【正文】 8 %箱包 。 9 %女子美容美體等。 如果我們在 綠茵廣場附近有一綜合性的地下商業(yè)街 ，請問您會去那兒消費嗎？ （單選） A、一定會去 B、可能會去 C、不知道 D、可能不會去 E、肯定不會去 不知道 , 1 6 %可能會去 ,42%一定會去, 3 0 %可能不會去,9%肯定不會去,3%一定會去 可能會去 不知道 可能不會去 肯定不會去 萍鄉(xiāng)消費者大多數(shù)對本項目持謹慎樂觀 態(tài)度。 4 %圖書、音像制品。 12 %化妝品。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 31 Q 您認為目前綠茵廣場附近的商鋪每平方米月租金多少是比較合適的？ 5175 元 76100 元 101125 元 126— 150 元 151175 元 176200 元 201225 元 226— 250 元 251275 元 276元以上 1 2 6 —1 5 0 元15%101125元23%76100元29%5175元25%151175元1%201225元1%176200元6%5 1 7 5 元 76100元 101125元 1 2 6 —1 5 0 元 151175元 176200元 201225元 商戶所能接受的租金價格 51— 75 元 /平方米占大多數(shù)，其次是 101— 125 元 /平方米和 76— 100 元 /平方米。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 27 第五章 商戶與消費者調(diào)查問卷及分析 （一）萍鄉(xiāng)商戶調(diào)查及分析 （共 發(fā)出 60 份，有效收回 60 份） Q請問您在萍鄉(xiāng)經(jīng)商的時間是 1 年以下 1－ 2 年 2－ 3 年 3－ 5年 5－ 8年 8 年以上 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營時間在 2年 以上的占主力 ， 基本以老商戶為主 。 物業(yè)形象： 屬于新建商場，建筑物年限短， 外圍形象良好， 店面裝修比較統(tǒng)一 ， 室 內(nèi)部 分 裝修一般。 餐飲娛樂類：街客、烤 翅一絕、永和豆?jié){ 等 。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 13 三、典型商業(yè)街區(qū)調(diào)查分析 街 道： 躍進南路 位 置： 昭萍路至八一路段 人流量： 很 多 車 道： 雙向 四車道 車流量： 很 多 公 交： 1 18路 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) 服飾 箱包皮具 珠寶首飾 化妝品 鞋 建材五金 日用百貨 餐飲 其它 合計 數(shù)量（間） 135 7 2 4 12 1 5 10 176 比例（ %） 76． 7% 4% 1． 2% 2% 7% 0． 5% 3% 5． 6% 100% 租金狀況 125200 元 /平 /月（圖書館至安源賓館 路 段） 240— 260 元 /平 /月 （人民公園 路 段） 商鋪面積 20— 200 平方米不等 建筑形式 以底商為主 經(jīng)營狀況 經(jīng)營狀況良好 空 置 率 無空置 業(yè)態(tài)特征 該街道主要以 中高檔品牌 服飾 專 賣店 為主，并 有少量鞋類及皮具箱包店及其它店面 。 該商圈整合了萍鄉(xiāng)商業(yè)精華，基本突現(xiàn)了萍鄉(xiāng)整體的商業(yè)格局 ,目前的零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化 ， 有百貨、超市、電器賣場，小商品市場，貿(mào)易商城，室內(nèi)步行街，室外步行街，還有以底商為主的眾多沿街店鋪。 三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析與預測 通過對萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的概況分析，我們得到如下趨勢預測 : 發(fā)展商將更加理性、更加成熟， 策劃 營銷意識增強，外來與本地發(fā)展商的同臺競技，將共同促進市場繁榮。 隨著近年來，萍鄉(xiāng)市土地市場規(guī)范化程度的提高以及土地市場化機制的加速運作，不僅進一步活躍了區(qū)域房地產(chǎn)市場，更是對區(qū)域城市化進程起到了積極的推進作用。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 9 第三 章 萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 一 、 宏觀政策對房地產(chǎn)市場的影響 產(chǎn)業(yè)支撐為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán) 境 作為工業(yè)礦產(chǎn)城市，其豐富的地下資源是支撐區(qū)域經(jīng)濟實力和消費水平強有力的保證。 —— 體制改革和對外開放：財稅體制、投融資體制、市場體系、行政體制等各項改革取得新的進展。安源是萍鄉(xiāng)市政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)總面積 212 平方公里，總?cè)丝?40 萬，有蒙、回、藏等 17 個少數(shù)民族，轄 6街、 4 鎮(zhèn)、 1個管委會。非公有制增加值 億元，同比增長 19%，占 GDP 比重為 %。財政收入占 GDP的比重達 ％，比上年提高 個百分點。我市積極調(diào)整投資和消費的關(guān)系，重點擴大消費需求，并切實加強商品流通和市場體系建設，改善消費環(huán)境和條件，培育消費熱點，消費市場 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 7 更加活躍。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %。全市生豬存欄 萬頭，同比增長 %，生豬出欄 萬頭，增長 %。輕工業(yè)完成增加值 億元，同比增長 %，重工業(yè)完成 億元，同比增長 %。表明我市經(jīng)濟繼續(xù)在快速增長的通道中穩(wěn)鍵運行。水資源十分豐富，有袁水、萍水、草水、蓮江五條河流，地表水徑流量為 億立方米 /年，水能源可開發(fā)量 4萬千瓦，地下水儲量為 4億立方米。萍鄉(xiāng)處于長株潭經(jīng)濟圈的輻射核心區(qū)域，同時接受泛珠三角經(jīng)濟區(qū)和閩東南經(jīng)濟區(qū)的輻射。 三、調(diào)研區(qū)域 調(diào)研區(qū)域主要集中在安源 區(qū) ，本項目所在商圈。 四、調(diào)研時間 調(diào)研時間： 2020 年 9月 24日 —— 2020 年 9月 30日 整理撰寫： 2020 年 10月 1日 —— 2020 年 10月 5日 資料補充： 2020 年 10月 6日 —— 2020 年 10月 9日 提交匯報： 2020 年 10月 10 日 —— 2020 年 10 月 11 日 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 4 第二 章 萍鄉(xiāng) 社會經(jīng)濟發(fā)展概況 一、城市概況 1. 地理位置： 萍鄉(xiāng)市位于江西省西部，東與本省宜春市、南與吉安市、西與湖南省株洲市、北與湖南省瀏陽市接壤。境內(nèi)滬昆鐵路橫穿市內(nèi)腹地與京廣、京九兩大動脈相連，隨著滬昆鐵路電氣化改造工程的完成，中國第一條設計 時速 200 公里 /小時的鐵路干線將成為連接長江三角洲和珠江三角洲的重要通道。 萍鄉(xiāng)旅游資源豐富，集歷史、文化、自然、人文、宗教與民俗風情為一體 ,呈全方位立體之勢，旅游開發(fā)前景非常廣闊 .萍鄉(xiāng)市所屬的安 源是中國工人運動的發(fā)祥地和秋收起義的策源地，是中國革命的搖籃之一。從三次產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 億元，同比增長 %。二是各種所有制工業(yè)都有較快增長。羊出欄 萬只，家禽出籠 萬羽，同比分別增長 %和 %。 外商投資增長迅速，出口貿(mào)易增勢強勁。 2020 年全市社 會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 城鄉(xiāng)居民收入同步快速增長。從投資領(lǐng)域看，非國有投資完成 億元，同比增長 %，比城鎮(zhèn)投資快 個百分點，其中，民間投資完成 億元，同比增長%。 百余年來，煤炭一直是安源的主導產(chǎn)業(yè)，“地下”資源一直是安源的優(yōu)勢?！笆晃濉逼陂g實際利用外資年平均遞增 16%以上，外貿(mào)出口年平均遞增 16%以上。與此同時，礦產(chǎn)資源也在一定程度上形成輻射力，除了給工業(yè)發(fā)展提供后備力外，也吸引了大量外來投資，在活躍區(qū)域經(jīng)濟的同時也更進一步優(yōu)化了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 另外，萍鄉(xiāng)市“十一五”規(guī)劃提出，明確發(fā)展以新宜萍為發(fā)展中心的贛西城 市群，發(fā)揮省際紐帶作用，建設湘贛邊境區(qū)域中心城市和重要工業(yè)城市的目標，必將極大的促進萍鄉(xiāng)市城市經(jīng)濟發(fā)展，城市價值將得以重沽。 消費者 需求呈現(xiàn)多樣化，由單一的滿足居住需求上升到注重對 投資的需求。 主 商圈格局 萍鄉(xiāng)核心商圈主要以躍進南路（昭萍路至八一路段），昭萍東路，廣場路構(gòu)成的三角形商業(yè)中心，囊括萍鄉(xiāng)商業(yè)的精華，形成了整體的商業(yè)格局與架構(gòu)，實現(xiàn)以點帶面的商業(yè)模式。 代表品牌 報喜鳥、勁霸、羅蒙、九牧王、柒牌、雅戈爾、七匹狼、歐時力、歌力思、哥弟、聲雨竹 、季候風 等 綜合點評 綜合點評： 該街道位于安源區(qū)老城區(qū)，是目前萍鄉(xiāng)商業(yè)氛圍最濃、中高檔品牌服飾最集中的街道，此街道的形成在很大程度上推進了萍鄉(xiāng)商業(yè)進程，提高了消費者的消費品位和檔次，并一定程度上滿足了部分高消費群體的需求。 綜合點評 綜合點評： 萍鄉(xiāng)文化路步行 街 長達 1168 米，總占地 158 畝，總建筑面積達 26萬平方米 ，是一條以地方特色文化為背景建成的步行街，有漂亮 的 街區(qū)和廣場，各種情調(diào)的酒吧和酒樓 ，并 集購物休閑、餐飲美 食、特色小吃、文藝娛樂 ， 觀光旅游等商業(yè)功能于一體 的步行街， 但 由于經(jīng)營時間不長，平時 人氣不是很旺，正處在商業(yè)孕育期。 數(shù)據(jù)來源：深圳富智項目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 24 金泰地 萍鄉(xiāng)綠茵廣場項目市場調(diào)研及定位報告 25 義烏小商品城 項目名稱 義烏 小商品城 項目位置 廣場路中段 開業(yè)時間 07年 10 月 樓層和總面積 五層， 2． 4 萬平方米 開發(fā)商 招商引資 （ 華僑投資） 車位 — 客流量 一般 裝修檔次 低檔 裝修 空調(diào)狀況 有中央空調(diào) 電梯情況 手扶 、觀光電梯、貨梯 建筑特點 由地下一層和地上四層組成，封閉式商場 對外租金 一層、二層： 90 元 /平 /月，現(xiàn)在三折 三層： 48 元 /平 /月，現(xiàn)在三折 鋪位 實用 率 45%— 48% 單鋪面積 實用面積 15— 40平米 商戶總數(shù) 約 300 家 商場定位 中低檔小百貨 批 零 管理費 5元 /平 /月 客戶來源 商戶來源范圍： 本地 為主 商戶特點： 普通經(jīng)營商戶為主 顧客來源范圍： 本地、 周邊 縣鄉(xiāng) 為主 顧客特點： 商人、中年人 為主要的消費者 各樓層功能調(diào)查 樓層 經(jīng)營品種 /類別 預計面積 1F 通訊 、 電腦 產(chǎn)品 4000 1F 時尚服裝、鞋，針織內(nèi)衣、童裝、婦幼用品 5000 2F 日用百貨、小五金、小電器 5000 3F 日化用品、飾品、珠寶、皮具箱包、床上用品 5000 4F 玩具、工藝品、字畫、文體用品 5000 綜合點評 地段 ：