【正文】 同修會第五期2023年上海存量土地獲取路徑及物流地產(chǎn)研究中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院何去何從 ？上海、北京等中國的特大型核心城市，在這個土地越來越稀缺的城市，如何能夠獲得非招拍掛土地是當(dāng)前所有開發(fā)商所思考的問題，近年來面粉貴于面包的案例比比皆是，如何能夠降低土地獲得利潤保證是每個開發(fā)企業(yè)要研究的課題同時在中國物流地產(chǎn)這個市場中，外資家族占絕對主導(dǎo)地位。自從普洛斯 2023年進(jìn)入中國以來，將國際標(biāo)準(zhǔn)的物流倉儲標(biāo)準(zhǔn)也帶到了全國各地，目前國內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，普洛斯遙遙領(lǐng)先。那么我們?nèi)绾卧谥袊锪鞯禺a(chǎn)領(lǐng)域這塊獲得新的思路及物流地產(chǎn)在之后的發(fā)展趨勢？以上將是我們本期第五次同修會研討主題，我們對于上海的土地經(jīng)過多年的研究，對如何獲得低效非招拍掛土地進(jìn)行路徑和實操分析，同時結(jié)合物流地產(chǎn)前瞻性剝析希望能夠給予開發(fā)商有新的思路和解決方案政策回顧4月 8日剛剛出臺的 《 本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法 》 滬府辦 【 2023】 22號文（以下簡稱 “ 22號文 ” ）是今年上海市首個涉及存量工業(yè)用地盤活政策的文件，是以 《 關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見 》〔 2023〕 14號文為指導(dǎo)思想的落地性文件，是2023年出臺的 《 關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行） 》 滬府辦 〔 2023〕 25號文的接續(xù)，是今后相當(dāng)長時間內(nèi)上海市盤活存量工業(yè)用地依據(jù)的具體實施辦法，對上海城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都具有極其重要的意義首先，我們來看一下上海市近幾年出臺的所有關(guān)于工業(yè)用地的新政及其脈絡(luò)：備注：目前上海工業(yè)用地規(guī)劃發(fā)展方向分為 “ 104區(qū)塊 ” 、 “ 195區(qū)域 ” 和 “ 198區(qū)域 ” 。其中， 104區(qū)塊是指全市現(xiàn)有的約104個規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊； 195區(qū)域指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，實際面積約 195平方公里； 198區(qū)域指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，約 198平方公里。表格清楚的揭示了本次 22號文出臺的政策背景，同時向我們透露了一個消息：另一部關(guān)于規(guī)范工業(yè)用地出讓的文件即將出臺！關(guān)于本次 22號文的全面解讀一， 22號文重點解決了原土地權(quán)利人和新拿地企業(yè)如何參與土地轉(zhuǎn)型開發(fā)的問題。對于原土地權(quán)利人：由下表可知，文件給出了四種參與方式并對每種方式作出了具體規(guī)定。對于新拿地企業(yè)：主要有結(jié)余用地轉(zhuǎn)讓和調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)廠房類用地兩種情形。1，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地在滿足原土地權(quán)利人自身需要后節(jié)余的部分可分割轉(zhuǎn)讓，但需要取得出讓人同意且滿足全生命周期管理要求。2，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，位于規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊內(nèi)且符合規(guī)劃的，經(jīng)區(qū)縣政府或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)審核同意，可按照市場評估價，補(bǔ)繳土地出讓價款后，調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)廠房類用地，簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，實施土地全生命周期管理。工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類土地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓，可以出租給符合所在區(qū)縣或園區(qū)準(zhǔn)入條件的工業(yè)投資項目。確需土地房屋整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)出讓人同意，也可由出讓人或園區(qū)開發(fā)平臺優(yōu)先收購，并納入全市統(tǒng)一土地交易市場實施。關(guān)于本次 22號文的全面解讀二， 22號文雖有創(chuàng)新和突破，但國有平臺公司的 “ 國民待遇 ” 特惠政策仍然存在：三， 22號文的影響對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商： 可以說，文件內(nèi)容不可謂不嚴(yán)苛，文件的出臺是對非園區(qū)平臺的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一個不小的打擊，無論是轉(zhuǎn)型為標(biāo)準(zhǔn)廠房類的不可分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定還是轉(zhuǎn)型為非住宅類經(jīng)營性用地的高比例持有，再加上區(qū)縣政府和全生命周期管理的要求，都將會對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的資金和招商構(gòu)成很大壓力對原土地權(quán)利人： 雖然文件提供了４種轉(zhuǎn)型方式，但除了收儲外，其他３種方式的實現(xiàn)均非易事上海土地利用現(xiàn)狀及問題? 上海建設(shè)用地總規(guī)模已超過陸域面積的 40%； (總量偏高 )? 工礦倉儲用地總規(guī)模達(dá)到 844 平方公里，占建設(shè)用地比重為 27%； 2023年交通運(yùn)輸用地、居住用地占建設(shè)用地比重分別為 14%、 35%； (結(jié)構(gòu)不合理 )? 2023年上海市農(nóng)村宅基地面積達(dá) 424平方公里， 占全市住宅用地總量的 40%，占農(nóng)村集體建設(shè)用地的比重高達(dá) %(只有 10%的農(nóng)村人口 )。國土資源管理的三種新常態(tài)? 新常態(tài)一：適應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度， 嚴(yán)防死守耕地紅線 ，確保國家糧食安全。– 通過實施嚴(yán)格耕地保護(hù)制度，倒逼城鎮(zhèn)化建設(shè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。– 嚴(yán)格執(zhí)行增減掛鉤制度、占補(bǔ)平衡。? 新常態(tài)二：適應(yīng)自然規(guī)律，堅持 最嚴(yán)格節(jié)約集約用地制度 ，轉(zhuǎn)變土地利用方式，確保新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)健康發(fā)展。– 城市建設(shè)用地最能體現(xiàn)節(jié)約集約，要按照 “ 嚴(yán)控增量、盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升效益 ” 的要求，發(fā)揮用途管制對城鎮(zhèn)發(fā)展空間和建設(shè)用地邊界的管控作用，在 存量上 多做文章，在制度、標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管上多下功夫，真正以土地利用方式轉(zhuǎn)變助推城鎮(zhèn)化。– 除生活用地外，原則上不再安排人口 500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。? 新常態(tài)三：慎重穩(wěn)妥地開展土地制度改革，在改革中維護(hù)好 廣大群眾的土地權(quán)益 。上海市各類建設(shè)用地比例上海市工業(yè)用地供應(yīng)所占比重走勢圖企業(yè)生存時間與土地出讓年限的不匹配u 1995年進(jìn)入的企業(yè)，存活率只有 34%u 2023年進(jìn)入的企業(yè)，存活率為 51%u 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的平均存活時間為 10年u 行業(yè)之間的差異并不大企業(yè)存活周期上海的土地新政2023年 5月 6日上海召開第六次規(guī)劃土地工作會議，韓正書記明確提出了 “ 上海規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模要實現(xiàn)負(fù)增長 ” ，楊雄市長要求必須 “ 通過土地利用方式轉(zhuǎn)變來倒逼城市轉(zhuǎn)型發(fā)展 ” ，這標(biāo)志著上海進(jìn)入了更加注重品質(zhì)和活力的 “ 逆生長 ” 發(fā)展模式。為全面落實 “ 創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級 ” 戰(zhàn)略，堅持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度和最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度， 2023年上海市委、市政府提出了建設(shè)用地 “ 負(fù)增長 ” 、 “ 總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高 ” 和 “ 土地全生命周期管理 ” 的土地政策?？偭挎i定：到 2023年全市規(guī)劃建設(shè)用地 “ 負(fù)增長 ” 目標(biāo)為 41平方公里，全市建設(shè)用地總量從原來的 3226平方公里調(diào)減到 3185平方公里。 2023年年末全市現(xiàn)狀建設(shè)用地總量達(dá)到 3124平方公里，剩余增量空間僅 61平方公里（即 20232023年平均增量空間不足 11平方公里）。2023年 14號文 《 上海市人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平若干意見的通知 》 ： “ 五量調(diào)控 ” 的土地管理全生命周期管理四個引入引入彈性出讓年期制引入項目履約保證金制引入土地退出制引入生態(tài)環(huán)境影響評價兩個加強(qiáng)加強(qiáng)開竣工和投產(chǎn)管理加強(qiáng)土地利用績效管理一個限制限制轉(zhuǎn)讓、抵押行為新增土地的全生命周期管理《 關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定（試行） 》 （滬府辦 〔 2023〕 30號）p 從全市來看，土地出讓年限從 50年調(diào)整為20年后，土地出讓價格基本沒有變化。p 一些重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，針對高新產(chǎn)業(yè)項目，通過 “ 三委兩局 ” 高新項目認(rèn)定以后，還可以給 50年土地使用年限存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的途徑區(qū)域整體轉(zhuǎn)型統(tǒng)一整體轉(zhuǎn)型開發(fā)分期整體轉(zhuǎn)型開發(fā)土地收儲后出讓主要的轉(zhuǎn)型方式，尤其居住用地有條件零星開發(fā)規(guī)劃為居住用地，必須收儲后開發(fā)舊區(qū)改造的，征收后整體實施其他，補(bǔ)地價后自行開發(fā)《 關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行） 》 （滬府辦 〔 2023〕 25號）存量土地 1：轉(zhuǎn)型 (104+195)主要采取 區(qū)域整體轉(zhuǎn)型 、 土地收儲后出讓 和 有條件零星開發(fā) 的實施路徑。216。 對于劃定的整體轉(zhuǎn)型區(qū)域，經(jīng)區(qū)縣政府批準(zhǔn)，可通過 存量補(bǔ)地價方式 實施統(tǒng)一整體轉(zhuǎn)型開發(fā)或分期整體轉(zhuǎn)型開發(fā)。整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)權(quán)利人分散的，可以通過商議的方式組成聯(lián)合開發(fā)體。216。 對于 未劃入整體轉(zhuǎn)型區(qū)域的零星工業(yè)用地 ，規(guī)劃為居住用地的，必須通過收儲后公開出讓；規(guī)劃為其他經(jīng)營性用途的，對納入舊區(qū)改造范圍內(nèi)的，必須通過征收后整體實施；對于不屬于以上兩類，且周邊已無規(guī)劃開發(fā)建設(shè)用地的，可以經(jīng)區(qū)縣政府批準(zhǔn)后，通過存量補(bǔ)地價方式實施自行開發(fā)。關(guān)于轉(zhuǎn)型的要求? 采取存量補(bǔ)地價方式進(jìn)行開發(fā)的，對于規(guī)劃為研發(fā)總部類用地的， “ 104” 工業(yè)區(qū)塊可以轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)項目類和通用類兩種類別 ，其中產(chǎn)業(yè)項目類以自用為主，通用類應(yīng)持有 70%以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)，其余部分可以分割轉(zhuǎn)讓； “ 195” 區(qū)域以產(chǎn)業(yè)項目類自用為主 ，主要是避免造成對商辦用地市場的沖擊，如有分割轉(zhuǎn)讓需要，可以轉(zhuǎn)為商辦類用地。? 對于轉(zhuǎn)為商務(wù)辦公用地的，整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)的開發(fā)單位須持有 50%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)自用，零星工業(yè)用地的開發(fā)單位須持有 60%以上。? 轉(zhuǎn)型為教育、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老等用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。土地價款補(bǔ)繳方式和要求? 研發(fā)總部類用地的市場評估地價，對于產(chǎn)業(yè)項目類的，外環(huán)線以外地區(qū)不得低于相同地段 工業(yè)用途基準(zhǔn)地價的 150%，外環(huán)線以內(nèi)地區(qū)不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價的 70%；部分位于外環(huán)線外側(cè)、部分位于外環(huán)線內(nèi)側(cè)的規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，由區(qū)縣和相關(guān)管委會研究，按照上述標(biāo)準(zhǔn)確定最低價的適用標(biāo)準(zhǔn)；? 對于通用類的研發(fā)總部類用地，市場評估地價不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)地價的 70%；? 商務(wù)辦公等經(jīng)營性用途的市場評估地價不得低于相同地段同用途的基準(zhǔn)地價。相關(guān)案例? 單一主體的整體轉(zhuǎn)型 ：上港十四區(qū)– 位于寶山區(qū)牡丹江路東側(cè)、寶鋼護(hù)廠河南側(cè)、長江西側(cè)、上港集團(tuán)北側(cè)。國有工業(yè)用地，土地總面積，涉及 12家權(quán)屬單位及部分城市公地，權(quán)屬主體相對集中， 90%以上由上港集團(tuán)持有。– 確定約 40%作為綠地建設(shè)， 60%用于建設(shè)用地開發(fā)。? 聯(lián)合主體的整體轉(zhuǎn)型 ：虹橋機(jī)場東片區(qū) (T1航站樓 )– 東片區(qū)主要