【正文】 、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇稀缺性的產(chǎn)品， 或 追求自然環(huán)境的優(yōu)越，或追求地域?qū)傩缘臒o(wú)可比擬。渾南地區(qū)的 SR國(guó)際新城朝鮮族及外籍客戶比例共達(dá)到 11%左右，朝鮮族和韓國(guó)人對(duì)韓國(guó)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目接受度相對(duì)較高。 交通樞紐： 項(xiàng)目毗鄰沈陽(yáng)北站、哈大高鐵站、沈陽(yáng)地鐵二號(hào)線、公交總站等城市交通樞紐中心。 北站泛 CBD與北金廊 CAD交匯處的超大型城市綜合體 大型游樂園、星級(jí)酒店、特色商業(yè)、高尚住宅（ Apartment）＊業(yè)態(tài)多樣＊互補(bǔ)性強(qiáng)。 樂天世界核心價(jià)值提列 背景 地塊 產(chǎn)品 人文 地理 配套 配套 交通 環(huán)境 區(qū)位 規(guī)劃 業(yè)態(tài) 物業(yè) 品牌 服務(wù) 毗鄰北金廊大型傳統(tǒng)成熟 居住區(qū)＊居住氛圍濃厚＊大型城市綜合體沈陽(yáng)天地的進(jìn)駐更為該地區(qū)增添亮點(diǎn)。 國(guó)際知名物業(yè)服務(wù)公司的星級(jí)管家服務(wù)＊細(xì)致周到。 樂天集團(tuán)＊全球 500強(qiáng)＊實(shí)力雄厚。 城市綜合體 ：項(xiàng)目以大型游樂園為核心，集合大型商業(yè)、酒店、寫字樓（ Office）、住宅（ Apartment）等多種商業(yè)和居住產(chǎn)品，是典型的城市綜合體項(xiàng)目。 韓國(guó) 企業(yè) 在 沈陽(yáng) 開發(fā)的項(xiàng)目客戶構(gòu)成比例 分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位 SR 客戶區(qū)域分布45%7%44%4%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍韓國(guó)新城客戶區(qū)域分布52%14%29%5%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍客戶分類標(biāo)準(zhǔn)： 朝鮮族：戶籍沈陽(yáng)市的朝鮮族客群 沈陽(yáng)人：戶籍沈陽(yáng)市的客群（不含朝鮮族客群） 外地人：戶籍在中國(guó)大陸的客群（不含沈陽(yáng)戶籍客群） 外籍人：港澳臺(tái)和外國(guó)人 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 21 住宅（ Apartment）產(chǎn)品客戶定位 從沈陽(yáng)已開發(fā)的 SR國(guó)際新城、韓國(guó)新城來(lái)看，韓國(guó)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)對(duì)朝鮮族客戶產(chǎn)生一定的吸引力； 因此，本項(xiàng)目客戶區(qū)域來(lái)源大致構(gòu)成為沈陽(yáng)人 55%；外地人 35%；朝鮮族 8%；外籍人 2%； 世茂五里河客戶區(qū)域來(lái)源63%1%33%3%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍本項(xiàng)目住宅客戶區(qū)域分布55%8%35%2%沈陽(yáng)市 朝鮮族 外地 外籍?金廊沿線高端住宅（ Apartment）成交客戶區(qū)域來(lái)源比例來(lái)看，沈陽(yáng)本地客戶比例占到 60%— 80%，其次為外地客戶，朝鮮族客群比例很少； ?沈陽(yáng)天地由于地處皇姑大型居住區(qū)，因此該項(xiàng)目本地客戶成交比例較世茂略高，達(dá)到 77%。 分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 隱性特征 本案住宅（ Apartment）客戶特征分析 25 崇尚都市化舒適生活的社會(huì)精英階層 ? 都市化：時(shí)尚、流行、便捷、商業(yè)氛圍與現(xiàn)代節(jié)奏； ? 舒適生活：強(qiáng)調(diào)居住的便利、生活的舒適，喜歡用金錢代替?zhèn)€人日常生活中的瑣碎勞動(dòng)，以換取輕松的休閑時(shí)間； ? 精英階層：社會(huì)的支柱力量，未來(lái)的層峰人士； 分物業(yè)類型客戶定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）客戶定位 26 本案服務(wù)式公寓客戶來(lái)源比例45%45%5%5%沈陽(yáng)人 外地人 朝鮮族 外籍人 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶定位 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明沈陽(yáng)和外地客比例占到 95%左右，朝鮮族和外籍韓國(guó)人比例較小，考慮到本案開發(fā)商來(lái)自韓國(guó)，因此把本案的客戶外籍人比例放大至 5%左右。 競(jìng)品客戶來(lái)源分析 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 27 本案服務(wù)式公寓客戶職業(yè)特征52%13%9%9%4%13%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員自由職業(yè)者 富家子弟 其他服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶定位 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 市場(chǎng)數(shù)據(jù)表明私企業(yè)主和企業(yè)高管比例占到 7080 %左右，本案于競(jìng)品比較具有很大的相似度，因此本案未來(lái)客戶職業(yè)特征比例與競(jìng)品客戶相似。 沈陽(yáng)人 ：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層和部分投資客。 ? 為沈陽(yáng)辦公的外來(lái)或本地中大型企業(yè)提供生產(chǎn)材料、服務(wù)或配套的企業(yè)業(yè)主，隨著中大型企業(yè)而變動(dòng)。 沈陽(yáng)人 ：私企老板、企業(yè)中高層、萬(wàn)達(dá)企業(yè)人員等。 競(jìng)品客戶特征分析 外地客 ：周邊城市私企業(yè)主 +部分萬(wàn)達(dá)企業(yè)內(nèi)部人員。 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 33 年齡 ： 30— 40歲 職業(yè) ：貿(mào)易、廣告公司、顧問、美術(shù)、設(shè)計(jì)院等 職務(wù) ：企業(yè)老板、創(chuàng)始人 年收入 ： 100萬(wàn)以上 家庭構(gòu)成 ：?jiǎn)紊?、兩口之? 臵業(yè)情況 ：一次以上 購(gòu)買動(dòng)機(jī) ：自住、享受酒店式服務(wù)、看重物業(yè)保值增值 性格 ：內(nèi)斂、沉穩(wěn) 喜好 ：收藏、藝術(shù)、休閑運(yùn)動(dòng) 生活習(xí)慣 ：“低調(diào)的奢華”，擁有自己的圈層，為某些高端會(huì)所、活動(dòng)會(huì)員，介紹臵業(yè)為重要渠道，看重身份與氛圍。 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒 沈陽(yáng)0 5 0 8 年外商企業(yè)數(shù)量010020030040050060070080090005年 06年 07年 08年單位：個(gè)沈陽(yáng)0 5 0 8 年國(guó)內(nèi)投資企業(yè)數(shù)量01000202330004000500060007000800005年 06年 07年 08年單位：個(gè) 從 0508年的數(shù)據(jù)觀察，沈陽(yáng)每年新增外企數(shù)量在 60家左右 （含港澳臺(tái)） ，國(guó)內(nèi)投資企業(yè)數(shù)量每年增加約 1000家左右。 住宅布局及分布建議 北側(cè)：居住區(qū) 東側(cè)：居住區(qū) 東北側(cè)：居住區(qū) 北站出口 往南：北站 CBD 住宅（ Apartment）區(qū) 商業(yè)區(qū) 北 地塊名稱 建筑 密度 住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓 （ Serviced Apartment）建筑面積 金廊 1號(hào)地 ≯30% 35萬(wàn)㎡以內(nèi) 住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù) 42 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 43 ?居住類產(chǎn)品住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）建筑面積上限 35萬(wàn)㎡ ?考慮地塊北側(cè)居民區(qū)擋光問題 ?實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化 ?實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 總體規(guī)劃原則 44 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 優(yōu)點(diǎn) ?住宅（ Apartment）區(qū)自成一個(gè)獨(dú)立社區(qū)，私密性好。 缺點(diǎn) ?部分住宅（ Apartment）樓距較小，部分戶型視野寬闊度不夠 ?南側(cè)南向房源容易受到高鐵影響 規(guī)劃排布： 4棟塔樓住宅（ Apartment）和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 3 2 4 項(xiàng)目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 2 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 46 商業(yè)區(qū) 北 ?規(guī)劃：規(guī)劃 2棟板式住宅（ Apartment） ( 5)、3棟塔樓和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 ?H H H5三棟住宅（ Apartment）較難利用游樂園景觀。 ?實(shí)現(xiàn)建筑面積最大化 ?實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 住宅（ Apartment） 1 2 3 4 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 6 48 ?經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 49 交通組織建議 —— 住宅（ Apartment）部分 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment）區(qū) 1 2 3 4 5 住宅（ Apartment）內(nèi)部環(huán)形道路 地下車庫(kù)出入口 地下車庫(kù) 出入口 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 交通組織規(guī)劃原則 ?實(shí)現(xiàn)人車完全分流 ?環(huán)形道路規(guī)劃 ?每棟住宅（ Apartment）實(shí)現(xiàn)北入口 交通組織規(guī)劃介紹 ? 設(shè) 2個(gè)地下車庫(kù)入口在園區(qū)外，設(shè)臵于小區(qū)東側(cè)和北側(cè)，只限住宅（ Apartment）業(yè)主車輛刷卡出入。 沈陽(yáng)近 10年住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車位沒有產(chǎn)權(quán)，主要是出租轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 地下單元大堂：體現(xiàn)項(xiàng)目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供給與需求 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 66 領(lǐng)先國(guó)際 沈陽(yáng)天地 沈陽(yáng)華潤(rùn)中心 世茂五里河 ?面積區(qū)間： 46— 180平 ?主力戶型： 46— 94平占 69% ? 主力戶型規(guī)劃： 150— 200占 60% 沈陽(yáng)茂業(yè)中心 ?面積區(qū)間： 90— 160平 ?主力戶型： 100120平占 50% ?面積區(qū)間： 90— 250平 ?主力戶型： 190— 210平占 60% ?面積區(qū)間： 300— 600平 ?主力戶型： 400— 600平占 73% 金廊沿線綜合體住宅（ Apartment）主力戶型規(guī)劃有進(jìn)一步放大趨勢(shì) ,140200平將是未來(lái)市場(chǎng)主力 . 注 :以上項(xiàng)目售價(jià)均在 8000元以上 金廊沿線住宅（ Apartment）戶型面積發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 67 一居： 4152平 二居： 6394平 三居及以上： 158288平 一、二、三居戶型以上配比： 1： 4： 9 浦江苑 —— 高端客群項(xiàng)目代表 具有一線河景資源 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 68 第一城 —— 中端客群項(xiàng)目代表 一居： 45— 55平 二居： 90106平 三居： 115平 一、二、三居戶型配比： 4： 6： 1 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 69 沈陽(yáng)高端住宅 （ Apartment）塔樓 配比特點(diǎn)：以三居為主 三居為兩居產(chǎn)品的 2倍以上 一、二、三室戶型 配比參考為： 1： 4： 9 一、二、三室戶型 配比參考為： 4： 6： 1 配比特點(diǎn)：以兩居為主， 兩居為三居產(chǎn)品的 一、二室戶型 配比參考為： 3： 7 配比特點(diǎn)：兩居為主， 并無(wú)大戶型三居產(chǎn)品， 且二居為一居產(chǎn)品的 ? 由于目前沈陽(yáng)并無(wú)超高層塔樓產(chǎn)品出現(xiàn) , 因此應(yīng)借鑒目前現(xiàn)有高端高層塔樓產(chǎn)品的配比特點(diǎn) ,應(yīng)將三居作為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品并占到總比例的 60%以上 . ? 考慮到本項(xiàng)目住宅（ Apartment）產(chǎn)品的超高層公攤較大 , 因此建議本項(xiàng)目超高層住宅（ Apartment）不設(shè)臵一居產(chǎn)品 . 沈陽(yáng)典型住宅（ Apartment）戶型配比研究小結(jié) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 沈陽(yáng)中端住宅 （ Apartment）塔樓 沈陽(yáng)低端住宅 （ Apartment）塔樓 70 城市及區(qū)域發(fā)展分析 區(qū)域規(guī)劃 城市經(jīng)濟(jì) 城市人口 ?城市人口與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) ?城市經(jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) ?區(qū)域未來(lái) 5年發(fā)展與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 71 人口及增長(zhǎng)率685.1689.3688.9689.1693.9698.6703.6709.8713.5724.0 727.9732.0736.0762.0776.0751.0740.0720.46206406606807007207407607808002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 0 .