【正文】 策“1+3+8” 政策為上海推進城中村改造打開了廣闊空間，為開發(fā)商介入上海城中村改造提供了政策支持。 寶山、閔行、浦東將成為房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域252。– 城市更新的風貌保護項目，參照舊區(qū)改造的相關規(guī)定，享受 房屋征收、財稅扶持 等優(yōu)惠政策。 選址原則 如下：1. 聚焦自然資源較好且具有一定規(guī)模的地區(qū)；2. 聚焦對生態(tài)功能有影響的重要節(jié)點地區(qū)；3. 優(yōu)先選擇毗鄰新城和大型居住社區(qū)的地區(qū)；4. 優(yōu)先選擇交通條件較好的地區(qū)。 加大產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整政策支持力度；252。 政策疊加和聚焦，成片推進減量化推進低效用地減量化的有關政策252。存量土地 2：低效建設用地的減量化? 198區(qū)域占全市工業(yè)用地比重接近 1/4，但工業(yè)總產(chǎn)值占比不到 10%，產(chǎn)出效率偏低，且布局分散能耗偏高、環(huán)保問題和外來低端就業(yè)問題突出。國有工業(yè)用地，土地總面積，涉及 12家權屬單位及部分城市公地，權屬主體相對集中， 90%以上由上港集團持有。? 對于轉(zhuǎn)為商務辦公用地的，整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)的開發(fā)單位須持有 50%以上的物業(yè)產(chǎn)權自用，零星工業(yè)用地的開發(fā)單位須持有 60%以上。整體轉(zhuǎn)型區(qū)域內(nèi)權利人分散的，可以通過商議的方式組成聯(lián)合開發(fā)體。2023年 14號文 《 上海市人民政府印發(fā)關于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平若干意見的通知 》 ： “ 五量調(diào)控 ” 的土地管理全生命周期管理四個引入引入彈性出讓年期制引入項目履約保證金制引入土地退出制引入生態(tài)環(huán)境影響評價兩個加強加強開竣工和投產(chǎn)管理加強土地利用績效管理一個限制限制轉(zhuǎn)讓、抵押行為新增土地的全生命周期管理《 關于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定（試行） 》 （滬府辦 〔 2023〕 30號）p 從全市來看，土地出讓年限從 50年調(diào)整為20年后，土地出讓價格基本沒有變化。上海市各類建設用地比例上海市工業(yè)用地供應所占比重走勢圖企業(yè)生存時間與土地出讓年限的不匹配u 1995年進入的企業(yè)，存活率只有 34%u 2023年進入的企業(yè)，存活率為 51%u 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的平均存活時間為 10年u 行業(yè)之間的差異并不大企業(yè)存活周期上海的土地新政2023年 5月 6日上海召開第六次規(guī)劃土地工作會議，韓正書記明確提出了 “ 上海規(guī)劃建設用地規(guī)模要實現(xiàn)負增長 ” ，楊雄市長要求必須 “ 通過土地利用方式轉(zhuǎn)變來倒逼城市轉(zhuǎn)型發(fā)展 ” ，這標志著上海進入了更加注重品質(zhì)和活力的 “ 逆生長 ” 發(fā)展模式。? 新常態(tài)二：適應自然規(guī)律，堅持 最嚴格節(jié)約集約用地制度 ，轉(zhuǎn)變土地利用方式，確保新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設健康發(fā)展。關于本次 22號文的全面解讀二， 22號文雖有創(chuàng)新和突破，但國有平臺公司的 “ 國民待遇 ” 特惠政策仍然存在：三， 22號文的影響對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商： 可以說，文件內(nèi)容不可謂不嚴苛，文件的出臺是對非園區(qū)平臺的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商一個不小的打擊，無論是轉(zhuǎn)型為標準廠房類的不可分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定還是轉(zhuǎn)型為非住宅類經(jīng)營性用地的高比例持有，再加上區(qū)縣政府和全生命周期管理的要求，都將會對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的資金和招商構成很大壓力對原土地權利人： 雖然文件提供了４種轉(zhuǎn)型方式，但除了收儲外，其他３種方式的實現(xiàn)均非易事上海土地利用現(xiàn)狀及問題? 上海建設用地總規(guī)模已超過陸域面積的 40%； (總量偏高 )? 工礦倉儲用地總規(guī)模達到 844 平方公里，占建設用地比重為 27%； 2023年交通運輸用地、居住用地占建設用地比重分別為 14%、 35%； (結構不合理 )? 2023年上海市農(nóng)村宅基地面積達 424平方公里， 占全市住宅用地總量的 40%，占農(nóng)村集體建設用地的比重高達 %(只有 10%的農(nóng)村人口 )。1，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地在滿足原土地權利人自身需要后節(jié)余的部分可分割轉(zhuǎn)讓，但需要取得出讓人同意且滿足全生命周期管理要求。其中， 104區(qū)塊是指全市現(xiàn)有的約104個規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊； 195區(qū)域指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，實際面積約 195平方公里； 198區(qū)域指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，約 198平方公里。同修會第五期2023年上海存量土地獲取路徑及物流地產(chǎn)研究中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院何去何從 ？上海、北京等中國的特大型核心城市，在這個土地越來越稀缺的城市，如何能夠獲得非招拍掛土地是當前所有開發(fā)商所思考的問題，近年來面粉貴于面包的案例比比皆是，如何能夠降低土地獲得利潤保證是每個開發(fā)企業(yè)要研究的課題同時在中國物流地產(chǎn)這個市場中，外資家族占絕對主導地位。表格清楚的揭示了本次 22號文出臺的政策背景，同時向我們透露了一個消息：另一部關于規(guī)范工業(yè)用地出讓的文件即將出臺！關于本次 22號文的全面解讀一， 22號文重點解決了原土地權利人和新拿地企業(yè)如何參與土地轉(zhuǎn)型開發(fā)的問題。2，通過出讓、依法登記取得房地產(chǎn)權證書的產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地，位于規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊內(nèi)且符合規(guī)劃的，經(jīng)區(qū)縣政府或園區(qū)管理機構審核同意，可按照市場評估價，補繳土地出讓價款后，調(diào)整為標準廠房類用地，簽訂土地出讓補充合同，實施土地全生命周期管理。國土資源管理的三種新常態(tài)? 新常態(tài)一：適應經(jīng)濟規(guī)律，堅持最嚴格的耕地保護制度， 嚴防死守耕地紅線 ，確保國家糧食安全。– 城市建設用地最能體現(xiàn)節(jié)約集約，要按照 “ 嚴控增量、盤活存量、優(yōu)化結構、提升效益 ” 的要求，發(fā)揮用途管制對城鎮(zhèn)發(fā)展空間和建設用地邊界的管控作用，在 存量上 多做文章，在制度、標準、監(jiān)管上多下功夫，真正以土地利用方式轉(zhuǎn)變助推城鎮(zhèn)化。為全面落實 “ 創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級 ” 戰(zhàn)略，堅持最嚴格的節(jié)約用地制度和最嚴格的耕地保護制度， 2023年上海市委、市政府提出了建設用地 “ 負增長 ” 、 “ 總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高 ” 和 “ 土地全生命周期管理 ” 的土地政策。p 一些重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)，針對高新產(chǎn)業(yè)項目，通過 “ 三委兩局 ” 高新項目認定以后，還可以給 50年土地使用年限存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的途徑區(qū)域整體轉(zhuǎn)型統(tǒng)一整體轉(zhuǎn)型開發(fā)分期整體轉(zhuǎn)型開發(fā)土地收儲后出讓主要的轉(zhuǎn)型方式，尤其居住用地有條件零星開發(fā)規(guī)劃為居住用地，必須收儲后開發(fā)舊區(qū)改造的，征收后整體實施其他，補地價后自行開發(fā)《 關于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行） 》 （滬府辦 〔 2023〕 25號）存量土地 1：轉(zhuǎn)型 (104+195)主要采取 區(qū)域整體轉(zhuǎn)型 、 土地收儲后出讓 和 有條件零星開發(fā) 的實施路徑。216。? 轉(zhuǎn)型為教育、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老等用途的，房屋不得分割轉(zhuǎn)讓。– 確定約 40%作為綠地建設， 60%用于建設用地開發(fā)。? 建立 “ 一地一檔 ” 制度。 完善增減掛鉤政策；252。 加大環(huán)保政策支持力度；252。首批試點的 7個郊野公園為嘉北郊野公園、浦江郊野公園、青西郊野公園、松南郊野公園、長興島郊野公園、廊下郊野公園和廣富林郊野公園，規(guī)劃總面積約 130平方公里，其中正在實施的一期面積約 50平方公里 。? 城市更新困難重重– 虹鎮(zhèn)老街：瑞安房地產(chǎn)上海 24個城市更新試點 (1)區(qū)縣 序號 項目名稱 類型徐匯區(qū) 1 徐家匯六百 增加社區(qū)廣場空間黃浦區(qū)（ 2）2 160街坊風貌保護性改造項目 加強風貌保護3 太平橋地區(qū) 12 12 132地塊 完善城市功能靜安區(qū)（ 4） 4 南京西路沿線公共開放空間體系（錦滄文華酒店、靜安寺航站樓） 增加社區(qū)廣場空間5 東八塊（東斯文里） 加強風貌保護6 曹家渡地區(qū)（曹家渡慢行空間體系、開開大廈及金采廣場） 完善慢行系統(tǒng)7 靜江建材市場改造 完善城市功能長寧區(qū)（ 4）8 長寧安馨第三敬老院 強化社區(qū)服務9 電子學校地塊項目 強化社區(qū)服務10 長寧區(qū)工人文化宮門前廣場改造 增加社區(qū)廣場空間11 安化路宣化路沿線居民樓入口改造 增加社區(qū)廣場空間上海 24個城市更新試點 (2)區(qū)縣 序號 項目名稱 類型普陀區(qū)（ 2） 12 滬西工人文化宮地塊 改善社區(qū)生態(tài)環(huán)境13 曹楊新村 增加社區(qū)廣場空間閘北區(qū)（ 3） 14 不夜城及火車站地區(qū) 完善城市功能15 四行倉庫周邊地區(qū) 增加社區(qū)廣場空間16 閘北廣場周邊地區(qū) 強化社區(qū)服務虹口區(qū)（ 2） 17 大柏樹邯鄲路沿線 完善城市功能18 四川北路綠地周邊地區(qū)（四川北路風貌區(qū)） 改善社區(qū)生態(tài)環(huán)境楊浦區(qū)（ 3） 19 控江路商業(yè)街更新改造 強化社區(qū)服務20 環(huán)同濟知識經(jīng)濟圈更新改造 完善城市功能21 長城飯店更新改造 增加社區(qū)廣場空間浦東新區(qū) 22 八佰伴地區(qū) 增加社區(qū)廣場空間寶山區(qū) 23 泗塘共康社區(qū)公共活動中心更新 強化社區(qū)服務閔行區(qū) 24 莘閔大酒店 完善城市功能對企業(yè)的影響對未來上海房地產(chǎn)市場的影響252。 郊野公園的發(fā)展會充滿想象空間252。改造的基本原則政府引導、村民自愿、社會參與、市場運作等形式開展城中村改造基本原則 ：政府主導、區(qū)鎮(zhèn)為主。統(tǒng)籌兼顧，綜合平衡。由集體經(jīng)濟組織或合作單位 自籌資金 改造開發(fā)。改善金融服務，加大信貸支持力度。地塊改造涉及征地的，對被征地人員按照 《 上海市被征用農(nóng)民集體所有土地農(nóng)業(yè)人員就業(yè)和社會保障管理辦法 》 及相關規(guī)定，落實社會保障；對符合 “就業(yè)困難人員 ”標準的，提供有關就業(yè)援助政策和服務；鼓勵被征地人員參加職業(yè)技能培訓，按照規(guī)定給予培訓補貼；加強社區(qū)建設和管理，完成從農(nóng)村管理到城市社區(qū)管理對接，提供各類公共服務。不同模式的相同之處改造目標? 將處于過渡狀態(tài)的城中村改造成為現(xiàn)代城市社區(qū)，使其建筑景觀、城市功能、居民生活與周邊建成區(qū)一致。改造主體? 少數(shù)地區(qū)政府直接作為城中村改造的實施主體 (如杭州市 )；? 部分地區(qū)完全由房地產(chǎn)商作為城中村改造主體 (如珠海市 )；? 有些地方采取城中村自行改造模式，