【正文】 有效問(wèn)卷 178份。 客戶購(gòu)買需求分析 表 1：購(gòu)買面積 (平方米 ) 表 2：購(gòu)買區(qū)域 客戶購(gòu)買需求分析 9000元以上80008999元70007999元60006999元50005999元40004999元4000元以下8001000萬(wàn)元500800萬(wàn)元 300500萬(wàn)元 200300萬(wàn)元 100200萬(wàn)元 50 100 萬(wàn)元 50萬(wàn)元以下表 3：購(gòu)買單價(jià) 表 4：購(gòu)買總價(jià) 50008000元為主 50200萬(wàn)元為主 1 －5 F 6 －1 0 F 1 1 －1 5 F1 6 －2 0 F 2 0 －2 5 F 2 5 －3 0 F3 0 F 以上客戶購(gòu)買需求分析 表 5：購(gòu)買樓層選擇 選擇中低區(qū)為主，注重性價(jià)比 時(shí)尚另類9%精致典雅21%富麗豪華7%大氣尊貴34%現(xiàn)代簡(jiǎn)約25%傳統(tǒng)古樸3%其他1%表 6：寫字樓氣質(zhì)喜好 客戶喜歡的寫字樓氣質(zhì)大氣尊貴型占 34%，其次是現(xiàn)代簡(jiǎn)約型。希望能夠改善辦公環(huán)境和企業(yè)形象，但又受限于現(xiàn)金流的約束承受高端寫字樓的支出比較困難。 全球頂級(jí)智能生態(tài)商務(wù)樓 項(xiàng)目營(yíng)銷主題提煉 區(qū)域、稀缺， CBD唯一 產(chǎn)品高端 生態(tài)、人文配套 高端產(chǎn)品 本項(xiàng)目 寫字樓檔次定位 各種物業(yè)類型具體排部示意 ? 由于塔樓限高，而商業(yè)裙樓及塔樓結(jié)構(gòu)未確定設(shè)計(jì)方案，故物業(yè)類型排部 同類產(chǎn)品產(chǎn)品的裙樓及層高設(shè)計(jì)要求模擬排部 ， 僅作為設(shè)計(jì)示意 ，具體方案由設(shè)計(jì)院根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡。 建議要點(diǎn)： ? 采用 Low－ e中空鍍膜隔音玻璃，保證甲級(jí)建筑品質(zhì)； ? 玻璃幕墻開窗數(shù)量只要保證消防規(guī)范要求即可，盡量減少； ? 幕墻尺寸盡可能采用大塊面玻璃，減少隱框，玻璃劃分盡量減少人體使用高度的視覺遮擋。 建議要點(diǎn)： ?車行大堂的設(shè)計(jì)需要注意雨篷的設(shè)置； ?車行大堂的設(shè)計(jì)需要考慮明確的人車分流，使車行動(dòng)線與人行動(dòng)線互不干擾； 硬件配置 通過(guò)交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車分流 人行道 車行道 同質(zhì)產(chǎn)品中脫穎而出 ——體現(xiàn)尊貴的車行大堂 廣州中泰國(guó)際廣場(chǎng)車行大堂設(shè)計(jì) 項(xiàng)目地址 廣州火車東站西側(cè) 規(guī)模及類型 45層超高層寫字樓 結(jié)構(gòu)類型 框筒結(jié)構(gòu) 樓體高度 210m 容積率 建筑面積 100000㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2800㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層層高 標(biāo)準(zhǔn)層凈高 27 車位 600 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 電梯 20臺(tái)日立 電梯廳 分區(qū) 停靠 客戶情況 寶潔、思科、普華永道、迪斯尼、瑞士銀行、安永、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、日立數(shù)據(jù)、夏普、京瓷 租售情況 ： 只租不售 入駐率約 90％ 管理費(fèi) 29元 /月 ? 電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。國(guó)產(chǎn)名牌電梯會(huì)在電梯銘牌上標(biāo)注國(guó)內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯 95%以上為進(jìn)口部件，國(guó)內(nèi)組裝，貼原裝銘牌） 建議要點(diǎn)： 品牌： ? 選用三菱電梯 內(nèi)裝 ： ? 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息； ? 內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡(jiǎn)單，易于后期管理和清潔； ? 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。 √ 電梯選型初步建議 產(chǎn)品核心指標(biāo)： 采用 /； 配備空調(diào)； 采用外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)； 相關(guān)費(fèi)用： 單梯報(bào)價(jià)約 130萬(wàn)元，共 7部電梯，折合平米造價(jià)約為 220元； 配備空調(diào)增加成本約 13萬(wàn)元 /臺(tái)； 推薦品牌： 日本三菱、芬蘭通力 其他可選：美國(guó)西子 OTIS、瑞士迅達(dá)（外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)的專利擁有者）等 市場(chǎng)主流商務(wù)電梯產(chǎn)品指標(biāo)參考 ? 三大電梯品牌在知名度和報(bào)價(jià)上處于同一水平，技術(shù)細(xì)節(jié)上各有特長(zhǎng)； ? 長(zhǎng)沙寫字樓多采用 OTIS品牌； ? 瑞士迅達(dá)推出外部控制樓層智能呼叫系統(tǒng)后市場(chǎng)占有率上升； 品牌 美國(guó)西子 OTIS 日本三菱 瑞士迅達(dá) 單梯報(bào)價(jià) 130萬(wàn)元 +10萬(wàn)安裝費(fèi) () : 100萬(wàn) 3m/s： 120萬(wàn) (均為 ，三大件進(jìn)口 ) 130萬(wàn)元 +10%安裝費(fèi) () 能耗 高出同類 10% 低于同類 10%30% 高出同類 10% 技術(shù) 優(yōu)勢(shì) 1. 五個(gè)微電腦模塊化控制 變壓變頻控制系統(tǒng)，該系統(tǒng)讓電梯高效智能化控制 （交流變頻）調(diào)速系統(tǒng) 2. OTIS立式主機(jī)，電機(jī)輸出與輸入軸一體，中間無(wú)需聯(lián)軸器，同心度高，噪音低，避免夜間擾民 先使用高效率的永磁（ PM）電動(dòng)機(jī)代替感應(yīng)電動(dòng)機(jī)，進(jìn)一步開發(fā)的無(wú)齒輪曳引機(jī)把馬達(dá)長(zhǎng)度減少 30% 新一代的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，是具有良好的性能價(jià)格比 3. 鋼絲繩采用 2： 1，比傳統(tǒng)1： 1更舒適 添加高性能群控控制屏和睡眠模式，節(jié)省電力 30% ，降低電路負(fù)載，可靠性高， 4. 主要部件歐美進(jìn)口 ，給建筑節(jié)省更多空間 30%,噪音小，故障少，采取模糊控制按鈕更加便捷 外部呼叫面板 參考建議（裝修成本約 4萬(wàn)元 /梯）： ? 轎廂尺寸：扣除裝修 20cm，凈高 。 VRV分戶計(jì)量空調(diào)系統(tǒng)符合市場(chǎng)主流需求，建議部分樓層配置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) 為適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)（尤其是跨國(guó)公司、全國(guó)性公司、信息科技類公司、咨詢服務(wù)類公司）的信息辦公需求，建議 部分樓層設(shè)置 24小時(shí)獨(dú)立網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào) （企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房通常需 24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)； 因此必須配備 24小時(shí)空調(diào)避免設(shè)備過(guò)熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點(diǎn)； 網(wǎng)絡(luò)機(jī)房空調(diào)設(shè)置在不適合員工辦公的位置，如空調(diào)室外機(jī)附近。 高性價(jià)比創(chuàng)新建材，降低雙方營(yíng)運(yùn)成本 ——選擇價(jià)廉物美的網(wǎng)絡(luò)地板 網(wǎng)格地板 考慮因素： ?網(wǎng)絡(luò)地板有利于降低企業(yè)二次裝修成本，為客戶贏得最大的利益； ?作為一個(gè)衡量甲級(jí)寫字樓的重要指標(biāo)，對(duì)于后期營(yíng)銷推廣有一定的促進(jìn)作用。 網(wǎng)格地臺(tái)建議： ?建議在實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)地板作用的前提下，盡量的節(jié)省建筑成本。（如右圖示） ?建議本項(xiàng)目根據(jù)走線，在地面搭鋼架，做成中空水泥網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)。 預(yù)留 10公分高度，用鋼架搭成的網(wǎng)絡(luò)架空地臺(tái) 硬件配置 廣州發(fā)展中心網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖 廣州發(fā)展中心 網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)圖 廣州發(fā)展中心大廈網(wǎng)絡(luò)地臺(tái)設(shè)計(jì) 規(guī)模及類型 37層超高層寫字樓 結(jié)構(gòu)類型 框筒結(jié)構(gòu) 樓體高度 160m 容積率 建筑面積 61739㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層面積 2023㎡ 標(biāo)準(zhǔn)層層高 4m 功能分布 地下 3層停車場(chǎng)， 1層商業(yè)裙樓， 2～ 33層辦公， 34～ 37層設(shè)備層 空調(diào) 分戶式中央空調(diào) 電梯 12臺(tái)三菱 電梯廳 分區(qū) ?？? 大堂 高 12m，面積 1000㎡ 物業(yè)管理 世邦魏理仕 客戶情況 進(jìn)駐客戶主要為金融、能源、零售等行業(yè)的大型國(guó)企和跨國(guó)公司，包括家樂福、中國(guó)銀行、發(fā)展集團(tuán)和新近入駐的澳洲領(lǐng)事館。 容易忽略的甲級(jí)寫字樓細(xì)節(jié) ——衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之處體現(xiàn)品質(zhì)高低 衛(wèi)生間 考慮因素： 細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。 硬件配置 細(xì)節(jié)決定甲級(jí)形象 ——國(guó)際化的公共導(dǎo)視系統(tǒng) 公共導(dǎo)視系統(tǒng) 考慮因素： 體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感 建議要點(diǎn)： ? 指位明確； ? 采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)； ? 造型精雅； ? 材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng) 硬件配置 建議要點(diǎn)： ： ? 會(huì)客吧：在辦公場(chǎng)合不便接待時(shí)可與朋友上會(huì)客吧小坐 ， 或獨(dú)自去飲一杯咖啡 。 建議要點(diǎn)： ?設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、 洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排 功能完善的商務(wù)中心提供完備服務(wù) 配套設(shè)施 商務(wù)中心 PART6 項(xiàng)目總體運(yùn)營(yíng)策略 資產(chǎn)精裝修 拒絕投機(jī) ， 通過(guò)設(shè)定持有人的 準(zhǔn)入條件 并 統(tǒng)一出租平臺(tái) 而使資產(chǎn)獲得穩(wěn)定回報(bào) 高質(zhì)量產(chǎn)權(quán)持有 統(tǒng)一資產(chǎn)管理 營(yíng)造市場(chǎng)信心 銷售帶動(dòng)高效管理 高質(zhì)管理服務(wù)帶動(dòng)銷售 實(shí)現(xiàn)銷售與管理服務(wù)全面互動(dòng) 全案營(yíng)銷戰(zhàn)略 資產(chǎn)精裝修 為什么散賣寫字樓租金往往大大低于持有物業(yè)呢？ 就是因?yàn)闆]有限制小投資者進(jìn)入，他們 處于償還月供款等壓力以低租金快速把房屋出租 ，加之出租管理沒有統(tǒng)一的出口，惡性競(jìng)爭(zhēng)； 租金上丌來(lái)，租客的品質(zhì)也下降了 ，辦公樓的二手房?jī)r(jià)格是由租客和租金決定的，自然無(wú)法使投資者利益最大化。 并 不資產(chǎn)管理公司簽訂《資產(chǎn)管理承諾書》 ，主要內(nèi)容如下： 限定投資者的準(zhǔn)入 投資者必須為以中長(zhǎng)期投資收益為目的的安全性資本的持有者或自用客戶 統(tǒng)一出租出口 投資人承諾在 5個(gè)月內(nèi)委托唯一一家代理公司出租，傭金為 統(tǒng)一物業(yè)協(xié)調(diào) 投資者人授權(quán)資產(chǎn)管理公司在一年內(nèi)代表投資人對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)管 案例借鑒 沿經(jīng)三路四棟寫字樓 A、 B、 C、 D樓， A、 B兩棟樓當(dāng)時(shí)對(duì)外散賣，很多零碎的小投資客在 后期租賃時(shí)公司隨意混亂 ， 租金較低 ，而 C、 D兩棟樓開發(fā)商自持，由管理公司 統(tǒng)一管理，設(shè)定門檻對(duì)外招租， 丌僅使整棟樓的企業(yè)檔次拔高，形象提升，租金提高。 將小面積分割推售單位集中于低樓層，利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)小客戶購(gòu)買，保證項(xiàng)目的整體消化量。 , March 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :39:3007:39Mar233Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 3, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :39:3007:39Mar233Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 :39:3007:39:30March 3, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 , March 3, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 :39:3007:39Mar233Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 3日星期五 上午 7時(shí) 39分 30秒 07:39: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 3日星期五 7時(shí) 39分 30秒 07:39:303 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自