【正文】 分戶型視野寬闊度不夠 ?南側(cè)南向房源容易受到高鐵影響 規(guī)劃排布： 4棟塔樓住宅（ Apartment）和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 ?H H H5三棟住宅（ Apartment）較難利用游樂(lè)園景觀。 沈陽(yáng)近 10年住宅（ Apartment）小區(qū)地下停車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，主要是出租轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 沈陽(yáng)市場(chǎng)各面積段供給與需求 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 66 領(lǐng)先國(guó)際 沈陽(yáng)天地 沈陽(yáng)華潤(rùn)中心 世茂五里河 ?面積區(qū)間： 46— 180平 ?主力戶型： 46— 94平占 69% ? 主力戶型規(guī)劃： 150— 200占 60% 沈陽(yáng)茂業(yè)中心 ?面積區(qū)間： 90— 160平 ?主力戶型： 100120平占 50% ?面積區(qū)間： 90— 250平 ?主力戶型： 190— 210平占 60% ?面積區(qū)間： 300— 600平 ?主力戶型： 400— 600平占 73% 金廊沿線綜合體住宅（ Apartment）主力戶型規(guī)劃有進(jìn)一步放大趨勢(shì) ,140200平將是未來(lái)市場(chǎng)主力 . 注 :以上項(xiàng)目售價(jià)均在 8000元以上 金廊沿線住宅（ Apartment）戶型面積發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 67 一居： 4152平 二居： 6394平 三居及以上： 158288平 一、二、三居戶型以上配比： 1： 4： 9 浦江苑 —— 高端客群項(xiàng)目代表 具有一線河景資源 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 68 第一城 —— 中端客群項(xiàng)目代表 一居： 45— 55平 二居： 90106平 三居： 115平 一、二、三居戶型配比： 4： 6： 1 沈陽(yáng)典型塔樓項(xiàng)目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 69 沈陽(yáng)高端住宅 （ Apartment）塔樓 配比特點(diǎn)：以三居為主 三居為兩居產(chǎn)品的 2倍以上 一、二、三室戶型 配比參考為： 1： 4： 9 一、二、三室戶型 配比參考為： 4： 6： 1 配比特點(diǎn)：以兩居為主， 兩居為三居產(chǎn)品的 一、二室戶型 配比參考為： 3： 7 配比特點(diǎn)：兩居為主， 并無(wú)大戶型三居產(chǎn)品， 且二居為一居產(chǎn)品的 ? 由于目前沈陽(yáng)并無(wú)超高層塔樓產(chǎn)品出現(xiàn) , 因此應(yīng)借鑒目前現(xiàn)有高端高層塔樓產(chǎn)品的配比特點(diǎn) ,應(yīng)將三居作為本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品并占到總比例的 60%以上 . ? 考慮到本項(xiàng)目住宅（ Apartment）產(chǎn)品的超高層公攤較大 , 因此建議本項(xiàng)目超高層住宅（ Apartment）不設(shè)臵一居產(chǎn)品 . 沈陽(yáng)典型住宅（ Apartment）戶型配比研究小結(jié) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 沈陽(yáng)中端住宅 （ Apartment）塔樓 沈陽(yáng)低端住宅 （ Apartment）塔樓 70 城市及區(qū)域發(fā)展分析 區(qū)域規(guī)劃 城市經(jīng)濟(jì) 城市人口 ?城市人口與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) ?城市經(jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) ?區(qū)域未來(lái) 5年發(fā)展與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 71 人口及增長(zhǎng)率685.1689.3688.9689.1693.9698.6703.6709.8713.5724.0 727.9732.0736.0762.0776.0751.0740.0720.46206406606807007207407607808002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 0 . 1 %0 . 4 %0 . 9 %1 . 4 %1 . 9 %2 . 4 %常住人口（萬(wàn)人） 戶籍人口 ( 萬(wàn)人 )戶籍人口增長(zhǎng)率（％） 常住人口增長(zhǎng)率（％）沈陽(yáng)人口處于高速增長(zhǎng)階段，到 2023年戶籍人口預(yù)計(jì)達(dá)到 750萬(wàn) 人均 G D P1 7 , 0 8 4 1 9 , 2 4 22 1 , 7 9 82 5 , 6 4 02 9 , 9 3 53 5 , 9 4 04 3 , 4 9 91 5 , 6 6 65 4 , 1 0 61 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/人/年沈陽(yáng)人均 GDP的穩(wěn)步上升，提升了房產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)能力 將首次房產(chǎn) 進(jìn)行二手房銷售 外地新進(jìn)人口 再次臵業(yè) 目前無(wú)購(gòu) 房計(jì)劃 初次臵業(yè) 改善臵業(yè) 隨著人口與人均 GDP的高速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)未來(lái)中大戶型迎來(lái)市場(chǎng)主力需求 城市人口與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 72 ?沈陽(yáng)市 GDP在近六年一直呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率均超過(guò) 15%。 ? 考慮到本案產(chǎn)品為超高層產(chǎn)品公攤較大，因此以上戶型各面積參考應(yīng)上浮 10%左右。 客戶角度 項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 城市發(fā)展角度 ? 由于本項(xiàng)目居住類產(chǎn)品要保證 35萬(wàn)體量 ,本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象 . ?本項(xiàng)目自身規(guī)劃條件具備打造高端中大戶型產(chǎn)品的基礎(chǔ) 本項(xiàng)目住宅（ Apartment）類產(chǎn)品應(yīng)以三居 150— 190為主力戶型 , 由于超高層公攤較大因此不建議做一居產(chǎn)品 . 住宅（ Apartment）類產(chǎn)品戶型配比思考緯度總結(jié) 82 居室 面積區(qū)間 比例 兩室 建筑面積： 120—— 140 20% 套內(nèi)面積： 78—— 91 三居 建筑面積： 150—— 160 50% 套內(nèi)面積： —— 104 大三居 建筑面積： 180—— 200 25% 套內(nèi)面積： 117—— 130 四居 建筑面積： 220—— 240 5% 套內(nèi)面積： 143—— 156 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 注：以上戶型公攤面積按 30%計(jì)算 本案住宅（ Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議 83 項(xiàng)目名稱 面積 （平方米） 主臥 廳 主衛(wèi) 廚房 通透性 建筑 形式 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面寬 （米） 進(jìn)深 （米） 面積 （平方米） 面積 （平方米） 沈陽(yáng)天地 157 6 12 是 板 領(lǐng)先國(guó)際 156 (含主衛(wèi) ) 10 12 是 板 浦江盛景灣 158 5 是 塔 世茂五里河 169 5 8 8 否 板 東森總部商務(wù)廣場(chǎng) 140 8 否 塔 SR國(guó)際新城 165 8 開(kāi)放式 否 塔 新漢城錦都 141 開(kāi)放式 否 塔 市場(chǎng)上三居產(chǎn)品集中在 160平左右 ,本項(xiàng)目三居及大三居面積集中在 150— 200平 ,具體指標(biāo)方向建議如下 : ? 主臥開(kāi)間在 ，進(jìn)深在 . ? 客廳開(kāi)間在 — , 進(jìn)深在 ? 主衛(wèi)面積以 68平方米為宜； ? 廚房面積在 10平以上，具有韓國(guó)風(fēng)情的項(xiàng)目廚房多為開(kāi)放式。 外立面風(fēng)格建議 90 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 住宅區(qū)主入口 獨(dú)特的社區(qū)標(biāo)志物樹(shù)立領(lǐng)袖型項(xiàng)目形象 ?入口標(biāo)志性公共空間設(shè)臵標(biāo)志雕塑，體現(xiàn)出宏偉的氣勢(shì)，形成視覺(jué)的沖擊。 客戶角度 ? 此次統(tǒng)計(jì)分析樣本為 100位客戶 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 97 樂(lè)天世界服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品戶型配比建議 ? 根據(jù)沈陽(yáng)市場(chǎng)高端公寓現(xiàn)狀， loft公寓產(chǎn)品已經(jīng)較為成熟，且可以作為居住類產(chǎn)品資金快速回流保證之一，故規(guī)劃一定比例的 loft公寓是項(xiàng)目成功發(fā)展的有利因素之一。 公寓類產(chǎn)品建議 —— 樓體內(nèi) 服務(wù)式（ Serviced Apartment）與商?。?Officetel）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 101 公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 公寓類產(chǎn)品建議 —— 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 建議本案服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）裝修標(biāo)準(zhǔn)為 2023元 /平；商?。?Officetel）公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)為 500元 /平。其中l(wèi)oft二室公寓產(chǎn)品占比 15%。 91 智能化系統(tǒng)借鑒案列 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 智能化系統(tǒng) 系統(tǒng)分類 品牌 /特點(diǎn) 描述 綜合住宅信息系統(tǒng) MOX品牌 集可視對(duì)講、煤氣報(bào)警、手動(dòng)報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、門禁聯(lián)動(dòng)一卡通、信息發(fā)布為一體的多功能綜合系統(tǒng)，為針對(duì)大連中心 〃 裕景項(xiàng)目特制產(chǎn)品 安保系統(tǒng) “ 泰科” 安保系統(tǒng) 世界 500強(qiáng)，中國(guó)國(guó)家博物館（在建）安防最高級(jí)別，人民大會(huì)堂， CCTV等使用 消防系統(tǒng) “ 能美” 消防系統(tǒng) 世界 500強(qiáng)，日本針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)最先進(jìn)的產(chǎn)品，穩(wěn)定性高和可靠性好，多應(yīng)用于重要場(chǎng)所，很少用于住宅 供水系統(tǒng) 24小時(shí) 生活熱水 裕景采用設(shè)備為德國(guó)威樂(lè)變頻供水水泵產(chǎn)品，高效節(jié)能環(huán)保，穩(wěn)定性高，幾乎無(wú)故障概率，壽命長(zhǎng) 供電系統(tǒng) 雙路供電 裕景項(xiàng)目設(shè)臵雙電路電網(wǎng)，東北電網(wǎng)和大連電網(wǎng)，保證社區(qū)永不斷電；并設(shè)臵了頂尖品牌的雙電源電路自動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備，其反應(yīng)時(shí)間最短達(dá) ，為業(yè)主想的更周全 供暖系統(tǒng) 熱水供暖 德國(guó)歐文托普公司的分集水器和換熱水器地?zé)岵膳?，自控流量? 超高層住宅（ Apartment） 100平以下兩居很難保證舒適度 , 本項(xiàng)目二居產(chǎn)品集中在 120— 140平 ,具體指標(biāo)方向建議如下 : 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型設(shè)計(jì)尺度建議 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 85 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能建議 戶型產(chǎn)品類型 基礎(chǔ)功能 升級(jí)功能 彈性增值功能 享受型城市豪宅 （兩室 120－ 140平米） （三室 150－ 160平米） 主臥套件（帶衣帽間 +主衛(wèi)），雙陽(yáng)臺(tái)，衛(wèi)生間帶窗戶 洗衣房、錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)、層高挑高（ 3米）、帶儲(chǔ)藏室 玄關(guān)設(shè)臵小衣帽間、多露臺(tái)空間或贈(zèng)送、主次臥室特色窗設(shè)計(jì) 豪華型城市豪宅 （ 180－ 200平米） 主臥套間帶書房、入戶衣帽間、觀景廳或入戶花園設(shè)計(jì)、一梯一戶 次臥套房設(shè)計(jì)、中西廚房、書房觀景 空中院館、主臥 270度觀景，增設(shè)傭人房 類別墅型城市豪宅 （ 220－ 240平米） 全套間設(shè)計(jì)、中西廚房、復(fù)式設(shè)計(jì)客廳挑高 洗衣房、觀景廳、家庭起居室、傭人獨(dú)立入戶 客廳、餐廳、廚房三處觀景 設(shè)計(jì)要求說(shuō)明 必須滿足 盡力滿足 選擇性滿足 不同面積段戶型功能建議 86 享受型城市豪宅（ 120－ 160㎡ ）戶型設(shè)計(jì)功能例舉 升級(jí)功能價(jià)值點(diǎn)：錯(cuò)躍式設(shè)計(jì)，讓空間更為情趣化；多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，入戶花園美觀又實(shí)用 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型功能設(shè)計(jì)建議 180m2 陽(yáng)臺(tái)和飄窗（贈(zèng)送）多處設(shè)臵 客廳上兩步后到達(dá)生活空間，保障功能區(qū)域與生活區(qū)域互不干擾，餐廳肩負(fù)了起居室功能。 相對(duì)容易 難度較大 樂(lè)天項(xiàng)目定位：高端 樂(lè)天居住類產(chǎn)品規(guī)模較大 35萬(wàn)平 因此建議本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)控制戶型數(shù)量規(guī)模，從而提高項(xiàng)目檔次與形象 項(xiàng)目定位于總體規(guī)模的關(guān)系 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 81 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 ?未來(lái)五年戶型需求將會(huì)從首 次臵業(yè)轉(zhuǎn)向改善型臵業(yè)升級(jí)。 城市的 GDP與各面積成交總額成正比，未來(lái)中大戶型市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮? 城市經(jīng)濟(jì)與戶型需求面積增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì) 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來(lái)源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 20232023年 沈陽(yáng)GDP情 況05001000150020232500300035004000450050002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年%%%%%%%%%%%GDP 增速73 金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)的規(guī)劃 交通樞紐的規(guī)劃 泛北站 CBD的規(guī)劃