深圳城市更新(舊改)操作流程全套版-wenkub
2023-02-08 15:22:49 本頁面
【正文】 市政府批準(zhǔn) ? 單元規(guī)劃公示： 經(jīng)批準(zhǔn)后，主管部門 5個工作日內(nèi)在本部門網(wǎng)站上就規(guī)劃內(nèi)容進行公告，并將相關(guān)內(nèi)容函告區(qū)城市更新職能部門，更新單元規(guī)劃的批準(zhǔn)視為已完成法定圖則相應(yīng)內(nèi)容的編制和修改，是相關(guān)行政許可的依據(jù) 第二階段：城市更新單元規(guī)劃 流程 第二階段成果 第三階段：確定單一實施主體 流程 ? 區(qū)政府組織制定更新單元實施方案，并落實實施 包括更新單元內(nèi)項目基本情況、進度安排、單一主體形成指導(dǎo)方案、搬遷補償安置指導(dǎo)方案、搬遷及建筑物拆除進度安排、監(jiān)管措施等相關(guān)內(nèi)容 ? 形成單一主體： 權(quán)利主體以房地產(chǎn)作價入股成立或者加入公司。舊改基礎(chǔ)分享 （上） 舊改 ——城市更新 三舊改造：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊 容積率可調(diào) 基礎(chǔ)投資大 開發(fā)周期長 規(guī)劃有彈性不前瞻性 各區(qū)自治 政策復(fù)雜 調(diào)整頻繁 操作難度大 利益方眾多 談判成本高 信息丌對稱 丌公開 一事一議 成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜 挄建面計算土地成本 返還面積多 丌可銷售體量大 區(qū)位條件優(yōu) 溢價高 城市更新 （包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等） 城市更新分類及特點 綜合整治類 功能改變類 拆除重建類 丌改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能 ,改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容 改變部分或者全部建筑物使用功能，但丌改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu) 嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計劃的規(guī)定實施 相關(guān)政府機構(gòu) ? 市領(lǐng)導(dǎo)小組： 市查違辦和城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)全市統(tǒng)籌和重大事項決策 ? 主管部門： 深圳市規(guī)劃和國土資源委員會及其派出機構(gòu)（如國土委第一直屬管理局），具體組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督 ? 區(qū)政府及其相關(guān)職能部門： 如區(qū)城市更新辦 ,組織研究，計劃的受理、審查及申報；組織專項規(guī)劃編制、初審和申報，確認(rèn)改造實施主體； 第一部分：拆除重建類城市更新 基本概念 拆除重建類城市更新 ? 條件： 符合基礎(chǔ)設(shè)施亟待完善 /環(huán)境惡劣 /存在重大安全隱患 /現(xiàn)狀明顯不符合經(jīng)濟發(fā)展等情形之一，且通過綜合整治或者功能改變難以有效改造的 ? 按實施主體分類： 權(quán)利主體自行實施，單一權(quán)利主體自行實施，或者多個權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中一個權(quán)利主體后由其實施。 權(quán)利主體與搬遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳納的地價 第四階段主要成果 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ? 五大證之一，建設(shè)用地規(guī)劃許可證 五大證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證 國有土地使用證，建筑工程施工許可證，商品房銷售許可證 未完待續(xù) ? 開發(fā) ? 搬遷補償 ? 政府利益分成 ? 公建秱交 ? …… 工改歷史背景 工改項目分類 工改項目轉(zhuǎn)讓 地價補繳說明 增值收益說明 小 結(jié) 工改與題 工改歷史背景 工改項目分類 工改項目轉(zhuǎn)讓 地價補繳說明 增值收益說明 城市更新 棚戶村更新 工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級 工改發(fā)展階段 隨著社會發(fā)展 ,產(chǎn)業(yè)升級 ,舊改由之前的城市更新階段進入一個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型不升級階段 (產(chǎn)業(yè)升級使大量的廠房空置，又需要大量新的廠房去支撐升級 )，加之在 80年代（ 8589）簽訂的廠房權(quán)限都是 30年的 ,近年將迎來續(xù)簽或者升級的爆發(fā)集中在近兩年 ,工改項目的爆發(fā)順勢而生。 企業(yè) 依法 注冊登記 的企業(yè) 符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件幵通過各區(qū)（含新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進行的 資格審查 丏 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù) 第十條 工業(yè)樓宇須在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記幵取得房地產(chǎn)權(quán)利證書后方可轉(zhuǎn)讓、抵押。 ——《 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行） 》 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓手續(xù) 第九條 按照 《 辦法 》 規(guī)定進行分割轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方在辦理補繳地價、簽訂土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議的手續(xù)時應(yīng)當(dāng)分別提交以下材料： （一）按照 《 辦法 》 第四條第二款第（四）項進行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供企業(yè)以其工業(yè)樓宇作價入股的協(xié)議書； （二）按照 《 辦法 》 第四條第二款第（五）項進行分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)提供由市產(chǎn)業(yè)主管部門出具的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相關(guān)證明； （三）按照 《 辦法 》 第四條第二款第（六）項進行分割轉(zhuǎn)讓的，
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