北京重興家園項目定位及調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-04-02 21:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，以租為主。其經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：珠寶、皮具、化妝品、服裝、鞋類等 ? 各類小商品經(jīng)營者，大多為私營業(yè)主 ? 各 類商業(yè)配套店，如銀行、證券、旅行社等 ? 集團客戶 針對此種客戶尤其是知名大企業(yè)的引進，比如大型百貨，一般所占的商場面積較大，對本項目的商業(yè)氛圍提升十分有利，因此積極尋找這類客戶是本項目提升商業(yè)價值的一個重要途徑。 餐飲方面： 檔次中高檔、品種多樣化，以滿足區(qū)域內(nèi)企業(yè)及住宅消費客群。 由于區(qū)域內(nèi)中高檔餐飲供應(yīng)量較少，同時企業(yè)商務(wù)宴請的實際需求很大，將檔次定位為中高檔品牌餐飲是符合市場需求的，在餐飲業(yè)態(tài)中引入 中西式快餐、西餐簡餐、茶餐廳、咖啡屋、飲品屋（含茶類飲品）、冷飲等餐飲業(yè)態(tài) ，這些餐飲業(yè)態(tài)具有一定的商務(wù)特色，可以為企業(yè)商務(wù)洽談、員工休息提供良好的服務(wù)和氛圍，提高本項目整體品質(zhì)。 商務(wù)配套方面： 立足于本項目寫字樓及其它寫字樓及企業(yè)需求 引進為商務(wù)辦公人員提供商務(wù)辦公、基本生活、工作需求的商業(yè)內(nèi)容，如銀行、小型超市、彩擴中心，面積不宜過大，以方便為主。銀行設(shè)在一層，其他沒有特殊要求的可以設(shè)在其他樓層。 超市業(yè)態(tài)的引入： 精品超市服務(wù)于商務(wù)辦公人群，提供便利服務(wù) 通過我司的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，寫字樓內(nèi)的小型超市不僅給商務(wù)辦工人群提供了方便，同時 為商業(yè)帶來大量有效消費人群，有助于提高商業(yè)人氣，增加 購物氛圍。 本次定位沒有將大型超市業(yè)態(tài)引入本項目，建議在商業(yè)一層設(shè)立精品超市，例如屈臣氏。經(jīng)市場調(diào)研大型超市在區(qū)域內(nèi)已經(jīng)存在，例如沃爾瑪超市。同時大型超市的引入往往對于寫字樓品質(zhì)是有反面影響的，本項目寫字樓定位品質(zhì)較高，超市不利于本項目的寫字樓的發(fā)展。 綜上所述，對于本項目商業(yè)業(yè)態(tài)的引入，其餐飲體量應(yīng)占據(jù)主導(dǎo)，商務(wù)配套其次但也是必須引入的，未將常見的精品店購物形式引入本項目，其原因是目前區(qū)域內(nèi)的市場消費情況不適合，市場消化能力差，大體量引入精品店形式風(fēng)險較大，但不排除未來隨著居住人群的增加以及消費習(xí)慣的改變而 引入精品店，但這種發(fā)展需要一個長期的過程，時間越長風(fēng)險越大，所以本司對于精品店形式的引入持保守態(tài)度。 我司建議業(yè)態(tài)參考品牌如下： 品牌餐飲 黎昌海鮮、大連海鮮、富華肥牛、三千里燒烤、渝信、九頭鳥、湘鄂情 、漁公漁婆 精品超市 法寶、華 普 金融機構(gòu) 建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行 按檔次劃分 以中高檔為主，中高檔商品和中檔商品為輔。各檔次商品比例大致如下： 圖表：經(jīng)營檔次比例圖 綜上所述， 本商業(yè)區(qū)經(jīng)營商戶包括知名集團客戶和零散商戶，商戶總體為中高檔。經(jīng)營商戶的定位是項目進行招商 的前提，同時，帶有租約的商鋪對投資者有極大的吸引力，這也為商鋪后期的銷售打下了基礎(chǔ)。 投資客戶是本項目的購買者，也是開發(fā)商獲得利潤的主要來源。從前期的市場調(diào)研分析來看，目前北京商業(yè)物業(yè)的投資市場較為活躍，將成為未來房地產(chǎn)投資的熱點。本項目擁有地理位置及交通上的優(yōu)勢，同時區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)商業(yè)物業(yè)而周邊人群消費潛力巨大，商鋪經(jīng)營前景樂觀，是投資者的重要信心保障，結(jié)合本項目的特點，其投資客戶的定位包括以下幾類： A、經(jīng)營型 這類投資者購買商鋪的主要目的是自己經(jīng)營， 一般為大型品牌商家，其資金實力雄厚，對商鋪品質(zhì)、經(jīng)營前景和性價比比較關(guān)注，對商鋪面積分割、店面裝修及經(jīng)營管理模式有較嚴(yán)格的要求。此類型客戶一般所占比例較少。 B、短線投資型 一般為專業(yè)的房地產(chǎn)投資者，主要看重項目的短期效益，待項目升值后再轉(zhuǎn)手。這類投資者非常理性，一般在項目的前期就開始關(guān)注，對項目的發(fā)展前景有自己的判斷和分析，其選擇購買的時機一般會在項目剛?cè)胧兄H，商鋪的價值增長空間是決定其購買的重要因素。 C、長期投資型 這部分人有一定閑散資金，由于銀行利率的降低，買房是30%70%0%中檔中高檔 為了使資金能夠保值和增值，從中 賺取租金回報，是本商鋪的主要購買群體。這部分人一般對產(chǎn)品的認識不夠深，對投資回報的預(yù)期非常關(guān)注，因此，在針對這些人群的推廣中，應(yīng)著重商鋪投資回報的訴求。 本項目針對的投資客戶主要是經(jīng)營型和長期投資型 A、私營企業(yè)主 近幾年，北京市商業(yè)市場較為活躍，部分私營企業(yè)主，尤其是沿海一帶資金較為充裕的私營企業(yè)主，由于他們一般有過租賃商鋪的經(jīng)驗，對商鋪的經(jīng)營比較熟悉，對商業(yè)市場有一定的把握，他們比較看好商業(yè)物業(yè)的投資，是本項目商鋪投資的主要客戶。 B、企事業(yè)單位高層管理人士 包括公司總經(jīng)理、部門 經(jīng)理、證券、銀行工作人員和政府公務(wù)員等富裕階層。這些人有一定存款，收入比較穩(wěn)定，其投資意向非常強。但這部分人的資金不是很充裕，由于商鋪投資額較大，門檻較高，對于這部分人來說，最大限度的申請銀行按揭是降低其投資門檻、促其購買的有效途徑。 C、外籍人士 北京作為中國的首都，是外籍人士積聚的主要場所。這部分人有歐美、港臺、東南亞等人士。其中尤其是來華經(jīng)商的人士，他們來華時間比較長，對北京商業(yè)市場比較熟悉，對北京的投資市場比較看好，他們很有可能購買商鋪出租或自己經(jīng)營。 D、體育界、傳媒界、演藝界等名人 這部分人以 中青年為主，其收入非常高，對投資行業(yè)尤其是房地產(chǎn)投資不熟悉，其投資意向大多受周邊人士的影響或由專門的經(jīng)紀(jì)人代理。從目前房地產(chǎn)投資者的比例來看，此
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