【正文】 展政策明確并且 CBD重心東移 ?輕軌建設(shè)到通洲區(qū) ?大型的歐洲風格項目缺少 ?歐式風格被消費者偏愛，做到位的項目卻很少 ?定位“歐式”的項目雖多，但僅限于建筑風格和園 林規(guī)劃 ?郊區(qū)項目中，多以“自然環(huán)境”作為 USP，缺少人文 ?針對目標顧客需求，從他們的 Insight出發(fā)，創(chuàng)造獨特的項目定位，區(qū)隔市場。 小結(jié)： ?地塊 ：三大地塊中，亦莊開發(fā)區(qū)相對成熟，配套完善，人文生活環(huán)境 較其它區(qū)域好，有白領(lǐng)區(qū)的態(tài)勢。 金地 國際 金地格林小鎮(zhèn) 星島嘉園 獅城百麗莊園 主力戶型面積 （平方米）190 200190165170145150 150130 120 1201201 10100 10090 9080 本案 奧林匹克花園 朝陽。 確立目標市場 影響消費者選擇購房區(qū)域的主要因素有： 目標消費者的工作和生活范圍（位置） 目標消費者交通工具、道路通行程度（交通） 根據(jù)本項目所處地緣特點決定： 本項目目標市場 —— CBD及其周邊為主，通縣為輔 競爭狀況分析 以 CBD及周邊為主目標市場 互為競爭性的可劃分為三塊區(qū)域 京通快速路沿線 朝陽路附近 亦莊開發(fā)區(qū) ?與本案處于同一價位且綜合指數(shù)相近的項目為 5個 ?客戶群主要來自 CBD和通縣 ?與本案處于同一價位且綜合指數(shù)相近的項目為 5個 ?客戶群主要來自 CBD ?與本案處于同一價位且綜合指數(shù)相近的項目為 5個 ?主要客戶群來自 CBD 確立競爭區(qū)域 針對三大區(qū)域現(xiàn)有項目進行調(diào)查及初步篩選得出以下主要項目 根據(jù)本項目的均價 (3500~5500)為基點，得出潛在競爭對手項目 …… 潛在競爭對手 京通快速路沿線： 通惠家園、藍 T公寓、興隆家園、雅舍。 綠化環(huán)境： 東、南、西三面均為防護綠地，并有大片農(nóng)田及生態(tài)綠地。距離通州衛(wèi)星城 3公里。 交通狀況： 主要路網(wǎng)： 南距京哈高速公路 700米、西距通順路 2公里、東距六環(huán) 1公里。 項目分析 區(qū)位及交通 項目分析 區(qū)內(nèi)規(guī)劃 社區(qū)規(guī)模： 占地 133萬平方米，總建筑面積 100萬平方米。香橋、 京貿(mào)國際公寓、萬科青青家園 亦 莊 開 發(fā) 區(qū)： 東晶。無限 柏林愛樂 綠島苑 美然動力街區(qū)主力戶型總價 （萬元）140120100 84 848180 7160 64 61 48 514940 4236 34 本案 奧林匹克花園 朝陽。 格林小鎮(zhèn) 奧林匹克花園 發(fā)展商品牌： 奧林匹克置業(yè) 項目定位 ： 活力之城 項目規(guī)模： 建 100萬平米 區(qū)塊及交通 ：臨近五環(huán)；周邊城市化程度低；未來規(guī)劃中的大型生活區(qū)；目前環(huán)境無特色；交通較為不便 主力戶型 ： 120160平米 建筑風格 ：無明確定位 規(guī)劃特色 ： 以 運動為主題 ， 奧林匹克大道為社區(qū)主軸 ， 分成九個相對獨立區(qū)；三級綠化模式 。 ?交通： 亦莊及京通路沿線高速及公交都相對便捷，東壩朝陽路一帶的 交通擁堵。 Threaten ?CBD范圍內(nèi)項目競爭對手多且綜合實力的發(fā)展商較多 ?競爭對手有明確的 USP，并有強勢的廣告支持 ?通洲區(qū)域居民的購房欲望較低，消費力有限，狀況 轉(zhuǎn)變有待時間 在現(xiàn)今的市場里，有大量的供應商，其中有大量的雷同。 項目規(guī)劃建議 如何進行有效傳播？ 對誰說？ 說什么？ 怎么說？ 目標受眾的確立標準 房屋類型 所在輻射區(qū)域 房屋總價 首付 /按接 收入狀況： 家庭月收入 客戶來源： CBD國貿(mào)、建國門商圈及鄰近商務區(qū)； 燕莎商圈 階 層： 外企和上市企業(yè)的中層管理者為主，傳播、金融、咨詢等中小型私企為輔 年 齡： 2835歲 教育程度： 受過高等教育，大本以上學歷 家庭結(jié)構(gòu)： 三口為主（小孩年齡在 110歲），二口為輔 出行方式： 都市的有車族 購房動機： 自住為主，給父母居住為輔，兼有一定投資、保值觀念 購房行為： 夫妻雙方?jīng)Q定 目標受眾基本信息 工作狀態(tài)： 節(jié)奏快，壓力大，經(jīng)常出差，有 “ 自己的語言 ” （帶有許多英文 單詞的中文） 生活狀態(tài)： 工作之外追求享受，不只滿足于生活的品質(zhì)，更注重生活的情調(diào) 消費狀態(tài)： 注重品質(zhì)，偏愛名牌，持卡消費，崇洋但絕不媚外。 繽紛的異國風情悠閑生活 國際城傳播概念 TONEamp。此案名既有讓人如沐春風的閑逸感，又以“都”體現(xiàn)出項目的氣魄。 鐘樓廣場 圣心鐘樓廣場 水景 盧瓦爾河是法國最長最美、歷史最悠久的母親河，全長一千多公里。 運動會所 閃酷 動感會所 傳播中可能出現(xiàn)的障礙 我們的 LOGO是否最適合項目定位的表達？ LOGO的陳列 我們顯得有點年輕 我們與歐洲的格調(diào)有些距離 作為超大型項目