【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 通州區(qū)住宅價(jià)格趨勢(shì) 下圖為通州區(qū) 2021 年的住宅價(jià)格走勢(shì)圖， 可以看出從 2021 年 價(jià)格始終保持快速上升的態(tài)勢(shì)， 12 月份 均價(jià)已達(dá) 6059 元 /平米，比上一 季度上漲 %， 而相比上年同期 的 3819 元 /平米 則 上漲了 %。 在供應(yīng) 有所減少 的情況下， 需求仍持續(xù)增加， 通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)的保證，市場(chǎng)行情將持續(xù)飄紅 ，也造成了價(jià)格的大幅攀升 ， 第四季度 均價(jià)約為 5600 元 /平米，且該區(qū)已出現(xiàn) 7000 元 /平米的價(jià)格 。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 通州2021年住宅價(jià)格走勢(shì)417445094327449950815331551350934571455143056059300035004000450050005500600065001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12價(jià)格走勢(shì) ? 分戶型價(jià)格分析 通州區(qū)小戶型占總供應(yīng)面積比例較大，呈現(xiàn)均價(jià)高的態(tài)勢(shì)， 小戶型 售價(jià) 6000 元 /平米 以上的項(xiàng)目較為常見，究其原因， CBD 白領(lǐng)的總價(jià)承受力是小戶型火爆的主因。 大戶型由于總價(jià)較高，均價(jià)低 ，在 5500 元 /平米 左右 。 項(xiàng)目名稱 主力戶型 面積段（平米） 價(jià)格（元 /平米） 銷售率 巴克寓所 一室 47— 64 5700 100% 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 兩室一廳 108— 142 5100 100% 桃花島 兩室兩廳 82— 101 5200 96% 三室兩廳 116— 135 5100 76% 格瑞雅居 兩室一廳 99— 120 5700 94% 三室一廳 119— 143 5500 90% 當(dāng)代名筑 一室 42— 53 6400 100% 兩室一廳 84— 87 6200 100% 站前巴黎 兩室一廳 70— 93 5800 98% 一室一廳 66— 73 5400 70% 新城陽(yáng)光 兩室一廳 78— 95 6000 78% 三室一廳 108— 123 5500 87% 花澗溪 三室一廳 120— 131 4600 100% 兩室兩廳 96— 103 4500 80% 一室 49— 57 5000 100% DBC 加州小鎮(zhèn) 一室一廳 49— 56 5600 70% 三室兩廳 127— 142 5000 40% 兩室兩廳 89— 127 5200 50% 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 產(chǎn)品 戶型分析 以通州區(qū)部分在售項(xiàng)目為樣本，可得到如下圖的區(qū)域戶 型套數(shù)比例示意圖。小戶型以 一室一廳 及一室為主， 建筑面積 段在 49 到73 平米之間，供應(yīng)量為 2434 套，占到樣本的 30%； 80— 120 平米戶型供應(yīng)為區(qū)域主要供應(yīng)，占到 52%； 120— 160 平米戶型占到樣本的17%。 區(qū)域戶型套數(shù)分布30%52%17%1%08080120120160160200 下圖是樣本中各面積段銷售比例示意圖，從銷售上看小戶型銷售狀況較好，銷售率達(dá)到 93%， 80— 120 平米面積段銷售率為 70%，120— 160 平米面積段銷售率為 43%.160— 200 面積段銷售率僅為 20%。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 各面積段銷售比24344327138990188129580172010002021300040005000080 80120 120160 160200總供應(yīng) 未售 客戶分析 根據(jù)掌握的通州區(qū)客戶資料，對(duì)客戶資源進(jìn)行了深入分析，內(nèi)容涉及年齡、職業(yè)、居住區(qū)域、職業(yè)分布、購(gòu)房目的。 ? 整體客群分析 下圖是通州區(qū) 2021 年住宅購(gòu)買客戶類型的示意圖，可見本市城鎮(zhèn)居民和外省市個(gè)人是住宅的主要購(gòu)買人群 。其中外省市個(gè)人比重占 %，而北京市整體的外省市個(gè)人僅占 %，可以看出通州區(qū)購(gòu)房客戶該部分高出北京整體水平的 近 15 個(gè)百分點(diǎn) 。 該部分是通州住宅的最為主要的客戶群體。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 通州住宅購(gòu)房可客戶分布本市農(nóng)民%本市城鎮(zhèn)居民%外省市個(gè)人%華僑、港澳臺(tái)%外國(guó)個(gè)人%外國(guó)單位%國(guó)內(nèi)企業(yè)單位%國(guó)內(nèi)單位%軍人% 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 北京市住宅購(gòu)房客戶分布本市城鎮(zhèn)居民%軍人%國(guó)內(nèi)單位%外國(guó)個(gè)人%外省市個(gè)人%本市農(nóng)民0%國(guó)內(nèi)企業(yè)單位% 外國(guó)單位%華僑、港澳臺(tái)% ? 客戶年齡分析 經(jīng)過調(diào)研，已購(gòu)客戶的年齡主要集中在 3044 歲，占總數(shù)年的 58%，此年齡 的人士多處于事業(yè)成長(zhǎng)期，屬于社會(huì)中堅(jiān)力量，經(jīng)濟(jì)上 具有一定 的基礎(chǔ) ，但工作年限不長(zhǎng)，多為北京東部地區(qū)的年輕白領(lǐng)。該部分人群 對(duì)未來(lái)有著良好的預(yù)期，因此其對(duì)于生活品質(zhì)、居住環(huán)境的要求和期望值較高 ，其中相當(dāng)部分有待經(jīng)濟(jì)條件明顯提升后購(gòu)置第二套房的意愿 。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶年齡分析5%19%58%14%4%22歲以下2329歲3044歲4550歲50歲以上 ? 客戶職業(yè)分析 此部分客戶從事的職業(yè)相當(dāng)廣泛，在可統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，行業(yè)分布比較分散，其中 IT 通訊、商貿(mào)物流、建筑及房地產(chǎn)、科貿(mào)科研、金融保險(xiǎn)等行業(yè)居多，反映了客戶的高知性和穩(wěn)定的收入來(lái)源。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶職業(yè)分析機(jī)關(guān)事業(yè)7%教育學(xué)校5%農(nóng)業(yè)0%軍人1%文化傳播9%餐飲旅游7%醫(yī)藥醫(yī)療9%科研科貿(mào)10%商貿(mào)物流14%IT14%金融保險(xiǎn)10%建筑地產(chǎn)14%教育學(xué)校軍人農(nóng)業(yè)建筑地產(chǎn)金融保險(xiǎn)IT商貿(mào)物流科研科貿(mào)醫(yī)藥醫(yī)療餐飲旅游文化傳播機(jī)關(guān)事業(yè) ? 通州區(qū)客戶來(lái)源分析 從下圖中可以發(fā)現(xiàn)， 通州區(qū)的購(gòu)房客戶的區(qū)域分布中， 通州本地及朝陽(yáng)區(qū) 委絕對(duì)主力， 分別占到客戶總量的 31%和 25%， 兩者相加超過一半， 是主要客戶來(lái)源區(qū) 。 其次 較多的還包括東城、 宣武 、崇文等地，主要是長(zhǎng)安街沿線和地鐵沿線周邊的區(qū)域。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 通州區(qū)客戶來(lái)源示意圖1%31%3%8%6%5%25%5%9%5% 2%石景山外地通州豐臺(tái)崇文宣武西城朝陽(yáng)海淀東城大興 ? 客戶 購(gòu)買性質(zhì) 分析 客戶 購(gòu)買性質(zhì) 是指客戶置業(yè)的用途，分為純投資客戶，自住兼顧投資客戶，自住客戶。從樣本的分析中，自住客戶占到全部客戶的 65%，自住兼顧投資占 19%，純投資客戶占 10%，還有 6%客戶意向不明。 可以看出通州區(qū)的購(gòu)房客戶仍以自主為住，另外還有部分在自住的同時(shí)看重該區(qū)的升值潛力，在未來(lái)的時(shí)間有可能會(huì)轉(zhuǎn)化為投資產(chǎn)品出售或出租。 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 客戶意向示意圖10%19%6%65%投資自住或投資不詳自住 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 ? 加州小鎮(zhèn) DBC 加州小鎮(zhèn)位于八通輕軌沿線臨河里站旁 ， 規(guī)劃總建筑面積近 35 萬(wàn)平米，分成 B 區(qū)和 C 區(qū)。 B 區(qū)占地 96382 平米，規(guī)劃總建筑面積約 17 萬(wàn)平米； C 區(qū)占地 99048 萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積約 18 萬(wàn)平米； D 區(qū) 處于 規(guī)劃中。項(xiàng)目 B 區(qū)由 24 棟多層賀小高層組成，整體采用半圍合式組團(tuán)分布，整體格局錯(cuò) 落有致，《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 工整中求變化，建筑密度 %；綜合容積率 ；綠化率 %。 DBC 項(xiàng)目多層板樓由多層不帶電梯板樓 (45F)和多層帶電梯板樓 (78F)組成。均為一梯兩戶，南北通透。小高層板樓 (1112F)小戶型由一梯三戶和一梯四戶組成，其它均為一梯兩戶。在設(shè)計(jì)中 基本 做到大面寬、小進(jìn)深、南北通透。 項(xiàng)目 西北角與已基本建成的梨園文化公園和規(guī)劃中的綜合體育中心相鄰 。 項(xiàng)目周邊的市政生活配套設(shè)施 有待完善 ，目前 除了城鐵，只 有 938 以及通州區(qū)內(nèi)小公共等公交車 。 總供應(yīng)面積段分析15526131102008080120120160160200200300300500500 以上各面積段銷售狀況154256 2582 0 0 01 5530 0 0 099% 98%83%100%0% 0% 0%050100150200250300080 80120 120160 160200 200300 300500 5 0 0 以上0%20%40%60%80%100%120%吸納量 存量 銷售率《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備 資料庫(kù)！全國(guó)貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 已售戶型總價(jià)段分布91632065025802030304040505060608080100100 以上月銷售曲線0 0 0 0 0 0 0 0 0 28 13183171572 5 4 4 5 2 2 6 2 128 28 27 24 2512014110332170020214000600080001000012021140001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 32021 2021 2021 2021020406080100120140160銷售面積 銷售套數(shù) 該項(xiàng)目 盡管位置較偏， 已處于城鐵的終點(diǎn)站， 但由