【正文】 ? 臥室需充足采光。 從目前金廊公寓市場來看，面積有放大的趨勢。 必須保障主臥室?guī)?、入戶衣帽間、觀景客廳設(shè)計或入戶花園等景觀利用的考量。 ?區(qū)域市場未來 5年發(fā)展將 會使中大戶型產(chǎn)品迎來市場 發(fā)展空間。 不同年齡段細(xì)分市場需求戶型面積分析0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2 0 3 0 歲 3 1 4 0 歲 4 1 5 0 歲 5 1 6 0 歲 60 歲以上6170 7180 8190 91100 101110 111120 121130 131140141150 151160 161170 171180 181190 191200 2 0 0 以上沈陽高端住宅（ Apartment）類客戶抽樣分析 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 77 ? 在戶型面積設(shè)臵方面，根據(jù)面積區(qū)間認(rèn)可測試，可以針對高端客戶劃分產(chǎn)品。 項目名稱 總車位 數(shù) 分給住宅（ Apartment）車位 住宅（ Apartment）套數(shù) 住宅（ Apartment）套數(shù)與車位比 領(lǐng)先國際 1200 462個 660戶 1套： 沈陽天地 593 295個 596戶 1套 : 世茂五里河 1200 1000個 1244戶 1套 : 金廊項目車位配臵情況比較 偉業(yè)建議 :本項目住宅（ Apartment）套數(shù)與車位最佳配比達(dá)到 1： 1 地下停車場 配套設(shè)施建議 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 62 ?住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 ?公寓類產(chǎn)品建議 ?商住（ Officetel）產(chǎn)品建議 ?寫字樓（ Office）產(chǎn)品建議 ?住宅底商建議 分物業(yè)類型產(chǎn)品建議 63 本案住宅（ Apartment）類產(chǎn)品戶型配比 城市發(fā)展角度 市場角度 客戶角度 項目自身 條件分析 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 戶型配比考量緯度 64 沈陽市場分析 塔樓 金廊 沈陽 ? 沈陽市場各面積段供應(yīng)與去化 ? 沈陽金廊沿線各項目戶型規(guī)劃情況 ? 沈陽典型塔樓項目戶型配比研究 住宅（ Apartment）產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 65 2 0 0 8 年沈陽商品住宅市場供應(yīng)量與去化量01002003004005006007006 0 以下 6 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 1 8 0 以上供應(yīng)量 去化量萬平 沈陽市0 9 年1 1 1 月商品住宅各面積段供應(yīng)與去化010020030040060 以下 6 0 1 0 0 1 0 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 180 以上供應(yīng) 去化? 通過近兩年數(shù)據(jù)對比，小戶型產(chǎn)品市場目前供銷保持同步，但未來市場小戶型將逐漸轉(zhuǎn)入衰弱期。 ? 設(shè) 1個主入口和 2個次入口，平時只限于行人出入，北側(cè)次入口和主入口為緊急通道。 優(yōu)點 ?整體形成大圍合式規(guī)劃，北部住宅（ Apartment）較好的利用項目自身規(guī)劃的景觀和游樂園景觀。 ?園區(qū)南側(cè)公寓與酒店功能互補，規(guī)避了擋光等風(fēng)險。 消費特征 ：理性選擇，注重稀缺性，看重品質(zhì) 分物業(yè)類型客戶定位 —— 商住 Officetel 商住 Officetel客戶特征分析 顯性特征 隱性特征 34 注：外來租賃企業(yè)：外地國內(nèi) 500強企業(yè)和境外（東北亞、香港、臺灣、歐美等）中大型企業(yè)。 外地客來源 ：鞍山、撫順和本溪等周邊城市私企老板。 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 28 來 源： 沈陽本地群體或謀求在沈陽發(fā)展的外地人士； 年 齡： 35— 45歲， 注重生活的便捷與舒適； 家庭人口： 23口人 職 業(yè)： 對外貿(mào)易、金融保險、事業(yè)單位、自由職業(yè) 職 務(wù)： 老板、合伙人、外企管理人員、職業(yè)經(jīng)理人、策劃人 身 價： 500萬以上 臵業(yè)次數(shù)： 二次臵業(yè)或以上 分物業(yè)類型客戶定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）客戶特征分析 顯性特征 29 購買動機： 自用兼投資 喜 好： 喜好玩新車、善于股票地產(chǎn)投資，休閑方式選擇具有特色休閑娛樂場所、高檔會所等，對異域觀光情有獨鐘 性 格： 個性外向、愿意表現(xiàn)、展示自我實力 生活習(xí)慣： 熟悉沈陽，生意或工作在沈陽，其事業(yè)及朋友圈在沈陽的一群富人；平時為人處世主動熱情，善于爭取機會； 擁有自己的圈層，為某些高端會所、活動會員；圈內(nèi)介紹、網(wǎng)絡(luò)為臵業(yè)重要渠道，看重身份與氛圍 。 外地客來源 ：①鞍山、撫順和本溪等周邊城市私營企業(yè)老板；②開發(fā)商利用自身資源（如上海華府天地項目老客戶）導(dǎo)入的上海等地外地投資保值客戶。 6 ? 項目總體定位 ? 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 ? 分物業(yè)類型客戶定位 項目總體定位深化 7 住宅（ Apartment） 歡樂世界里的城市首席舒居美宅 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 歡樂世界里的五星國際生活寓所 商住 (Officetel) 歡樂世界里的創(chuàng)富工作室 住宅底商 匯集歡樂元素的異域風(fēng)情主題商業(yè)街 寫字樓（ Office） 歡樂王國里的國際化總部辦公基地 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 8 東北唯一以大型韓版主題游樂園為配套的舒居宅邸 樂天世界住宅（ Apartment）產(chǎn)品核心競爭力 宅邸 品牌 先進(jìn)的設(shè)計理念 游樂園配套 國際化服務(wù) 鄰近新交通樞紐 自營商場、專業(yè)店、瑪特 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 9 產(chǎn)品升值潛力明顯 游樂園景觀 獨具特色的建筑外立面 智能環(huán)保節(jié)能 國際一流星級管家式服務(wù) 超星級酒店配套 樂天世界服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）六大價值方向 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 10 樂天世界商住兩用（ Officetel）公寓價值取向 金廊地段 自有商圈 Text 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 交通樞紐 商住兩用（ Officetel）公寓 稀缺 小戶型 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 商住兩用（ Officetel）公寓 11 甲級寫字樓（ Office） 高新技術(shù) 智能化 知名 國際品牌 內(nèi)外兼修的 現(xiàn)代感 樂天世界寫字樓（ Office）突出亮點 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 寫字樓（ Office） 12 樂天世界住宅底商價值發(fā)現(xiàn) 區(qū)域居民 游樂園游客 2號地鐵 高鐵站 北站北出口 底商價值 超大人流量 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 —— 住宅底商 酒店辦公樓 客戶 13 ? 項目總體定位 ? 分物業(yè)類型產(chǎn)品定位 ? 分物業(yè)類型客戶定位 項目總體定位深化 14 由城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來看各城市高端客戶的固有屬性特點 分物業(yè)類型客戶定位 沈陽 高端客戶流動不大，并加大第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，由外向內(nèi)聚集吸引。 自營主題百貨、大型專業(yè)店和自助商場商業(yè)配套全 北金廊行政文化中心 CAD的延伸＊匯集濃厚的文化氣息 遼寧中醫(yī)大學(xué)、省實驗中小學(xué)環(huán)顧周圍＊教育氛圍高 位于沈陽北站北出口正在規(guī)劃的交通樞紐旁＊交通優(yōu)越 北陵公園、北行商圈居住、休閑優(yōu)勢明顯 北站北出口——沈陽新交通樞紐＊區(qū)位特色明顯。 城市核心＊醫(yī)療、教育、餐飲、休閑、娛樂、購物等生活配套完備； 公交總站、城市高鐵、地鐵二號線等齊備＊出行便利。 高端客戶群不斷擴大，數(shù)量穩(wěn)定增長 生 產(chǎn) 型 重 工 型 資 源 型 15 全沈陽 沈陽戶籍人口（人） 7,135,053 戶數(shù) （戶） 2,440,689 沈陽市區(qū) 市區(qū)戶籍人口 （人） 5,090,224 沈陽中心城區(qū) （ 市內(nèi)五區(qū)） 中心城區(qū)人口 （人） 3,493,069 流動人口 流動人口 （人） 1,200,000 朝鮮族人口 朝鮮族 （人） 94,000 沈陽人口情況 （ 2023年統(tǒng)計） 分物業(yè)類型客戶定位 部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒 16 客群分類 單位分類 單位數(shù)量 （個） 在職人數(shù) （人） 目標(biāo)客戶數(shù)量預(yù)估 （人） 備注 企業(yè)高管 規(guī)模企業(yè) 8,543 719330 17,086 高管數(shù)量按 1個企業(yè) 2名計算， 私企數(shù)量 67,000 16,750 高管數(shù)量約 4個企業(yè)一個高管計算， 政府官員 機關(guān) 1,401 78307 2,610 在職人數(shù)中，每 30人中有一人，具備購買能力 事業(yè)單位 事業(yè) 3,378 246520 8,217 在職人數(shù)中，每 30人中有一人，具備購買能力 私企 /個體 私企數(shù)量 67,000 67,000 平均每個私企一人 個體戶 200,000 1,000 按 200名個體戶中有一名具備購買能力計算 技術(shù)人員 技術(shù)人才 505000 10,100 每 50人中有一名技術(shù)人才具備購買能力 自由職業(yè)者 8,416 每 60人有一名自由職業(yè)者（部分專業(yè)人士、演藝明星、藝術(shù)家、律師、技術(shù)顧問等）具備購買能力 富家子弟 千萬以上富豪 及其子女 7,350人 10,000 每家富豪有 12個子女 合計 141,179 沈陽高端客群統(tǒng)計（數(shù)量達(dá) 14萬多） 部分?jǐn)?shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒 分物業(yè)類型客戶定位 17 形象素描 高端群體 數(shù)量 （人） 年收入 （萬元） 購房特征 政府官員 2,600 30— 40 隱性購買，注重物業(yè)與周邊人群 事業(yè)單位 8,200 20— 30 表現(xiàn)低調(diào)，投資行為注重性價比 私企業(yè)主 68,000 50— 150 個體性格差異較大，注重項目的交通、配套、教育等因素 分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位 沈陽高端客群群體分析 數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒 18 形象素描 高端群體 數(shù)量 年收入 （萬元） 購房特征 企業(yè)高管 33,000 40— 50 性格內(nèi)斂、穩(wěn)重，具備較高修養(yǎng)；戶型的舒適、樓盤品質(zhì)、服務(wù) 技術(shù)人才 10,100 15— 20 穩(wěn)重、行事謹(jǐn)慎；注重工程進(jìn)度、質(zhì)量，對價格變化比較敏感，重視區(qū)域教育環(huán)境 自由職業(yè)者 8,400 15— 20 喜歡按照自己的方式行事，強烈的自我表現(xiàn)意愿 富家子弟 10,000 — 個性外向、愿意表現(xiàn)，消費多在時尚、流行場所注重項目自身的知名度和市場影響力 分物業(yè)類型產(chǎn)品客戶定位 沈陽高端客群群體分析 數(shù)據(jù)來源：沈陽統(tǒng)計年鑒 19 ?都市化：時尚、流行、便捷、商業(yè)氛圍與現(xiàn)代節(jié)奏； ?品質(zhì)生活：強調(diào)居住與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，要求住宅（ Apartment）景觀、采光、噪音的均好性，強調(diào)同層次群體的聚居； ?層峰群體：處于社會階層金字塔的頂部，擁有堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)與強大的社會關(guān)系； 崇尚都市化品質(zhì)生活的社會層峰群體 分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 住宅（ Apartment）客戶定位 20 ?從韓國企業(yè)在沈陽開發(fā)的項目客戶比例來看，沈陽和外地客比例占到 8090%；緊鄰西塔區(qū)的韓國新城朝鮮族客戶比例達(dá)到 14%左右，外籍客戶達(dá)到 5%。 沈陽人 ：本地私企老板、企業(yè)中高層和部分投資客。 消費特征： 在選擇物業(yè)的時候，自身親臨現(xiàn)場并勘察樓盤品質(zhì)、服務(wù)、價格，比較看重地段、商業(yè)配套、周邊環(huán)境、私密性、內(nèi)部結(jié)構(gòu)舒適性、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等等，一般選擇服務(wù)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，或追求地域便利的區(qū)域?qū)傩浴? 沈陽人 ：以區(qū)域地緣性客戶、交通導(dǎo)入客和投資客 為主要客群 。 落戶沈陽發(fā)展的外來中大型企業(yè)和本地業(yè)績卓絕的中大型企業(yè) 分物業(yè)類型客戶定位 —— 寫字樓（ Office） 寫字樓（ Office）租賃客戶定位 35 寫字樓（ Office）租用客戶構(gòu)成 ?目前沈陽寫字樓（ Office）客