【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地塊名稱(chēng) 建筑 密度 住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓 （ Serviced Apartment）建筑面積 金廊 1號(hào)地 ≯30% 35萬(wàn)㎡以?xún)?nèi) 住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù) 42 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀(guān)建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 43 ?居住類(lèi)產(chǎn)品住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）建筑面積上限 35萬(wàn)㎡ ?考慮地塊北側(cè)居民區(qū)擋光問(wèn)題 ?實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化 ?實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 總體規(guī)劃原則 44 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 優(yōu)點(diǎn) ?住宅（ Apartment）區(qū)自成一個(gè)獨(dú)立社區(qū)，私密性好。 ?園區(qū)南側(cè)公寓與酒店功能互補(bǔ)，規(guī)避了擋光等風(fēng)險(xiǎn)。 ?所有樓座均朝南。即保證采光又達(dá)到視野景觀(guān)最大化。 缺點(diǎn) ?部分住宅（ Apartment）樓距較小，部分戶(hù)型視野寬闊度不夠 ?南側(cè)南向房源容易受到高鐵影響 規(guī)劃排布： 4棟塔樓住宅（ Apartment）和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 住宅（ Apartment） 1 2 3 4 項(xiàng)目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 1 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 6 45 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 住宅（ Apartment） 1 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 規(guī)劃排布： 4棟塔樓住宅（ Apartment） 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）；住宅（ Apartment）、公寓高度均為 198米。 優(yōu)點(diǎn) ? 住宅（ Apartment）樓間距較大，收納景觀(guān)面大，視野開(kāi)闊，采光較佳。 缺點(diǎn) ? 住宅（ Apartment）分布過(guò)于分散，后期園區(qū)集中管理困難 ? 4和 5受昆山路主干道和北站火車(chē)噪音影響嚴(yán)重，品質(zhì)受影響。 3 2 4 項(xiàng)目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 2 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 46 商業(yè)區(qū) 北 ?規(guī)劃：規(guī)劃 2棟板式住宅（ Apartment） ( 5)、3棟塔樓和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 優(yōu)點(diǎn) ?整體形成大圍合式規(guī)劃，北部住宅（ Apartment）較好的利用項(xiàng)目自身規(guī)劃的景觀(guān)和游樂(lè)園景觀(guān)。 ?規(guī)劃 2棟板式住宅（ Apartment），有利于提升產(chǎn)品檔次及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。 缺點(diǎn) ?北部 H H H5住宅（ Apartment）臨街布臵會(huì)對(duì)北部岐山路居住區(qū)造成遮擋，需要與政府、居民商談解決事宜，潛藏著風(fēng)險(xiǎn)。 ?H H H5三棟住宅（ Apartment）較難利用游樂(lè)園景觀(guān)。 ?住宅（ Apartment）排布密集，樓間距較小，采光和視野受限。 住宅（ Apartment） 1 3 5 4 2 6 項(xiàng)目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 3 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 47 偉業(yè)建議：方案 1 基于 35萬(wàn)㎡的居住類(lèi)產(chǎn)品體量和北側(cè)居住區(qū)遮擋等硬性指標(biāo)，我司建議方案 1規(guī)劃。 考量因素： ?可行度較高 ?風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低 ?合理區(qū)隔了居住類(lèi)產(chǎn)品和商辦類(lèi)產(chǎn)品，形成了和而不擾的有機(jī)組合。 ?實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化 ?實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 住宅（ Apartment） 1 2 3 4 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 6 48 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀(guān)建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 49 交通組織建議 —— 住宅（ Apartment）部分 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment）區(qū) 1 2 3 4 5 住宅（ Apartment）內(nèi)部環(huán)形道路 地下車(chē)庫(kù)出入口 地下車(chē)庫(kù) 出入口 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 交通組織規(guī)劃原則 ?實(shí)現(xiàn)人車(chē)完全分流 ?環(huán)形道路規(guī)劃 ?每棟住宅（ Apartment）實(shí)現(xiàn)北入口 交通組織規(guī)劃介紹 ? 設(shè) 2個(gè)地下車(chē)庫(kù)入口在園區(qū)外，設(shè)臵于小區(qū)東側(cè)和北側(cè)，只限住宅（ Apartment）業(yè)主車(chē)輛刷卡出入。 ? 設(shè) 1個(gè)主入口和 2個(gè)次入口，平時(shí)只限于行人出入，北側(cè)次入口和主入口為緊急通道。 ? 環(huán)形道路規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)小區(qū)核心集中式景觀(guān) ? 每棟住宅（ Apartment）實(shí)現(xiàn)北入口 主入口 6 50 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀(guān)建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 51 環(huán)境景觀(guān)建議 項(xiàng)目整盤(pán)環(huán)境景觀(guān)規(guī)劃思路 北 1 2 3 4 5 主入口 集中型核心景觀(guān) 景觀(guān)規(guī)劃要求 ?集中圍合式 \核心水景 \休閑、互動(dòng) 次入口 次入口 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 6 52 景觀(guān)示意 —— 水景、綠地 環(huán)境景觀(guān)建議 53 內(nèi)部道路及景觀(guān)關(guān)系示意 景觀(guān)示意 —— 人行道、橋 環(huán)境景觀(guān)建議 54 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀(guān)建議 ?配套設(shè)施建議 ?分期開(kāi)發(fā)建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 55 配套設(shè)施建議 通過(guò)引入高端配套設(shè)施提升產(chǎn)品價(jià)值 教育設(shè)施：雙語(yǔ)幼兒園 醫(yī)療設(shè) 施： 綜 合 診 所 高端 會(huì) 所 56 關(guān)鍵詞：主題生活會(huì)所系列 強(qiáng)化個(gè)性分而治之 面向社區(qū)業(yè)主開(kāi)放，優(yōu)先、優(yōu)惠方式提供社區(qū)業(yè)主使用 業(yè)主會(huì)所 —— 個(gè)性化主體會(huì)所 配套設(shè)施建議 結(jié)合集中水景觀(guān)建筑業(yè)主會(huì)所 57 高檔中餐廳 提供頂級(jí)餐飲服務(wù) 紅酒坊 專(zhuān)用地下酒窖，提供名品紅酒的珍藏、品鑒服務(wù)，可舉辦紅酒講座與品鑒會(huì) 雪茄吧 打造沈陽(yáng)第一個(gè)高級(jí)雪茄俱樂(lè)部，為會(huì)員設(shè)立私人的雪茄儲(chǔ)藏室，提供上等雪茄享受服務(wù) SPA空間 專(zhuān)為女士提供香蕈理療等特色水療池服務(wù) 壁球館 時(shí)尚運(yùn)動(dòng) 私人貴賓廳 為業(yè)主和會(huì)員提供私人會(huì)客、家庭 Party的場(chǎng)所，配備專(zhuān)人接待服務(wù) 業(yè)主會(huì)所 —— 功能建議 配套設(shè)施建議 58 每個(gè)單元設(shè)立一個(gè)物業(yè)管家，作為物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的銜接橋梁，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。 提供貼心式管家的一對(duì)一服務(wù) 房屋租賃 住區(qū)服務(wù) 專(zhuān)業(yè)工具出租 交通信息咨詢(xún) 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護(hù) 日常用品代購(gòu) 訂餐代送 代聘家教、鐘點(diǎn)工 寵物短期托管 兒童看護(hù) 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車(chē) 票務(wù)代訂 復(fù)印傳真 代發(fā)信函 場(chǎng)地租賃 物業(yè)系統(tǒng) —— 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 配套設(shè)施建議 59 停車(chē)位沈陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目名稱(chēng) 車(chē)位形式 銷(xiāo)售方式 價(jià)格 備注 萬(wàn)科城峰匯 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 13萬(wàn)元 /位 永久使用權(quán) 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 /位 20年使用權(quán) 伊利亞特灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 18萬(wàn) /位 使用權(quán) 出租 1000元 /位 .月 金地國(guó)際花園 地上 —— —— 物業(yè)公司管理 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 10萬(wàn)元 /位 使用權(quán) 領(lǐng)先國(guó)際 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 未定 使用權(quán) ? 目前，沈陽(yáng)住宅（ Apartment）小區(qū)地面停車(chē)位主要由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，業(yè)主免費(fèi)使用或支付一定管理費(fèi)用；地下停車(chē)位大多不能辦理產(chǎn)權(quán)，主要以一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán)為主。 沈陽(yáng)近 10年住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，主要是出租轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 配套設(shè)施建議 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 60 停車(chē)位銷(xiāo)售方式對(duì)比 銷(xiāo)售方式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán) 回現(xiàn)速度較快 管理成本較低 一次性短期收益 分期租賃使用權(quán) 長(zhǎng)期收益 可提升其潛在價(jià)值 管理成本較高 捆綁銷(xiāo)售（外地） 有利于物管和諧 市場(chǎng)不確定性較強(qiáng) 限制性較強(qiáng) 收益較低 關(guān)于住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車(chē)位的銷(xiāo)售方式，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)存在以下幾種： ? 目前，捆綁銷(xiāo)售方式較少，不利影響較大，且屬于強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)行為，故不建議此銷(xiāo)售方式。 配套設(shè)施建議 61 ?雙大堂設(shè)計(jì)，建立業(yè)主專(zhuān)屬通道。 ?智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶(hù)型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感。 地下單元大堂：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 項(xiàng)目名稱(chēng) 總車(chē)位 數(shù) 分給住宅（ Apartment）車(chē)位 住宅（ Apartment）套數(shù) 住宅（ Apartment）套數(shù)與車(chē)位比 領(lǐng)先國(guó)際 1200 462個(gè) 660戶(hù) 1套： 沈陽(yáng)天地 593 295個(gè) 596戶(hù) 1套 : 世茂五里河 1200 1000個(gè) 1244戶(hù) 1套 : 金廊項(xiàng)目車(chē)位配臵情況比較 偉業(yè)建議 :本項(xiàng)目住宅（ Apartment）套數(shù)與車(chē)位最佳配比達(dá)到 1： 1 地下停車(chē)場(chǎng) 配套設(shè)施建議 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 62 ?住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 ?公寓類(lèi)產(chǎn)品建議 ?商?。?Officetel）產(chǎn)品建議 ?寫(xiě)字樓（ Office）產(chǎn)品建議 ?住宅底商建議 分物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品建議 63 本案住宅（ Apartment）類(lèi)產(chǎn)品戶(hù)型配比 城市發(fā)展角度 市場(chǎng)角度 客戶(hù)角度 項(xiàng)目自身 條件分析 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 戶(hù)型配比考量緯度 64 沈陽(yáng)市場(chǎng)分析 塔樓 金廊 沈陽(yáng) ? 沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供應(yīng)與去化 ? 沈陽(yáng)金廊沿線(xiàn)各項(xiàng)目戶(hù)型規(guī)劃情況 ? 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶(hù)型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 65 2 0 0 8 年沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與去化量01002003004005006007006 0 以下 6 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 1 8 0 以上供應(yīng)量 去化量萬(wàn)平 沈陽(yáng)市0 9 年1 1 1 月商品住宅各面積段供應(yīng)與去化010020030040060 以下 6 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 180 以上供應(yīng) 去化? 通過(guò)近兩年數(shù)據(jù)對(duì)比，小戶(hù)型產(chǎn)品市場(chǎng)目前供銷(xiāo)保持同步，但未來(lái)市場(chǎng)小戶(hù)型將逐漸轉(zhuǎn)入衰弱期。 ? 中大戶(hù)型市場(chǎng)未來(lái)隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展改善性臵業(yè)需求將會(huì)增加，中大戶(hù)型將會(huì)迎來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 未來(lái)五年沈陽(yáng)市場(chǎng)的戶(hù)型需求將會(huì)從首次臵業(yè)轉(zhuǎn)向改善型臵業(yè)升級(jí)。 沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供給與需求 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 66 領(lǐng)先國(guó)際 沈陽(yáng)天地 沈陽(yáng)華潤(rùn)中心 世茂五里河 ?面積區(qū)間： 46— 180平 ?主力戶(hù)型： 46— 94平占 69% ? 主力戶(hù)型規(guī)劃： 150— 200占 60% 沈陽(yáng)茂業(yè)中心 ?面積區(qū)間： 90— 160平 ?主力戶(hù)型： 100120平占 50% ?面積區(qū)間： 90— 250平 ?主力戶(hù)型： 190— 210平占 60% ?面積區(qū)間： 300— 600平 ?主力戶(hù)型： 400— 600平占 73% 金廊沿線(xiàn)綜合體住宅（ Apartment）主力戶(hù)型規(guī)劃有進(jìn)一步放大趨勢(shì) ,140200平將是未來(lái)市場(chǎng)主力 . 注 :以上項(xiàng)目售價(jià)均在 8000元以上 金廊沿線(xiàn)住宅（ Apartment）戶(hù)型面積發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 67 一居： 4152平 二居： 6394平 三居及以上： 158288平 一、二、三居戶(hù)型以上配比： 1： 4： 9 浦江苑 —— 高端客群項(xiàng)目代表 具有一線(xiàn)河景資源 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶(hù)型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 68 第一城 —— 中端客群項(xiàng)目代表 一居： 45— 55平 二居： 90106平