【正文】 寫字樓租戶特征總結(jié)1. 市場主流租戶為本地中小型企業(yè)；2. 跨國公司和全國性公司租金承受力高，面積需求通常較大；3. 金融保險(xiǎn)、電子信息等行業(yè)租金承受力高，商貿(mào)物流等傳統(tǒng)行業(yè)租金承受力相對較弱；4. 租戶結(jié)構(gòu)決定寫字樓租金水平；合肥寫字樓普遍以銷售模式盈利，購買者以中小投資客為主市場 以中小投資需求為主 ，成交面積區(qū)間集中在 100150平米，總價(jià)區(qū)間約 4060萬2除郵電大廈、金城大廈等傳統(tǒng)自建寫字樓為持有招租外，近年來出現(xiàn)的市場化寫字樓均采用了直接銷售的盈利模式。目前合肥市場的投資客對 9%的投資回報(bào)率接受度很高。合肥寫字樓購買者特征總結(jié)1. 市場以中小投資需求為主，投資額 100萬以上的投資者占 1/3左右；2. 投資者關(guān)注投資回報(bào)率與投資風(fēng)險(xiǎn)，對 9%的回報(bào)率接受度高；3. 自用買家以本地企業(yè)為主，需求面積比投資客大，是穩(wěn)定的現(xiàn)金流；市場研究與整體戰(zhàn)略? 中端寫字樓價(jià)值體系研究? 客戶研究及市場策略? 客戶定位總結(jié)目標(biāo)客戶特征：– 合肥市場寫字樓主要以投資客購買為主，但是北一環(huán)在合肥一家形成一定影響力，所以相當(dāng)一部分客戶源于合肥市區(qū)及項(xiàng)目周邊。?價(jià)值訴求：p成熟區(qū)位p租金回報(bào)率p物業(yè)保值升值潛力p投資風(fēng)險(xiǎn)?客戶區(qū)域：p全市范圍p少量周邊地市?價(jià)值訴求：p高形象p性價(jià)比p服務(wù)?客戶區(qū)域：p廬陽區(qū)p蜀山區(qū)p新站區(qū)客戶區(qū)域：合肥市區(qū)項(xiàng)目客戶組成結(jié)構(gòu)細(xì)分標(biāo)桿型企業(yè)入住歷程一大量本地中下游企業(yè)歷程二帶動投資者跟隨歷程三吸引5%25%70%項(xiàng)目問題與解決思路回顧傳統(tǒng)價(jià)值體系下無明顯競爭優(yōu)勢，區(qū)域價(jià)值如何體現(xiàn)，項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)較好市場反映？核心問題1. 強(qiáng)力突出７０產(chǎn)權(quán)引出的收益期限問題；2. 直指目標(biāo)客戶所關(guān)心的收益問題，率先推出 ‘空置補(bǔ)貼 ’概念。我們采取那種模式？陌生的形象來面對公眾?；驎和ｄN售；三是調(diào)整銷售中心及所有媒體的表現(xiàn)形式。藍(lán)鉆國際商務(wù)中心 2期? 榮域 有的，而在此區(qū)域內(nèi)本項(xiàng)目的價(jià)格更能突出性價(jià)比?？鄢齾^(qū)域因素影響，其市場價(jià)格將持平或略高于同級別寫字樓。? “ 穩(wěn)后而高走 ” 的價(jià)格走勢。）? 區(qū)位是基礎(chǔ)，但優(yōu)勢、劣勢共存；– 借北一環(huán)成熟市場及交通便利，提升項(xiàng)目價(jià)值；但是項(xiàng)目在高端市場并沒有突出優(yōu)勢。? 主要媒體途徑：報(bào)紙【 營銷推廣攻略 】報(bào)紙、平面媒體推廣策略【 營銷推廣攻略 】廣電媒體推廣策略使用目的：項(xiàng)目入市信息告之使用目的：項(xiàng)目入市信息告之媒體建議：交通頻道、房產(chǎn)節(jié)目媒體建議：交通頻道、房產(chǎn)節(jié)目投放節(jié)點(diǎn)：交通高峰期投放節(jié)點(diǎn)：交通高峰期投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播投放方式：在路況信息節(jié)目中間插播信息投放量不宜過多，越簡化的信息越能讓人記住信息投放量不宜過多，越簡化的信息越能讓人記住設(shè)計(jì)原則：設(shè)計(jì)原則：音樂絕不是背景，是吸引聽眾注意的最重要工具音樂絕不是背景，是吸引聽眾注意的最重要工具掃樓、針對性營銷掃樓、針對性營銷作作 用：用： 最直接的方法，針對目標(biāo)客戶營銷 客戶策略【 營銷推廣攻略 】買客戶名單買客戶名單方方 法：法： 捕捉其他項(xiàng)目的 B類客戶客戶策略【 營銷推廣攻略 】實(shí)實(shí) 施：向本地中介、其他項(xiàng)目銷售經(jīng)理購買客戶資料施：向本地中介、其他項(xiàng)目銷售經(jīng)理購買客戶資料 包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶包括：外溢客戶、觀望客戶、感覺其他項(xiàng)目不適合客戶A類客戶 B類客戶項(xiàng)目階段整合項(xiàng)目階段整合原原 則：則： 因?yàn)楸卷?xiàng)目在 8月份已經(jīng)開盤、銷售并不理想，如何能為下一步推廣找到舞臺？客戶策略【 營銷推廣攻略 】有效性：可行性：實(shí)實(shí) 施：施： 將項(xiàng)目將項(xiàng)目 B座列為二期，告知客戶座列為二期，告知客戶 A區(qū)銷售結(jié)束區(qū)銷售結(jié)束 下一步推廣列為、下一步推廣列為 B座公開，既讓客戶感覺座公開，既讓客戶感覺 A座的銷售火爆，又為下一步座的銷售火爆，又為下一步推廣找到理由推廣找到理由 在進(jìn)行、在進(jìn)行 B座推廣時(shí)可以將座推廣時(shí)可以將 A座拿出少量房源進(jìn)行順帶銷售，賣完再拿座拿出少量房源進(jìn)行順帶銷售，賣完再拿 將、將 B座的開盤時(shí)間暫定為座的開盤時(shí)間暫定為 3—— 4月份，在此時(shí)間內(nèi)按照以上所羅列的推月份，在此時(shí)間內(nèi)按照以上所羅列的推廣計(jì)劃進(jìn)行蓄水，蓄水期內(nèi)可以進(jìn)行廣計(jì)劃進(jìn)行蓄水，蓄水期內(nèi)可以進(jìn)行 A座順銷座順銷一切營銷舉措，都為客戶成交營銷戰(zhàn)略與策略體系? 營銷戰(zhàn)略? 營銷策略體系? 營銷各個(gè)重要節(jié)點(diǎn)幾個(gè)必須的活動營銷：幾個(gè)必須的活動營銷：解析會解析會工程進(jìn)度：工程進(jìn)度：營銷活動營銷活動 ：：售樓處整改售樓處整改活動營銷活動營銷熱烈、隆重、有效、營造強(qiáng)大的社會影響力！顧問簽約儀式顧問簽約儀式傳統(tǒng)營銷傳統(tǒng)營銷 +渠道營銷渠道營銷開盤開盤12 1 2 3 4 4 5促銷促銷3開盤開盤SP活動目的：加強(qiáng)銷售部接待能力和整體形象時(shí)間： 2023年 12月主題：項(xiàng)目蓄客途經(jīng)： 銷售部內(nèi)部整理，外圍導(dǎo)視系統(tǒng)，工地形象，圍墻廣告關(guān)鍵事件一售樓處整改售樓處整改【 具體 事件營銷攻略 】其他內(nèi)容： LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目位置，項(xiàng)目介紹目的：針對性的對有效客戶進(jìn)行營銷推廣時(shí)間： 2023年 1月主題：項(xiàng)目各大賣點(diǎn)體現(xiàn)途經(jīng)：有效客戶渠道關(guān)鍵事件二渠道營銷渠道營銷【 具體 事件營銷攻略 】其他內(nèi)容： SLOGEN， LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目賣點(diǎn)，項(xiàng)目介紹目的：大力宣傳項(xiàng)目，增加意向客戶數(shù)量及信心時(shí)間： 2023年 2月主題：回報(bào)率、物業(yè)簽約、產(chǎn)品說明途經(jīng)：媒體，報(bào)廣，路旗，廣告牌關(guān)鍵事件三產(chǎn)品解析會產(chǎn)品解析會【 具體 事件營銷攻略 】其他內(nèi)容： SLOGEN， LOGO，咨詢電話，項(xiàng)目賣點(diǎn)，項(xiàng)目介紹89目的：開始確定意向客戶，營造社會影響力時(shí)間： 2023年 2月主題：項(xiàng)目介紹， VIP增值卡推介形式：各種媒體告知、渠道告知關(guān)鍵事件四內(nèi)部認(rèn)購活動（內(nèi)部認(rèn)購活動（ VIP卡發(fā)行）卡發(fā)行）【 具體 事件營銷攻略 】關(guān)鍵事件五【 具體 事件營銷攻略 】目的：利用二期開盤將項(xiàng)目系統(tǒng)推廣推向高潮時(shí)間： 2023年 4月前后（客戶積累必須充足，避免上次開盤情況再次發(fā)生）地址：售樓處其他：各方媒體配合，廣告牌，路牌內(nèi)容更改，傳遞項(xiàng)目信息媒體推廣 —— 超高強(qiáng)度項(xiàng)目二期開盤項(xiàng)目二期開盤216?？蛻粜藕?/電話通知（前一周）216。電腦銷售系統(tǒng) /Pos機(jī)關(guān)鍵條件關(guān)鍵條件：：216。銷售物料到位216。茶點(diǎn)準(zhǔn)備到位關(guān)鍵條件關(guān)鍵條件：：關(guān)鍵事件六物業(yè)顧問公司簽約儀式及促銷活動物業(yè)顧問公司簽約儀式及促銷活動【 具體 事件營銷攻略 】? 目的：體現(xiàn) 24小時(shí)服務(wù)和投資回租計(jì)劃? 時(shí)間： 2023年 12月? 配合軟文，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)對于寫字樓的重要性軟文力度 —— 中強(qiáng)度關(guān)鍵事件七【 具體 事件營銷攻略 】目的：將積累的客戶熱情直接釋放為購買力；配合媒體，進(jìn)一步營造項(xiàng)目氣勢時(shí)間： 2023年 4月地址：售樓處其他：各方媒體配合，廣告牌，路牌內(nèi)容更改，傳遞項(xiàng)目信息媒體推廣 —— 超高強(qiáng)度項(xiàng)目正式二次開盤項(xiàng)目正式二次開盤216。客戶信函 /電話通知（前一周）216。電腦銷售系統(tǒng) /Pos機(jī)關(guān)鍵條件：關(guān)鍵條件：216。模型、沙盤到位216?，F(xiàn)場氛圍營造216。6:48:54? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。January2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。6:48:54 一月 2106:48:5406:48Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。January2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。28, 2820236:48:54 。216:4828, 2023/1/28January 6:48:54上午 06:48:54一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。January2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。6:48:54 一月 2106:48:5406:48Jan2128Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。January2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。28, 2820236:48:54 。216:4828, 2023/1/28January 6:48:54上午 06:48:54一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。January2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。6:48:54 一月 2106:48:5406:48Jan2128Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。January2023? 1知人者智，自知者明。 一月 21一月 2106:48:5406:48:54January2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。一月 上午 06:48:54一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。216:4828, 2023/1/28January 6:48:54上午 06:48:54一月 21MOMODA POWERPOINTLoremdoloramet,adipiscingFusceurnaeleifendac,purus.iaculisfeliscursus.