【正文】 策略 第一階段項(xiàng)目準(zhǔn)備期和開(kāi)盤強(qiáng)銷期 ， 這個(gè)期間我們的工作重點(diǎn)是 “ 蓄勢(shì)待發(fā) ” ， 重點(diǎn)不在銷售上 ， 在于為以后的強(qiáng)勢(shì)銷售做準(zhǔn)備 ， 提升本項(xiàng)目知名度 、 美譽(yù)度 ， 并且初步積累一定數(shù)量的有意向客戶 。 為使整體項(xiàng)目資金勻速回籠 應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況進(jìn)行總主題的分階段推廣： 在這一時(shí)間段里，正處在銷售十分火爆的階段，市場(chǎng)上對(duì)也產(chǎn)生了較強(qiáng)的口碑效應(yīng)，在此階段本案的工程形象進(jìn)度也正如火如荼的展開(kāi)，恢宏的氣勢(shì)已經(jīng)初露端倪，會(huì)大大縮短竣工交房時(shí)間，有助于消除客戶焦急等待或持幣觀望的心理。 第二階段是強(qiáng)銷期進(jìn)行項(xiàng)目的的全面推廣（項(xiàng)目開(kāi)盤）。 按此四個(gè)階段進(jìn)行全程推廣可以使整體項(xiàng)目資金勻速的回籠 ，并且最符合工程進(jìn)度的要求 。 第四階段推廣的是尾盤期。 ● 定位明確 ， 走高檔路線 ， 著重樹(shù)立品牌 ， 爭(zhēng)取獲得最大的利潤(rùn)空間 我們要獨(dú)占高檔市場(chǎng)，因?yàn)楸景妇哂羞@個(gè)能力。在本案定位明確的基礎(chǔ)上，必須做到“說(shuō)到做到”，“做的比說(shuō)的要好”，只有這樣才能在合肥市民中樹(shù)立起對(duì)地產(chǎn)的信任度，有助于日后地塊開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展；其次只有當(dāng)我們堅(jiān)持高檔路線，才能讓合肥市民相信，無(wú)論地產(chǎn)設(shè)計(jì)出什么產(chǎn)品，他的檔次和品質(zhì)都是一流的，只有這樣才能獲得長(zhǎng)久和最大化的經(jīng)濟(jì)利益。 競(jìng)爭(zhēng)策略 通過(guò)市場(chǎng)分析資料可以發(fā)現(xiàn) ， 合肥的寫字樓市場(chǎng)大部分規(guī)模不大 ， 以中低檔物業(yè)為主 ， 以地段及商務(wù)配套為主要賣點(diǎn) ， 因此像本案這樣一個(gè)高檔性的物業(yè)在合肥市場(chǎng)存在明顯的契機(jī) 。 本案必須過(guò)多考慮周邊如新都會(huì) 本案確定以“引領(lǐng)合肥高檔物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”的形象介入市場(chǎng)。 何謂立體化 、 全方位同步營(yíng)銷推廣 ?立體化 、 全方位的營(yíng)銷推廣并非指單純的報(bào)紙媒體和一些慶祝開(kāi)盤的活動(dòng) ， 他應(yīng)該是建立在一個(gè)策略的原則基礎(chǔ)上 ， 展開(kāi)一系列 、 有計(jì)劃 、 有目的 、 彼此有著相互關(guān)聯(lián)的宣傳推廣 — 方式 ， 它結(jié)合了目前合肥所有可以利用的媒體 、 宣傳方式 ， 達(dá)到信息暢通輸送的效果 ， 讓所有合肥市民都能了解本案即將開(kāi)盤這一信息 。 立體化、全方位同步營(yíng)銷推廣、造勢(shì)，膨脹市場(chǎng)聚焦熱點(diǎn)，樹(shù)立品牌形象 經(jīng)過(guò)前一期的形象宣傳活動(dòng) ， 在合肥市區(qū)內(nèi)進(jìn)行了一系列的形象推廣宣傳工作 ， 在合肥市場(chǎng)上勢(shì)必會(huì)引起不小的反響和引起市場(chǎng)的注意 ， 通過(guò)預(yù)定的銷售策略方案 ， 精選一部分單元進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè) 。 在此階段現(xiàn)場(chǎng)銷售節(jié)奏的控制將顯得由為重要，千萬(wàn)不可因?yàn)橐粫r(shí)銷售火爆而不加計(jì)劃得將下一階段應(yīng)該推出的單元過(guò)早的提前推入市場(chǎng)銷售，雖然這樣可以一時(shí)使本案的銷售量呈直線上升之勢(shì)，但這會(huì)打亂本案的銷售策略與節(jié)奏，也不利于本案想象的提升，更無(wú)法使大富地產(chǎn)的品牌形象通過(guò)本案迅速飆升。 銷售節(jié)奏控制，形象凝聚，促使品牌形象迅速飆升 在每個(gè)階段的銷售階段 ， 通過(guò)制定出的組合式營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù) ， 進(jìn)行市場(chǎng)推廣和奠定并凝聚品牌形象 。 在最關(guān)鍵的營(yíng)銷階段 (如銷售高潮時(shí)期 )明確營(yíng)銷的重點(diǎn)和任務(wù) ， 不僅在整個(gè)宣傳策略和營(yíng)銷方式中 ， 針對(duì)此一階段的目標(biāo)和重點(diǎn)采取不同的宣傳方式 ， 還應(yīng)加上地之杰在操作名盤 、 大盤上的優(yōu)勢(shì)和能力 ，以及多年在房產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn) ， 制定一套完整 、 可行性強(qiáng)的組合式營(yíng)銷推廣方案 ， 有節(jié)奏性地向既定的銷售目標(biāo)沖刺 。將綜上所述貫通融匯起來(lái)，并配以最優(yōu)秀的人員組合，構(gòu)成一個(gè)具有強(qiáng)大實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷推廣團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行此項(xiàng)目的推廣工作，可以將營(yíng)銷與推廣的精髓發(fā)揮到及至，相信本案的銷售推廣一定會(huì)取得良好的市場(chǎng)認(rèn)同效應(yīng)和豐厚的市場(chǎng)回報(bào)。 因?yàn)樵诒景竿瞥龇矫嬉恢笔且愿咦藨B(tài)的品牌形象 ， 沒(méi)有多大優(yōu)惠折讓的方式進(jìn)行租售 (因?yàn)殇N售單元位置相對(duì)比較好 )而現(xiàn)在破天荒地拋出不小的優(yōu)惠折扣方案 ， 加之本案通過(guò)前幾階段的品牌形象己深入人心 ， 給入覺(jué)得能擠身進(jìn)行本項(xiàng)目是種榮耀與肯定 ， 加之現(xiàn)在的優(yōu)惠作餌 ， 更激發(fā)起他們購(gòu)買的迫切感 ， 屆時(shí)他們會(huì)較少顧及挑剔其所購(gòu)買的單元是否差了一點(diǎn)這一不利因素 。 以利潤(rùn)回報(bào)等多種優(yōu)惠促銷方式，不斷創(chuàng)銷售高潮，力爭(zhēng)提前圓滿清盤 在正式開(kāi)盤前 ， 首要的工作是通過(guò)各項(xiàng)媒介向目標(biāo)客戶灌輸項(xiàng)目定位 、 理念 ，項(xiàng)目?jī)?nèi)容 ， 宣揚(yáng)項(xiàng)目賣點(diǎn) ， 提高項(xiàng)目社會(huì)知名度 。 在希爾頓酒店 ， 由開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)市政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和區(qū)負(fù)責(zé)人牽頭 ， 召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì) ， 邀請(qǐng)各大媒體記者到場(chǎng) ， 介紹項(xiàng)目基本情況 ， 宣布項(xiàng)目正式接受派籌預(yù)定 ， 借助項(xiàng)目之高檔的品質(zhì) 、 本案的品牌優(yōu)勢(shì) 、 顯赫的地理位置和高檔的配套設(shè)施作為強(qiáng)大的銷售后盾 ， 增強(qiáng)買家的信心 。（本條值得重點(diǎn)考慮） ? 經(jīng)過(guò)前期近 3個(gè)月的營(yíng)造聲勢(shì)后 ， 估計(jì)項(xiàng)目已有一定社會(huì)知名度 ， 潛在買家已在注意項(xiàng)目進(jìn)一步發(fā)展 ， 此時(shí)項(xiàng)目已經(jīng)出地面 ， 建議此時(shí)項(xiàng)目宣傳應(yīng)以本案的特色理念 ” 推銷為主 ， 配合系統(tǒng)的具有沖擊力的硬性廣告 。 ? 其次 ,有機(jī)會(huì) ， 還可以借助 “ 酒店 ” 宴會(huì)廳舉辦 “ 雞尾酒會(huì) ” 和 “ 世界博覽會(huì) ” ， 配合項(xiàng)目之德國(guó)理念 —— “ 簡(jiǎn)約主義 ” ， 以 “ Events 營(yíng)銷 ” 吸引買家 。 ? 在知名的“希爾頓”酒店召開(kāi)大型產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)業(yè)界及社會(huì)名流參加，營(yíng)造開(kāi)盤前的強(qiáng)大氣勢(shì)。 塑造品牌 (認(rèn)購(gòu)前 ) 由于項(xiàng)目已于市場(chǎng)成功推出 ， 經(jīng)過(guò)一輪強(qiáng)大廣告宣傳攻勢(shì)后 ， 項(xiàng)目之各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)已被廣大企事業(yè)單位和市民所了解 ， 知名度已得到認(rèn)可 ， 因此在開(kāi)始強(qiáng)大的平面和電視硬銷廣告向目標(biāo)買家反復(fù)灌輸項(xiàng)目理念 、 項(xiàng)目品味 、 項(xiàng)目形象等促銷內(nèi)容 ， 在市場(chǎng)既樹(shù)立鮮明特色的品牌效應(yīng) ， 又加強(qiáng)勢(shì)促銷 ， 務(wù)求在開(kāi)盤當(dāng)日打響頭炮 。地之杰屆時(shí)將針對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)與銷售實(shí)際狀況，不斷調(diào)控宣傳推廣策略，令項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)發(fā)揮至極點(diǎn)，務(wù)求提高項(xiàng)目當(dāng)前階段的最佳銷售目標(biāo)。 而在對(duì)外發(fā)售時(shí) （ 包括內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 ） ， 必須要充分準(zhǔn)備銷售工具和銷售所需的資料 ， 以給客戶留下極佳和難忘的印象 。 但其缺點(diǎn)是時(shí)效性短 ， 而且往往房產(chǎn)廣告過(guò)于集中 ， 容易分散受眾的注意力 ， 而且在設(shè)計(jì)上相對(duì)單調(diào) 、 呆板 。 關(guān)于版面設(shè)計(jì) ， 簡(jiǎn)潔 、 醒目是第一要求 ， 要有明確的受眾訊息 ， 同時(shí)版面不宜過(guò)小 ， 建議以彩色整版為主打版面 。 階段性廣告要保證風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ， 以保證總體推廣策略的貫徹 。 結(jié)合本案特點(diǎn)，提出如下建議： 報(bào)紙 電視廣告形象生動(dòng) ， 聽(tīng)覺(jué)和視覺(jué)的沖擊力強(qiáng) ， 其通過(guò)唯美的畫面和繪聲繪色的解說(shuō) ， 能使樓盤形象瞬間打入受眾心里 ， 尤其對(duì)于工程形象難以支持的期房來(lái)講 ， 電視是最具感染力的媒體 ， 但其缺點(diǎn)是時(shí)間短 ， 不易記憶 ， 而且制作 、 播映費(fèi)用較高 。 建議本案在開(kāi)盤初期 ， 適當(dāng)?shù)嘏浜想娨晱V告 ， 以期在短期內(nèi)達(dá)到塑造品牌形象的目的 。 如受眾針對(duì)性強(qiáng) ， 針對(duì)某一行業(yè)讀者群 ， 能發(fā)揮明確而感性的訴求；發(fā)行面廣；有效期長(zhǎng)；受眾理解度高；制作精美等 。 建議考慮航空雜志 ，如《東方航空》、《銀燕》、《 LIFE》等雜志，并可考慮《財(cái)經(jīng)雜志》 以貼近目標(biāo)人群的活動(dòng)空間。 且針對(duì)本案主力客群為 2835歲的年輕人 ， 大都受過(guò)較好的教育 ， 又生活在信息時(shí)代 ， 對(duì)于網(wǎng)絡(luò)的敏感與認(rèn)知度較高 。 建議印刷媒體包含精裝樓書(shū)、簡(jiǎn)裝樓書(shū)、海報(bào)、套型單頁(yè)、手拎帶、 DM直郵、項(xiàng)目單頁(yè)通訊錄。 建議選擇以下戶外媒體：戶外看板 、 燈箱 、 指路牌廣告 、 道旗廣告 、 現(xiàn)場(chǎng) POP設(shè)計(jì) （ 基本要求簡(jiǎn)潔 ， 符合項(xiàng)目品味和理念 ） 、 高檔場(chǎng)所 （ 含寫字樓 ） 電梯液晶屏幕廣告 、 機(jī)場(chǎng)貴賓廳展板 。 售樓處內(nèi)： ?設(shè)置一高檔咖啡廳 ?擺放蘋果電腦進(jìn)行項(xiàng)目 “ 電子樓書(shū) ” 查閱； ?售樓中心室內(nèi)放置盡力簡(jiǎn)潔有品味 ， 杜絕瑣碎； ?所選室內(nèi)配置要高度符合項(xiàng)目定位和理念 。 附贈(zèng)物品 以上所建議的媒體當(dāng)中 ， 并不是所有的媒體都著重投放 ， 而是根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和各類媒體的功效 ， 有選擇的著重投放 ， 以達(dá)到資源良好配置 。 在以上所建議的媒體當(dāng)中 ， 建議優(yōu)先選擇戶外廣告 ， 首先在客戶心目中建立形象及在社會(huì)上建立知名度 。 媒體側(cè)重選擇 總費(fèi)用預(yù)算分析 本案預(yù)計(jì)支出推廣費(fèi)用占總銷售金額的 2%左右 。 媒體費(fèi)用估算與分析 設(shè)計(jì)制作樓書(shū) 、 宣傳手冊(cè) 、 海報(bào) 、 DM、 單頁(yè)刊物 、 套型單頁(yè)； 拍攝制作電視廣告及電臺(tái)廣告 （ 不包括請(qǐng)模特或明星費(fèi)用 ） ； 設(shè)計(jì)制作銷售展板； 設(shè)計(jì)制作戶外廣告； 設(shè)計(jì)制作手提資料袋 、 宣傳品 、 小禮品等； 各類版面報(bào)紙廣告設(shè)計(jì)； 雜志廣告設(shè)計(jì)； 制作模型； 媒體發(fā)布費(fèi)：包括報(bào)刊 、 雜志 、 電視 、 電臺(tái) 、 戶外廣告等； 設(shè)計(jì)制作地盤禮儀包裝； 各展銷會(huì)參展； 公關(guān)活動(dòng)等其他內(nèi)容。 , March 23, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :49:4121:49Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :49:4121:49:41March 23, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 。 2023年 3月 23日星期四 9時(shí) 49分 41秒 21:49:4123 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 23, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :49:4121:49Mar2323Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :49:4121:49:41March 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 23日星期四 9時(shí) 49分 41秒 21:49:4123 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 23, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :49:4121:49Mar2323Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 23日星期四 下午 9時(shí) 49分 41秒 21:49: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 23日星期四 9時(shí) 49分 41秒 21:49:4123 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息