【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 技型公司、廣告、設(shè)計(jì)型公司需求， 為目標(biāo)市場(chǎng)量身定做的高科辦公產(chǎn)品。 本案應(yīng)利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，打造高檔總部形象吸引當(dāng)企業(yè)入駐辦公總部。 為購(gòu)買(mǎi)波司登大廈作為企業(yè)辦公塑造一流企業(yè)形象的優(yōu)越感和認(rèn)同感。 新江灣城門(mén)戶為亮點(diǎn)打造高科商務(wù)概念挖掘細(xì)分市場(chǎng) 目標(biāo)定位 —— 挖掘價(jià)值突出重圍 定位分析 產(chǎn)品入市銷售策略 目標(biāo)定位：建立新江彎城門(mén)戶首棟地標(biāo)辦公樓 形象定位：區(qū)分現(xiàn)有江灣五角場(chǎng)寫(xiě)字樓定位，以高度、高科贏得獨(dú)特形象定位。 入市定位：以高科商務(wù)平臺(tái)概念打造甲級(jí)寫(xiě)字樓，吸引江灣、大學(xué)高科產(chǎn)業(yè)、楊浦輕工企業(yè)、鋼材貿(mào)易等高端客群。 我們?nèi)绾巫龅剑赫f(shuō)的好也做的好 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 利用硬件條件 產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)，支撐定位 改善軟件條件 利用項(xiàng)目獨(dú)特地理優(yōu)勢(shì)、硬件條件擺脫現(xiàn)有項(xiàng)目劣勢(shì) 為目標(biāo)市場(chǎng)量身定做財(cái)智商務(wù)平臺(tái)形象 利用獨(dú)特定位支撐產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì) 突出樓盤(pán)特色提升購(gòu)買(mǎi)自用、投資價(jià)值 物業(yè)服務(wù)的個(gè)性化特色增加樓盤(pán)特點(diǎn) 高檔物業(yè)公司提升商務(wù)辦公服務(wù)形象 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 樓盤(pán)硬件打造甲 A級(jí)樓盤(pán)品質(zhì) 江灣 五角場(chǎng)唯一高樓：高端商務(wù)級(jí)外觀品質(zhì) 104米高度，俯瞰五角商圈。全玻璃幕墻 +高檔石材外觀，凸顯甲級(jí)總部辦公品質(zhì)。 高速電梯分層運(yùn)營(yíng)保證暢通 進(jìn)口高速電梯分高、中、低樓層分開(kāi)運(yùn)營(yíng)保證辦公運(yùn)營(yíng)速度。 高速智能化寬通道網(wǎng)絡(luò) 高速光纖接入、樓宇自動(dòng)控制、視網(wǎng)膜識(shí)別保險(xiǎn)柜、電子門(mén)禁、遠(yuǎn)程會(huì)議室、自動(dòng)消防、手機(jī)信號(hào)加強(qiáng)等公共設(shè)施。 戶外電子屏幕滾動(dòng)股票、匯率信息 總部式辦公凸顯品質(zhì) 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 環(huán)保新材料辦公裝修，配合目標(biāo)市場(chǎng)定位 戶內(nèi)裝修建議 采用國(guó)際化礦棉板材料吊頂，防火漆墻面，架空地板為以后布線提供方便。 VRV空調(diào)分開(kāi)運(yùn)營(yíng)，斷橋隔熱窗 +LOWE玻璃，隔音墻。 節(jié)能辦公科技化體驗(yàn) 大堂裝修建議 裝修風(fēng)格以體現(xiàn)高端、高科人性化設(shè)計(jì)理念，采用大理石材拼貼墻面地面。形象墻采用浮雕方式進(jìn)行裝點(diǎn)，大堂挑高 8米。 公共衛(wèi)生間 自動(dòng)洗手液、感應(yīng)式暖手機(jī)、殘疾人專用衛(wèi)生間等配置齊全，采用品牌衛(wèi)生潔具。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 打造特色化辦公服務(wù)，迎合目標(biāo)客戶辦公理念 個(gè)性化物業(yè)管理 可為公司提供 24小時(shí)虛擬前臺(tái)電話接聽(tīng)秘書(shū)服務(wù)，定期維護(hù)公司局域網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，視頻電話會(huì)議服務(wù)。不因外在因素失去商機(jī)。 高新企業(yè)辦公入駐辦理稅收優(yōu)惠 為高新技術(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)或高新外商企業(yè)機(jī)構(gòu)入駐本案辦理減稅優(yōu)惠手續(xù)。幫助拓展型企業(yè)加快前進(jìn)步伐。 提供酒店式貼心服務(wù) 每戶提供單獨(dú)物業(yè)經(jīng)理，進(jìn)行一對(duì)一管理。免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)，免費(fèi)查詢天氣或道路服務(wù)。免費(fèi)按時(shí)預(yù)約提醒服務(wù)。 五星式企業(yè)服務(wù) 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 知名物業(yè)、藍(lán)色外燈彰顯企業(yè)總部地標(biāo)形象 具有名氣的物業(yè)公司 建議引進(jìn)仲量聯(lián)行、世邦魏理仕、戴德梁行、 招商局物業(yè)管理 等物管見(jiàn)長(zhǎng)的國(guó)際知名公司擔(dān)當(dāng)本項(xiàng)目物管 /物管顧問(wèn)，體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)。 內(nèi)外兼顧高檔風(fēng)范 彰顯品質(zhì)的燈光工程 作為國(guó)內(nèi)著名龍頭企業(yè)，總部辦公形象以具有最突出的亮點(diǎn)形象。應(yīng)在外立面上打入射燈，增亮樓體，整體色調(diào)為藍(lán)色體現(xiàn)高科商務(wù)平臺(tái)形象。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌提升辦公形象 銷售建議 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 商業(yè)由地下 1F至 5F樓裙房組成，其基本功能定位為辦公配套商業(yè)。此地段并無(wú)良好商業(yè)氣氛，商業(yè)應(yīng)以主力店為主，輔以高端品牌店進(jìn)駐。吸引周邊消費(fèi)力，業(yè)態(tài)規(guī)劃以主題特色為商業(yè)亮點(diǎn)輻射楊浦及周邊區(qū)域。 商業(yè)裙房 只租不售 因此地段現(xiàn)商業(yè)并不成熟，為打造主題型商業(yè)應(yīng)由運(yùn)營(yíng)公司精耕細(xì)作，商業(yè)建議只租不售保證品牌質(zhì)量。 13F主題百貨 1F 大型配套餐飲 45F娛樂(lè)休閑 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 價(jià)值定位：為本案提供辦公配套服務(wù)性商業(yè) 本案廣場(chǎng)改變周?chē)虡I(yè)環(huán)境 主題性商業(yè)，特色商業(yè)環(huán)境吸引目的性消費(fèi)人群 為辦公進(jìn)行配套，提升商辦功能品質(zhì) 商業(yè)主題：波司登國(guó)際休閑廣場(chǎng) 無(wú)論從餐飲還是百貨都形成休閑特色的主題商業(yè) 項(xiàng)目周邊高校林立，招商品牌年輕化可吸引年輕人消費(fèi) 本案周邊無(wú)高檔品牌商業(yè)，招入國(guó)際化高檔品牌提升大廈高檔品質(zhì) 背景圖為 滑板、運(yùn)動(dòng)人士 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 1F層 招入大面積特色美食城作為辦公配套商業(yè) 結(jié)合本項(xiàng)目的甲級(jí)定位，同時(shí)考慮到商業(yè)辦公的用餐、周邊消費(fèi)者層次、以及如何利用主力大面積特色餐飲吸引人氣。建議在裙房 1F中招入特色美食城。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 1F2F層 建立國(guó)際品牌展示區(qū)、配合體驗(yàn)式活動(dòng)平臺(tái)迎合年輕時(shí)尚化消費(fèi) 結(jié)合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商特色，招入高檔服裝品牌為主的時(shí)尚購(gòu)物。建立國(guó)際服裝品牌展示區(qū)，各國(guó)品牌時(shí)裝展示活動(dòng)來(lái)打造波司登商業(yè)品牌年輕時(shí)尚化。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 4F層 招入高檔娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)，為商務(wù)活動(dòng)做配套。 招入大型夜總會(huì)式 KTV如：錢(qián)柜 KTV、紫禁城 KTV、帝豪等。引入高檔 SPA、健身品牌如：一兆韋德、黛研 SPA美容護(hù)膚中心等。為商務(wù)活動(dòng)提供消費(fèi)場(chǎng)所，增加商務(wù)辦公配套服務(wù)設(shè)施。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 5F層 招入空中花園西餐廳增加高檔特色餐廳 擁有大型的露天“全花園全開(kāi)放式廚房”的飲食文化新理念，打造獨(dú)一無(wú)二的餐飲文化。作為商務(wù)辦公配套，提供白領(lǐng)聚會(huì)、休閑及公司活動(dòng)場(chǎng)所。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 商業(yè)裙房：只租不售 提升甲級(jí)商業(yè)配套品質(zhì) 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 分區(qū)進(jìn)行定價(jià)，合理分銷房源 銷售建議 戶型建議 中等戶型為主力戶型 。提供以自用為主、投資為輔的商務(wù)平臺(tái)。自用出租隨意分割，對(duì)不同客戶需求做出主力面積樣板間，增強(qiáng)體驗(yàn)式營(yíng)銷。 辦公樓戶型及銷售定位原則 價(jià)格體系定位分高、低區(qū)拉開(kāi)價(jià)差。同一層面根據(jù)南北朝向制定不同價(jià)格。增加物業(yè)費(fèi)用、增高租賃費(fèi)用， 開(kāi)盤(pán)只售不租。高檔物業(yè)定位，擺脫本案地段劣勢(shì)。 廚房煙道弱電間新風(fēng)井新風(fēng)機(jī)房強(qiáng)電間CDT1DT2DT3DT4DT5DT6DT7LT4LT56F10F低區(qū) 11F15F高區(qū) 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 戶型分割策略定位 戶型策略原則：建議分割 107平方戶型為主力戶型。套內(nèi)面積為 70平方，得房率按 65%計(jì)算。分割戶型以自用為主，并且企業(yè)購(gòu)買(mǎi)后自用部分也可部分層面出租。 廚房煙道弱電間新風(fēng)井新風(fēng)機(jī)房強(qiáng)電間CDT1DT2DT3DT4DT5DT6DT7LT4LT5161㎡ 161㎡ 107㎡ 118㎡ 118㎡ 107㎡ 161㎡ 161㎡ 107㎡ 118㎡ 118㎡ 107㎡ 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 項(xiàng)目 區(qū)域環(huán)境 軌道交通 五角場(chǎng)核 心 產(chǎn)品 力 銷售代理品牌 平層售價(jià) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 去化套 數(shù) 財(cái)富廣場(chǎng) 在內(nèi)環(huán)線 商業(yè)成熟度高 10線 較為不便 距離遠(yuǎn) 甲級(jí) 開(kāi)發(fā)商自售 約 21915元 /平方 2023年 10月 31日 392套 五角豐達(dá) 在五角場(chǎng)核心位置商業(yè)成熟度高 10線，便利 距離近 甲級(jí) 同策營(yíng)銷 約 24000元 /平米 2023年 6月 10日 35套 可售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比價(jià)分析 五角豐達(dá)開(kāi)盤(pán)時(shí)間為： 2023年 6月 10日，可售 185套， 開(kāi)盤(pán)至 7月 29日去化 35套，均價(jià)約 24000元 /平方 。雖地段較佳但去化速度不理想。財(cái)富廣場(chǎng)從 06年 10月開(kāi)始銷售，今年去化 392套是今年排行楊浦辦公 去化面積第一的樓盤(pán)。其銷售均價(jià)約 20915元 /平方。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 楊浦辦公市場(chǎng)均價(jià) 區(qū)域環(huán)境 產(chǎn)品力 出行方式 銷售品牌代理 平層均價(jià) 市場(chǎng)均價(jià) 20383元 /平方 江灣門(mén)戶首棟地標(biāo) +800元 /平方 甲級(jí)品質(zhì) +400元 /平方 道路公交 +100元 /平方 中原代理 +1200元 /平方 約 22883元 /平方 雖本案不處于五角場(chǎng)核心商圈內(nèi)，軌道交通距離本案較遠(yuǎn)。但在楊浦江灣 五角場(chǎng)副商圈規(guī)劃中，這里是兩片一線的中心位置，新江灣城門(mén)戶。外加本案甲級(jí)的品質(zhì)， 本項(xiàng)目遠(yuǎn)景價(jià)值不應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 本案綜合定價(jià)分析 銷售開(kāi)盤(pán)價(jià)格策略定位 整體均價(jià) ： 22880元 /平方 高區(qū)： 23880元 /平方 低區(qū)： 21880元 /平方 南面、北面相差： 300元 /平方 市場(chǎng)租賃價(jià)格 ： 高區(qū)：租賃 /平方 /天 低區(qū)：租賃 /平方 /天 物業(yè)費(fèi)用建議： 24元 /平 /月（世邦魏理仕） 12元 /平 /月（招商局物業(yè)） 銷售均價(jià) 租賃均價(jià) 年回報(bào)率 22800元 /平方 %% 目前江灣五角場(chǎng)租賃市場(chǎng)價(jià)格平均在 23元 /平方 /天。辦公樓投資回報(bào)率保持 4%。 本案定價(jià)高于楊浦寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)， 整體均價(jià)與唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手五角豐達(dá)價(jià)格相當(dāng)。總部辦公物業(yè)硬件、軟件都提倡高科技辦公因此物業(yè)費(fèi)應(yīng)稍高些，打造適合目標(biāo)客戶的高端服務(wù)品質(zhì)。 銷售低開(kāi)高走，開(kāi)盤(pán)后根據(jù)客戶質(zhì)量、地段的升值來(lái)提升價(jià)格。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 由如上分析，本項(xiàng)目在整體產(chǎn)品品質(zhì)方面優(yōu)于五角豐達(dá)，但本項(xiàng)目的 周邊商業(yè)環(huán)境較差。因此挖掘本案自用樓盤(pán)品質(zhì)價(jià)值，針對(duì)目標(biāo)客戶打造獨(dú)特的定位； 但考慮到“制約本項(xiàng)目地塊功能在十一五中諸多尚未實(shí)現(xiàn)的規(guī)劃” 大環(huán)境下，我司認(rèn)為本項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值應(yīng)高市場(chǎng)價(jià)格，但現(xiàn)應(yīng)以低調(diào)入市，一房一價(jià)。開(kāi)盤(pán)后價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)反映、規(guī)劃建設(shè)逐步挖掘新賣(mài)點(diǎn)漸次推高價(jià)格： 低開(kāi)高走 一房一價(jià) 推盤(pán)價(jià)格綜合因素考慮 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 把握推盤(pán)節(jié)奏 房源逐步提價(jià) 結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境考慮，本項(xiàng)目入市后應(yīng)當(dāng)先采用較為穩(wěn)妥低開(kāi)高走的價(jià)格策略，開(kāi)盤(pán)力推低區(qū)為，推高區(qū)大視野景觀辦公做積累，強(qiáng)推期拉升高區(qū)景觀辦公價(jià)格，低區(qū)未去化戶型進(jìn)行價(jià)格提升造成低區(qū)銷售緊張感，保證利潤(rùn) 爭(zhēng)取快速去化！ 開(kāi)盤(pán)低開(kāi)高走 力推低區(qū)主力戶型： 收尾期 提高高區(qū)價(jià)格 力推 5F10F低區(qū) 主推高區(qū)主力戶型 提高低區(qū)大戶型價(jià)格 套數(shù) 面積 樓層 72套