【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 要求也進(jìn)一步提高，檔次也隨著上了一個(gè)階梯。在本地商業(yè)未能滿足消費(fèi)需求的情況下，黃石的高檔消費(fèi)大部分都流失至武漢。這就為大型的集中式的商業(yè)的發(fā)展提供了實(shí)施的充份必要條件。小結(jié)：由黃石市商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)可知，黃石市區(qū)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展核心為：截留前往武漢的、具有目的性的消費(fèi)人群，這一部分消費(fèi)力對(duì)商品的檔次、商場(chǎng)的環(huán)境、停車(chē)便利性、購(gòu)物的體驗(yàn)感都有較高的要求，但目前這一部分消費(fèi)需求在本地?zé)o法得到滿足。這一部分消費(fèi)群體由于黃石的礦業(yè)型城市的特點(diǎn)而具有良好的基礎(chǔ)，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提升不斷擴(kuò)大消費(fèi)基數(shù)。黃石商業(yè)將向中高檔次、集中式商業(yè)發(fā)展，而非市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的的日用生活型消費(fèi)。，黃石人的高檔消費(fèi)都被武漢所拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)也由黃石輻射至武漢。目前黃石的商業(yè)也在不斷的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈，但是消費(fèi)人口畢竟有限。因此，如果黃石未來(lái)商業(yè)要發(fā)展，就必須吸引周邊縣市消費(fèi)人群、截留前往武漢消費(fèi)的人群。而滿足截留消費(fèi)人群的商業(yè)項(xiàng)目必須具備以下條件：A、必須為大型綜合體購(gòu)物中心，在建筑理念上以接近、不落后于武漢同類(lèi)型商業(yè)發(fā)展水平為基準(zhǔn)；B、集中式商業(yè)必須具有2萬(wàn)㎡以上的國(guó)際級(jí)大型主力店來(lái)拉動(dòng)人流，促動(dòng)商業(yè)盡快成型；C、項(xiàng)目必須具有遠(yuǎn)見(jiàn)性，必須有更為完善的商業(yè)功能配套，如大型停車(chē)場(chǎng)等，以滿足汽車(chē)時(shí)代的消費(fèi)需求。 總結(jié)：從黃石市商業(yè)格局分析得出，黃石市暫時(shí)還沒(méi)有一個(gè)能全方位滿足消費(fèi)者購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)及社交的綜合性商圈，商圈功能同質(zhì)性較高，基本都是中檔偏低的消費(fèi)檔次，百貨業(yè)的檔次趨于同質(zhì)化且商場(chǎng)配套極不完善，中高消費(fèi)群體流失嚴(yán)重。由此可見(jiàn)，一個(gè)能滿足人們各種消費(fèi)的綜合性消費(fèi)體對(duì)黃石市消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是具有較大吸引力及需求性的。、黃石消費(fèi)者的消費(fèi)行為特征：◆消費(fèi)習(xí)慣特征：消費(fèi)習(xí)慣的行成，一方面取決于消費(fèi)者內(nèi)心的消費(fèi)需求，另一方面也取決于一個(gè)市場(chǎng)發(fā)育程度和健全程度等，它為消費(fèi)者在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提供了可選擇商品的豐富性與否。正因?yàn)檫@樣，一個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展水平同樣會(huì)左右消費(fèi)者的消費(fèi)行為，消費(fèi)行為具有導(dǎo)向性。由于黃石市以往的商業(yè)是街鋪、超市商業(yè)為主，故市場(chǎng)上呈現(xiàn)出來(lái)的消費(fèi)特征之一就是：216。 黃石消費(fèi)市場(chǎng)以中低端消費(fèi)為主，高端消費(fèi)市場(chǎng)流失嚴(yán)重。 原因：（1）、隨著近年來(lái)城市的發(fā)展，黃石市人民生活水平不斷提高，人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，消費(fèi)層次也由日常生活消費(fèi)向高端消費(fèi)轉(zhuǎn)型；（2）、隨著人民對(duì)城市消費(fèi)功能要求的提升，老商業(yè)街的商業(yè)設(shè)施明顯滯后，基礎(chǔ)的商業(yè)設(shè)施已不能滿足人民的消費(fèi)需求，消費(fèi)設(shè)施功能不全與消費(fèi)層次不斷提升的矛盾越來(lái)越激烈，導(dǎo)致潛在的消費(fèi)力沒(méi)有得到挖掘，從而影響商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展；（3）、較大型的綜合性超市越來(lái)越多，業(yè)態(tài)越來(lái)越齊全，消費(fèi)的功能開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者由需求消費(fèi)轉(zhuǎn)化成選擇性消費(fèi)；（4）、中低端消費(fèi)基本得到滿足，但是高端消費(fèi)群都流失到武漢消費(fèi)。216。 消費(fèi)階層兩極分化，中高檔次消費(fèi)市場(chǎng)顯現(xiàn)空白；在黃石市內(nèi)，金虹大廈是大眾認(rèn)為較高檔、品牌較齊全的商場(chǎng)，可是其體量不大，品牌也是國(guó)內(nèi)二、三線品牌居多，只滿足中檔消費(fèi)階層。對(duì)于要求較高檔次、較高格調(diào)的消費(fèi)群,黃石市場(chǎng)還是處于空白狀態(tài)，因此消費(fèi)人群外流到武漢市消費(fèi)。216。 整體消費(fèi)觀念較為落后，對(duì)大型綜合體商業(yè)仍無(wú)清晰概念。目前，較大型的綜合超市在黃石發(fā)展迅速，受黃石市民歡迎?？梢?jiàn)，環(huán)境舒適、產(chǎn)品齊全的商業(yè)設(shè)施還是黃石消費(fèi)者非常熱衷的。但直至今天，黃石市仍無(wú)一個(gè)大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目。因此，黃石消費(fèi)者對(duì)于目前在很多大中城市發(fā)展迅速的“一站式”購(gòu)物綜合體仍無(wú)清晰認(rèn)識(shí)，更不能體驗(yàn)其“一站式”購(gòu)物的便利之處。換言之，對(duì)于黃石的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，消費(fèi)習(xí)慣仍無(wú)固定，但卻向環(huán)境舒適的方向傾向著，其消費(fèi)的導(dǎo)向性非常強(qiáng)?？梢?jiàn)，黃石的消費(fèi)者對(duì)于新、奇、特的商業(yè)體還是有很大的選擇空間的，黃石市民的消費(fèi)是具有引導(dǎo)性的。帶來(lái)的思考：1　 消費(fèi)市場(chǎng)仍具有空白點(diǎn)、消費(fèi)者的消費(fèi)行為具有引導(dǎo)性，這將為本案未來(lái)發(fā)展提供了契機(jī)；2　 項(xiàng)目的工作重點(diǎn)在如何吸引顧客前往消費(fèi)的同時(shí)，更關(guān)鍵的是如何有效的常期留住顧客的心。 左圖 20032008年黃石市人均GDP 右圖：20032008年社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度如上兩圖可知，在中國(guó)同等行政級(jí)別的地級(jí)市當(dāng)中，黃石的人均GDP處于較高水平，社會(huì)消費(fèi)品零售總額也處于較高位置，這一數(shù)據(jù)顯示黃石具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力和基礎(chǔ)。2008年黃石市人均GDP幾乎不受金融危機(jī)影響，一直持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，直至2008年，黃石人均GDP已接近我國(guó)沿海較發(fā)達(dá)城市水平。結(jié)合黃石社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度圖可知：黃石社會(huì)消費(fèi)品的增長(zhǎng)雖有所波動(dòng)，但總體還是持增長(zhǎng)趨勢(shì)，%，達(dá)到了近五年來(lái)的增長(zhǎng)的最高峰。通過(guò)以上兩組宏觀數(shù)據(jù)的分析，不難得出以下的特征：216。 黃石整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，受外界因素影響較??；216。 黃石居民生活水平屬于中等偏上階層，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力較為強(qiáng)勁，社會(huì)零售品需求量巨大。 、黃石商鋪?zhàn)饨鹚郊胺康禺a(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r簡(jiǎn)述： 在把握了黃石整體商業(yè)的發(fā)展水平、特征和消費(fèi)者行為特征的情況下，以下將就黃石的各個(gè)市場(chǎng)的調(diào)研情況進(jìn)行簡(jiǎn)述：◆ 主要街區(qū)的平均租金水平：路名租金（元/㎡/月）路名租金（元/㎡*月）黃石大道80～200蕪湖路60～80武漢路80～150頤陽(yáng)路40～50交通路150～300湖濱路60～80南京路100～200廣場(chǎng)路150～180湖濱路南京路武漢路路 交通路廣場(chǎng)路頤陽(yáng)路 蕪湖路街景黃石大道街景 商鋪售價(jià)調(diào)查：新建商鋪售價(jià)：9000～45000元/平方米黃石的商鋪?zhàn)饨鹋c國(guó)內(nèi)三、四線地級(jí)市的水平基本接近，即主要商業(yè)地段的租金處于150200元/平方米/月的水平，這一部分商鋪主要集中在黃石大道、武漢路、交通路、南京路、廣場(chǎng)路沿線，經(jīng)營(yíng)的商品品牌也與國(guó)內(nèi)同類(lèi)型城市接近。但是，一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是：黃石市中心地段的商鋪售價(jià)具有典型的礦業(yè)型城市的特點(diǎn)，以大上海臨街商鋪為例，其商鋪的最高單價(jià)達(dá)到45000元/平方米，首層臨街商鋪均價(jià)達(dá)到30000元/平方米左右，且商鋪面積較大，總價(jià)偏高，這證明黃石人對(duì)商鋪的投資需求強(qiáng)烈，投資能力較高。以大上海多個(gè)總價(jià)上千萬(wàn)的商鋪推售現(xiàn)象來(lái)看，只要黃石人認(rèn)可了商鋪的價(jià)值，投資能力是勿庸置疑的?！?房地產(chǎn)宏觀投資環(huán)境分析：自2005年以來(lái)，黃石的房地產(chǎn)投資發(fā)展穩(wěn)定，年商品房銷(xiāo)售面積均位于80萬(wàn)至118萬(wàn)平方米之間，由于近年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快，2008年和2009年的商品房銷(xiāo)售面積相對(duì)2007年均有一定程度的下滑，但商品房施工面積卻在持續(xù)攀升，這些增加的房地產(chǎn)面積將在未來(lái)25年內(nèi)持續(xù)釋放。目前，黃石商品房的分布主要位于黃石港區(qū)，舊城拆遷改造的成本較高。另外鄂州花湖片區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售未計(jì)入黃石的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，但主要的購(gòu)房對(duì)象都是黃石人，同樣是黃石房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可分割的組成部分。時(shí)間商品房施工房屋竣工商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售面積萬(wàn)㎡漲幅面積萬(wàn)㎡漲幅面積萬(wàn)㎡漲幅總額億元漲幅2009年%無(wú)統(tǒng)計(jì)無(wú)統(tǒng)計(jì)%無(wú)統(tǒng)計(jì)無(wú)統(tǒng)計(jì)2008年%%%207．5無(wú)統(tǒng)計(jì)2007年%27%%229．5無(wú)統(tǒng)計(jì)2006年%%%無(wú)統(tǒng)計(jì)無(wú)統(tǒng)計(jì)2005年%%%無(wú)統(tǒng)計(jì)無(wú)統(tǒng)計(jì) 綜上兩表所示，黃石市近幾年來(lái)的房屋施工面積不斷擴(kuò)大，但受金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售面積有所回落。雖有所回落，但經(jīng)我司走訪調(diào)研，發(fā)現(xiàn)黃石中心商圈區(qū)域外的房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起，這幾年發(fā)展迅猛。結(jié)合黃石固定資產(chǎn)投資圖分析，黃石近幾年來(lái)房地產(chǎn)投資所占比例越來(lái)越大，%左右。可見(jiàn)，在不久的將來(lái)，黃石房地產(chǎn)投資市場(chǎng)看好。黃石市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和分析，我司認(rèn)為黃石市場(chǎng)的幾個(gè)關(guān)鍵特征，以及這些關(guān)鍵特征所帶來(lái)的思考性問(wèn)題如下：一、黃石消費(fèi)水平與消費(fèi)檔次的關(guān)系；216。 黃石高消費(fèi)水平的消費(fèi)者被武漢所拉動(dòng)，本案如何利用地源優(yōu)勢(shì)，來(lái)平衡黃石消費(fèi)水平與消費(fèi)檔次的關(guān)系？216。 如何實(shí)現(xiàn)吸引原本被武漢所拉動(dòng)的高消費(fèi)群體？二、黃石商業(yè)發(fā)展仍處于初級(jí)階段的特征；216。 如何理解黃石商業(yè)處于初級(jí)階段的真正含義？216。 本項(xiàng)目該如何運(yùn)用自身優(yōu)勢(shì)來(lái)創(chuàng)造黃石商業(yè)的新紀(jì)元，以彌補(bǔ)黃石商業(yè)發(fā)展的不足和鞏固自身在黃石的商業(yè)地位？三、黃石消費(fèi)者消行為特征：216。 黃石消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是良好的，關(guān)鍵是引導(dǎo)，那又該如何引導(dǎo)？216。 黃石房地產(chǎn)投資市場(chǎng)看好，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將在于持有的那部份商業(yè)，這部份商業(yè)該如何打造，以最終實(shí)現(xiàn)其價(jià)值？第二部分 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析一、項(xiàng)目地塊特征：、大區(qū)位特征：216。 處于城市北部，臨近鄂州花湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；216。 非主要居住區(qū)域；216。 非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域；216。 距離主要商圈及主城區(qū)有一定的距離，但由城市主干道交叉連通。、周邊情況：u 項(xiàng)目周邊商業(yè)情況：該項(xiàng)目地塊位于大泉路與花湖路交接路口，周邊以待建或在建樓盤(pán)為主，其中迎賓大道上主要集中了東方裝飾城及兩個(gè)汽車(chē)城和若干汽車(chē)品牌4S店，已建、在建、待建樓盤(pán)只有小型配套的底商為主，包括離項(xiàng)目地不到一公里的鄂州花湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，缺乏成熟的商業(yè)基礎(chǔ)和生活配套，與周邊居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要不相適應(yīng)。以下為項(xiàng)目地周邊主要大型商業(yè)設(shè)置情況：項(xiàng)目名稱黃石東方裝飾城項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目地段迎賓大道888號(hào)建筑面積15萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年項(xiàng)目描述目前為鄂東南規(guī)模最大、標(biāo)準(zhǔn)最高、商品種類(lèi)最齊全、經(jīng)營(yíng)管理模式最先進(jìn)的綜合裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)。商鋪總數(shù)400多家經(jīng)營(yíng)效益2007年達(dá)到5億元交易額商鋪?zhàn)饨?9—45元/平方米/月，50—60平方米/單鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)5060平方米的租戶轉(zhuǎn)讓費(fèi)需89萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍陶瓷、潔具、燈具、電器、木業(yè)、地板、石材、櫥柜、門(mén)業(yè)、集成吊頂、樓梯、墻紙、布藝、五金油漆等二十多個(gè)系列代表品牌東鵬、宏宇、法恩莎、箭牌、加西亞、TOTO、九牧、美加華、立邦、三和、歐派櫥柜、韓國(guó)大信、諾普、方太、櫻花、：吉象、正格、創(chuàng)鑫、卡爾瑪、安得利、三雄極光、雷士、牧羊人、集成、銘豪、聯(lián)樂(lè)、聯(lián)邦、夏威夷、斯帝羅蘭、歐野、尚世紀(jì)、卡諾亞、金仕利、歐瑞、金海馬、歐雅、德國(guó)瑪堡、德國(guó)艾仕、寶冠等項(xiàng)目名稱穩(wěn)得鄂東南汽車(chē)城項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目地段湖濱大道與迎賓大道交接處左側(cè)建筑面積15000平方米暢銷(xiāo)車(chē)型價(jià)位一般在10萬(wàn)元左右，適宜一般家庭消費(fèi)車(chē)型，目前越野車(chē)相對(duì)小轎車(chē)還更暢銷(xiāo)一些，因?yàn)樵揭败?chē)既能走平路又能走山路，性價(jià)比較高商鋪?zhàn)饨鹌?chē)代理銷(xiāo)售，每月返還1000元給租戶經(jīng)營(yíng)范圍低端車(chē)及暫無(wú)專營(yíng)店的少部分較中端車(chē)代表品牌上海華普、馬自達(dá)、瑞鷹、吉利金剛、力帆、天津一汽、豐田、雪弗萊、哈飛等項(xiàng)目名稱黃石汽車(chē)交易市場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)景圖 項(xiàng)目地段迎賓大道東側(cè)與大泉路北段交接口處建筑面積18000平方米暢銷(xiāo)車(chē)型價(jià)位一般在10萬(wàn)元左右，適宜一般家庭消費(fèi)車(chē)型商鋪?zhàn)饨?0100元/月經(jīng)營(yíng)范圍低端車(chē)及暫無(wú)專營(yíng)店的少部分較中端小汽車(chē)及中小型貨車(chē)代表品牌黑豹、威漢、JMC、福特、陸風(fēng)、東風(fēng)風(fēng)神、長(zhǎng)安汽車(chē)、吉利、JAC小結(jié)： 在本案周邊大型商業(yè)項(xiàng)目有東方裝飾城、兩大汽車(chē)城，這比較符合早期城市郊區(qū)交通帶動(dòng)型商業(yè)的特點(diǎn)。這三大項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益都比較可觀，特別是東方裝飾城，目前商鋪基本已租售完，轉(zhuǎn)讓客戶很少，可見(jiàn)，在此片區(qū)裝飾商鋪的租售市場(chǎng)相當(dāng)可觀，這就為本案的商業(yè)定位提供了一定的參考。 近幾年來(lái)，黃石汽車(chē)銷(xiāo)售呈持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，黃石人們買(mǎi)車(chē)的熱情高漲，這就意味著黃石汽車(chē)時(shí)代的來(lái)臨，在此基礎(chǔ)上，商業(yè)項(xiàng)目在汽車(chē)停靠的配套上必須做足功夫。這也將是本案在商業(yè)開(kāi)發(fā)上應(yīng)形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力。u 項(xiàng)目周邊人口情況：項(xiàng)目周邊主要居住小區(qū)：三江共和城（項(xiàng)目南地塊）、佰利花園、東方裝飾城、天方百花園小區(qū)以及鄂州花湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。周邊還有待開(kāi)發(fā)地塊和村莊，是城市未來(lái)城市規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域。經(jīng)前面黃石市城市分析可知，項(xiàng)目周邊包括鄂州花湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在內(nèi)的小區(qū)多大20各，總?cè)丝趯⒃?—4年內(nèi)增至15萬(wàn)人，這對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的消費(fèi)力支撐。u 項(xiàng)目周邊交通情況（如圖所示）： ① 項(xiàng)目位于兩大城市主干道花湖大道與大泉路交會(huì)處，沿大泉路往北左拐上武黃高速至武漢，沿花湖大道往東通往連接城市主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的交通要道；② 沿大泉路以北往東北方向上大廣高速，北至鄂州；③ 沿大泉路往北，連接振興路，直通鄂州花湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)；④ 沿大泉路往南直通磁湖路、老下陸街、神牛路至下陸區(qū)、大冶市；⑤ 沿大泉路往北至迎賓大道，直通黃石長(zhǎng)江大橋至黃黃高速公路至黃梅；⑥ 沿花湖大道往東，直通城市商業(yè)主干道黃石大道；⑦ 沿花湖路與延安路或湖濱大道交匯處往東，至主干道湖濱大道至城市主要商業(yè)區(qū)；⑧ 在城市規(guī)劃中，武黃城際鐵路站將在離項(xiàng)目地不遠(yuǎn)處的鄂州花湖開(kāi)發(fā)區(qū)設(shè)點(diǎn)，這將對(duì)項(xiàng)目地區(qū)域性人流的帶動(dòng)起重要作用。小結(jié)：216。 項(xiàng)目地塊為梯形，長(zhǎng)短邊比例加大，對(duì)于日后商業(yè)的擺布造成一定難度；216。 項(xiàng)目北邊后方為荒地，這將造成日后項(xiàng)目北邊商業(yè)較為沉悶；216。 項(xiàng)目周邊非傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)，無(wú)濃厚商業(yè)氛圍，日后商業(yè)的打造有一定難度；216。 項(xiàng)目地周邊在建、在售小區(qū)較多，且居住的部分人群具有一定的高消費(fèi)能力，這對(duì)日后項(xiàng)目地打造商業(yè)體將是一個(gè)人口支撐的有利因素；216。 項(xiàng)目地城際交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，但是與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)及主要居住區(qū)之間的區(qū)域交通可達(dá)性不強(qiáng)，對(duì)于主要居住區(qū)的人口影響不大；216。 項(xiàng)目周邊大型商業(yè)設(shè)施的消費(fèi)人群區(qū)域性較強(qiáng)，來(lái)自大冶、陽(yáng)新、鄂州等地，此部分流動(dòng)消費(fèi)人口對(duì)于項(xiàng)目日后的經(jīng)營(yíng)具有一定的帶動(dòng)作用；216。 項(xiàng)目路面雖網(wǎng)絡(luò)輻射較大，但