【文章內(nèi)容簡介】 級和其他經(jīng)營業(yè)態(tài)競爭的加劇 ,百貨業(yè)也應(yīng)做出相應(yīng)調(diào)整，避免同質(zhì)化加劇競爭數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌星座商廈服裝服飾：95%其他： 4%餐飲： 1%藥店： 嘉事堂 餐飲： 康康快餐城化妝品： 歐泊萊、玉蘭油、美寶蓮、雅芳、 Kose、洛華儂、珀萊雅、曼秀雷敦、匯美舍珠寶鐘表： 明牌、藝興珠寶、依波表、瑞士羅馬表 羅西尼皮具： 花花公子、皮爾卡丹、金利來、圣大保羅、七匹狼 運(yùn)動休閑： NIKE、 PUMA、卡帕、 361176。 、 Adidas、喬丹、特步、匹克 男裝： 稻草人、袋鼠、韓城金狐貍、夢特嬌、七彩馬、老爺車 女裝： 慧之芳、莎爾依、 ZONGYANG、融蓬、佳木秀、吉百依、維安蒂、齊丹皮衣、尚麗皮衣 皮鞋： 森達(dá)、寶琪貝妮、花花公子、金利來、卡蒂樂、悅麗娜 床上用品： 啟華、夢飛、美羅、恒源祥、金和、賽雅 內(nèi)衣： 俞兆林、暖倍兒、纖絲鳥、美亞天奴、小護(hù)士羊絨羊毛： 金利來、花花公子、人頭鳥、正亞、珍貝、揚(yáng)帆、巨諾 兒童用品： 貝貝、韋氏、好孩子、 Angle sky、青蛙皇子、駱駝、芭比娃娃 北京華聯(lián)石景山店服裝服飾：85%超市： 10%其他： 3%餐飲： 2%化妝品： AUPRES、 LOREAL、 OLAY、美寶蓮、 ZA、可貝爾、本草堂珠寶首飾： 嘉藝珠寶、星港珠寶、銀河、香港億福、金爾曼、紫云女鞋： 奧卡索、富貴鳥、森達(dá)、天美意、百麗、她他、千百莉兒童用品： 水孩兒、派克蘭帝 、嘀嗒嘀、嬰方喜、幸運(yùn)鼠時尚女裝： ao VeroModa、 ONLY、 Bear Two、 Mecity、 Lily、佐丹奴、時代兒、 bossini、雪兒特賣、艾格特惠店女士正裝： 奇麗爾、杰奧、妖凡、銀河夢、格蕾格爾、嘉日隆、人和 運(yùn)動休閑： 匡威、李寧、安踏、耐克、阿迪達(dá)斯、特步、匹克男裝： 羅蒙、九牧王、雅戈爾、順美、金利寶、海螺、鱷魚恤、 JackJones男鞋男包： 駱駝、花花公子、卡迪樂鱷魚、圣大保羅、蘋果數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌當(dāng)代商城鼎城店服裝服飾：80%超市： 8%其他： 7%餐飲： 5%餐飲： 吉野家、面愛面、鍋色天香、正一味、鼎盛豆撈工坊化妝品： 資生堂、伊麗莎白雅頓、 KOSE、 BORGHESE、 AUPRES、 LOREAL、 OLAY珠寶鐘表： 周大福、謝瑞麟、戴夢得、瑞恩鉆飾、恒昌珠寶、周大生、 TISSOT、 RADO、 LONGINES女鞋女包： 百麗、思加圖、接吻貓、 ECCO、 Skap、 Samsonite女士服裝： 馬絲菲爾、依瑤、聲雨竹、詩篇、 JESSIE、 LANDI內(nèi)衣： 愛慕、歐迪芬、安莉芳、曼詩婷、 SCHIESSER休閑女裝： ESPRIT、 VERO MODA、 ONLY、哥弟、暇步士、積高針織羊絨： 鄂爾多斯、珍貝、恒源祥、雪蓮、米皇、兆君兒童用品： Adidas、 ELLE、常春藤、 LEGO、 Barbie男士服裝： VICUTU、 Wolsey、 JEEP、雅戈爾、 BOSSSUNWEN、 LOZIO、皮爾卡丹、圣 安捷羅男鞋男包： 策樂、沙馳、卓凡尼 華倫天奴、圣大保羅、凱撒、卡蒂樂、萍果運(yùn)動休閑： 耐克、 Adidas、 KAPPA、 PUMA、 new balance、美津濃家居床品： 多樣屋、菲仕樂、 ESPRIT、富安娜、恐龍紡織、夢潔u 服裝服飾為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，早期開業(yè)的星座商廈服裝服飾占比達(dá)到 95%，但隨著百貨商場開業(yè)時間的推移，這一業(yè)態(tài)比例逐漸減少，相關(guān)業(yè)態(tài)比例增加。如餐飲業(yè)態(tài)占比不斷增加，從星座商廈的 1%到當(dāng)代商城的 5%。反應(yīng)當(dāng)今消費者在滿足購物的同時， 也需相應(yīng)休閑、享受u 品牌檔次方面以當(dāng)代商城較高，但區(qū)域內(nèi)百貨品牌服裝方面過多以中老年人群為主，缺少時尚、流行類品牌，對中青年消費群體吸引力不大綜述： 消費觀念的轉(zhuǎn)變促使百貨適應(yīng)增加一些相關(guān)輔助業(yè)態(tài)，可很好的促進(jìn)消費，同時從現(xiàn)有服裝品牌看，中老年人群服裝品牌占據(jù)絕大份額，時尚、流行類缺少，不足以滿足相當(dāng)有經(jīng)濟(jì)實力的中青年消費群體對時尚流行的追捧，本項目此時出現(xiàn)，應(yīng)對此予以重視數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET RESEARCHq 綜述特征 說明大型商業(yè)集中分布于城市主干道各商場均不聚集，坐落于城市主干道，交通便利，各自有一定的輻射力通過品牌差異定性商業(yè)檔次各百貨商場之間同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，目前通過品牌檔次差異來分化消費群體，也有同質(zhì)產(chǎn)品競爭精品時尚品牌偏少流失主流消費者品牌、貨品偏大齡化，對中青年消費群體缺少吸引力，降低購買欲望經(jīng)營模式傳統(tǒng)經(jīng)營穩(wěn)定各商場在傳統(tǒng)的經(jīng)營模式下保持穩(wěn)定收入，但新的大型綜合商業(yè)的出現(xiàn)都將使收入情況隨之變局功能定位單一平面布局混亂以零售為主，相關(guān)輔助業(yè)態(tài)較少。較早開業(yè)項目平面布局不合理，人流動線不清晰，降低消費者購買欲望 百貨類分析百貨類分析MARKET 購物中心類分析購物中心類分析萬達(dá)廣場項目 百貨五星級酒店5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓公寓 公寓商業(yè)街西長安街項目名稱 開業(yè)時間 體量（㎡） 市場定位 商業(yè)部分主要構(gòu)成 商業(yè)檔次 客群定位萬達(dá)廣場 28萬（商業(yè) 10萬）城市綜合體（商業(yè)定位為購物中心? ㎡百貨? ㎡影城? 2萬㎡步行商業(yè)街? 2萬㎡地下超市? ㎡ KTV中高端 西部區(qū)域中高端 消費群體u 萬達(dá)廣場的出現(xiàn)可以說是石景山區(qū)域商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，作為目前最大的城市綜合體，以一站式消費模式出現(xiàn)就遭受到區(qū)域內(nèi)群體高度的關(guān)注，對區(qū)域內(nèi)的消費習(xí)慣進(jìn)行了一次重新洗禮，引導(dǎo)消費者的消費習(xí)慣逐漸升級改變u 萬達(dá)廣場的出現(xiàn)，填補(bǔ)了石景山商業(yè)的眾多空白，第一個室內(nèi)商業(yè)步行街、第一座高檔綜合性影城、第一個量販?zhǔn)礁鑿d、第一座大型室內(nèi)電子游藝場等，讓石景山乃至周邊區(qū)域的消費者從此結(jié)束了 “ 進(jìn)城購物娛樂 ”的歷史，其聚客效應(yīng)較強(qiáng)數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析項目名稱 業(yè)態(tài)占比 樓層 業(yè)態(tài)及主力店 主要品牌萬達(dá)廣場（商業(yè)部分）服裝服飾 :42%餐飲娛樂： 31%超市大賣場： 21%電器： 4%其他： 2%B1 超市及聯(lián)營區(qū) 超市： 家樂福聯(lián)營區(qū)： 達(dá)芙妮、卡瑪、麥考林、真功夫F1 萬千百貨、商業(yè)街、運(yùn)動一百、大玩家餐飲： 必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、吉野家、永和豆?jié){女士服裝： VERO MODA、 ONLY、哥弟、 VEEKO、 WANKO個人護(hù)理： 屈臣氏F2 萬千百貨、國美電器、大歌星量販 KTV男士服裝： SELECTED、 JACKJONE運(yùn)動休閑： PUMA、 NIKE、 KAPPA、 CROCS時尚飾品： 熱風(fēng)、流行美其他： 德根美發(fā)F3 萬千百貨、紅黃藍(lán)親子園、萬達(dá)國際電影城、 兒童主題公園 餐飲： 麻辣誘惑、潤禧麻辣香鍋、巴貝拉、權(quán)金城、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、呷哺呷哺、和合谷、鍋色天香家樂福超市 運(yùn)動 100 國美電器步行商業(yè)街萬千百貨 萬達(dá)國際影城主題餐廳 大歌星 KTV 神采飛揚(yáng)電玩城 紅黃藍(lán)親子園數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析項目名稱 經(jīng)營模式 租賃標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)廣場 統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)街租金：一層 8元 /天 /㎡ （套內(nèi)建面） 二層 6元 /天 /㎡ （套內(nèi)建面） 三層 4元 /天 /㎡ （套內(nèi)建面） 百貨采取扣點形式： 1520%客群、經(jīng)營模式、輻射范圍分析u 采用統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式，以保證經(jīng)營前景、物業(yè)升值，與商戶達(dá)到長期共贏局面。只有如此，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項目以良好的整體形象出現(xiàn)，保證經(jīng)營的專業(yè)性、穩(wěn)固性，避免無序狀況的出現(xiàn)，得到消費者的認(rèn)同，滿足消費群體需求u 租賃方式：采取扣點 +租金形式，其商業(yè)街租金達(dá) 48元 /天 /㎡ （套內(nèi)建面），百貨扣點 1520%u 萬達(dá)廣場的商業(yè)地產(chǎn)形式發(fā)展較為成熟，已有一批戰(zhàn)略合作品牌，租賃標(biāo)準(zhǔn)相對較為合理u 前期招商優(yōu)惠政策：預(yù)繳半年租金，經(jīng)營一年，享受半年免租期；之后根據(jù)實際經(jīng)營情況，可對月租金打 9折數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析u 萬達(dá)廣場的出現(xiàn)在一定程度上滿足及引導(dǎo)區(qū)域消費群體的消費需求u 萬達(dá)廣場設(shè)計品牌眾多，但由于缺少鮮明主題定位，導(dǎo)致整個購物廣場缺乏一定個性，很難吸引區(qū)域外的消費人群前往，以滿足區(qū)域內(nèi)家庭群體購物、休閑娛樂為主u 業(yè)態(tài)齊全，但購物方面品質(zhì)、時尚度相當(dāng)不足，不能滿足都市白領(lǐng)的需求綜述： 項目從規(guī)模上來說與萬達(dá)不可比擬，不足以與萬達(dá)抗衡，但可以找到萬達(dá)廣場的空白點，與其差異化經(jīng)營。萬達(dá)廣場滿足家庭型消費群體的生活、娛樂需求，對商務(wù)、都市白領(lǐng)等群體的滿足相對不足，本項目可以著重于此，引領(lǐng)石景山新一輪消費熱潮q 綜述MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項目名稱 位置 開業(yè)時間 街長（米 ） 體量 (㎡ ） 市場定位北京臺灣街 國際雕塑公園西南側(cè) 500 寶島風(fēng)情文化特色商業(yè)街北京臺灣街項目u 北京臺灣街呈Ｌ形，建筑設(shè)計采用新中式古典風(fēng)格，整體建筑由 12幢樓體組成u 該街臨國際雕塑公園，融合雕塑公園園林布局，打造園林化商業(yè)街景，是北京長安街沿線唯一具有公園 特色商業(yè)概念的文化商業(yè)項目數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項目名稱 租金狀況（元 /㎡ 建筑面積 /天） 功能定位 業(yè)態(tài)分布 主要品牌北京臺灣街 餐飲為主、輔以少量 購物A區(qū)：動感臺灣街區(qū)，主營快速消費品；B區(qū)：韻味臺灣街區(qū)，主營臺式正餐和特 色小吃、服飾等店鋪；C區(qū)：人文臺灣街區(qū)，主營休閑、文化、 娛樂、購物餐飲： 上島咖啡、干鍋傳奇、呷哺呷哺、比格、六十一度火鍋、一和樘美容 SPA： 靚靚伊人蛋糕店： 金鳳成祥旗艦店： 卡酷全卡通電玩城：u 目前該街業(yè)態(tài)以餐飲為主，有中式正餐、西式快餐、特色小吃等，并輔以少量購物u 位于北京臺灣街 B區(qū)地下的寶島夜市（小吃城）多為臺灣本土特色小吃，當(dāng)從這一點看有一定的臺灣本土特色，但從另外入駐的商家來看，臺灣主題特色并不明顯，無論是品牌組合、外部裝修以及整體形象與其打造的主題有一定差距，并不能達(dá)到吸引更多客流的目的，從目前來看僅以滿足周邊居民為主綜述： 以特定主題定位的商業(yè)擁有一定特色及吸引力，但仍需在前期規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)組合以及后期招商等等方面密切聯(lián)系，使特定的主題商業(yè)得之實現(xiàn)。否之，空有主題，但未落到實處，不能實現(xiàn)項目利益價值最大化。本項目在確定項目定位之后，在后期招商、整體形象上也需跟定位緊密貼合數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 超市類分析超市類分析代表超市分布項目1 2345678910大量超市分布于項目周邊，供應(yīng)較多1 物美（古城店）2 物美（八角店）3 山姆會員店4 超市發(fā)（玉泉路店）5 華普超市（魯谷店）6 永輝超市（魯谷店）7 美廉美超市（魯谷店）8 家樂福（石景山萬達(dá)廣場店）9 華聯(lián)超市（石景山店）10 京客隆（古城南路店）MARKET 超市類分析超市類分析代表超市項目名稱 地點 規(guī)模（㎡） 市場定位 營業(yè)時間 班車情況物美（古城店） 石景山區(qū)古城大街 39號 6000 綜合超市 09:00 — 21:00 無物美（八角店） 石景山區(qū)八角北里 22號 2400 綜合超市 08:3021:00 無山姆會員店 阜石路 158號 20230 倉儲式超市 8:0022:00 無超市發(fā)（玉泉路店） 玉泉路地鐵南側(cè) 5700 綜合超市 8:0021:00 無華普超市（魯谷店） 石景山區(qū)魯谷東街 8號 7000 綜合超市 夏季： 8:0022:00冬季： 8:3021:00 無永輝超市（魯谷店） 石景山區(qū)魯谷路東側(cè) 20230 大賣場 8:0022:00 無美廉美超市（魯谷店） 石景山區(qū)依翠園 新嵐大廈 2100 綜合超市春冬： 8： 3021： 00夏秋： 8： 3021： 30　免費電瓶 便民車家樂福（石景山萬達(dá)廣場店） 石景山區(qū)萬達(dá)廣場 B1層 20230 大賣場 08:30— 22:00 無華聯(lián)超市（華聯(lián)商廈石景山店） 石景山路 22號萬商大廈 7000 綜合超市08:3021:00 周日 — 周四08:3021:30 周五 — 周六 無京客?。ü懦悄下返辏?石景山區(qū)古城東街 800 社區(qū)超市 8： 00— 21： 00 無u 項目主力商圈內(nèi)超市分布較多，規(guī)模已近 10萬平米，競爭激烈u 超市類型豐富，大到倉儲式、小到社區(qū)型，足以滿足區(qū)域內(nèi)消費群體的日?；鞠Mu 以上所列代表超市除美廉美有電瓶類便民車外均無班車，由此可見，均只針對區(qū)域內(nèi)周邊消費群體綜述：項目主力商圈內(nèi)超市發(fā)展迅速，供應(yīng)量較大，均針對周邊居民的日?；鞠M，對予以提升的精品超市還未涉足，這為本項目可尋找的現(xiàn)有市場空白點數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研MARKET 專業(yè)市場類分析專業(yè)市場類分析代表專業(yè)市場分布213 4項目1 東方家園 (八角店）2 大中電器（魯谷東街店）3 蘇寧電器（石景山店）4 京西電子城MARKET 專業(yè)市場分析專業(yè)市場分析代表專業(yè)市場項目名稱 位置 類型 開業(yè)時間 體量（㎡） 市場定位東方家園 石景山阜石路 168號 家居建材綜合賣場 31000 “倉儲式 ”家居建材超市大中電器（魯谷東街店） 石景山區(qū)玉泉路 51號 家電專賣 5000 家電專賣店蘇寧電器 (石景山店） 石景山區(qū)銀河大街