【文章內容簡介】 級和其他經營業(yè)態(tài)競爭的加劇 ,百貨業(yè)也應做出相應調整，避免同質化加劇競爭數據來源：實地調研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌星座商廈服裝服飾：95%其他： 4%餐飲： 1%藥店： 嘉事堂 餐飲： 康康快餐城化妝品： 歐泊萊、玉蘭油、美寶蓮、雅芳、 Kose、洛華儂、珀萊雅、曼秀雷敦、匯美舍珠寶鐘表： 明牌、藝興珠寶、依波表、瑞士羅馬表 羅西尼皮具： 花花公子、皮爾卡丹、金利來、圣大保羅、七匹狼 運動休閑： NIKE、 PUMA、卡帕、 361176。 、 Adidas、喬丹、特步、匹克 男裝： 稻草人、袋鼠、韓城金狐貍、夢特嬌、七彩馬、老爺車 女裝： 慧之芳、莎爾依、 ZONGYANG、融蓬、佳木秀、吉百依、維安蒂、齊丹皮衣、尚麗皮衣 皮鞋： 森達、寶琪貝妮、花花公子、金利來、卡蒂樂、悅麗娜 床上用品： 啟華、夢飛、美羅、恒源祥、金和、賽雅 內衣： 俞兆林、暖倍兒、纖絲鳥、美亞天奴、小護士羊絨羊毛： 金利來、花花公子、人頭鳥、正亞、珍貝、揚帆、巨諾 兒童用品： 貝貝、韋氏、好孩子、 Angle sky、青蛙皇子、駱駝、芭比娃娃 北京華聯石景山店服裝服飾：85%超市： 10%其他： 3%餐飲： 2%化妝品： AUPRES、 LOREAL、 OLAY、美寶蓮、 ZA、可貝爾、本草堂珠寶首飾： 嘉藝珠寶、星港珠寶、銀河、香港億福、金爾曼、紫云女鞋： 奧卡索、富貴鳥、森達、天美意、百麗、她他、千百莉兒童用品： 水孩兒、派克蘭帝 、嘀嗒嘀、嬰方喜、幸運鼠時尚女裝： ao VeroModa、 ONLY、 Bear Two、 Mecity、 Lily、佐丹奴、時代兒、 bossini、雪兒特賣、艾格特惠店女士正裝： 奇麗爾、杰奧、妖凡、銀河夢、格蕾格爾、嘉日隆、人和 運動休閑： 匡威、李寧、安踏、耐克、阿迪達斯、特步、匹克男裝： 羅蒙、九牧王、雅戈爾、順美、金利寶、海螺、鱷魚恤、 JackJones男鞋男包： 駱駝、花花公子、卡迪樂鱷魚、圣大保羅、蘋果數據來源：實地調研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌當代商城鼎城店服裝服飾：80%超市： 8%其他： 7%餐飲： 5%餐飲： 吉野家、面愛面、鍋色天香、正一味、鼎盛豆撈工坊化妝品： 資生堂、伊麗莎白雅頓、 KOSE、 BORGHESE、 AUPRES、 LOREAL、 OLAY珠寶鐘表： 周大福、謝瑞麟、戴夢得、瑞恩鉆飾、恒昌珠寶、周大生、 TISSOT、 RADO、 LONGINES女鞋女包： 百麗、思加圖、接吻貓、 ECCO、 Skap、 Samsonite女士服裝： 馬絲菲爾、依瑤、聲雨竹、詩篇、 JESSIE、 LANDI內衣： 愛慕、歐迪芬、安莉芳、曼詩婷、 SCHIESSER休閑女裝： ESPRIT、 VERO MODA、 ONLY、哥弟、暇步士、積高針織羊絨： 鄂爾多斯、珍貝、恒源祥、雪蓮、米皇、兆君兒童用品： Adidas、 ELLE、常春藤、 LEGO、 Barbie男士服裝： VICUTU、 Wolsey、 JEEP、雅戈爾、 BOSSSUNWEN、 LOZIO、皮爾卡丹、圣 安捷羅男鞋男包： 策樂、沙馳、卓凡尼 華倫天奴、圣大保羅、凱撒、卡蒂樂、萍果運動休閑： 耐克、 Adidas、 KAPPA、 PUMA、 new balance、美津濃家居床品： 多樣屋、菲仕樂、 ESPRIT、富安娜、恐龍紡織、夢潔u 服裝服飾為主導業(yè)態(tài)，早期開業(yè)的星座商廈服裝服飾占比達到 95%，但隨著百貨商場開業(yè)時間的推移，這一業(yè)態(tài)比例逐漸減少，相關業(yè)態(tài)比例增加。如餐飲業(yè)態(tài)占比不斷增加，從星座商廈的 1%到當代商城的 5%。反應當今消費者在滿足購物的同時， 也需相應休閑、享受u 品牌檔次方面以當代商城較高，但區(qū)域內百貨品牌服裝方面過多以中老年人群為主，缺少時尚、流行類品牌，對中青年消費群體吸引力不大綜述： 消費觀念的轉變促使百貨適應增加一些相關輔助業(yè)態(tài)，可很好的促進消費，同時從現有服裝品牌看，中老年人群服裝品牌占據絕大份額，時尚、流行類缺少，不足以滿足相當有經濟實力的中青年消費群體對時尚流行的追捧，本項目此時出現，應對此予以重視數據來源：實地調研MARKET RESEARCHq 綜述特征 說明大型商業(yè)集中分布于城市主干道各商場均不聚集，坐落于城市主干道，交通便利，各自有一定的輻射力通過品牌差異定性商業(yè)檔次各百貨商場之間同質化現象嚴重，目前通過品牌檔次差異來分化消費群體，也有同質產品競爭精品時尚品牌偏少流失主流消費者品牌、貨品偏大齡化，對中青年消費群體缺少吸引力，降低購買欲望經營模式傳統(tǒng)經營穩(wěn)定各商場在傳統(tǒng)的經營模式下保持穩(wěn)定收入，但新的大型綜合商業(yè)的出現都將使收入情況隨之變局功能定位單一平面布局混亂以零售為主，相關輔助業(yè)態(tài)較少。較早開業(yè)項目平面布局不合理，人流動線不清晰，降低消費者購買欲望 百貨類分析百貨類分析MARKET 購物中心類分析購物中心類分析萬達廣場項目 百貨五星級酒店5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓公寓 公寓商業(yè)街西長安街項目名稱 開業(yè)時間 體量（㎡） 市場定位 商業(yè)部分主要構成 商業(yè)檔次 客群定位萬達廣場 28萬（商業(yè) 10萬）城市綜合體（商業(yè)定位為購物中心? ㎡百貨? ㎡影城? 2萬㎡步行商業(yè)街? 2萬㎡地下超市? ㎡ KTV中高端 西部區(qū)域中高端 消費群體u 萬達廣場的出現可以說是石景山區(qū)域商業(yè)發(fā)展的必然產物，作為目前最大的城市綜合體，以一站式消費模式出現就遭受到區(qū)域內群體高度的關注，對區(qū)域內的消費習慣進行了一次重新洗禮，引導消費者的消費習慣逐漸升級改變u 萬達廣場的出現，填補了石景山商業(yè)的眾多空白，第一個室內商業(yè)步行街、第一座高檔綜合性影城、第一個量販式歌廳、第一座大型室內電子游藝場等，讓石景山乃至周邊區(qū)域的消費者從此結束了 “ 進城購物娛樂 ”的歷史，其聚客效應較強數據來源：實地調研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析項目名稱 業(yè)態(tài)占比 樓層 業(yè)態(tài)及主力店 主要品牌萬達廣場（商業(yè)部分）服裝服飾 :42%餐飲娛樂： 31%超市大賣場： 21%電器： 4%其他： 2%B1 超市及聯營區(qū) 超市： 家樂福聯營區(qū)： 達芙妮、卡瑪、麥考林、真功夫F1 萬千百貨、商業(yè)街、運動一百、大玩家餐飲： 必勝客、麥當勞、肯德基、吉野家、永和豆?jié){女士服裝： VERO MODA、 ONLY、哥弟、 VEEKO、 WANKO個人護理： 屈臣氏F2 萬千百貨、國美電器、大歌星量販 KTV男士服裝： SELECTED、 JACKJONE運動休閑： PUMA、 NIKE、 KAPPA、 CROCS時尚飾品： 熱風、流行美其他： 德根美發(fā)F3 萬千百貨、紅黃藍親子園、萬達國際電影城、 兒童主題公園 餐飲： 麻辣誘惑、潤禧麻辣香鍋、巴貝拉、權金城、禾綠回轉壽司、呷哺呷哺、和合谷、鍋色天香家樂福超市 運動 100 國美電器步行商業(yè)街萬千百貨 萬達國際影城主題餐廳 大歌星 KTV 神采飛揚電玩城 紅黃藍親子園數據來源：實地調研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析項目名稱 經營模式 租賃標準萬達廣場 統(tǒng)一經營商業(yè)街租金：一層 8元 /天 /㎡ （套內建面） 二層 6元 /天 /㎡ （套內建面） 三層 4元 /天 /㎡ （套內建面） 百貨采取扣點形式： 1520%客群、經營模式、輻射范圍分析u 采用統(tǒng)一經營管理的方式，以保證經營前景、物業(yè)升值，與商戶達到長期共贏局面。只有如此，才能保證商業(yè)地產項目以良好的整體形象出現，保證經營的專業(yè)性、穩(wěn)固性，避免無序狀況的出現，得到消費者的認同，滿足消費群體需求u 租賃方式：采取扣點 +租金形式，其商業(yè)街租金達 48元 /天 /㎡ （套內建面），百貨扣點 1520%u 萬達廣場的商業(yè)地產形式發(fā)展較為成熟，已有一批戰(zhàn)略合作品牌，租賃標準相對較為合理u 前期招商優(yōu)惠政策：預繳半年租金，經營一年，享受半年免租期；之后根據實際經營情況，可對月租金打 9折數據來源：實地調研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析u 萬達廣場的出現在一定程度上滿足及引導區(qū)域消費群體的消費需求u 萬達廣場設計品牌眾多，但由于缺少鮮明主題定位，導致整個購物廣場缺乏一定個性，很難吸引區(qū)域外的消費人群前往，以滿足區(qū)域內家庭群體購物、休閑娛樂為主u 業(yè)態(tài)齊全，但購物方面品質、時尚度相當不足，不能滿足都市白領的需求綜述： 項目從規(guī)模上來說與萬達不可比擬，不足以與萬達抗衡，但可以找到萬達廣場的空白點，與其差異化經營。萬達廣場滿足家庭型消費群體的生活、娛樂需求，對商務、都市白領等群體的滿足相對不足，本項目可以著重于此，引領石景山新一輪消費熱潮q 綜述MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項目名稱 位置 開業(yè)時間 街長（米 ） 體量 (㎡ ） 市場定位北京臺灣街 國際雕塑公園西南側 500 寶島風情文化特色商業(yè)街北京臺灣街項目u 北京臺灣街呈Ｌ形，建筑設計采用新中式古典風格，整體建筑由 12幢樓體組成u 該街臨國際雕塑公園，融合雕塑公園園林布局，打造園林化商業(yè)街景，是北京長安街沿線唯一具有公園 特色商業(yè)概念的文化商業(yè)項目數據來源：實地調研MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項目名稱 租金狀況（元 /㎡ 建筑面積 /天） 功能定位 業(yè)態(tài)分布 主要品牌北京臺灣街 餐飲為主、輔以少量 購物A區(qū)：動感臺灣街區(qū)，主營快速消費品；B區(qū)：韻味臺灣街區(qū)，主營臺式正餐和特 色小吃、服飾等店鋪；C區(qū)：人文臺灣街區(qū)，主營休閑、文化、 娛樂、購物餐飲： 上島咖啡、干鍋傳奇、呷哺呷哺、比格、六十一度火鍋、一和樘美容 SPA： 靚靚伊人蛋糕店： 金鳳成祥旗艦店： 卡酷全卡通電玩城：u 目前該街業(yè)態(tài)以餐飲為主，有中式正餐、西式快餐、特色小吃等，并輔以少量購物u 位于北京臺灣街 B區(qū)地下的寶島夜市（小吃城）多為臺灣本土特色小吃，當從這一點看有一定的臺灣本土特色，但從另外入駐的商家來看，臺灣主題特色并不明顯，無論是品牌組合、外部裝修以及整體形象與其打造的主題有一定差距，并不能達到吸引更多客流的目的，從目前來看僅以滿足周邊居民為主綜述： 以特定主題定位的商業(yè)擁有一定特色及吸引力，但仍需在前期規(guī)劃設計、業(yè)態(tài)組合以及后期招商等等方面密切聯系，使特定的主題商業(yè)得之實現。否之，空有主題，但未落到實處，不能實現項目利益價值最大化。本項目在確定項目定位之后，在后期招商、整體形象上也需跟定位緊密貼合數據來源：實地調研MARKET 超市類分析超市類分析代表超市分布項目1 2345678910大量超市分布于項目周邊，供應較多1 物美（古城店）2 物美（八角店）3 山姆會員店4 超市發(fā)（玉泉路店）5 華普超市（魯谷店）6 永輝超市（魯谷店）7 美廉美超市（魯谷店）8 家樂福（石景山萬達廣場店）9 華聯超市（石景山店）10 京客?。ü懦悄下返辏㎝ARKET 超市類分析超市類分析代表超市項目名稱 地點 規(guī)模（㎡） 市場定位 營業(yè)時間 班車情況物美（古城店） 石景山區(qū)古城大街 39號 6000 綜合超市 09:00 — 21:00 無物美（八角店） 石景山區(qū)八角北里 22號 2400 綜合超市 08:3021:00 無山姆會員店 阜石路 158號 20230 倉儲式超市 8:0022:00 無超市發(fā)（玉泉路店） 玉泉路地鐵南側 5700 綜合超市 8:0021:00 無華普超市（魯谷店） 石景山區(qū)魯谷東街 8號 7000 綜合超市 夏季： 8:0022:00冬季： 8:3021:00 無永輝超市（魯谷店） 石景山區(qū)魯谷路東側 20230 大賣場 8:0022:00 無美廉美超市（魯谷店） 石景山區(qū)依翠園 新嵐大廈 2100 綜合超市春冬： 8： 3021： 00夏秋： 8： 3021： 30　免費電瓶 便民車家樂福（石景山萬達廣場店） 石景山區(qū)萬達廣場 B1層 20230 大賣場 08:30— 22:00 無華聯超市（華聯商廈石景山店） 石景山路 22號萬商大廈 7000 綜合超市08:3021:00 周日 — 周四08:3021:30 周五 — 周六 無京客?。ü懦悄下返辏?石景山區(qū)古城東街 800 社區(qū)超市 8： 00— 21： 00 無u 項目主力商圈內超市分布較多，規(guī)模已近 10萬平米，競爭激烈u 超市類型豐富，大到倉儲式、小到社區(qū)型，足以滿足區(qū)域內消費群體的日常基本消費u 以上所列代表超市除美廉美有電瓶類便民車外均無班車，由此可見，均只針對區(qū)域內周邊消費群體綜述：項目主力商圈內超市發(fā)展迅速，供應量較大，均針對周邊居民的日?；鞠M，對予以提升的精品超市還未涉足，這為本項目可尋找的現有市場空白點數據來源：實地調研MARKET 專業(yè)市場類分析專業(yè)市場類分析代表專業(yè)市場分布213 4項目1 東方家園 (八角店）2 大中電器（魯谷東街店）3 蘇寧電器（石景山店）4 京西電子城MARKET 專業(yè)市場分析專業(yè)市場分析代表專業(yè)市場項目名稱 位置 類型 開業(yè)時間 體量（㎡） 市場定位東方家園 石景山阜石路 168號 家居建材綜合賣場 31000 “倉儲式 ”家居建材超市大中電器（魯谷東街店） 石景山區(qū)玉泉路 51號 家電專賣 5000 家電專賣店蘇寧電器 (石景山店） 石景山區(qū)銀河大街