上海旭輝朗香郡項目營銷策略報告_72ppt_xxxx(編輯修改稿)
2025-03-13 13:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金率 8月3月 加息 、限外9月 提高首付、提高利率年內(nèi)第 10次提高存款準備金率，第 6次加息12月急速大跌 價格上漲首套房契稅降至 1%首付降至 2成、上海出臺 14條細則“ 國 9條 ” 放寬信貸環(huán)境，創(chuàng)新融資方式“ 國 3條 ” 包括：利率、稅收的讓利，放松二套房限制年內(nèi)第 5次降息營業(yè)稅免稅時限 5轉(zhuǎn) 2國四條拿地首付不低于50%10月12月10月 重申二套房政策12月限外？加息？提高存款準備金率？提高首付比例？增加囤地成本？。2023年 2023年進入從緊調(diào)控房價調(diào)整時期可能走勢一可能走勢二走勢 1：上半年房價較為平穩(wěn)，伴隨經(jīng)濟趨好，房價矛盾適度緩解。決策層無須強力介入調(diào)控。走勢 2：上半年房價持續(xù)大幅上漲下半年開始，決策層進行從緊調(diào)控，市場成交下滑，房價漲勢見頂。因此房價或許會在進入 2023下半出現(xiàn)大的調(diào)整。2023年下半年市場難測，不確定性增加一、歷年政策盤點宏觀市場 本項目在 2023年下半年宏觀市場走勢不確定的時間入市，并且要在三個月內(nèi)達到 100%的銷售指標，在價格制中應(yīng)當(dāng)更加的穩(wěn)妥、謹慎。 二、定價思考價格研判 —— 定價思考定價思考：? 本項目所處板塊空白，無可比較競爭項目? 花園洋房產(chǎn)品市場空白，無同類產(chǎn)品參照? 與即將入市的直接競爭項目之間，需找價格機會點價格制定思路：先確定項目所在板塊的價格區(qū)間；確立目前 “普通公寓 ”產(chǎn)品市場可銷售價格，然后通過產(chǎn)品價格比例關(guān)系，確定花園洋房價格。最終通過與直接競爭項目的機會價格進行修正。二、定價思考 外環(huán)外沿線樓盤的公寓價格區(qū)間在 16000——22023 元 /㎡之間，價格范圍、落差較大。 項目所處的外環(huán)線西南角價格明顯高于其他區(qū)域，與本項目相鄰的外環(huán)沿線項目的公寓價格區(qū)間在 21000——22023 元 /㎡之間。項目所處的區(qū)域公寓的合理價格區(qū)間應(yīng)該在 21000—22023 元 /㎡之間。環(huán)間價格區(qū)間嘉城 /㎡盛世虹橋 /㎡金色西郊 /㎡保利葉上海 /㎡康橋水都 /㎡保利金爵 /㎡張江名流豪庭 /㎡一品漫城 /㎡本案外環(huán)沿線在售公寓項目分布圖：所有項目價格為毛坯三、定價策略本案外環(huán)線徐匯區(qū)閔行區(qū)中海瀛臺 /㎡（毛坯）花園小城（毛坯） /㎡一品漫城（毛坯） /㎡ 從本項目周邊項目的價格體系來看，長橋板塊的中海瀛臺（非江景公寓） 25000元 /㎡，同緯度新浦江板塊的一品漫城 22023元 /㎡（毛坯），閔行區(qū)的花園小城 16000元 /㎡（毛坯）。 本項目處于徐匯最外圍，應(yīng)當(dāng)以徐匯項目為上限，以同緯度相鄰板塊為參照。項目所處的區(qū)域公寓的合理價格區(qū)間應(yīng)該在16000——25000 元 /㎡。區(qū)域價格梯度坐標三、定價策略環(huán)間價格梯度金色西郊 /㎡保利金爵 /㎡一品漫城 /㎡本案外環(huán)沿線在售公寓項目分布圖：所有項目價格均為毛坯三林板塊 /㎡北新涇板塊 /㎡張江板塊 /㎡長橋板塊 /㎡張江板塊保利金爵＝ ＝ 三林板塊一品漫城＝ ＝ 金色西郊＝ ＝ 擬合度20%40%40%中環(huán)沿線板塊外環(huán)沿線價格＝ 以長橋板塊 25000元 /㎡的價格，按照中環(huán)與外環(huán)沿線 1： 格比值，項目板塊普通公寓的價格在 18115元 /㎡（毛坯）三、定價策略品類比較法保利海上五月花 公寓：花園疊加洋房 1： 金地格林世界2023年 5月同期銷售價格：2023年 5月同期銷售價格：普通公寓 8500元 /平方米花園疊加洋房 10500 /平方米普通公寓 10500元 /平方米花園洋房 12500 /平方米公寓：花園疊加洋房1:項目擬合度 50%項目擬合度 50%同板塊產(chǎn)品價格系統(tǒng) ——公寓：花園洋房 ≈ ： 本案花園洋房 =118115元 /㎡（合理的環(huán)間梯度價格） =21919元 /㎡三、定價策略三房 130㎡ 四房 140㎡四房 158㎡ 四房 180㎡印象歐洲面段本案主力面段印象歐洲 20230元 /㎡裝 3000元 /㎡ 修標準本項目主力總價段印象歐洲四房總價段板塊內(nèi)本項目的直接競爭項目為 “印象歐洲 ”，其為小高層產(chǎn)品、入市報價 20230元 /㎡起、附加 3000元 /㎡品質(zhì)裝修。而本項目為多層花園洋房，有大面積附贈空間，兩者是小高層精裝公寓與高附加值多層洋房的競爭。旭輝朗香郡的四房 140㎡總價 =印象歐洲標準四房 158㎡總價 =316萬 /套本項目的（機會）單價 =22571元 /㎡附加值：送地下室、大陽臺總價機會段三、定價策略本案三房130㎡本案四房140㎡印象歐洲主力三房：158㎡印象歐洲四房： 180㎡印象歐洲 10年 5月將以 20230元 /㎡ 價格入市，受到整體市場漲幅、推案房源、位置的差異，預(yù)計漲幅在 15%，預(yù)計三房價格達到 23000元 /㎡ ，剔除 3000元 /㎡ 裝修后毛坯總價為 316萬 /套雖然本項目產(chǎn)品具有附加值，但是由于與板塊內(nèi)直接競品印象歐洲面積落差較大，因此以印象歐洲大三房總價為本項目三房的總價上限。本項目的動態(tài)入市單價=316萬 /套（毛坯） 247。130㎡ =24307元 /㎡ (毛坯）動態(tài)入市價格三、定價策略環(huán)間價格：公寓類產(chǎn)品： 2100022023元 /㎡區(qū)域價格： 公寓類產(chǎn)品： 1600025000元 /㎡環(huán)間區(qū)域價格環(huán)間價格梯度：中環(huán)板塊：外環(huán)板塊 =1： 板塊普通公寓環(huán)間梯度價格： 18115元 /㎡板塊普通公寓價格公寓類產(chǎn)品：16000－ 25000元 /㎡21919元 /㎡板塊花園洋房價格（毛坯） 系數(shù)比： 價格總結(jié)總價機會： 22571元 /㎡動態(tài)預(yù)測價格： 24307元 /㎡競爭機會價格（毛坯）項目機會單價：2257124307元 /㎡項目的合理價格段 21919—24307 元 / （毛坯）考慮到銷售指標要求，建議取中間價格 23000元 /㎡（毛坯）注：項目的最終價格以開盤當(dāng)時的動態(tài)情況而定三、定價策略企劃推廣的目標與任務(wù)項目核心賣點提煉 /企劃形象定位 /LOGO及 VI演繹 /執(zhí)行推廣策略營銷關(guān)鍵詞短 EXPLODE爆迅速建立市場關(guān)注度 | 瞬時震撼客戶 | 瞬時快速去化營銷思考：在短時間內(nèi) ,達成蓄客要求 ,
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