【正文】 商場(chǎng)處在 廣場(chǎng)路和迎賓路 交匯口，地理 相對(duì) 位置 一般 ， 屬于商圈邊緣，廣場(chǎng)路人流相對(duì)較少，共享萍鄉(xiāng)商 城顧客。 Q來(lái)您這消費(fèi)的顧客類型主要有 ？ (多選 ) 學(xué)生 本地市民 萍鄉(xiāng)周邊縣區(qū) 外地游玩者 其他： 萍鄉(xiāng)周邊地市,1%本地市民, 4 8 %學(xué)生, 1 9 %其他, 8 %外地游玩者,24%學(xué)生 本地市民 萍鄉(xiāng)周邊地市 外地游玩者 其他 上圖可以看出：來(lái)此商圈消費(fèi)的主流人群以本地市 民和 周邊顧客居多，其次是58年 , 10% 35年 , 17% 23年 , 25% 12年 , 14% 1年以下 , 12% 8年以上 , 22% 1年以下 12年 23年 35年 58年 8年以上 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 28 外地來(lái)旅游的 消費(fèi)者 和學(xué)生 。 Q您在 決定租賃商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，您最為關(guān)注的是以下哪些因素 （多選） 地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范 5 、主力店的進(jìn)駐情況 6 、未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 7 、其它因素（請(qǐng)注明） 地段28%周邊商業(yè)氛圍27%租金水平17%管理是否規(guī)范13%主力店的進(jìn)駐情況4%未來(lái)發(fā)展?jié)摿?0%其他因素1%地段 周邊商業(yè)氛圍 租金水平 管理是否規(guī)范主力店的進(jìn)駐情況 未來(lái)發(fā)展?jié)摿?其他因素 經(jīng)營(yíng)者普遍關(guān)注新商場(chǎng)的地段，其次是商場(chǎng)周邊的商業(yè)氣氛，另外還有租金的承受能力也是其較為關(guān)心的。 10 %電子產(chǎn)品。 3 %電動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)所玩具。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 39 請(qǐng)問(wèn)如果您去 綠茵廣場(chǎng)附近 消費(fèi)習(xí)慣采用什么樣的交通方式？ （多選） A、 步行 B、 自行車 C、摩托車 D、公汽 /中巴 E、出租車 F、私車 G、其他 步行 , 2 5 %自行車, 5 %摩托車, 8 %公汽/ 中巴,30%出租車 , 1 7 %私車, 1 4 %其他, 1 %步行 自行車 摩托車 公汽/ 中巴 出租車 私車 其他 萍鄉(xiāng)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣基本是以公汽和步行 為主，占到了 52%，其次是出租車和私車 。 4 %咖啡茶座等休閑場(chǎng)所。 5 %鞋帽。 6 %小飾品。 6 %美食城或餐飲店。 在您去過(guò)的商業(yè)場(chǎng)所里，您最喜歡的是哪幾個(gè)？ （在本市內(nèi)選擇）（多選） 三浙, 0 %心連心, 1 4%KFC, 2%昌盛, 0 %步行街, 1 3%富森, 1 %青龍, 5 %商城, 7 %芭芭拉, 1 %洪城大廈, 1 %超市, 5 %步步高, 2 %三福, 5 %南昌百貨, 2 2%地下商場(chǎng), 3 %綠茵廣場(chǎng), 1 %KTV, 2%西門, 2 %旺眾, 1 3%地下商場(chǎng) 南昌百貨 心連心 三浙 KFC 昌盛 步行街富森 青龍 商城 芭芭拉 洪城大廈 超市 步步高三福 旺眾 KTV 西門 綠茵廣場(chǎng) 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 38 喜歡的理由是 （多選） A、中檔場(chǎng)所 B、環(huán)境優(yōu)雅 C、高檔場(chǎng)所 D、人多，熱鬧 E、交通方便 F、其它： 交通方便, 1 4 %人多，熱鬧 ,25%高檔場(chǎng)所, 5 %環(huán)境優(yōu)雅, 2 0 %中檔場(chǎng)所, 1 0 %其它, 2 6 %中檔場(chǎng)所 環(huán)境優(yōu)雅 高檔場(chǎng)所 人多，熱鬧 交通方便 其它 由上圖表不難看出，萍鄉(xiāng)的消費(fèi)者向往的消費(fèi)場(chǎng)所為 人多熱鬧和環(huán)境優(yōu)雅的場(chǎng)所，如南昌百貨、步行街等。 2 %美食城或餐飲店。 13 %小飾品。 Q如果您想再擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，需要的面積是 50 平米以下 51－ 70 平米 71－ 90 平米 91－ 150 平米 151300 平米 300 平米以上 300 平米以上13%50平米以下15%51－7 0平米18%71－9 0平米13%91－1 50平米28%151300平米13%50平米以下 51－7 0平米 71－9 0平米 91－1 50平米151300平米 300 平米以上 從上可以看出，所調(diào)查商戶所需要的經(jīng)營(yíng)面積 ，各 種面積都有一定比例的需求，其中 91150 平米比例稍大。 隨著萍鄉(xiāng) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及與外部聯(lián)系的加強(qiáng)，整 個(gè)商業(yè)格局 將會(huì)面臨新一輪的洗牌 ，同時(shí)本土企業(yè)將面臨與外來(lái)企業(yè) 同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng) 的局面 。 經(jīng)營(yíng)管理： 商場(chǎng)沒有統(tǒng)一 規(guī)劃，布局比較混亂，管理不到位。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳富智項(xiàng)目小組 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 18 昭萍東路街景 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 19 街 道： 文化路步行街 位 置： 昭萍東路至朝陽(yáng)路段 人流量： 一般 車 道： 無(wú)設(shè)置車道 車流量： 無(wú)車流 公 交： 附近 16路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 服飾 皮具箱包 化妝品 鞋 餐飲 日雜小百貨 合計(jì) 數(shù)量（間） 132 15 4 23 57 12 243 比例（ %） 54% 6% 1． 5% 10% 23． 5% 5% 100% 租金狀況 100— 200 元 /平 /月 （入口路段）、 70— 80元 /平 /月 （靠里） 商鋪面積 10— 150 平方米不等 建筑形 式 以底商為主 經(jīng)營(yíng)狀況 入口路段 經(jīng)營(yíng) 良好、靠里經(jīng)營(yíng) 狀況一般 空 置 率 空置約 10% 業(yè)態(tài)特征 該步行街主要以 服飾、 小百貨、 特色餐飲、娛樂(lè)休閑項(xiàng)目為主 代表品牌 鞋服類：森馬、特步、安踏、海瀾之家、蜘蛛王、紅蜻蜓 、 勁王、 雅戈?duì)枴⑷省? 秋水伊人、 周織 等。本商圈 專業(yè)市場(chǎng)主要 是義烏小商品批發(fā)城、原萍百三樓服裝市場(chǎng)、蘇寧電器、四平家電、肖記電 器、全友家私等 專業(yè)市場(chǎng)是商品 銷售細(xì)化、專業(yè)化的產(chǎn)物，標(biāo)志著商業(yè)的文明和繁榮，目前萍鄉(xiāng) 專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量 較少且 專業(yè)化程度不高。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 11 第四 章 萍鄉(xiāng)市區(qū)零售商業(yè)形態(tài)及發(fā)展概況分析 一 、商業(yè) 發(fā)展概況及主要商圈格局 隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，萍鄉(xiāng)的商業(yè)發(fā)展也進(jìn)入一個(gè)新的階段， 萍鄉(xiāng) 的商業(yè)主要集中在老城區(qū)的 躍進(jìn)南路 、 八一 路 、廣場(chǎng)路和昭萍東路以及文化路步行街，商業(yè)扎堆 比較 明顯 ，并以此形成城市商業(yè)金三角的 核心商圈 狀態(tài)。 在宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大背景下，萍鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，土地出讓價(jià)格穩(wěn)步提升，開發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費(fèi)者購(gòu)房更趨于理性化，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)漸趨合理，銷售面積繼續(xù)保持增長(zhǎng)。在前幾年的發(fā)展中，萍鄉(xiāng)市土地市場(chǎng)一直沒有得到有效挖掘，這主要是年土地儲(chǔ)備量和供應(yīng)量非常小，市場(chǎng)對(duì)土地需求尚未形成有效機(jī)制，土地作為調(diào)控的手段沒有發(fā)揮明顯的效用，作為三線城市的潛力還有待激發(fā)。物價(jià)指數(shù)漲幅控制在 5%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化水平率達(dá)到 65%以上。其地理位置優(yōu)越，毗鄰湖南省，歷史上有“吳楚咽喉、贛湘通衢”之稱，浙贛鐵路、滬瑞高速公路貫穿其中， 31 320 國(guó)道 縱橫境內(nèi)。從工業(yè)領(lǐng)域看， 2020 年非公制規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) 41%。 2020 年全市財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %，其中，地方財(cái)政收入 億元，同 比增長(zhǎng) %。 消費(fèi)需求有效擴(kuò)張。二是房地產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。糧食總產(chǎn)量 萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)%。工業(yè)生產(chǎn)的快速增長(zhǎng)主要 體現(xiàn)在：一是輕重工業(yè)快速 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 6 增長(zhǎng)。 二 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn) （一）經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)有力 2020 年全市生產(chǎn)總值 億元，同比增長(zhǎng) %，比去年增速提高 個(gè)百分點(diǎn)。全市森林覆蓋率達(dá) %，植物物種 1200 余種。萍鄉(xiāng)市江西和華東的 西大門 ,在贛西經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中處于中心位置 ,素有“湘贛通衡”、“吳楚咽喉”之稱。 二、調(diào)研目的 了解萍鄉(xiāng)城市基本概況； 了解萍鄉(xiāng)市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性及消費(fèi)能力； 了解萍鄉(xiāng)零售市場(chǎng) 概況、商業(yè)環(huán)境及 特征； 為項(xiàng)目 定位提供市場(chǎng)論證。地處東經(jīng) 113176。 319和 320國(guó)道呈十字型在市區(qū)交匯通過(guò)，滬昆高速、萍洪高速貫穿全境。在這里留下了大量的紅色歷史遺跡與革命文物 ,著名的有安源路礦工人俱樂(lè)部舊址、總平巷、談判大樓 ,張家灣秋收起義軍事會(huì)議舊址等 .解放后 ， 這里建造了安源路礦工人運(yùn)動(dòng)紀(jì)念館，市內(nèi)新建有占地 346畝的秋收起義廣場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的 ： ： 調(diào)整為 ： ： 。其中集體企業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；股份合作企業(yè)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。 （二）三大需求協(xié)調(diào)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力發(fā)生積極變化 2020 年，我市在認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策的同時(shí)，著力啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，努力擴(kuò)大出口，實(shí)現(xiàn)了投資穩(wěn)定增長(zhǎng)、消費(fèi)加快增長(zhǎng)、出口強(qiáng)勁增長(zhǎng)的良好發(fā) 展態(tài)勢(shì)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車正朝著快速、協(xié)調(diào)的軌道發(fā)展。我 市積極適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)變化，努力轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長(zhǎng)方式，實(shí)施出口多元化，有效克服了國(guó)際貿(mào)易摩擦增多、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等不利因素影響。拉動(dòng)消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ阂皇浅鞘惺袌?chǎng)消費(fèi)增速加快。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11753 元，同比增長(zhǎng) %。 三、 人口情況 2020 年末，萍鄉(xiāng)市總?cè)丝?(常住人口 ) 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口約 53萬(wàn)，全市人口密度為每平方公里 481 人。 ，“十一五”時(shí)期的發(fā)展定位是，要在全省十強(qiáng)縣區(qū)行列中進(jìn)一步爭(zhēng)先進(jìn)位，始終成為全省縣區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展排頭兵。 —— 科教水平：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值 25%以上，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 48%以上，加快高中階段教育的普及， 2020 年高中階段教育入學(xué)率達(dá)到 80%以上。 作為紅色旅游城市，其旅游帶來(lái)的高附加值紅火了商業(yè)地產(chǎn)。 房地產(chǎn)區(qū)域特征明顯，物業(yè)類型區(qū)分度凸現(xiàn) 根據(jù)萍鄉(xiāng)市房地產(chǎn)發(fā)展的跡象看，目前市場(chǎng)發(fā)展的區(qū)域特征明顯，城區(qū)輪廓區(qū)分逐漸凸現(xiàn)，基本可以劃分為五大區(qū)域，分別為老城區(qū)、城北開發(fā)區(qū)、安源新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、橫龍山風(fēng)景區(qū)。 住宅投資和商業(yè)地產(chǎn)投資都將得到進(jìn)一步的發(fā)展。 萍鄉(xiāng)綠茵廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告 12