【文章內(nèi)容簡介】 60%以上 （ 2023） 52 酒店式公寓 目前成交均價： 13646元 /平米 批準(zhǔn)銷售套數(shù)： 391套 目前累計銷售： 257套 銷售率： 65% 月均銷售套數(shù)： 36套 存量： 134套 月 入 6000以上 存款 20萬以上城市白領(lǐng) 中產(chǎn)階 級 有車族、 公車族、 二人世界、 三口之家 營銷推廣 商業(yè) 大城時代中心 核心賣點：形象導(dǎo)入階段：長安西區(qū)， 稀缺地段珍惜面市 廣告訴求：時代左右世界 分訴求：城市綜合體，大成時代中心 的屬性標(biāo)簽 推廣通路： 報廣：北京青年報、新京報 網(wǎng)絡(luò)：焦點、搜狐、新浪 雜志：安家、新地產(chǎn) 戶外：現(xiàn)場圍擋 主力通路： 焦點、搜狐、新浪 輔助通路：報廣、戶外 、展會、北京樓市圖 大成時代中心商業(yè)面積約 43000平方米，地下一層至五層為商業(yè)用途，各層商業(yè)面積約 7000平方米左右。根據(jù)目前的商業(yè)規(guī)劃，首層的部分面積、 2層、 3層面積現(xiàn)已引進(jìn)“樂購”為主力店， 4層、 5層面積暫定為餐飲、娛樂，具體平面布局形式現(xiàn)規(guī)劃為（取消 LOFT）庭院式商業(yè)街，其具體內(nèi)容和平面布局的設(shè)計以滿足設(shè)計規(guī)范為前提，同時留有餐飲、娛樂經(jīng)營的可能性。 大城時代中心 給本案 的啟示 借鑒 設(shè)計理念中 ——空氣質(zhì)量學(xué)：人是空間的主角，空間是建筑的主角，空間中溫度與濕度的適宜程度是貫穿其間的靈魂。 ，不僅從氣溫適宜、空氣清新等方面構(gòu)建了建筑物理上的健康舒適，更給人們在居住中創(chuàng)造出非常輕松，隨意自由的享受空間，給人以接近自然的感覺 北京知名的地產(chǎn)上市公司，品牌知名度較高，社會地位較高； 百米高的建筑，西區(qū)新地標(biāo)。 警示 市場和企業(yè)因素 ： 目前市場狀況明了，成交低迷，西區(qū)尤為突出，多種因素導(dǎo)致對企業(yè)的資金鏈要求較高能否安全“過冬”，是當(dāng)前項目較為明感的話題。 項目和區(qū)域因素： 從長遠(yuǎn)看，項目可以說是近 50萬平米的大盤，開發(fā)周期較長生活配套設(shè)施有待完善，需一定的市場培育。受市場影響在一定時間內(nèi)項目銷售價格及速度會受到制約。 總結(jié) 通過上述競爭項目的深度分析。不難看出， CRD區(qū)域功能明確定位及受石景山區(qū) 停掉 ”商品房發(fā)展寫字樓 利好消息的影響，競爭項目綜合指標(biāo)相似度極為接近，區(qū)域競爭異常激 烈。 受區(qū)域幅員及人口的限制，各項目距離不超過 3公里，而競爭項目總體量卻達(dá)到 75萬平 米之多，購買客群較為單??； 競爭項目均為綜合物業(yè)立項，產(chǎn)品類型、配比較為接近； 項目商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)模體量雷同，集聚情況嚴(yán)重，不利于銷售及招商； 小戶型產(chǎn)品銷售速度較快，投資性產(chǎn)品成為主流，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重； 銷售價格普遍偏高，有待市場進(jìn)一步認(rèn)可； 宣傳調(diào)性基本一至 ——借勢樹立地標(biāo)形象； 品牌實力較強(qiáng)，除萬達(dá)外，基本相當(dāng)； 給本案的提示：推盤時機(jī) /推售產(chǎn)品 /銷售策略 /推廣策略 匯報思路 本案戰(zhàn)略定位的選擇 各類物業(yè)價值判斷 寫字樓市場需求特點分析及區(qū)域市場分析 本案核心競爭力的挖掘及營銷戰(zhàn)略的制定 本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立 鳥瞰圖 本案的物業(yè)分類 物業(yè)分析： 本案實際是以研發(fā)立項的物業(yè)項目，為了符合市場需求，在規(guī)劃中我們添加了為寫字樓辦公人群量身定做的 公寓 及 配套商業(yè) …… 寫字樓硬性指標(biāo) 投資價值 項目自身硬件條件要求 地段的優(yōu)越性及周邊人流量多少 商圈內(nèi)的政務(wù)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報，而在于長期的升值空間 物業(yè)管理的專業(yè)性及服務(wù)水平 有無大型知名企業(yè)入住，形成一定區(qū)域影響力和號召力 外立面、大堂、產(chǎn)品整體設(shè)計、硬件設(shè)備及智能化水平 本案位于中關(guān)村科技園石景山園內(nèi)，入住企業(yè)受政府扶持可享受多重政策優(yōu)惠，但商務(wù)氛圍較薄弱；交通、金融、市政配套相對缺乏；因此，寫字樓產(chǎn)品如遵循市場定位將舉步維艱。 寫字樓物業(yè)價值評判 西山匯寫字樓 —— ? 隨著?首都休閑娛樂中心區(qū)?規(guī)劃定位的逐步實現(xiàn)，未來休閑商務(wù)將逐步發(fā)展，寫字樓的發(fā)展將迎來較大發(fā)展機(jī)遇； ? 目前本地塊商務(wù)氛圍單薄，寫字樓需求極其有限。 本案寫字樓物業(yè)價值分析 實 興 大 街 西 井 路 永 水 渠 南 路 八 大 處 路 本案 小博士幼兒園 區(qū)工商局 農(nóng) 貿(mào) 市 場 廬師山莊 國家檢察官學(xué)院 頂 好 生 活 城 海特飯店 京門鐵路 希 望 公 園 京漢大廈 北京高等 秘書研修學(xué)院 崇新大廈 S ： （優(yōu)勢） 項目位于中關(guān)村科技園石景山園內(nèi)，廬師山腳下，商務(wù)政策環(huán)境和自然資源兼顧； 大型商業(yè)建筑集群，擁有一定區(qū)域影響力； 入住大型企業(yè)可享有大廈冠名權(quán)； 作為政府重點扶持項目，后期入駐企業(yè)也將受益 W（劣勢）： 1. 目前商務(wù)氛圍較淡薄，市場需要長期培養(yǎng)； 2. 公共交通不便且不臨交通主干道 。 3. 寫字樓與其他產(chǎn)品共存，但整體規(guī)模無法樹立區(qū)域標(biāo)桿形象 。 4. 發(fā)展商品牌號召力相對不夠 。 1. 享有園區(qū)內(nèi)相關(guān)招商引資優(yōu)惠政策 ； 2. 園區(qū)內(nèi)唯一寫字樓產(chǎn)品，較具稀缺性； T（威脅）： 1. 石景山區(qū)內(nèi)寫字樓及商住型產(chǎn)品供應(yīng)量巨大； 2. 競爭項目的推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)； ? 建議控制總量，通過豐 富寫字樓的增值服務(wù)功 能增強(qiáng)產(chǎn)品核心競爭力； ? 通過吸引大客戶的進(jìn)駐， 形成市場號召力和品牌影 響力，提升項目市場綜合 競爭實力。 本案寫字樓 SWOT分析 O（機(jī)會） 商業(yè)硬性指標(biāo) 投資價值 商業(yè)自身硬件措施 周邊常住人口密度，日常人流量多少 商圈內(nèi)的消費能力 招租優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報，而在于長期的升值空間 社區(qū)商業(yè)：配套型商業(yè)的硬件設(shè)施是否到位；是否有足夠的消費人口支撐；消費人群是否有一定的消費力支撐其長期經(jīng)營 大型商業(yè)：是否有旗艦店或主力店的進(jìn)駐以此保證后期人流及宣傳力度 本案周邊短期內(nèi)不具備發(fā)展傳統(tǒng)社區(qū)底商、傳統(tǒng)大型商業(yè)物業(yè)的客觀條件，因此本案商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃定位必須打破傳統(tǒng)商業(yè)的固化模式，走個性化營銷的路子，精準(zhǔn)客群定位。 商業(yè)物業(yè)價值評判 西山匯商業(yè) —— ? 周邊現(xiàn)階段消費人群不夠明確； ? 周邊配套較為落后，未形成較強(qiáng)的商業(yè)氛圍； 本案商業(yè)物業(yè)價值分析 實 興 大 街 西 井 路 永 水 渠 南 路 八 大 處 路 本案 小博士幼兒園 區(qū)工商局 農(nóng) 貿(mào) 市 場 廬師山莊 國家檢察官學(xué)院 頂 好 生 活 城 海特飯店 京門鐵路 希 望 公 園 工行蘋果園 儲蓄所 石景山京西家具 建材城 賽德麗公司 雙鷺?biāo)帢I(yè) S（優(yōu)勢）： 1. 園區(qū)內(nèi)較具規(guī)模寫字樓及商住，確保商業(yè)后期客群； 2. 經(jīng)營種類限制性小，業(yè)態(tài)多樣 。 3. 輔助商業(yè)體量小，后期銷售壓力不大； W（劣勢）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍不成熟， 2. 交通條件相對落后； 3. 人口密度不高，短期內(nèi)消費能力有限； O（機(jī)會）： 1. 商業(yè)規(guī)劃將填補(bǔ)園區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)空白，完善園區(qū)整體配套； T（威脅）： 1. 石景山區(qū)未來商業(yè)放量較大，競爭激烈； ? 通過明確的客群定位，形成差異化； ? 通過定制商業(yè)及明確的商業(yè)定位在硬件上滿足多種商業(yè)業(yè)態(tài)需要； 本案商業(yè) SWOT分析 商住物業(yè) 投資價值 市場關(guān)注度 住宅投資環(huán)境 生活配套的完善程度 交通便捷性 短期租金收益、長期增值收益并存 房屋總價及月供；空間實用性、裝修標(biāo)準(zhǔn)等產(chǎn)品的附加值 地段稀缺性、產(chǎn)品的增值潛力等 商住物業(yè)主要以投資自用兼顧作為購買目的，對產(chǎn)品附加值要求較高；低總價，投資門檻低，客群廣闊，因而在銷售上易于實現(xiàn)快速回款，加速資金回籠。 商住物業(yè)價值評判 西山匯商住公寓 —— ? 位于石景山區(qū)較具發(fā)展?jié)摿Φ目萍紙@區(qū)內(nèi)， ? 依托大型商務(wù)集群體，寫字樓、商業(yè)共存，提供了潛在客群； ? 廬師山下，高端住宅產(chǎn)品的棲息地； 本案商住物業(yè)價值分析 實 興 大 街 西 井 路 永 水 渠 南 路 八 大 處 路 本案 小博士幼兒園 區(qū)工商局 農(nóng) 貿(mào) 市 場 廬師山莊 國家檢察官學(xué)院 頂 好 生 活 城 海特飯店 京門鐵路 希 望 公 園 星座人和超市 豐碩樓 龍澤建材城 建行蘋果園儲蓄所 石景山區(qū)地稅大廳 S（優(yōu)勢）： 1. 石景山科技園內(nèi)唯一商住公寓； 2. 地塊人文底蘊(yùn)較深厚 ,居住環(huán)境優(yōu)越 。 3. 高品質(zhì)社區(qū)配套完善； W（劣勢）： 1. 商務(wù)氛圍尚未形成，投資市場有待培育； 2. 綜合體帶來的相互干擾； 3. 非純粹性住宅項目； O（機(jī)會）： 1. 體量不大，后期推出前期積累周期長； 2. 面向園區(qū)內(nèi)高素質(zhì)人群，客群質(zhì)量較高； T（威脅）： 1. 競爭項目的商住產(chǎn)品已經(jīng)獲得市場占有率，造成客戶分流；且推廣力度和聲勢占據(jù)先機(jī)； ? 產(chǎn)品實用性及附加值是商住產(chǎn)品最有說服力的競爭力； ? 注意控制總價，減少月供成本將成為本類產(chǎn)品熱銷的關(guān)鍵； 本案商住 SWOT分析 戰(zhàn)略模型選擇 應(yīng)該與周邊其他房地產(chǎn)項目形成鮮明的區(qū)隔 如何選擇？ 本項目符合發(fā)展中企業(yè)對使用性價比及追求高品質(zhì)辦公居住環(huán)境的客戶需求，加之賦予特殊的人文氣質(zhì)環(huán)境，必將成為區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓市場的另類競爭品 匯報思路 本案戰(zhàn)略定位的選擇 各類物業(yè)價值判斷 寫字樓市場需求特點分析及區(qū)域市場分析 本案核心競爭力的挖掘及營銷戰(zhàn)略的制定 本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立 地產(chǎn)項目的?核心競爭力矩陣? 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 品牌 文化 地段 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 石景山萬達(dá)廣場： ? 2+3? — 作為非住宅類產(chǎn)品，品牌及地段的先天優(yōu)勢是其它項目無法短期內(nèi)比擬與超越的。故萬達(dá)在此區(qū)域已經(jīng)奠定了其標(biāo)桿形象。 （獨特的價值主張） （自然、社會資源）地產(chǎn)項目的“核心競爭力矩陣” 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 品牌 文化 地段 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 茂華璟都會： ? 1+3? — 最務(wù)實的選擇方式，既有先天所成的地段優(yōu)勢，加之后天產(chǎn)品上的硬件補(bǔ)充，奠定其不敗地位。 （獨特的價值主張） （自然、社會資源） 地產(chǎn)項目的“核心競爭力矩陣” 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 地段 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 鼎城 ? 1+2+3? — 區(qū)域老牌開發(fā)企業(yè)，具備較強(qiáng)的區(qū)域影響力，地處 CRDTSM時代購物花園商務(wù)區(qū) 核心位臵。雙重本土化優(yōu)勢 （獨特的價值主張） （自然、社會資源） 品 牌 地產(chǎn)項目的“核心競爭力矩陣” 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 地段