【正文】 戶構(gòu)成主要分為三類：境外企業(yè)、外地來沈企業(yè)、沈陽本地企業(yè) 寫字樓（ Office）市場以出租為主，少數(shù)項目為出售。 ?所有樓座均朝南。 ?規(guī)劃 2棟板式住宅（ Apartment），有利于提升產(chǎn)品檔次及經(jīng)濟利潤。 ? 環(huán)形道路規(guī)劃，實現(xiàn)小區(qū)核心集中式景觀 ? 每棟住宅（ Apartment）實現(xiàn)北入口 主入口 6 50 ?經(jīng)濟技術(shù)指標 ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 51 環(huán)境景觀建議 項目整盤環(huán)境景觀規(guī)劃思路 北 1 2 3 4 5 主入口 集中型核心景觀 景觀規(guī)劃要求 ?集中圍合式 \核心水景 \休閑、互動 次入口 次入口 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 6 52 景觀示意 —— 水景、綠地 環(huán)境景觀建議 53 內(nèi)部道路及景觀關(guān)系示意 景觀示意 —— 人行道、橋 環(huán)境景觀建議 54 ?經(jīng)濟技術(shù)指標 ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 ?分期開發(fā)建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 55 配套設(shè)施建議 通過引入高端配套設(shè)施提升產(chǎn)品價值 教育設(shè)施：雙語幼兒園 醫(yī)療設(shè) 施： 綜 合 診 所 高端 會 所 56 關(guān)鍵詞：主題生活會所系列 強化個性分而治之 面向社區(qū)業(yè)主開放，優(yōu)先、優(yōu)惠方式提供社區(qū)業(yè)主使用 業(yè)主會所 —— 個性化主體會所 配套設(shè)施建議 結(jié)合集中水景觀建筑業(yè)主會所 57 高檔中餐廳 提供頂級餐飲服務(wù) 紅酒坊 專用地下酒窖，提供名品紅酒的珍藏、品鑒服務(wù)，可舉辦紅酒講座與品鑒會 雪茄吧 打造沈陽第一個高級雪茄俱樂部，為會員設(shè)立私人的雪茄儲藏室，提供上等雪茄享受服務(wù) SPA空間 專為女士提供香蕈理療等特色水療池服務(wù) 壁球館 時尚運動 私人貴賓廳 為業(yè)主和會員提供私人會客、家庭 Party的場所，配備專人接待服務(wù) 業(yè)主會所 —— 功能建議 配套設(shè)施建議 58 每個單元設(shè)立一個物業(yè)管家，作為物業(yè)管理服務(wù)公司與業(yè)主的銜接橋梁，更好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。 ? 中大戶型市場未來隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展改善性臵業(yè)需求將會增加，中大戶型將會迎來市場機會點。高端客群較為認可 150平方米 — 190平方米之間的主力戶型。 ? 高端客戶主力需求面積 集中在 150— 190平。主臥室 270度景觀陽臺 270度觀景陽臺 88 空中花園 豪華觀景餐廳 錯層 +挑空設(shè)計，形成高 ，餐廳可觀景，陽臺可根據(jù)客戶需要改成客廳等其它功能房間。未來面積段將會由 100平以下中小戶型擴大到 100160平中大戶型方向發(fā)展，居住的舒適度將會進一步提高。 ? 完整寬敞的浴室系列。 二居 : 邊戶型產(chǎn)品設(shè)計要點： 本案兩居產(chǎn)品尺度 : ?客廳開間 ， ?主臥開間在 — 4米， ?次臥開間不小于 3米 . 一居產(chǎn)品： ? 開間尺度不低于 。 160 180 20 140 80 100 60 40 萬達新天地 德郡 7號 亞洲時尚公寓 鉆石星座 太原時代 曼哈頓觀邸 東森總部商務(wù)廣場 平層 Loft公寓 沈陽非金廊沿線高端公寓項目主力戶型抽樣統(tǒng)計 市場角度 公寓類產(chǎn)品建議 —— 戶型配比 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 95 ?金廊沿線在售項目中的主力產(chǎn)品面積區(qū)間均在 4090平之間 .只有皇朝萬鑫項目的面積區(qū)間跨度較大 .從 38600平可自由分割組成，但其主力戶型仍為 150平以下。 經(jīng)過陽臺過渡空間進入書房，主臥套房靈活性大。 ?城市的 GDP與各面積成交 總額成正比，未來中大戶型 市場發(fā)展?jié)摿薮?。同時數(shù)據(jù)顯示，對于 160平方米以上的偏大戶型的需求，以40歲以上的客群為主。 地下單元大堂：體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調(diào)，業(yè)主的身份。 ?實現(xiàn)建筑面積最大化 ?實現(xiàn)地塊價值最大化 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 住宅（ Apartment） 1 2 3 4 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 5 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 6 48 ?經(jīng)濟技術(shù)指標 ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 49 交通組織建議 —— 住宅（ Apartment）部分 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment）區(qū) 1 2 3 4 5 住宅（ Apartment）內(nèi)部環(huán)形道路 地下車庫出入口 地下車庫 出入口 住宅（ Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 交通組織規(guī)劃原則 ?實現(xiàn)人車完全分流 ?環(huán)形道路規(guī)劃 ?每棟住宅（ Apartment）實現(xiàn)北入口 交通組織規(guī)劃介紹 ? 設(shè) 2個地下車庫入口在園區(qū)外，設(shè)臵于小區(qū)東側(cè)和北側(cè)，只限住宅（ Apartment）業(yè)主車輛刷卡出入。 3 2 4 項目總體規(guī)劃物業(yè)排布 建議 2 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 46 商業(yè)區(qū) 北 ?規(guī)劃：規(guī)劃 2棟板式住宅（ Apartment） ( 5)、3棟塔樓和 1棟服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）。 住宅布局及分布建議 北側(cè)：居住區(qū) 東側(cè)：居住區(qū) 東北側(cè)：居住區(qū) 北站出口 往南：北站 CBD 住宅（ Apartment）區(qū) 商業(yè)區(qū) 北 地塊名稱 建筑 密度 住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓 （ Serviced Apartment）建筑面積 金廊 1號地 ≯30% 35萬㎡以內(nèi) 住宅地塊經(jīng)濟技術(shù)參數(shù) 42 ?經(jīng)濟技術(shù)指標 ?總體布局及分布建議 ?物業(yè)區(qū)域劃分 ?交通組織建議 ?環(huán)境景觀建議 ?配套設(shè)施建議 總體規(guī)劃設(shè)計建議 43 ?居住類產(chǎn)品住宅（ Apartment） +服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）建筑面積上限 35萬㎡ ?考慮地塊北側(cè)居民區(qū)擋光問題 ?實現(xiàn)建筑面積最大化 ?實現(xiàn)地塊價值最大化 物業(yè)區(qū)域劃分 —— 住宅 總體規(guī)劃原則 44 商業(yè)區(qū) 北 住宅（ Apartment） 優(yōu)點 ?住宅（ Apartment）區(qū)自成一個獨立社區(qū)，私密性好。 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 33 年齡 ： 30— 40歲 職業(yè) ：貿(mào)易、廣告公司、顧問、美術(shù)、設(shè)計院等 職務(wù) ：企業(yè)老板、創(chuàng)始人 年收入 ： 100萬以上 家庭構(gòu)成 ：單身、兩口之家 臵業(yè)情況 ：一次以上 購買動機 ：自住、享受酒店式服務(wù)、看重物業(yè)保值增值 性格 ：內(nèi)斂、沉穩(wěn) 喜好 ：收藏、藝術(shù)、休閑運動 生活習慣 ：“低調(diào)的奢華”，擁有自己的圈層，為某些高端會所、活動會員，介紹臵業(yè)為重要渠道，看重身份與氛圍。 沈陽人 ：私企老板、企業(yè)中高層、萬達企業(yè)人員等。 沈陽人 ：本地私企老板、周邊辦公的企業(yè)中高層和部分投資客。 分物業(yè)類型客戶定位 —— 住宅（ Apartment）產(chǎn)品 隱性特征 本案住宅（ Apartment）客戶特征分析 25 崇尚都市化舒適生活的社會精英階層 ? 都市化：時尚、流行、便捷、商業(yè)氛圍與現(xiàn)代節(jié)奏； ? 舒適生活：強調(diào)居住的便利、生活的舒適，喜歡用金錢代替?zhèn)€人日常生活中的瑣碎勞動，以換取輕松的休閑時間； ? 精英階層：社會的支柱力量，未來的層峰人士； 分物業(yè)類型客戶定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）客戶定位 26 本案服務(wù)式公寓客戶來源比例45%45%5%5%沈陽人 外地人 朝鮮族 外籍人 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）產(chǎn)品客戶定位 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 市場數(shù)據(jù)表明沈陽和外地客比例占到 95%左右，朝鮮族和外籍韓國人比例較小，考慮到本案開發(fā)商來自韓國，因此把本案的客戶外籍人比例放大至 5%左右。 城市綜合體 ：項目以大型游樂園為核心，集合大型商業(yè)、酒店、寫字樓（ Office）、住宅（ Apartment）等多種商業(yè)和居住產(chǎn)品，是典型的城市綜合體項目。 國際知名物業(yè)服務(wù)公司的星級管家服務(wù)＊細致周到。 北站泛 CBD與北金廊 CAD交匯處的超大型城市綜合體 大型游樂園、星級酒店、特色商業(yè)、高尚住宅（ Apartment）＊業(yè)態(tài)多樣＊互補性強。渾南地區(qū)的 SR國際新城朝鮮族及外籍客戶比例共達到 11%左右，朝鮮族和韓國人對韓國企業(yè)開發(fā)項目接受度相對較高。 華府天地客戶來源分析52%42%5% 1%沈陽市 外地人 朝鮮族 外籍領(lǐng)先國際客戶來源分析46%51%2% 1%沈陽市 外地人 朝鮮族 外籍外地客來源 ：鞍山、撫順和鐵嶺等周邊城市私營企業(yè)老板 沈陽人 ：以區(qū)域地緣性客戶、地鐵導入客和投資客 為主要客群 。 分物業(yè)類型客戶定位 —— 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment） 隱性特征 服務(wù)式公寓（ Serviced Apartment）客戶特征分析 30 創(chuàng)業(yè)中的中小型企業(yè)業(yè)主 中大型企業(yè)下支服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)主 部分投資客 ? 擁有知識資本和客戶資源的中小型企業(yè)， 30— 35歲的高學歷年輕群體，事業(yè)上有一定的成就，創(chuàng)業(yè)和辦公所用。 競品客戶來源分析 數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)數(shù)據(jù)庫 32 商住（ Officetel）公寓產(chǎn)品客戶定位 萬達新天地客戶職業(yè)特征分析65%15%3%5%5% 1%6%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位自由職業(yè)者 技術(shù)型人才 富家子弟鉆石星座客戶職業(yè)特征分析55%17%1%8%7%4%8%私企業(yè)主 企業(yè)高管 政府官員 事業(yè)單位自由職業(yè)者 技術(shù)型人才 富家子弟本案商住公寓客戶職業(yè)特征分析60%10%10%20%私企業(yè)主 企業(yè)高管 自由職業(yè)者 其他商?。?Officetel）公寓 市場數(shù)據(jù)表明私企業(yè)主、企業(yè)高管和自由職業(yè)者比例占到 85%左右，本案于競品比較具有很大的相似度，因此本案未來客戶職業(yè)特征比例與競品客戶相似。 ? 外資企業(yè)需求面積集中在 300500平米，價格 100125元 /平 /月；外地企業(yè)需求面積集中在 200300平米，價格 100110元 /平 /月；沈陽本地企業(yè)需求面積集中在 100200平米；價格 50100元 /平 /月，本項目寫字樓（ Office）為高端產(chǎn)品，客戶主要集中在境外企業(yè)與優(yōu)秀的國內(nèi)企業(yè)。即保證采光又達到視野景觀最大化。 缺點 ?北部 H H H5住宅（ Apartment）臨街布臵會對北部岐山路居住區(qū)造成遮擋，需要與政府、居民商談解決事宜，潛藏著風險。 提供貼心式管家的一對一服務(wù) 房屋租賃 住區(qū)服務(wù) 專業(yè)工具出租 交通信息咨詢 家政服務(wù) 送取洗燙衣物 庭院綠化維護 日常用品代購 訂餐代送 代聘家教、鐘點工 寵物短期托管 兒童看護 商務(wù)服務(wù) 代訂出租車 票務(wù)代訂 復印傳真 代發(fā)信函 場地租賃 物業(yè)系統(tǒng) —— 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 配套設(shè)施建議 59 停車位沈陽市場現(xiàn)狀 項目名稱 車位形式 銷售方式 價格 備注 萬科城峰匯 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 13萬元 /位 永久使用權(quán) 萬科金域藍灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 /位 20年使用權(quán) 伊利亞特灣 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 18萬 /位 使用權(quán) 出租 1000元 /位 .月 金地國際花園 地上 —— —— 物業(yè)公司管理 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 10萬元 /位 使用權(quán) 領(lǐng)先國際 地下 一次性轉(zhuǎn)讓 未定 使用權(quán) ? 目前，沈陽住宅（ Apartment）小區(qū)地面停車位主要由物業(yè)公司負責，業(yè)主免費使用或支付一定管理費用；地下停車位大多不能辦理產(chǎn)權(quán)，主要以一次性轉(zhuǎn)讓使用權(quán)為主。 未來五年沈陽市場的戶型需求將會從首次臵業(yè)轉(zhuǎn)向改善型臵業(yè)升級。 高端客群對戶型認可測試0%10%20%30%40%50%