【正文】 副商圈規(guī)劃中，這里是兩片一線的中心位置，新江灣城門戶。 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 本案綜合定價(jià)分析 銷售開盤價(jià)格策略定位 整體均價(jià) ： 22880元 /平方 高區(qū)： 23880元 /平方 低區(qū)： 21880元 /平方 南面、北面相差： 300元 /平方 市場(chǎng)租賃價(jià)格 ： 高區(qū)：租賃 /平方 /天 低區(qū)：租賃 /平方 /天 物業(yè)費(fèi)用建議： 24元 /平 /月（世邦魏理仕） 12元 /平 /月（招商局物業(yè)） 銷售均價(jià) 租賃均價(jià) 年回報(bào)率 22800元 /平方 %% 目前江灣五角場(chǎng)租賃市場(chǎng)價(jià)格平均在 23元 /平方 /天。 本案定價(jià)高于楊浦寫字樓寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)， 整體均價(jià)與唯一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手五角豐達(dá)價(jià)格相當(dāng)。 銷售低開高走，開盤后根據(jù)客戶質(zhì)量、地段的升值來提升價(jià)格。因此挖掘本案自用樓盤品質(zhì)價(jià)值，針對(duì)目標(biāo)客戶打造獨(dú)特的定位； 但考慮到“制約本項(xiàng)目地塊功能在十一五中諸多尚未實(shí)現(xiàn)的規(guī)劃” 大環(huán)境下，我司認(rèn)為本項(xiàng)目未來價(jià)值應(yīng)高市場(chǎng)價(jià)格，但現(xiàn)應(yīng)以低調(diào)入市，一房一價(jià)。 第二階段 : 開盤攻擊階段 核心點(diǎn) :開盤大戰(zhàn)，銷售人員緊抓客戶，廣告輔助跟進(jìn)。 第四階段 : 收尾深推階段 核心點(diǎn) :利用中原銷售精英進(jìn)行尾盤深推。 以新江灣城門戶首棟 104米地標(biāo)為契機(jī)，抓住本案針對(duì)目標(biāo)客戶打造高新、高科總部級(jí)辦公產(chǎn)品形象。 利用 地標(biāo)景觀辦公亮點(diǎn)，一覽新江灣、俯瞰五角場(chǎng)商圈。 包裝樓盤獨(dú)特賣點(diǎn)，目標(biāo)客戶多元化銷售 定位分析 —— 產(chǎn)品入市銷售策略 市場(chǎng)推廣 發(fā)揮中原銷售優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合推廣 銷售推廣策略定位 —— 利用中原銷售渠道優(yōu)勢(shì)，短時(shí)間積累客戶。 以銷售為主力，媒體宣傳配合銷售精英。 針對(duì)目標(biāo)客戶定位 —— 來自江灣 五角場(chǎng)企業(yè)自用用戶為主，投資為輔。 吸引在本地做生意的福建購(gòu)房團(tuán)客戶。 建立全新概念、結(jié)合區(qū)域現(xiàn)有規(guī)劃挖掘樓盤未來核心價(jià)值。 細(xì)分目標(biāo)客戶，打造特色化定位。其他商業(yè)均只租不售， 必須抓住現(xiàn)有缺乏甲級(jí)可售寫字樓這一空白點(diǎn)快速占領(lǐng)銷售市場(chǎng)。只租不售的方式，請(qǐng)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司來打造波司登獨(dú)特商業(yè)品牌形象。 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 財(cái)富 108廣場(chǎng) 逸仙大廈 之俊大廈 同葉大廈 黃興廣場(chǎng) 上海財(cái)富 108廣場(chǎng) 建筑面積： 96000平方米 位 置： 七莘路 1839號(hào) 發(fā) 展 商： 上海明泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目品質(zhì)： 甲級(jí)寫字樓 服務(wù)性質(zhì)： 全程營(yíng)銷代理 — 上海西上海地標(biāo)寫字樓一覽大虹橋 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 逸仙大廈 建筑面積： 16000平方米 位 置： 寶山區(qū)高逸路 103號(hào) 發(fā) 展 商： 上海前衛(wèi)出租汽車有限公司 項(xiàng)目品質(zhì)： 甲級(jí)寫字樓 服務(wù)性質(zhì)： 全程獨(dú)家代理 逸仙大廈 之俊大廈 同葉大廈 黃興廣場(chǎng) — 上海次中心區(qū)域企業(yè)總部型辦公物業(yè) 財(cái)富 108廣場(chǎng) 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 上海之俊大廈 建筑面積： 48000㎡ 位 置： 本案位于徐匯區(qū)斜土路 1221號(hào) 發(fā) 展 商： 上海之俊置業(yè)有限公司 項(xiàng)目品質(zhì)： 綜合商業(yè)、辦公 服務(wù)性質(zhì)： 全程營(yíng)銷代理 逸仙大廈 同葉大廈 黃興廣場(chǎng) — 徐匯商務(wù)走廊中心規(guī)模型 5A甲級(jí)寫字樓 財(cái)富 108廣場(chǎng) 之俊大廈 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 上海同葉大廈 建筑面積： 45000㎡ 位 置： 楊浦江浦路 發(fā) 展 商：楊浦五角場(chǎng)科技創(chuàng)業(yè)有限項(xiàng)目品質(zhì)：乙級(jí)純寫字樓 服務(wù)性質(zhì)： 全程獨(dú)家代理 — 區(qū)域商業(yè)中心地標(biāo)型建筑 逸仙大廈 之俊大廈 黃興廣場(chǎng) 財(cái)富 108廣場(chǎng) 同葉大廈 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 上海黃興廣場(chǎng) 建筑面積： 20230㎡ 位 置： 楊浦五角場(chǎng) 發(fā) 展 商：楊浦五角場(chǎng)科技創(chuàng)業(yè)有限公司項(xiàng)目品質(zhì)：乙級(jí)純寫字樓 服務(wù)性質(zhì)： 全程獨(dú)家代理 逸仙大廈 之俊大廈 同葉大廈 — 城市次核心區(qū)的純商務(wù)寫字樓 財(cái)富 108廣場(chǎng) 黃興廣場(chǎng) 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 管理學(xué)學(xué)士學(xué)位，上海工程技術(shù)大學(xué) 1996年加入上海中原國(guó)際房地產(chǎn)代理有限公司，于 1999年加入上海中原物業(yè)代理有限公司，在經(jīng)歷數(shù)十年的實(shí)戰(zhàn)工作中不但積累了豐富的大盤操作經(jīng)驗(yàn)和全局把控能力。 唐振東 上海中原副總經(jīng)理 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 履歷： 上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院企業(yè)管理與機(jī)械雙學(xué)士。 參與項(xiàng)目： 住宅 —— 天馬高爾夫花園、西郊家園、巴洛克宮廷、羅馬假期、歌林春天、金地格林世界等 商辦 —— 新體育中心廣場(chǎng)、耀光國(guó)際大廈、愛家國(guó)際大廈、南方國(guó)際金融大廈、榮科投資、太平洋商業(yè)廣場(chǎng)、財(cái)富 108廣場(chǎng)等 沈增泉 事業(yè)部總監(jiān)、投訴接待 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 履歷： 華東理工大學(xué)學(xué)士學(xué)位， 11年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從事過住宅、辦公、商業(yè)等多類物業(yè)的具體業(yè)務(wù)操作、經(jīng)驗(yàn)豐富、思路清晰，參與項(xiàng)目策略研究無數(shù)，善于對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)銷特別是在策略方面的研究、把握以及項(xiàng)目執(zhí)行過程中的策略監(jiān)控和調(diào)整。 參與項(xiàng)目： 兆豐廣場(chǎng)、匯智大廈、長(zhǎng)城大廈、逸仙大廈、華宜大廈、新建業(yè)中心、世界廣場(chǎng)、永華大廈、南證大廈、永新大廈、財(cái)富 108廣場(chǎng)等。個(gè)人性格開朗、樂觀，待人真誠(chéng)、寬容。面對(duì)挫折，沉著、冷靜，敢于挑戰(zhàn)。 陳宜秀 項(xiàng)目銷售經(jīng)理 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 履歷： 復(fù)旦大學(xué) MBA，東南大學(xué)工學(xué)學(xué)士。 參與項(xiàng)目： 財(cái)富 108廣場(chǎng)、東方庭院、陽光威尼斯、海上夢(mèng)苑、中大九里德、百家湖花園、環(huán)綠國(guó)際等。擁有豐富的房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)擁有較強(qiáng)的氣話設(shè)計(jì)審美觀，能夠結(jié)合周邊市場(chǎng)環(huán)境，給與設(shè)計(jì)人員創(chuàng)意靈感，思維活躍、極富想象力和創(chuàng)造力。 商辦 —— 上海匯亞大廈、上海嘉華商務(wù)中心、現(xiàn)代物流信息中心、東淮海壹號(hào)、恒利國(guó)際大廈、國(guó)際信貿(mào)大廈、東方金融廣場(chǎng)、鹿都國(guó)際廣場(chǎng)、曹安國(guó)際商城等 何川 設(shè)計(jì)總監(jiān) 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 810名專業(yè)銷售中原優(yōu)秀老員工。 以專業(yè)贏得客戶信賴 親和力是中原銷售秘訣 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 注：為了確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作，從開發(fā)商在提出書面換人通告之日起，七日內(nèi)中原將完成該名項(xiàng)目人員的更換 開發(fā)商意見 中原投訴接收人：事業(yè)部總監(jiān) 項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目銷售經(jīng)理 立即整改 項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目銷售經(jīng)理 七個(gè)工作日內(nèi)完成換人 如不 滿意 繼續(xù) 整改 對(duì)于開發(fā)商的書面換人意見 開發(fā)商的整改意見 將整改結(jié)果及時(shí)反饋開發(fā)商 將處理結(jié)果及時(shí)反饋開發(fā)商 快速的“投訴和人員更換”反應(yīng)機(jī)制 投訴 投訴 通報(bào) 通報(bào) 執(zhí)行 執(zhí)行 反饋 反饋 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 圈界 定疆 精耕地產(chǎn)營(yíng)銷 未未來 金地 燕南苑 東方庭院 金地格林世界 新體育廣場(chǎng) 逸仙大廈 國(guó)際信貿(mào)大廈 長(zhǎng)治大樓 新建業(yè)大廈 南方國(guó)際金融中心 天林商業(yè)廣場(chǎng) 曹安國(guó)際商城 開元地中海 九號(hào)商業(yè)廣場(chǎng) 鹿都商業(yè)廣場(chǎng) 綠庭四季休閑廣場(chǎng) 中原優(yōu)勢(shì) —— 定中原者得天下 調(diào)研附件 調(diào)研查閱資料 資源名稱 查閱時(shí)間 應(yīng)用范圍 楊浦區(qū)政府網(wǎng)站 2023年 7月 20日 上海楊浦政府門戶網(wǎng)站 查詢對(duì)楊浦江彎 五角場(chǎng)版塊的發(fā)展規(guī)劃。 楊浦工業(yè)園區(qū)規(guī)劃文件 2023年 7月 20日 楊浦都市經(jīng)濟(jì)園規(guī)劃 了解楊浦老工業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)廠礦企業(yè)，發(fā)掘辦公客戶。 楊浦區(qū)規(guī)劃館 2023年 7月 18日 楊浦區(qū)規(guī)劃館查詢 了解楊浦區(qū)政府大的規(guī)劃及當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)歷史結(jié)構(gòu)。 中原辦公市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu) 2023年 6月下旬 中原辦公分析報(bào)告 以中原對(duì)市場(chǎng)的研究了解大的辦公市場(chǎng)氣候。 調(diào)研附件 —— 調(diào)研查閱資料 定 中原者，得天下 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 19:38:3319:38:3319:383/15/2023 7:38:33 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 19:38:3319:38:3319:38Wednesday, March 15, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023年 3月 15日星期三 下午 7時(shí) 38分 33秒 19:38: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 7時(shí) 38分 :38March 15, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 下午 7時(shí) 38分 33秒 下午 7時(shí) 38分 19:38: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 19:38:3319:38:3319:383/15/2023 7:38:33 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 19:38:3319:38:3319:38Wednesday, March 15, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 15日星期三 下午 7時(shí) 38分 33秒 19:38: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 7時(shí) 38分 :38March 15, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 下午 7時(shí) 38分 33秒 下午 7時(shí) 38分 19:38: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 19:38:3319:38:3319:383/15/2023 7:38:33 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 19:38:3319:38:3319:38Wednesday, March 15, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 :38:3319:38:33March 15, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 7時(shí) 38分 :38March 15, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 7時(shí) 38分 33秒 下午 7時(shí) 38分 19:38: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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