【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合 診 所 高端 會(huì) 所關(guān)鍵詞：主題生活會(huì)所系列 強(qiáng)化個(gè)性分而治之面向社區(qū)業(yè)主開(kāi)放，優(yōu)先、優(yōu)惠方式提供社區(qū)業(yè)主使用業(yè)主會(huì)所 —— 個(gè)性化主體會(huì)所配套設(shè)施建議結(jié)合集中水景觀建筑業(yè)主會(huì)所高檔中餐廳 提供頂級(jí)餐飲服務(wù) 紅酒坊 專用地下酒窖，提供名品紅酒的珍藏、品鑒服務(wù)，可舉辦紅酒講座與品鑒會(huì) 雪茄吧 打造沈陽(yáng)第一個(gè)高級(jí)雪茄俱樂(lè)部，為會(huì)員設(shè)立私人的雪茄儲(chǔ)藏室，提供上等雪茄享受服務(wù) SPA空間 專為女士提供香蕈理療等特色水療池服務(wù) 壁球館 時(shí)尚運(yùn)動(dòng) 私人貴賓廳 為業(yè)主和會(huì)員提供私人會(huì)客、家庭 Party的場(chǎng)所，配備專人接待服務(wù) 業(yè)主會(huì)所 —— 功能建議配套設(shè)施建議每個(gè)單元設(shè)立一個(gè)物業(yè)管家，作為物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的銜接橋梁，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。提供貼心式管家的一對(duì)一服務(wù)房屋租賃 住區(qū)服務(wù) 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護(hù) 日常用品代購(gòu) 訂餐代送 代聘家教、鐘點(diǎn)工 寵物短期托管 兒童看護(hù) 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復(fù)印傳真 代發(fā)信函 場(chǎng)地租賃 物業(yè)系統(tǒng) —— 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容配套設(shè)施建議停車位沈陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱 車位形式 銷售方式 價(jià)格 備注萬(wàn)科城峰匯 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 13萬(wàn)元 /位 永久使用權(quán)萬(wàn)科金域藍(lán)灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 /位 20年使用權(quán)伊利亞特灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 18萬(wàn) /位 使用權(quán)　 　 出租 1000元 /位 .月 　金地國(guó)際花園 地上 —— —— 物業(yè)公司管理　 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 10萬(wàn)元 /位 使用權(quán)領(lǐng)先國(guó)際 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 未定 使用權(quán)216。 目前，沈陽(yáng)住宅（ Apartment）小區(qū)地面停車位主要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，業(yè)主免費(fèi)使用或支付一定管理費(fèi)用；地下停車位大多不能辦理產(chǎn)權(quán)，主要以一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán)為主。沈陽(yáng)近 10年住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，主要是出租轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。配套設(shè)施建議數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)停車位銷售方式對(duì)比銷售方式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán) 回現(xiàn)速度較快管理成本較低 一次性短期收益分期租賃使用權(quán) 長(zhǎng)期收益可提升其潛在價(jià)值 管理成本較高捆綁銷售（外地） 有利于物管和諧市場(chǎng)不確定性較強(qiáng)限制性較強(qiáng)收益較低關(guān)于住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車位的銷售方式，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)存在以下幾種：216。 目前，捆綁銷售方式較少，不利影響較大，且屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣行為，故不建議此銷售方式。配套設(shè)施建議216。雙大堂設(shè)計(jì)，建立業(yè)主專屬通道。216。智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感。 地下單元大堂：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。項(xiàng)目名稱 總車位 數(shù) 分給住宅（ Apartment）車位 住宅（ Apartment）套數(shù) 住宅（ Apartment）套數(shù)與車位比領(lǐng)先國(guó)際 1200 462個(gè) 660戶 1套： 沈陽(yáng)天地 593 295個(gè) 596戶 1套 :世茂五里河 1200 1000個(gè) 1244戶 1套 :金廊項(xiàng)目車位配置情況比較偉業(yè)建議 :本項(xiàng)目住宅（ Apartment）套數(shù)與車位最佳配比達(dá)到 1： 1地下停車場(chǎng)配套設(shè)施建議數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)216。住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議216。公寓類產(chǎn)品建議216。商?。?Officetel）產(chǎn)品建議216。寫字樓（ Office）產(chǎn)品建議216。住宅底商建議分物業(yè)類型產(chǎn)品建議本案住宅（ Apartment）類產(chǎn)品戶型配比城市發(fā)展角度市場(chǎng)角度 客戶角度 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比戶型配比考量緯度沈陽(yáng)市場(chǎng)分析沈陽(yáng)市場(chǎng)分析 塔樓 金廊沈陽(yáng)? 沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供應(yīng)與去化? 沈陽(yáng)金廊沿線各項(xiàng)目戶型規(guī)劃情況? 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比萬(wàn)平216。 通過(guò)近兩年數(shù)據(jù)對(duì)比，小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)目前供銷保持同步，但未來(lái)市場(chǎng)小戶型將逐漸轉(zhuǎn)入衰弱期。216。 中大戶型市場(chǎng)未來(lái)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展改善性置業(yè)需求將會(huì)增加，中大戶型將會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 未來(lái)五年沈陽(yáng)市場(chǎng)的戶型需求將會(huì)從首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善型置業(yè)升級(jí)。沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供給與需求住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)領(lǐng)先國(guó)際沈陽(yáng)天地沈陽(yáng)華潤(rùn)中心世茂五里河?面積區(qū)間： 46—180 平?主力戶型： 46—94 平占 69%? 主力戶型規(guī)劃： 150—200 占 60%沈陽(yáng)茂業(yè)中心?面積區(qū)間： 90—160 平?主力戶型： 100120平占 50%?面積區(qū)間： 90—250 平?主力戶型： 190—210 平占 60%?面積區(qū)間： 300—600 平?主力戶型： 400—600 平占 73%金廊沿線綜合體住宅（ Apartment）主力戶型規(guī)劃有進(jìn)一步放大趨勢(shì) ,140200平將是未來(lái)市場(chǎng)主力 .注 :以上項(xiàng)目售價(jià)均在 8000元以上金廊沿線住宅（ Apartment）戶型面積發(fā)展趨勢(shì)住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)一居： 4152平二居： 6394平三居及以上： 158288平一、二、三居戶型以上配比： 1： 4： 9浦江苑 —— 高端客群項(xiàng)目代表具有一線河景資源沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比第一城 —— 中端客群項(xiàng)目代表一居： 45—55 平二居： 90106平三居： 115平一、二、三居戶型配比：一、二、三居戶型配比： 4：： 6：： 1沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比沈陽(yáng)高端住宅（ Apartment）塔樓配比特點(diǎn)：以三居為主三居為兩居產(chǎn)品的 2倍以上一、二、三室戶型配比參考為： 1： 4： 9一、二、三室戶型配比參考為： 4： 6： 1配比特點(diǎn)：以兩居為主，兩居為三居產(chǎn)品的 一、二室戶型配比參考為： 3： 7配比特點(diǎn)：兩居為主，并無(wú)大戶型三居產(chǎn)品，且二居為一居產(chǎn)品的 216。 由于目前沈陽(yáng)并無(wú)超高層塔樓產(chǎn)品出現(xiàn) , 因此應(yīng)借鑒目前現(xiàn)有高端高層塔樓產(chǎn)品的配比特點(diǎn) ,應(yīng)將三居作為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品并占到總比例的 60%以上 .216。 考慮到本項(xiàng)目住宅（ Apartment）產(chǎn)品的超高層公攤較大 , 因此建議本項(xiàng)目超高層住宅（ Apartment）不設(shè)置一居產(chǎn)品 .沈陽(yáng)典型住宅（ Apartment）戶型配比研究小結(jié)住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比沈陽(yáng)中端住宅（ Apartment）塔樓沈陽(yáng)低端住宅（ Apartment）塔樓城市及區(qū)域發(fā)展分析城市及區(qū)域發(fā)展分析 區(qū)域規(guī)劃城市經(jīng)濟(jì)城市人口?城市人口與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)?城市經(jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) ?區(qū)域未來(lái) 5年發(fā)展與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比沈陽(yáng)人口處于高速增長(zhǎng)階段，到 2023年戶籍人口預(yù)計(jì)達(dá)到 750萬(wàn)沈陽(yáng)人均 GDP的穩(wěn)步上升，提升了房產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)能力將首次房產(chǎn)進(jìn)行二手房銷售外地新進(jìn)人口再次置業(yè)目前無(wú)購(gòu)房計(jì)劃初次置業(yè)改善置業(yè)購(gòu)買二手隨著人口與人均 GDP的高速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)未來(lái)中大戶型迎來(lái)市場(chǎng)主力需求城市人口與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)216。沈陽(yáng)市 GDP在近六年一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率均超過(guò) 15%。216。各面積段成交總額與沈陽(yáng) GDP增速成正比，其中 60—100 平未來(lái)三年（ 20232023）成交額缺口為 99億元， 100—120 平未來(lái)三年成交缺口為 37億， 120—144平未來(lái)三年缺口為 30億。城市的 GDP與各面積成交總額成正比，未來(lái)中大戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟪鞘薪?jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃交通樞紐的規(guī)劃泛北站 CBD的規(guī)劃區(qū)域地段價(jià)值具備打造中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件區(qū)域規(guī)劃未來(lái)發(fā)展隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸完善，未來(lái)高端商務(wù)人士數(shù)量將會(huì)大量增加區(qū)域內(nèi)改善性置業(yè)升級(jí)逐漸增加區(qū)域地段價(jià)值具備打造中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件區(qū)域未來(lái)人口發(fā)展區(qū)域未來(lái) 5年發(fā)展將會(huì)使中大戶型產(chǎn)品迎來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間區(qū)域未來(lái) 5年發(fā)展與戶型需求面積發(fā)展趨勢(shì)住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比客戶需求與預(yù)測(cè) 未來(lái)預(yù)判 戶型面積? 沈陽(yáng)高端住宅（ Apartment）類客戶抽樣分析? 近年客戶需求面積劃分與未來(lái)預(yù)判住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比216。抽樣客戶中，市場(chǎng)需求戶型集中在 100平方米 —190 平方米之間，主力需求集中在 150平方米 —180 平方米之間216。對(duì)于居室的考慮，考慮三室戶型以上的客戶占 85％，表明區(qū)域大戶型空間較受青睞。通過(guò)偉業(yè)對(duì)萬(wàn)科金域藍(lán)灣、河畔公館等高端項(xiàng)目客戶抽樣 100組進(jìn)行分析沈陽(yáng)高端住宅（ Apartment）類客戶抽樣分析住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)216。從年齡和戶型需求面積的交叉分析看， 31—40 歲的社會(huì)新銳力量需求面積在 120—130 平方米之間比例較大216。41—50 歲階段的資本階層主力需求面積在 160—170 平方米之間。同時(shí)數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于 160平方米以上的偏大戶型的需求，以40歲以上的客群為主。沈陽(yáng)高端住宅（ Apartment）類客戶抽樣分析住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)216。 在戶型面積設(shè)置方面，根據(jù)面積區(qū)間認(rèn)可測(cè)試，可以針對(duì)高端客戶劃分產(chǎn)品。高端客群較為認(rèn)可 150平方米 —190 平方米之間的主力戶型。沈陽(yáng)高端住宅（ Apartment）類客戶抽樣分析住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)60 80 100 120 140 1801604020202320232023202320232023202320232023小戶型 中戶型 大戶型年均增長(zhǎng)率為 %年均增長(zhǎng)率為 %85114 131161年 /面積年均增長(zhǎng)率為 %3080216。 2023年沈陽(yáng)客戶住宅（ Apartment）需求一居面積區(qū)間集中在 30—80 平，兩居集中在 85—114 平，三居集中在 131—161 平。216。 考慮到本案產(chǎn)品為超高層產(chǎn)品公攤較大，因此以上戶型各面積參考應(yīng)上浮 10%左右。歷年客戶需求面積劃分與未來(lái)預(yù)測(cè)住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 項(xiàng)目本體規(guī)劃分析開(kāi)發(fā)體量 總體規(guī)劃項(xiàng)目定位?項(xiàng)目定位與總體規(guī)模的關(guān)系?本項(xiàng)目規(guī)劃條件對(duì)產(chǎn)品的影響住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比在同體量規(guī)模下，戶型數(shù)量越少則越容易做高端，項(xiàng)目的高形象檔次更容易樹(shù)立。 相對(duì)容易 難度較大樂(lè)天項(xiàng)目定位：高端 樂(lè)天居住類產(chǎn)品規(guī)模較大 35萬(wàn)平因此建議本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象項(xiàng)目定位于總體規(guī)模的關(guān)系住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比216。未來(lái)五年戶型需求將會(huì)從首次置業(yè)轉(zhuǎn)向改善型置業(yè)升級(jí)。216。金廊住宅（ Apartment）主力戶型有進(jìn)一步放大趨勢(shì) ,140200平將是未來(lái)市場(chǎng)主力 .216。 從沈陽(yáng)高端塔樓特點(diǎn)分析中可以借鑒，本項(xiàng)目三居產(chǎn)品所占比例應(yīng)高于 60%市場(chǎng)角度 216。隨著人口與人均 GDP的高速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)未來(lái)中大戶型迎來(lái)市場(chǎng)主力需求。216。城市的 GDP與各面積成交總額成正比，未來(lái)中大戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?16。區(qū)域市場(chǎng)未來(lái) 5年發(fā)展將會(huì)使中大戶型產(chǎn)品迎來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間。216。 高端客戶主力需求面積集中在 150—190 平。216。 按照沈陽(yáng)各面積段自然增長(zhǎng)率計(jì)算，三居戶型2023年高層塔樓面積需求將會(huì)在 144——178 平?？蛻艚嵌?項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析城市發(fā)展角度216。 由于本項(xiàng)目居住類產(chǎn)品要保證 35萬(wàn)體量 ,本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象 .216。本項(xiàng)目自身規(guī)劃條件具備打造高端中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)本項(xiàng)目住宅（ Apartment）類產(chǎn)品應(yīng)以三居 150—190 為主力戶型 , 由于超高層公攤較大因此不建議做一居產(chǎn)品 .住宅（ Apartment）類產(chǎn)品戶型配比思考緯度總結(jié)居室 面積區(qū)間 比例兩室 建筑面積： 120——140 20%套內(nèi)面積： 78——91三居 建筑面積： 150——160 50%套內(nèi)面積： ——104大三居 建筑面積： 180——200 25%套內(nèi)面積： 117——130四居 建筑面積： 220——240 5%套內(nèi)面積： 143——156住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比注：以上戶型公攤面積按 30%計(jì)算本案住宅（ Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議項(xiàng)目名稱 面積（平方米）主臥 廳 主衛(wèi) 廚房 通透性 建筑形式面寬（米）進(jìn)深