【文章內(nèi)容簡介】 地塊名稱 建筑 密度 住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓 （ Serviced Apartment）建筑面積 金廊 1號地 ≯30% 35萬㎡以內(nèi) 住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù) 42 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 43 ?居住類產(chǎn)品住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）建筑面積上限 35萬㎡ ?考慮地塊北側(cè)居民區(qū)擋光問題 ?實現(xiàn)建筑面積最大化 ?實現(xiàn)地塊價值最大化 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 總體規(guī)劃原則 44 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 優(yōu)點 ?住宅（ Apartment）區(qū)自成一個獨立社區(qū)，私密性好。 ?園區(qū)南側(cè)公寓與酒店功能互補，規(guī)避了擋光等風(fēng)險。 ?所有樓座均朝南。即保證采光又達(dá)到視野景觀最大化。 缺點 ?部分住宅（ Apartment）樓距較小，部分戶型視野寬闊度不夠 ?南側(cè)南向房源容易受到高鐵影響 規(guī)劃排布： 4棟塔樓住宅（ Apartment）和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 住宅（ Apartment） 1 2 3 4 項目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 1 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 6 45 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 住宅（ Apartment） 1 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 規(guī)劃排布： 4棟塔樓住宅（ Apartment） 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）；住宅（ Apartment）、公寓高度均為 198米。 優(yōu)點 ? 住宅（ Apartment）樓間距較大，收納景觀面大，視野開闊，采光較佳。 缺點 ? 住宅（ Apartment）分布過于分散，后期園區(qū)集中管理困難 ? 4和 5受昆山路主干道和北站火車噪音影響嚴(yán)重，品質(zhì)受影響。 3 2 4 項目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 2 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 46 商業(yè)區(qū) 北 ?規(guī)劃：規(guī)劃 2棟板式住宅（ Apartment） ( 5)、3棟塔樓和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 優(yōu)點 ?整體形成大圍合式規(guī)劃，北部住宅（ Apartment）較好的利用項目自身規(guī)劃的景觀和游樂園景觀。 ?規(guī)劃 2棟板式住宅（ Apartment），有利于提升產(chǎn)品檔次及經(jīng)濟(jì)利潤。 缺點 ?北部 H H H5住宅（ Apartment）臨街布臵會對北部岐山路居住區(qū)造成遮擋，需要與政府、居民商談解決事宜，潛藏著風(fēng)險。 ?H H H5三棟住宅（ Apartment）較難利用游樂園景觀。 ?住宅（ Apartment）排布密集，樓間距較小，采光和視野受限。 住宅（ Apartment） 1 3 5 4 2 6 項目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 3 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 47 偉業(yè)建議：方案 1 基于 35萬㎡的居住類產(chǎn)品體量和北側(cè)居住區(qū)遮擋等硬性指標(biāo)，我司建議方案 1規(guī)劃。 考量因素： ?可行度較高 ?風(fēng)險系數(shù)較低 ?合理區(qū)隔了居住類產(chǎn)品和商辦類產(chǎn)品，形成了和而不擾的有機(jī)組合。 ?實現(xiàn)建筑面積最大化 ?實現(xiàn)地塊價值最大化 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 住宅（ Apartment） 1 2 3 4 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 6 48 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 49 交通組織建議 —— 住宅（ Apartment）部分 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment）區(qū) 1 2 3 4 5 住宅（ Apartment）內(nèi)部環(huán)形道路 地下車庫出入口 地下車庫 出入口 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 交通組織規(guī)劃原則 ?實現(xiàn)人車完全分流 ?環(huán)形道路規(guī)劃 ?每棟住宅（ Apartment）實現(xiàn)北入口 交通組織規(guī)劃介紹 ? 設(shè) 2個地下車庫入口在園區(qū)外，設(shè)臵于小區(qū)東側(cè)和北側(cè)，只限住宅（ Apartment）業(yè)主車輛刷卡出入。 ? 設(shè) 1個主入口和 2個次入口，平時只限于行人出入，北側(cè)次入口和主入口為緊急通道。 ? 環(huán)形道路規(guī)劃，實現(xiàn)小區(qū)核心集中式景觀 ? 每棟住宅（ Apartment）實現(xiàn)北入口 主入口 6 50 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 51 環(huán)境景觀建議 項目整盤環(huán)境景觀規(guī)劃思路 北 1 2 3 4 5 主入口 集中型核心景觀 景觀規(guī)劃要求 ?集中圍合式 \核心水景 \休閑、互動 次入口 次入口 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 6 52 景觀示意 —— 水景、綠地 環(huán)境景觀建議 53 內(nèi)部道路及景觀關(guān)系示意 景觀示意 —— 人行道、橋 環(huán)境景觀建議 54 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 ?分期開發(fā)建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 55 配套設(shè)施建議 通過引入高端配套設(shè)施提升產(chǎn)品價值 教育設(shè)施：雙語幼兒園 醫(yī)療設(shè) 施： 綜 合 診 所 高端 會 所 56 關(guān)鍵詞：主題生活會所系列 強(qiáng)化個性分而治之 面向社區(qū)業(yè)主開放，優(yōu)先、優(yōu)惠方式提供社區(qū)業(yè)主使用 業(yè)主會所 —— 個性化主體會所 配套設(shè)施建議 結(jié)合集中水景觀建筑業(yè)主會所 57 高檔中餐廳 提供頂級餐飲服務(wù) 紅酒坊 專用地下酒窖，提供名品紅酒的珍藏、品鑒服務(wù)，可舉辦紅酒講座與品鑒會 雪茄吧 打造沈陽第一個高級雪茄俱樂部，為會員設(shè)立私人的雪茄儲藏室，提供上等雪茄享受服務(wù) SPA空間 專為女士提供香蕈理療等特色水療池服務(wù) 壁球館 時尚運動 私人貴賓廳 為業(yè)主和會員提供私人會客、家庭 Party的場所，配備專人接待服務(wù) 業(yè)主會所 —— 功能建議 配套設(shè)施建議 58 每個單元設(shè)立一個物業(yè)管家，作為物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的銜接橋梁，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。 提供貼心式管家的一對一服務(wù) 房屋租賃 住區(qū)服務(wù) 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護(hù) 日常用品代購 訂餐代送 代聘家教、鐘點工 寵物短期托管 兒童看護(hù) 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復(fù)印傳真 代發(fā)信函 場地租賃 物業(yè)系統(tǒng) —— 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 配套設(shè)施建議 59 停車位沈陽市場現(xiàn)狀 項目名稱 車位形式 銷售方式 價格 備注 萬科城峰匯 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 13萬元 /位 永久使用權(quán) 萬科金域藍(lán)灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 /位 20年使用權(quán) 伊利亞特灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 18萬 /位 使用權(quán) 出租 1000元 /位 .月 金地國際花園 地上 —— —— 物業(yè)公司管理 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 10萬元 /位 使用權(quán) 領(lǐng)先國際 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 未定 使用權(quán) ? 目前，沈陽住宅（ Apartment）小區(qū)地面停車位主要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，業(yè)主免費使用或支付一定管理費用；地下停車位大多不能辦理產(chǎn)權(quán)，主要以一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán)為主。 沈陽近 10年住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車位沒有產(chǎn)權(quán)，主要是出租轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 配套設(shè)施建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 60 停車位銷售方式對比 銷售方式 優(yōu)點 缺點 一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán) 回現(xiàn)速度較快 管理成本較低 一次性短期收益 分期租賃使用權(quán) 長期收益 可提升其潛在價值 管理成本較高 捆綁銷售（外地） 有利于物管和諧 市場不確定性較強(qiáng) 限制性較強(qiáng) 收益較低 關(guān)于住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車位的銷售方式，國內(nèi)市場存在以下幾種： ? 目前，捆綁銷售方式較少，不利影響較大，且屬于強(qiáng)買強(qiáng)賣行為，故不建議此銷售方式。 配套設(shè)施建議 61 ?雙大堂設(shè)計，建立業(yè)主專屬通道。 ?智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感。 地下單元大堂：體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 項目名稱 總車位 數(shù) 分給住宅（ Apartment）車位 住宅（ Apartment）套數(shù) 住宅（ Apartment）套數(shù)與車位比 領(lǐng)先國際 1200 462個 660戶 1套： 沈陽天地 593 295個 596戶 1套 : 世茂五里河 1200 1000個 1244戶 1套 : 金廊項目車位配臵情況比較 偉業(yè)建議 :本項目住宅（ Apartment）套數(shù)與車位最佳配比達(dá)到 1： 1 地下停車場 配套設(shè)施建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 62 ?住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 ?公寓類產(chǎn)品建議 ?商?。?Officetel）產(chǎn)品建議 ?寫字樓（ Office）產(chǎn)品建議 ?住宅底商建議 分物業(yè)類型產(chǎn)品建議 63 本案住宅（ Apartment）類產(chǎn)品戶型配比 城市發(fā)展角度 市場角度 客戶角度 項目自身 條件分析 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 戶型配比考量緯度 64 沈陽市場分析 塔樓 金廊 沈陽 ? 沈陽市場各面積段供應(yīng)與去化 ? 沈陽金廊沿線各項目戶型規(guī)劃情況 ? 沈陽典型塔樓項目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 65 2 0 0 8 年沈陽商品住宅市場供應(yīng)量與去化量01002003004005006007006 0 以下 6 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 1 8 0 以上供應(yīng)量 去化量萬平 沈陽市0 9 年1 1 1 月商品住宅各面積段供應(yīng)與去化010020030040060 以下 6 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 180 以上供應(yīng) 去化? 通過近兩年數(shù)據(jù)對比，小戶型產(chǎn)品市場目前供銷保持同步，但未來市場小戶型將逐漸轉(zhuǎn)入衰弱期。 ? 中大戶型市場未來隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展改善性臵業(yè)需求將會增加，中大戶型將會迎來市場機(jī)會點。 未來五年沈陽市場的戶型需求將會從首次臵業(yè)轉(zhuǎn)向改善型臵業(yè)升級。 沈陽市場各面積段供給與需求 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 66 領(lǐng)先國際 沈陽天地 沈陽華潤中心 世茂五里河 ?面積區(qū)間： 46— 180平 ?主力戶型： 46— 94平占 69% ? 主力戶型規(guī)劃： 150— 200占 60% 沈陽茂業(yè)中心 ?面積區(qū)間： 90— 160平 ?主力戶型： 100120平占 50% ?面積區(qū)間： 90— 250平 ?主力戶型： 190— 210平占 60% ?面積區(qū)間： 300— 600平 ?主力戶型： 400— 600平占 73% 金廊沿線綜合體住宅（ Apartment）主力戶型規(guī)劃有進(jìn)一步放大趨勢 ,140200平將是未來市場主力 . 注 :以上項目售價均在 8000元以上 金廊沿線住宅（ Apartment）戶型面積發(fā)展趨勢 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 67 一居： 4152平 二居： 6394平 三居及以上： 158288平 一、二、三居戶型以上配比： 1： 4： 9 浦江苑 —— 高端客群項目代表 具有一線河景資源 沈陽典型塔樓項目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 68 第一城 —— 中端客群項目代表 一居： 45— 55平 二居： 90106平 三