【正文】 60%70%80%90%100%6170 7180 819091100101110 121130 131140 141150 151160 161170 171180 181190 200以上平方米面積太小不考慮 樂(lè)于接受的面積 面積偏大勉強(qiáng)接受 面積過(guò)大不予考慮沈陽(yáng)高端住宅（ Apartment）類(lèi)客戶(hù)抽樣分析 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 78 60 80 100 120 140 180 160 40 20 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 小戶(hù)型 中戶(hù)型 大戶(hù)型 年均增長(zhǎng)率 為 % 年均增長(zhǎng)率 為 % 85114 131161 年 /面積 年均增長(zhǎng)率 為 % 3080 ? 2023年沈陽(yáng)客戶(hù)住宅（ Apartment）需求一居面積區(qū)間集中在 30— 80平，兩居集中在 85— 114平，三居集中在131— 161平。 ? 按照沈陽(yáng)各面積段自然 增長(zhǎng)率計(jì)算，三居戶(hù)型 2023年高層塔樓面積需 求將會(huì)在 144—— 178平。 類(lèi)別墅城市豪宅（ 220－ 240㎡ ）戶(hù)型設(shè)計(jì)功能例舉 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型功能設(shè)計(jì)建議 89 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 外立面、公共區(qū)域 大堂：挑高不低于 6米 電梯： IC卡控制進(jìn)出，嚴(yán)格控管 電梯走廊：寬度不低于 ，理石地面、理石墻面 公共區(qū)域建議 采用簡(jiǎn)約、穩(wěn)重、典雅高貴的 ART DECO風(fēng)格。 華府天地 皇朝萬(wàn)鑫 領(lǐng)先國(guó)際 30 60 90 0 120 150 200 市場(chǎng)角度 沈陽(yáng)金廊沿線(xiàn)高端公寓項(xiàng)目主力戶(hù)型抽樣統(tǒng)計(jì) 公寓類(lèi)產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 96 沈陽(yáng)公寓類(lèi)客戶(hù)戶(hù)室傾向分析兩居17%三居1%其它1%一居81%一居 兩居 三居 其它沈陽(yáng)市公寓類(lèi)置業(yè)客戶(hù)面積傾向調(diào)研分析66%8%25%1%5 0 平以下 5080平 80120平 1 8 0 平以上沈陽(yáng)市公寓類(lèi)臵業(yè)客戶(hù)戶(hù)型面積需求傾向抽樣分析 抽樣分析： 目前沈陽(yáng)公寓類(lèi)客戶(hù)仍然以小戶(hù)型臵業(yè)為主，兩居以下需求傾向超過(guò) 95%； 80平以下戶(hù)型需求傾向超過(guò) 90%，沈陽(yáng)公寓市場(chǎng)需求仍然以 90平以下中小戶(hù)型面積為主。 ? 每戶(hù)有設(shè)有獨(dú)立工作陽(yáng)臺(tái) 平層戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)借鑒 99 平層戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)借鑒 三居 : 北側(cè)邊戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn) ?客廳開(kāi)間 , 絕對(duì)采光 , ?次臥景觀陽(yáng)臺(tái) ,北側(cè)景觀資源盡攬 ?廚房生活陽(yáng)臺(tái)，并預(yù)留儲(chǔ)藏室，平面功能完善； loft戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 層高建議： ? 客廳開(kāi)間不低于 4米 ,挑空設(shè)計(jì) ? 衛(wèi)浴空間要預(yù)留 2*2米的浴缸 ,超五星級(jí)體驗(yàn) 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 產(chǎn)品建議 100 項(xiàng)目名稱(chēng) 標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米） 層高（米） 凈高（米） 鉆石星座 600 太原時(shí)代 850 皇朝萬(wàn)鑫公寓 1300 領(lǐng)先國(guó)際公寓 1200 曼哈頓觀邸 1300 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 600 萬(wàn)達(dá)新天地 1915； 2915； 3900 德郡 7號(hào) 平層 :1431 復(fù)式 :1221 華府天地 亞洲時(shí)尚公寓 平層 :718 復(fù)式 :975 平層 復(fù)式 ____ 公寓項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較 本案服務(wù)式與商住 Officetel標(biāo)準(zhǔn)層面積應(yīng)不低于 1200平，層高不低于 ，凈高不低于 ? 從各項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來(lái)看，凈高集中在 ，層高普遍集中在 。 ? 目前沈陽(yáng)高端公寓市場(chǎng)主力面積在 90平以下 , 金廊沿線(xiàn)高端公寓面積有擴(kuò)大趨勢(shì)在 150平以?xún)?nèi) . 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 居室 面積段 比例 一室 50 ~ 60 10% 60 ~ 70 10% 二室 70 ~ 80 10% 80 ~ 90 15% 二室（ loft公寓） 80 ~ 90 5% 90 ~ 100 10% 三室 110 ~ 120 10% 120 ~ 130 15% 四室 140 ~ 150 10% 150 ~ 160 5% 98 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 產(chǎn)品建議 ?主臥擁有寬闊面積轉(zhuǎn)角落地窗，雙向采光， 雙重景觀； ?客廳設(shè)大面積景觀窗，陽(yáng)光明媚、視野開(kāi)拓。大連第一家自動(dòng)溫控地暖 大連中心裕景 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 92 ?住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 ?公寓類(lèi)產(chǎn)品建議 ?商住（ Officetel）產(chǎn)品建議 ?寫(xiě)字樓（ Office）產(chǎn)品建議 ?住宅（ Apartment）底商建議 分物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品建議 93 沈陽(yáng)高端公寓市場(chǎng)整體供應(yīng)率與去化率比較分析 ? 從供銷(xiāo)比例分析中可以看出 , 市場(chǎng)上中小戶(hù)型 3060平為供應(yīng)主力區(qū)間 ,而此區(qū)間相對(duì)應(yīng)的去化速度也較快 . 6070平做為一居戶(hù)型較大做兩居影響舒適性與功能性 ,因此該面積段去化速度比 5060及 7080的較慢 . ? 7080平米市場(chǎng)供應(yīng)雖然所占比例不大 ,但去化率較高 ,服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）可以考慮安排此面積段戶(hù)型產(chǎn)品的比例 . 供應(yīng)率 去化率 %%%%%%%%%%%%%%%%3040 40 —50 5060 6070 70 —80 8090 90 以上% % % % % % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% % ?以上為沈陽(yáng)售價(jià)在 7000以上的高端公寓面積段統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)角度 公寓類(lèi)產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 94 ? 在非金廊沿線(xiàn)的公寓市場(chǎng)中，平層面積區(qū)間主力戶(hù)型在 40100平米之間； loft公寓面積在 38— 130平米之間， 40— 100平米是容易被消費(fèi)者接納的戶(hù)型， 100平米以下中小戶(hù)型公寓仍然是市場(chǎng)的主流需求產(chǎn)品。 贈(zèng)送空中露臺(tái)，半贈(zèng)送入戶(hù)花園，體現(xiàn)一種廊院生活 入戶(hù)花園 錯(cuò)層 87 豪華型城市豪宅（ 180－ 200㎡ ）戶(hù)型設(shè)計(jì)功能例舉 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型功能設(shè)計(jì)建議 200m2 轉(zhuǎn)角觀景大廳的設(shè)計(jì)，讓自然延伸到屋內(nèi)。 ?金廊住宅（ Apartment） 主力戶(hù)型有進(jìn)一步放大趨勢(shì) , 140200平將是未來(lái)市場(chǎng) 主力 . ? 從沈陽(yáng)高端塔樓特點(diǎn)分析 中可以借鑒，本項(xiàng)目三居產(chǎn)品 所占比例應(yīng)高于 60% 市場(chǎng)角度 ?隨著人口與人均 GDP的高 速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)未來(lái)中大戶(hù)型 迎來(lái)市場(chǎng)主力需求。 通過(guò)偉業(yè)對(duì)萬(wàn)科金域藍(lán)灣、河畔公館等高端項(xiàng)目客戶(hù)抽樣 100組進(jìn)行分析 沈陽(yáng)高端住宅（ Apartment）類(lèi)客戶(hù)抽樣分析 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶(hù)型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 76 ?從年齡和戶(hù)型需求面積的交叉分析看， 31— 40歲的社會(huì)新銳力量需求面積在 120— 130平方米之間比例較大 ?41— 50歲階段的資本階層主力需求面積在 160— 170平方米之間。 ?智能直達(dá)電梯，只能進(jìn)入自己的戶(hù)型單位，增強(qiáng)了私密性與安全感。 考量因素： ?可行度較高 ?風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低 ?合理區(qū)隔了居住類(lèi)產(chǎn)品和商辦類(lèi)產(chǎn)品，形成了和而不擾的有機(jī)組合。 缺點(diǎn) ? 住宅（ Apartment）分布過(guò)于分散，后期園區(qū)集中管理困難 ? 4和 5受昆山路主干道和北站火車(chē)噪音影響嚴(yán)重，品質(zhì)受影響。 皇姑區(qū) 商住混合用地 ≯30% 沈陽(yáng)樂(lè)天榮光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 39 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?物業(yè)類(lèi)型及其配比 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 40 本項(xiàng)目地塊 北側(cè)為岐山路 對(duì)面為居住區(qū) 東側(cè)為黑龍江街 對(duì)面為居住區(qū) 南側(cè)為昆山路 對(duì)面為北站北出口 西側(cè)為北陵大街 對(duì)面為居住區(qū) 總體布局及分布建議 樂(lè)天世界項(xiàng)目地塊分析 41 ? 從地塊四至環(huán)境分析可得出，本項(xiàng)目南側(cè)鄰北站 CBD商圈較近，西側(cè)臨沈陽(yáng)城市南北中軸商業(yè)繁華帶 —— 北陵大街，而東側(cè)和北側(cè)為大規(guī)模成熟生活區(qū)，結(jié)合本項(xiàng)目各物業(yè)類(lèi)型地段價(jià)值級(jí)別分析排列后給出如下建議：本案住宅（ Apartment）區(qū)規(guī)劃于項(xiàng)目東北角是最合理的排布方案。 沈陽(yáng)人 ：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層、周邊醫(yī)院工作人員和廣告設(shè)計(jì)等自由職業(yè)者等。 萬(wàn)達(dá)新天地客戶(hù)來(lái)源分析46%51%2% 1%沈陽(yáng)市 外地 朝鮮族 外籍鉆石星座客戶(hù)來(lái)源分析54%44%1% 1%沈陽(yáng)市 外地 朝鮮族 外籍外地客來(lái)源 ： ① 鞍山、遼陽(yáng)、撫順和海城等周邊城市投資客較多； ②外地萬(wàn)達(dá)企業(yè)人員等。 外地客 ：周邊城市私企業(yè)主。 消費(fèi)特征： 在選擇物業(yè)的時(shí)候，自身親臨現(xiàn)場(chǎng)并勘察樓盤(pán)品質(zhì)、服務(wù)、價(jià)格，比較看重地段、花園面積、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇稀缺性的產(chǎn)品， 或 追求自然環(huán)境的優(yōu)越，或追求地域?qū)傩缘臒o(wú)可比擬。 交通樞紐： 項(xiàng)目毗鄰沈陽(yáng)北站、哈大高鐵站、沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線(xiàn)、公交總站等城市交通樞紐中心。 樂(lè)天世界核心價(jià)值提列 背景 地塊 產(chǎn)品 人文 地理 配套 配套 交通 環(huán)境 區(qū)位 規(guī)劃 業(yè)態(tài) 物業(yè) 品牌 服務(wù) 毗鄰北金廊大型傳統(tǒng)成熟 居住區(qū)＊居住氛圍濃厚＊大型城市綜合體沈陽(yáng)天地的進(jìn)駐更為該地區(qū)增添亮點(diǎn)。 樂(lè)天集團(tuán)＊全球 500強(qiáng)＊實(shí)力雄厚。 韓國(guó) 企業(yè) 在 沈陽(yáng) 開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成比例 分物業(yè)類(lèi)型產(chǎn)品客戶(hù)定位 SR 客戶(hù)區(qū)域分布45%7%44%4%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍韓國(guó)新城客戶(hù)區(qū)域分布52%14%29%5%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍客戶(hù)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)： 朝鮮族：戶(hù)籍沈陽(yáng)市的朝鮮族客群 沈陽(yáng)人：戶(hù)籍沈陽(yáng)市的客群（不含朝鮮族客群） 外地人：戶(hù)籍在中國(guó)大陸的客群（不含沈陽(yáng)戶(hù)籍客群） 外籍人：港澳臺(tái)和外國(guó)人 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 21 住宅（ Apartment）產(chǎn)品客戶(hù)定位 從沈陽(yáng)已開(kāi)發(fā)的 SR國(guó)際新城、韓國(guó)新城來(lái)看，韓國(guó)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)對(duì)朝鮮族客戶(hù)產(chǎn)生一定的吸引力； 因此，本項(xiàng)目客戶(hù)區(qū)域來(lái)源大致構(gòu)成為沈陽(yáng)人 55%；外地人 35%；朝鮮族 8%；外籍人 2%； 世茂五里河客戶(hù)區(qū)域來(lái)源63%1%33%3%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍本項(xiàng)目住宅客戶(hù)區(qū)域分布55%8%35%2%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍?金廊沿線(xiàn)高端住宅（ Apartment）成交客戶(hù)區(qū)域來(lái)源比例來(lái)看，沈陽(yáng)本地客戶(hù)比例占到 60%— 80%，其次為外地客戶(hù)，朝鮮族客群比例很少； ?沈陽(yáng)天地由于地處皇姑大型居住區(qū)，因此該項(xiàng)目本地客戶(hù)成交比例較世茂略高，達(dá)到 77%。 競(jìng)品客戶(hù)來(lái)源分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 27 本案服務(wù)式公寓客戶(hù)職業(yè)特征52%13%9%9%4%13%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員自由職業(yè)者 富家子弟 其他服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶(hù)定位 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明私企業(yè)主和企業(yè)高管比例占到 7080 %左右，本案于競(jìng)品比較具有很大的相似度，因此本案未來(lái)客戶(hù)職業(yè)特征比例與競(jìng)品客戶(hù)相似。 ? 為沈陽(yáng)辦公的外來(lái)或本地中大型企業(yè)提供生產(chǎn)材料、服務(wù)或配套的企業(yè)業(yè)主，隨著中大型企業(yè)而變動(dòng)。 競(jìng)品客戶(hù)特征分析 外地客 ：周邊城市私企業(yè)主 +部分萬(wàn)達(dá)企業(yè)內(nèi)部人員。 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 沈陽(yáng)0 5 0 8 年外商企業(yè)數(shù)量010020030040050060070080090005年 06年 07年 08年單位：個(gè)沈陽(yáng)0 5 0 8 年國(guó)內(nèi)投資企業(yè)數(shù)量01000202330004000500060007000800005年 06年 07年 08年單位：個(gè) 從 0508年的數(shù)據(jù)觀察，沈陽(yáng)每年新增外企數(shù)量在 60家左右 （含港澳臺(tái)） ，國(guó)內(nèi)投資企業(yè)數(shù)量每年增加約 1000家左右。 缺點(diǎn) ?部分住宅（ Apartment）樓距較小，部