正常增長、工資集體協(xié)商和困難職工幫困托底機制。鼓勵國有及國有控股的轉(zhuǎn)制科研院所、高新技術(shù)企業(yè)對重要的技術(shù)和經(jīng)營管理人員實施股權(quán)和分紅激勵?；旌纤兄破髽I(yè)按照國家規(guī)定探索實施員工持股。 改革路徑三打造混合所有制改革的資本與產(chǎn)業(yè)平臺，企業(yè)可積極介入國企混合所有制促進（上海）基金2023年 1月 22日國企混合所有制促進（上海）基金在滬成立并啟動?；鹨?guī)模 200億元人民幣。中國銀行上海分行、交通銀行上海分行、中信銀行上海分行等金融機構(gòu)成為基金的首批合作者。促進基金采用有限合伙的形式，向社會投資者開放?；鹬饕獮閲蠡旌纤兄聘母锓?wù)。積極鼓勵公開上市上海副市長周波在參加上海市十四屆人大三次會議專題討論時表示，上海國企混合所有制改革要以上市公司為主要實現(xiàn)形式 ，因為上市公司的價值公允相對來說比較簡單。周波稱，上海實施混合所有制主要是把好三個關(guān)：科學決策關(guān)；評估審計關(guān)，一定要社會化的評估審計；市場交易關(guān)。所以一般企業(yè)的經(jīng)營，要么證券市場、股票市場，要么就是場內(nèi)交易，信息公開，讓各種所有制都參加，各種成分都有參加。兩大平臺盤活資產(chǎn) 388億作為在上海初步形成的兩大國資流動平臺， 上海國際集團 以浦發(fā)銀行、國泰君安、中國太保為龍頭，加快縱向整合力度，盤活 金融 和類金融資產(chǎn)300多億元。國盛集團 通過市場化方式，完成上海蔬菜集團、建材集團等 企業(yè)的聯(lián)合重組 ，盤活存量資產(chǎn) 88億元。上海 國企改革 必然與 土地改革 聯(lián)動，帶來國企土地紅利國企改革帶來土地紅利國企改革盤活存量 土地集約 利用 工業(yè)用地 轉(zhuǎn)性 …土地紅利非建制鎮(zhèn)非建制鎮(zhèn)來源 所謂非建制鎮(zhèn)：是指撤并鎮(zhèn)級建制后原建制鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化地區(qū)所遺留的城鎮(zhèn)功能服務(wù)區(qū)，屬于集鎮(zhèn)范疇，不含原建制鎮(zhèn)的農(nóng)村地區(qū)。 非建制鎮(zhèn)的形成：從本世紀初開始，上海市根據(jù)資源優(yōu)化整合、管理統(tǒng)籌兼顧的原則，開始建制鎮(zhèn)的撤并工作，由此形成了一批非建制鎮(zhèn)。實踐證明，實行建制鎮(zhèn)的撤并取得了擴大管理幅度，節(jié)約管理成本、優(yōu)化配置資源等積極成效。 但隨著城鄉(xiāng)一體化深入推進資源配置中心的轉(zhuǎn)移，非建制鎮(zhèn)與新市鎮(zhèn)發(fā)展不均衡問題日益突出，加快非建制鎮(zhèn)的發(fā)展，成為縮小城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，加快城鄉(xiāng)一體化進程的必然需求。 經(jīng)縣級人民政府確認由集市發(fā)展而成的作為農(nóng)村一定區(qū)域經(jīng)濟、文化和生活服務(wù)中心的，介于鄉(xiāng)村與城市之間的過渡型居民點 非建制鎮(zhèn)特點非建制鎮(zhèn)特點1）法律地位視同一般具名委員會管理職能與法律地位背離化2）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)機構(gòu)基本健全城鎮(zhèn)建設(shè)管理邊緣化3）老齡人口和外來人口比重較大區(qū)域人口素質(zhì)劣化4）產(chǎn)城發(fā)展出現(xiàn)離散狀態(tài)各個非建制鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展水平層次不齊非建制鎮(zhèn)地位逐漸淪為雞肋，眾多現(xiàn)狀表明改造勢在必行訪談：非建制鎮(zhèn)機會巨大上海城中村用地規(guī)模約 100平方公里，撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)后的非建制鎮(zhèn)也有大約 100平方公里，上海原來有200多個鎮(zhèn)，現(xiàn)在合并到 108個。低效工業(yè)用地大約有 500平方公里。城中村、非建制鎮(zhèn)目前是不包含在上海城市規(guī)劃體系內(nèi)的，缺乏規(guī)劃監(jiān)督，外來人口多，黃賭毒盛行。并鎮(zhèn)之后，新鎮(zhèn)不斷擴大，但是管理經(jīng)費不足，公建配套不夠，非建制鎮(zhèn)里連個垃圾處理都沒有，違建很多，因為規(guī)劃以外的事情沒人管?！?上海市發(fā)改委地區(qū)經(jīng)濟處張浩處長非建制鎮(zhèn)改造的政府痛點（ 1）鎮(zhèn)村規(guī)劃薄弱216。 60個新市鎮(zhèn)規(guī)劃未覆蓋到所有鎮(zhèn) ——上海現(xiàn)有鎮(zhèn) 108個。216。 600個中心村規(guī)劃基本未實施 。規(guī)劃在指導(dǎo)鎮(zhèn)村發(fā)展上難以起到引領(lǐng)與約束作用。資料來源： 《 推進本市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化 》 調(diào)研課題總報告非建制鎮(zhèn)改造的政府痛點（ 2）投入不足2023年全市鎮(zhèn)級用于基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)維護投入為 34億元。34億元108個鎮(zhèn) 3148萬元投入不足使得不少鎮(zhèn)，尤其是農(nóng)村地區(qū)鎮(zhèn)的面貌長期沒有改觀資料來源： 《 推進本市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化 》 調(diào)研課題總報告非建制鎮(zhèn)改造的政府痛點（ 3）非建制鎮(zhèn)管理和服務(wù)薄弱33個鎮(zhèn)， 206個鄉(xiāng)1999年鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整108個鎮(zhèn)， 2個鄉(xiāng)建制鎮(zhèn)資金、發(fā)展重點非建制鎮(zhèn)被忽略近郊及產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊非建制鎮(zhèn)人口集聚，部分鎮(zhèn)人口達到 2萬人以上，外來人口80%以上。這些鎮(zhèn)以社區(qū)或居委會管理，管理力量、經(jīng)費不足，外來人口涌入多，治安問題突出。資料來源： 《 推進本市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化 》 調(diào)研課題總報告非建制鎮(zhèn)改造的政府痛點（ 4）環(huán)境不佳，水環(huán)境欠賬多216。 部分中小河道黑臭現(xiàn)象嚴重 。鎮(zhèn)村級河道中， 村級河道 劣 V類 水體 占 %。黑臭現(xiàn)象時有發(fā)生。216。 農(nóng)村污水處理率水平較低 。郊區(qū)建成區(qū)每天約 30萬立方米污水直排河道。占全市未處理城鎮(zhèn)生活污水量的 40%；資料來源： 《 推進本市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化 》 調(diào)研課題總報告后續(xù)運營難點 ——部分失地農(nóng)民就業(yè)、生活困難2023年建立鎮(zhèn)保制度以來130萬被征地農(nóng)民納入 “鎮(zhèn)保 ”50萬已領(lǐng)取鎮(zhèn)保養(yǎng)老金其中50萬已參加 “職保 ”30萬無就業(yè)，生活困難2023年鎮(zhèn)保 停辦 被征地人員“土地換保障 ”離土農(nóng)民社保制度亟待調(diào)整。凡已按照本市規(guī)定一次性繳納基本養(yǎng)老、醫(yī)療保險費的被征地人員 再就業(yè)后，用人單位和個人應(yīng)當按照本市有關(guān)規(guī)定， 繳納基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險費 。資料來源： 《 推進本市城鄉(xiāng)發(fā)展一體化 》 調(diào)研課題總報告 雖然非建制鎮(zhèn)的改造是在必行，但浩大的改造工程并不是每一家公司都可以介入的，不光對于企業(yè)能級，對于城市更新改造能力 ，相關(guān)經(jīng)驗都有極高的要求。 對于企業(yè)而言，已經(jīng)具備一線城市舊城改造經(jīng)驗，具備實際操作能力，具備開發(fā)條件。非建制鎮(zhèn)改造要求棕色用地棕色土地開發(fā)? 楊樹浦電廠等轉(zhuǎn)型項目已完成供地工作；? 普陀區(qū)桃浦地區(qū)控制性詳細規(guī)劃已經(jīng)獲市政府批復(fù)，普陀區(qū)政府正會同臨港集團積極推進桃浦地區(qū)整體轉(zhuǎn)型。郊野公園80根據(jù) 《 郊野公園布局選址和試點基地概念規(guī)劃 》，在郊區(qū)初步選址 21個郊野公園，總用地面積約 400平方公里。 選址原則 如下：1. 聚焦自然資源較好且具有一定規(guī)模的地區(qū)；2. 聚焦對生態(tài)功能有影響的重要節(jié)點地區(qū)；3. 優(yōu)先選擇毗鄰新城和大型居住社區(qū)的地區(qū)；4. 優(yōu)先選擇交通條件較好的地區(qū)。p郊野公園建設(shè)81首批試點的 7個郊野公園為嘉北郊野公園、浦江郊野公園、青西郊野公園、松南郊野公園、長興島郊野公園、廊下郊野公園和廣富林郊野公園，規(guī)劃總面積約 130平方公里，其中正在實施的一期面積約 50平方公里。小結(jié)：以上所陳述的內(nèi)容都是現(xiàn)階段如何能夠降低土地價格獲得利潤保證的實際可操控手段（ 1/101/3），具體手段也有相對應(yīng)的解決方法，總結(jié)看來無非是以下 4點：a)通過相關(guān)土地利用圖、城市詳細規(guī)劃圖的 兩圖疊加 ，從根本上找尋未來一線核心城市的存量土地發(fā)展機遇b)通過未來鎮(zhèn)區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展機會的 選擇與判斷（ 26000塊） ，找尋最優(yōu)的地塊機遇c)找尋一定的 權(quán)利人 資源、產(chǎn)業(yè)資源與政策決策者處長路徑 ，有效的推動保障整體計劃的進行d)變性大邏輯，將工業(yè)用地、棕色用地、國企紅利等當前土地價值洼地上的 土地進行價值重構(gòu)（核心），實現(xiàn)土地變性，提高土地溢價和產(chǎn)品溢價收益解決方案：特殊產(chǎn)業(yè)交易中心以此類產(chǎn)業(yè)作為整個園區(qū)的主導(dǎo)，拔高園區(qū)主題，并推動與此相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動及區(qū)域協(xié)同發(fā)展（斗南花卉、中央食材、醫(yī)藥冷鏈、跨境電商）01全鏈物流系統(tǒng)參考普洛斯及淘寶的成功方式，降低 庫存運輸存儲等運營成本，實現(xiàn)效率和收益的最大化02商業(yè)、辦公、展示、居住配套體系作為搭建完整園區(qū)的重要補充和和實現(xiàn)土地價值重構(gòu)，提高土地溢價的重要途徑，變性為寶，進一步提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)的核心競爭力和人口輻照力03思路決定出路，針對上述所闡述相關(guān)應(yīng)對方案，對此提出： 特殊產(chǎn)業(yè)交易中心 +全鏈物流系統(tǒng) +商業(yè)辦公居住配套體系組合 的解決方案具體案例（ 1）：廣深萬科八爪魚計劃：萬科未來由八大產(chǎn)品線組成：萬科家、萬科驛、萬科派、萬科云、萬科塾、萬科廣場、萬科里和萬科悅。在廣州天河智慧城，一個 60萬方的創(chuàng)意綜合體正在建設(shè)。根據(jù)萬科設(shè)計師透露，萬科云城前期將著重打造八大產(chǎn)品主題，在智慧城打造一個涵蓋創(chuàng)意、辦公、會務(wù)、商業(yè)、休閑、娛樂、運動與居住一體的產(chǎn)品集群具體案例（ 2）：萬科北京的曼哈頓計劃：?? 劉肖的「曼哈頓計劃」， 就是繞開土地公開拍賣市場，通過收購存量資產(chǎn)，進行改造、升級成為更適合市場的產(chǎn)品。?? 紐約曼哈頓很少有空地，只有舊樓。北京核心區(qū)越來越像曼哈頓。于是，就有了「曼哈頓計劃」這個行動代號。?? 據(jù)悉， 2023年，劉肖在北京進行了 167億元的投資與并購。相比之下，他在公開土地市場上只獲得臺湖、海淀北部、門頭溝三地塊，土地價款合計。也就是說，北京萬科用于存量資產(chǎn)收購的資金，已遠超過公開市場拿地。?? 在春季新品發(fā)布會上，劉肖公布了「曼哈頓計劃」的首個項目 ——萬科 大都會 79號。?? 北京的萬科 大都會 79號，在北京亞奧核心區(qū)。 一同發(fā)布的新樓盤還有翡翠公園和翡翠長安。劉肖給這場發(fā)布會定了個主題 ——「作品時代」。?? 洗掉萬科等同于「剛需產(chǎn)品」的市場印象。 對某件事情是做還是不做，是因循守舊還是打破常規(guī)，都取決于這樣做對現(xiàn)行的制度和利益是否可取和必要。劉肖到任北京萬科半年多的時間里面，相較于其他，喜歡創(chuàng)新和接受挑戰(zhàn)的劉肖在北京萬科的轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)上投入的時間更高一些， 因為他十分清楚擺在他和北京萬科前面的路只有兩條，要么在年銷售額已經(jīng)達到 200億元的基礎(chǔ)上繼續(xù)等待，要么把之前的高點作為起點二次創(chuàng)業(yè)。遵循前者可能會因守舊而倒下，擁抱后者如果成功的話，劉肖就有機會在三年內(nèi)重造北京萬科的一個新市值? 給上海萬科的戰(zhàn)略選擇： 熵海 3000計劃END