【正文】 ? 建議 70— 130平米作為服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品的主力戶型，占比 65%。 三居戶型設(shè)計(jì)尺度建議 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)尺度建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 84 項(xiàng)目名稱 面積 （平方米） 主臥 廳 主衛(wèi) 廚房 通透性 建筑 形式 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面積 （平方米） 面積 （平方米） 沈陽天地 116 8 否 板 領(lǐng)先國際 113 4 10 否 板 浦江盛景灣 111 9 否 塔 世茂五里河 149 7 (含主衛(wèi) ) 4 7 7 10 是 板 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 96 — 8 否 塔 SR國際新城 100 — 否 塔 新漢城錦都 90 — 6 否 塔 二居戶型設(shè)計(jì)尺度建議 ? 主臥開間以 ，進(jìn)深在 7米左右 (含主衛(wèi) ) ? 客廳開間在 — ，進(jìn)深在 7— 8米； ? 主衛(wèi)面積保證在 5平方米左右； ? 廚房面積以 810平方米左右為宜。 各面積段未來成交總額走勢(shì)情況0501001502002503003506 0 平以下 6 0 ( 含) 1 0 0 1 0 0 ( 含) 1 2 0 1 2 0 ( 含) 1 4 4 1 4 4 ( 含) 1 8 0 1 8 0 平方米20232023202320232023?各面積段成交總額與沈陽 GDP增速成正比，其中60— 100平未來三年（ 20232023）成交額缺口為 99億元， 100— 120平未來三年成交缺口為 37億，120— 144平未來三年缺口為 30億。 ?住宅（ Apartment）排布密集，樓間距較小，采光和視野受限。 36 公司類別 公司名稱 公司類別 公司名稱 金融投資保險(xiǎn)類 招商證券股份有限公司 科技信息通訊類 中興通訊股份有限公司 香港華富嘉洛證券有限公司沈陽代表處 中國國際電子商務(wù)中心多訊科技（沈陽）分公司 中英人壽保險(xiǎn)有限公司遼寧分公司 沈陽開元電子發(fā)展有限公司 遼寧中瑞投資擔(dān)保有限公司 上海盛大網(wǎng)絡(luò)發(fā)展有限公司沈陽辦事處 遼寧省保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì) 加拿大軟島科技（沈陽）有限公司 沈陽市保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì) 上海中興通訊技術(shù)有限責(zé)任公司 民生人壽保險(xiǎn)股份有限公司 遼寧省國際交流協(xié)會(huì) 遼寧萬乘嘉華投資管理有限公司 中興通訊手機(jī)事業(yè)部遼寧客服中心 中國投資擔(dān)保有限公司沈陽辦事處 漢王科技股份有限公司 沈陽市金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)國家服務(wù) 遼寧元亨經(jīng)貿(mào)有限公司 民生人壽保險(xiǎn)股份有限公司 中國遼寧華旭進(jìn)出口有限公司 中華聯(lián)合財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司 沈陽深藍(lán)國際貿(mào)易有限公司 中韓大廈進(jìn)駐企業(yè)部分明細(xì)（入住率 97%，租金 100元 /平 /月） 入駐企業(yè)類別 名 稱 房產(chǎn)類 中海地產(chǎn)區(qū)域總部 、 華潤地產(chǎn)沈陽公司 、 深圳茂業(yè)沈陽公司 、 沿海地產(chǎn)集團(tuán) 、 華豐房產(chǎn) 、 中國奧園沈陽公司等國內(nèi)大型房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及世邦魏理仕沈陽分公司 、 戴德梁行等國際知名物業(yè)和房產(chǎn)顧問企業(yè) 。 ? 保值升值型的投資客。 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 沈陽天地客戶區(qū)域來源77%3%20%0%沈陽市 朝鮮族 外地 外籍22 住宅（ Apartment）產(chǎn)品客戶定位 沈陽天地與世茂五里河的主要客群為私營業(yè)主、企業(yè)高管，由于五里河區(qū)域是沈陽高端寫字樓的集中地段，因此其客戶中企業(yè)高管的比例較高。沈陽樂天世界項(xiàng)目 專題調(diào)研及定位深化 2 項(xiàng)目總體定位深化 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 分物業(yè)類型產(chǎn)品建議 分物業(yè)類型價(jià)格建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 偉業(yè)營銷思路構(gòu)想 3 項(xiàng)目總體定位深化 ? 項(xiàng)目總體定位 ? 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 ? 分物業(yè)類型客戶定位 4 交通樞紐型城市綜合物業(yè)，全球 500強(qiáng)開發(fā)，抗投資風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)，實(shí)力保證。 本項(xiàng)目住宅（ Apartment）客戶職業(yè)構(gòu)成大致為： 50%私企業(yè)主、 15%事業(yè)單位、 10%企業(yè)高管、 10%政府官員、15%其它（自由職業(yè)者、技術(shù)型人才、富家子弟） 本項(xiàng)目住宅客戶職業(yè)構(gòu)成50%10%10%15%15%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位 其他世茂五里河客戶職業(yè)構(gòu)成43%24%9%11%5%5% 3%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位自由職業(yè)者 技術(shù)型人才 富家子弟沈陽天地客戶職業(yè)構(gòu)成50%12%9%19%5%2%3%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位自由職業(yè)者 技術(shù)型人才 富家子弟數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 23 來 源： 沈陽本地群體居多，謀求在沈陽長期發(fā)展的外地人士為輔，其中以東三省移居沈陽群體為主 年 齡： 40— 55歲， 注重生活的品質(zhì)，享受現(xiàn)代都市的機(jī)能 家庭人口： 34口人（多為兩個(gè)孩子） 職 業(yè)： 對(duì)外貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、行政機(jī)構(gòu) 職 務(wù)： 企業(yè)老板、合伙人、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、富二代 身 價(jià)： 千萬以上 臵業(yè)次數(shù)： 二次臵業(yè)以上 顯性特征 分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 本案住宅（ Apartment）客戶特征分析 24 購買動(dòng)機(jī)： 自用為主，注重保值升值 喜 好： 收藏獨(dú)一無二的藝術(shù)品、古玩字畫等，融合個(gè)性與奢侈的珠寶首飾或汽車，休閑多在高級(jí)會(huì)員俱樂部或高爾夫俱樂部等場(chǎng)所 性 格： 內(nèi)斂、低調(diào)、不輕易張揚(yáng) 生活習(xí)慣： 定居沈陽或其生意在沈陽并打算在沈陽長期發(fā)展，對(duì)沈陽的未來發(fā)展充滿信心；平時(shí)為人處世低調(diào)，不張揚(yáng)，可以用“低調(diào)的奢華”來概括他們的性格和生活習(xí)性；擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員；圈內(nèi)介紹為臵業(yè)的重要渠道，看重身份與氛圍 。 分物業(yè)類型客戶定位 —— 商住 Officetel公寓 商住 Officetel客戶定位 31 本案商住公寓客戶來源比例50%43%5% 2%沈陽市 外地 朝鮮族 外籍商?。?Officetel）公寓產(chǎn)品客戶定位 商住（ Officetel）公寓 市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明沈陽和外地客比例占到 97%左右，朝鮮族和外籍韓國人比例較小，考慮到本案開發(fā)商來自韓國，因此把本案的客戶朝鮮族和外籍人比例放大至 57%左右。 傳媒類 遼視廣告?zhèn)鞑ブ行?、 加信廣告 、 北方傳媒總部 、 中匯國際 （ 北方傳媒是其聯(lián)盟成員 ） 、 吃喝玩樂雜志 （ 北方傳媒成員企業(yè) ） 跨國企業(yè) 東芝電梯、輝瑞制藥、中石油等 商業(yè)部分 浩博運(yùn)動(dòng)商城、富祥會(huì)員餐飲 其它 北方貨運(yùn)等 北方傳媒進(jìn)駐企業(yè)部分明細(xì)（入住率 95%，租金 100元 /平 /月） 典型甲級(jí)寫字樓（ Office）租賃企業(yè)情況 寫字樓（ Office）租用客戶構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問數(shù)據(jù)庫 37 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 38 沈陽樂天世界（金廊 1號(hào)地）規(guī)劃指標(biāo)要求 地塊名稱 宗地四至 所屬區(qū)域 土地性質(zhì) 土地面積 建筑密度 競(jìng)得單位 金廊 1號(hào)地 東至黑龍江街，西至北陵大街，南至昆山路，北至岐山路。 住宅（ Apartment） 1 3 5 4 2 6 項(xiàng)目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 3 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 47 偉業(yè)建議：方案 1 基于 35萬㎡的居住類產(chǎn)品體量和北側(cè)居住區(qū)遮擋等硬性指標(biāo)，我司建議方案 1規(guī)劃。 城市的 GDP與各面積成交總額成正比，未來中大戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮? 城市經(jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 20232023年 沈陽GDP情 況05001000150020232500300035004000450050002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%%%%%GDP 增速73 金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃 交通樞紐的規(guī)劃 泛北站 CBD的規(guī)劃 區(qū)域地段價(jià)值具備打造 中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件 區(qū)域規(guī)劃未來發(fā)展 隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸完善，未來高端商 務(wù)人士數(shù)量將會(huì)大量增加 區(qū)域內(nèi)改善性臵業(yè)升級(jí)逐漸增加 區(qū)域地段價(jià)值具備打造 中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件 區(qū)域未來人口發(fā)展 區(qū)域未來 5年發(fā)展將會(huì)使中大戶型產(chǎn)品迎來市場(chǎng)發(fā)展空間 區(qū)域未來 5年發(fā)展與戶型需求面積發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 74 客戶需求與預(yù)測(cè) 未來預(yù)判 戶型 面積 ? 沈陽高端住宅（ Apartment）類客戶抽樣分析 ? 近年客戶需求面積劃分與未來預(yù)判 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 75 主力面積區(qū)間分析0% 5% 10% 15% 20% 25%6 1 7 07 1 8 08 1 9 09 1 1 0 01 0 1 1 1 01 1 1 1 2 01 2 1 1 3 01 3 1 1 4 01 4 1 1 5 01 5 1 1 6 01 6 1 1 7 01 7 1 1 8 01 8 1 1 9 01 9 1 2 0 02 0 0 以上平方米主力戶型分析0%15%15%50%20%0%一房二房三房一衛(wèi)三房?jī)尚l(wèi)四房?jī)尚l(wèi)五房?抽樣客戶中，市場(chǎng)需求戶型集中在 100平方米 — 190平方米之間，主力需求集中在 150平方米 — 180平方米之間 ?對(duì)于居室的考慮，考慮三室戶型以上的客戶占 85％，表明區(qū)域大戶型空間較受青睞。 超高層住宅（ Apartment） 100平以下兩居很難保證舒適度 , 本項(xiàng)目二居產(chǎn)品集中在 120— 140平 ,具體指標(biāo)方向建議如下 : 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)尺度建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 85 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能建議 戶型產(chǎn)品類型 基礎(chǔ)功能 升級(jí)功能 彈性增值功能 享受型城市豪宅 （兩室 120－ 140平米） （三室 150－ 160平米） 主臥套件（帶衣帽間 +主衛(wèi)），雙陽臺(tái)，衛(wèi)生間帶窗戶 洗衣房、錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)、層高挑高（ 3米）、帶儲(chǔ)藏室 玄關(guān)設(shè)臵小衣帽間、多露臺(tái)空間或贈(zèng)送、主次臥室特色窗設(shè)計(jì) 豪華型城市豪宅 （ 180－ 200平米） 主臥套間帶書房、入戶衣帽間、觀景廳或入戶花園設(shè)計(jì)、一梯一戶 次臥套房設(shè)計(jì)、中西廚房、書房觀景 空中院館、主臥 270度觀景，增設(shè)傭人房 類別墅型城市豪宅 （ 220－ 240平米） 全套間設(shè)計(jì)、中西廚房、復(fù)式設(shè)計(jì)客廳挑高 洗衣房、觀景廳、家庭起居室、傭人獨(dú)立入戶 客廳、餐廳、廚房三處觀景 設(shè)計(jì)要求說明 必須滿足 盡力滿足 選擇性滿足 不同面積段戶型功能建議 86 享受型城市豪宅（ 120－ 160㎡ ）戶型設(shè)計(jì)功能例舉 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn)：錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)，讓空間更為情趣化；多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，入戶花園美觀又實(shí)用 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能設(shè)計(jì)建議 180m2 陽臺(tái)和飄窗（贈(zèng)送）多處設(shè)臵 客廳上兩步后到達(dá)生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負(fù)了起居室功能。其中l(wèi)oft二室公寓產(chǎn)品占比 15%。 客戶角度 ? 此次統(tǒng)計(jì)分析樣本為 100位客戶 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 97 樂天世界服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議 ? 根據(jù)沈陽市場(chǎng)高端公寓現(xiàn)狀， loft公寓產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，且可以作為居住類產(chǎn)品資金快速回流保證之一，故規(guī)劃一定比例的 loft公寓是項(xiàng)目成功發(fā)展的有利因素之一。 客戶角度 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 城市發(fā)展角度 ? 由于本項(xiàng)目居住類產(chǎn)品要保證 35萬體量 ,本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象 . ?本項(xiàng)目自身規(guī)劃條件具備打造高端中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ) 本項(xiàng)目住宅（ Apartment）類產(chǎn)品應(yīng)以三居 150— 190為主力戶型 , 由于超高層公攤較大因此不建議做一居產(chǎn)品 . 住宅（ Apartment）類產(chǎn)品戶型配比思考緯度總結(jié) 82 居室 面積區(qū)間 比例 兩室 建筑面積： 120—— 140 2