【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60%以上 （ 2023） 52 酒店式公寓 目前成交均價(jià)： 13646元 /平米 批準(zhǔn)銷售套數(shù)： 391套 目前累計(jì)銷售： 257套 銷售率： 65% 月均銷售套數(shù)： 36套 存量： 134套 月 入 6000以上 存款 20萬以上城市白領(lǐng) 中產(chǎn)階 級(jí) 有車族、 公車族、 二人世界、 三口之家 營(yíng)銷推廣 商業(yè) 大城時(shí)代中心 核心賣點(diǎn)：形象導(dǎo)入階段：長(zhǎng)安西區(qū)， 稀缺地段珍惜面市 廣告訴求：時(shí)代左右世界 分訴求：城市綜合體，大成時(shí)代中心 的屬性標(biāo)簽 推廣通路： 報(bào)廣：北京青年報(bào)、新京報(bào) 網(wǎng)絡(luò)：焦點(diǎn)、搜狐、新浪 雜志：安家、新地產(chǎn) 戶外：現(xiàn)場(chǎng)圍擋 主力通路： 焦點(diǎn)、搜狐、新浪 輔助通路：報(bào)廣、戶外 、展會(huì)、北京樓市圖 大成時(shí)代中心商業(yè)面積約 43000平方米，地下一層至五層為商業(yè)用途，各層商業(yè)面積約 7000平方米左右。根據(jù)目前的商業(yè)規(guī)劃，首層的部分面積、 2層、 3層面積現(xiàn)已引進(jìn)“樂購(gòu)”為主力店， 4層、 5層面積暫定為餐飲、娛樂，具體平面布局形式現(xiàn)規(guī)劃為（取消 LOFT）庭院式商業(yè)街，其具體內(nèi)容和平面布局的設(shè)計(jì)以滿足設(shè)計(jì)規(guī)范為前提，同時(shí)留有餐飲、娛樂經(jīng)營(yíng)的可能性。 大城時(shí)代中心 給本案 的啟示 借鑒 設(shè)計(jì)理念中 ——空氣質(zhì)量學(xué)：人是空間的主角，空間是建筑的主角，空間中溫度與濕度的適宜程度是貫穿其間的靈魂。 ，不僅從氣溫適宜、空氣清新等方面構(gòu)建了建筑物理上的健康舒適，更給人們?cè)诰幼≈袆?chuàng)造出非常輕松，隨意自由的享受空間，給人以接近自然的感覺 北京知名的地產(chǎn)上市公司，品牌知名度較高，社會(huì)地位較高； 百米高的建筑，西區(qū)新地標(biāo)。 警示 市場(chǎng)和企業(yè)因素 ： 目前市場(chǎng)狀況明了，成交低迷，西區(qū)尤為突出，多種因素導(dǎo)致對(duì)企業(yè)的資金鏈要求較高能否安全“過冬”，是當(dāng)前項(xiàng)目較為明感的話題。 項(xiàng)目和區(qū)域因素： 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，項(xiàng)目可以說是近 50萬平米的大盤，開發(fā)周期較長(zhǎng)生活配套設(shè)施有待完善，需一定的市場(chǎng)培育。受市場(chǎng)影響在一定時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格及速度會(huì)受到制約。 總結(jié) 通過上述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的深度分析。不難看出， CRD區(qū)域功能明確定位及受石景山區(qū) 停掉 ”商品房發(fā)展寫字樓 利好消息的影響，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綜合指標(biāo)相似度極為接近，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)異常激 烈。 受區(qū)域幅員及人口的限制，各項(xiàng)目距離不超過 3公里，而競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目總體量卻達(dá)到 75萬平 米之多，購(gòu)買客群較為單薄； 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均為綜合物業(yè)立項(xiàng)，產(chǎn)品類型、配比較為接近； 項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、規(guī)模體量雷同，集聚情況嚴(yán)重，不利于銷售及招商； 小戶型產(chǎn)品銷售速度較快，投資性產(chǎn)品成為主流，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重； 銷售價(jià)格普遍偏高，有待市場(chǎng)進(jìn)一步認(rèn)可； 宣傳調(diào)性基本一至 ——借勢(shì)樹立地標(biāo)形象； 品牌實(shí)力較強(qiáng)，除萬達(dá)外，基本相當(dāng)； 給本案的提示：推盤時(shí)機(jī) /推售產(chǎn)品 /銷售策略 /推廣策略 匯報(bào)思路 本案戰(zhàn)略定位的選擇 各類物業(yè)價(jià)值判斷 寫字樓市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析及區(qū)域市場(chǎng)分析 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘及營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定 本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立 鳥瞰圖 本案的物業(yè)分類 物業(yè)分析： 本案實(shí)際是以研發(fā)立項(xiàng)的物業(yè)項(xiàng)目，為了符合市場(chǎng)需求，在規(guī)劃中我們添加了為寫字樓辦公人群量身定做的 公寓 及 配套商業(yè) …… 寫字樓硬性指標(biāo) 投資價(jià)值 項(xiàng)目自身硬件條件要求 地段的優(yōu)越性及周邊人流量多少 商圈內(nèi)的政務(wù)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間 物業(yè)管理的專業(yè)性及服務(wù)水平 有無大型知名企業(yè)入住，形成一定區(qū)域影響力和號(hào)召力 外立面、大堂、產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)、硬件設(shè)備及智能化水平 本案位于中關(guān)村科技園石景山園內(nèi)，入住企業(yè)受政府扶持可享受多重政策優(yōu)惠，但商務(wù)氛圍較薄弱；交通、金融、市政配套相對(duì)缺乏；因此，寫字樓產(chǎn)品如遵循市場(chǎng)定位將舉步維艱。 寫字樓物業(yè)價(jià)值評(píng)判 西山匯寫字樓 —— ? 隨著?首都休閑娛樂中心區(qū)?規(guī)劃定位的逐步實(shí)現(xiàn)，未來休閑商務(wù)將逐步發(fā)展，寫字樓的發(fā)展將迎來較大發(fā)展機(jī)遇； ? 目前本地塊商務(wù)氛圍單薄，寫字樓需求極其有限。 本案寫字樓物業(yè)價(jià)值分析 實(shí) 興 大 街 西 井 路 永 水 渠 南 路 八 大 處 路 本案 小博士幼兒園 區(qū)工商局 農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 廬師山莊 國(guó)家檢察官學(xué)院 頂 好 生 活 城 海特飯店 京門鐵路 希 望 公 園 京漢大廈 北京高等 秘書研修學(xué)院 崇新大廈 S ： （優(yōu)勢(shì)） 項(xiàng)目位于中關(guān)村科技園石景山園內(nèi)，廬師山腳下，商務(wù)政策環(huán)境和自然資源兼顧； 大型商業(yè)建筑集群，擁有一定區(qū)域影響力； 入住大型企業(yè)可享有大廈冠名權(quán)； 作為政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，后期入駐企業(yè)也將受益 W（劣勢(shì)）： 1. 目前商務(wù)氛圍較淡薄，市場(chǎng)需要長(zhǎng)期培養(yǎng)； 2. 公共交通不便且不臨交通主干道 。 3. 寫字樓與其他產(chǎn)品共存，但整體規(guī)模無法樹立區(qū)域標(biāo)桿形象 。 4. 發(fā)展商品牌號(hào)召力相對(duì)不夠 。 1. 享有園區(qū)內(nèi)相關(guān)招商引資優(yōu)惠政策 ； 2. 園區(qū)內(nèi)唯一寫字樓產(chǎn)品，較具稀缺性； T（威脅）： 1. 石景山區(qū)內(nèi)寫字樓及商住型產(chǎn)品供應(yīng)量巨大； 2. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的推廣力度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)； ? 建議控制總量，通過豐 富寫字樓的增值服務(wù)功 能增強(qiáng)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力； ? 通過吸引大客戶的進(jìn)駐， 形成市場(chǎng)號(hào)召力和品牌影 響力，提升項(xiàng)目市場(chǎng)綜合 競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 本案寫字樓 SWOT分析 O（機(jī)會(huì)） 商業(yè)硬性指標(biāo) 投資價(jià)值 商業(yè)自身硬件措施 周邊常住人口密度，日常人流量多少 商圈內(nèi)的消費(fèi)能力 招租優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間 社區(qū)商業(yè)：配套型商業(yè)的硬件設(shè)施是否到位；是否有足夠的消費(fèi)人口支撐；消費(fèi)人群是否有一定的消費(fèi)力支撐其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng) 大型商業(yè)：是否有旗艦店或主力店的進(jìn)駐以此保證后期人流及宣傳力度 本案周邊短期內(nèi)不具備發(fā)展傳統(tǒng)社區(qū)底商、傳統(tǒng)大型商業(yè)物業(yè)的客觀條件，因此本案商業(yè)產(chǎn)品的規(guī)劃定位必須打破傳統(tǒng)商業(yè)的固化模式，走個(gè)性化營(yíng)銷的路子，精準(zhǔn)客群定位。 商業(yè)物業(yè)價(jià)值評(píng)判 西山匯商業(yè) —— ? 周邊現(xiàn)階段消費(fèi)人群不夠明確； ? 周邊配套較為落后，未形成較強(qiáng)的商業(yè)氛圍； 本案商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 實(shí) 興 大 街 西 井 路 永 水 渠 南 路 八 大 處 路 本案 小博士幼兒園 區(qū)工商局 農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 廬師山莊 國(guó)家檢察官學(xué)院 頂 好 生 活 城 海特飯店 京門鐵路 希 望 公 園 工行蘋果園 儲(chǔ)蓄所 石景山京西家具 建材城 賽德麗公司 雙鷺?biāo)帢I(yè) S（優(yōu)勢(shì)）： 1. 園區(qū)內(nèi)較具規(guī)模寫字樓及商住，確保商業(yè)后期客群； 2. 經(jīng)營(yíng)種類限制性小，業(yè)態(tài)多樣 。 3. 輔助商業(yè)體量小，后期銷售壓力不大； W（劣勢(shì)）： 1. 目前基本無商業(yè)氛圍不成熟， 2. 交通條件相對(duì)落后； 3. 人口密度不高，短期內(nèi)消費(fèi)能力有限； O（機(jī)會(huì)）： 1. 商業(yè)規(guī)劃將填補(bǔ)園區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)空白，完善園區(qū)整體配套； T（威脅）： 1. 石景山區(qū)未來商業(yè)放量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 通過明確的客群定位，形成差異化； ? 通過定制商業(yè)及明確的商業(yè)定位在硬件上滿足多種商業(yè)業(yè)態(tài)需要； 本案商業(yè) SWOT分析 商住物業(yè) 投資價(jià)值 市場(chǎng)關(guān)注度 住宅投資環(huán)境 生活配套的完善程度 交通便捷性 短期租金收益、長(zhǎng)期增值收益并存 房屋總價(jià)及月供；空間實(shí)用性、裝修標(biāo)準(zhǔn)等產(chǎn)品的附加值 地段稀缺性、產(chǎn)品的增值潛力等 商住物業(yè)主要以投資自用兼顧作為購(gòu)買目的，對(duì)產(chǎn)品附加值要求較高；低總價(jià)，投資門檻低，客群廣闊，因而在銷售上易于實(shí)現(xiàn)快速回款，加速資金回籠。 商住物業(yè)價(jià)值評(píng)判 西山匯商住公寓 —— ? 位于石景山區(qū)較具發(fā)展?jié)摿Φ目萍紙@區(qū)內(nèi)， ? 依托大型商務(wù)集群體，寫字樓、商業(yè)共存，提供了潛在客群； ? 廬師山下，高端住宅產(chǎn)品的棲息地； 本案商住物業(yè)價(jià)值分析 實(shí) 興 大 街 西 井 路 永 水 渠 南 路 八 大 處 路 本案 小博士幼兒園 區(qū)工商局 農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 廬師山莊 國(guó)家檢察官學(xué)院 頂 好 生 活 城 海特飯店 京門鐵路 希 望 公 園 星座人和超市 豐碩樓 龍澤建材城 建行蘋果園儲(chǔ)蓄所 石景山區(qū)地稅大廳 S（優(yōu)勢(shì)）： 1. 石景山科技園內(nèi)唯一商住公寓； 2. 地塊人文底蘊(yùn)較深厚 ,居住環(huán)境優(yōu)越 。 3. 高品質(zhì)社區(qū)配套完善； W（劣勢(shì)）： 1. 商務(wù)氛圍尚未形成，投資市場(chǎng)有待培育； 2. 綜合體帶來的相互干擾； 3. 非純粹性住宅項(xiàng)目； O（機(jī)會(huì)）： 1. 體量不大，后期推出前期積累周期長(zhǎng)； 2. 面向園區(qū)內(nèi)高素質(zhì)人群，客群質(zhì)量較高； T（威脅）： 1. 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的商住產(chǎn)品已經(jīng)獲得市場(chǎng)占有率，造成客戶分流；且推廣力度和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī)； ? 產(chǎn)品實(shí)用性及附加值是商住產(chǎn)品最有說服力的競(jìng)爭(zhēng)力； ? 注意控制總價(jià)，減少月供成本將成為本類產(chǎn)品熱銷的關(guān)鍵； 本案商住 SWOT分析 戰(zhàn)略模型選擇 應(yīng)該與周邊其他房地產(chǎn)項(xiàng)目形成鮮明的區(qū)隔 如何選擇？ 本項(xiàng)目符合發(fā)展中企業(yè)對(duì)使用性價(jià)比及追求高品質(zhì)辦公居住環(huán)境的客戶需求，加之賦予特殊的人文氣質(zhì)環(huán)境，必將成為區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)的另類競(jìng)爭(zhēng)品 匯報(bào)思路 本案戰(zhàn)略定位的選擇 各類物業(yè)價(jià)值判斷 寫字樓市場(chǎng)需求特點(diǎn)分析及區(qū)域市場(chǎng)分析 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力的挖掘及營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定 本案推廣戰(zhàn)略及形象的建立 地產(chǎn)項(xiàng)目的?核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣? 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 品牌 文化 地段 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 石景山萬達(dá)廣場(chǎng)： ? 2+3? — 作為非住宅類產(chǎn)品，品牌及地段的先天優(yōu)勢(shì)是其它項(xiàng)目無法短期內(nèi)比擬與超越的。故萬達(dá)在此區(qū)域已經(jīng)奠定了其標(biāo)桿形象。 （獨(dú)特的價(jià)值主張） （自然、社會(huì)資源）地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣” 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 品牌 文化 地段 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 茂華璟都會(huì)： ? 1+3? — 最務(wù)實(shí)的選擇方式，既有先天所成的地段優(yōu)勢(shì)，加之后天產(chǎn)品上的硬件補(bǔ)充，奠定其不敗地位。 （獨(dú)特的價(jià)值主張） （自然、社會(huì)資源） 地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣” 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 地段 （產(chǎn)品力） （企業(yè)的品牌力） 鼎城 ? 1+2+3? — 區(qū)域老牌開發(fā)企業(yè)，具備較強(qiáng)的區(qū)域影響力，地處 CRDTSM時(shí)代購(gòu)物花園商務(wù)區(qū) 核心位臵。雙重本土化優(yōu)勢(shì) （獨(dú)特的價(jià)值主張） （自然、社會(huì)資源） 品 牌 地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣” 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 H 3 1 4 2 產(chǎn)品 文化 地段