【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 /㎡因 2層商業(yè)層高 ，相對(duì)三層以上辦公房具有層高優(yōu)勢(shì)，故銷售價(jià)值可增加 銷售均價(jià)可提升至： 23662元 /㎡按上述定價(jià)原則 ,商鋪平均售價(jià)為 33777元 / ㎡產(chǎn)品分類 層高 面積 銷售報(bào)價(jià) 預(yù)計(jì)總銷 A類產(chǎn)品（東南朝向辦公） 28000 273349440 B類產(chǎn)品（西北朝向辦公） 26000 124899580 C類產(chǎn)品（底層商鋪） 50000 56633500 D類產(chǎn)品（二層商鋪） 24000 34566000合計(jì) 　 489448520產(chǎn)品分類及銷售報(bào)價(jià)按上述報(bào)價(jià)，辦公均價(jià) 27000元 /平米，商鋪均價(jià) 35000元 /平米上述價(jià)格為客戶蓄水階段的報(bào)價(jià)，最終根據(jù)蓄水情況確定開盤銷售價(jià)格及相應(yīng)的優(yōu)惠折扣方案。銷售篇實(shí)現(xiàn) 速度與利潤(rùn)的雙贏銷售價(jià)格預(yù)期 : 辦公部分銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn) 26000元 /平方米 商鋪部分銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn) 33000元 /平方米代理房屋銷售速度 : 辦公部分開盤七個(gè)月內(nèi)累計(jì)完成 100%銷售率 商鋪部分開盤五個(gè)月內(nèi)累計(jì)完成 90%銷售率 銷售目標(biāo)4月 6月 7月 8月5月現(xiàn)場(chǎng) 樣板段展示準(zhǔn)備期 第一波強(qiáng)銷期5月 8日辦公房開盤臨時(shí)接待處進(jìn)場(chǎng)9月 10月售樓處樣板房交付使用北岸長(zhǎng)風(fēng)工作進(jìn)度與銷售節(jié)點(diǎn)11月 12月7月初商鋪開盤持續(xù)期?銷前相關(guān)準(zhǔn)備工作?銷售價(jià)表制定確認(rèn)?售樓處樣板房裝修交付?客戶蓄水工作展開?開盤銷售執(zhí)行計(jì)劃制定確認(rèn) ?通過對(duì)意向客戶的落位價(jià)格測(cè)試，形成開盤銷售價(jià)格策略　?在媒體炒作效應(yīng)下，配合開盤優(yōu)惠方案引發(fā)辦公第一波熱銷，視蓄水形勢(shì)適時(shí)推出商鋪?以價(jià)格價(jià)格控制方案實(shí)施整層銷控計(jì)劃，有目標(biāo)地去化房源，控制好銷售節(jié)奏?消化剩余房源，完成預(yù)期銷售目標(biāo)銷售工作重點(diǎn)?利用現(xiàn)場(chǎng)樣板效應(yīng)引發(fā)第二波熱銷，逐步釋放銷控樓層?在第一波銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，實(shí)施提價(jià)策略，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化第二波強(qiáng)銷期蓄水期預(yù)售許可證銷售期重要節(jié)點(diǎn)10月蓄水期銷售均價(jià) 25300元 /m2銷售率達(dá) 65%回籠資金 6月 7月 12月5月 8月 9月 11月銷售期辦公商鋪08年銷售均價(jià) 33000元 /m2銷售率達(dá)到 80%資金回籠 銷售均價(jià) 27300 元 /m2銷售率達(dá) 95%回籠資金 銷售均價(jià) 27300 元 /m2銷售率達(dá) 100%回籠資金 銷售均價(jià) 33000元 /m2銷售率達(dá)到 90%資金回籠 辦公實(shí)現(xiàn)銷售額 ,商鋪實(shí)現(xiàn)銷售額 ,合計(jì) .蓄水期銷售節(jié)奏控制及資金回籠蓄水期儲(chǔ)客計(jì)劃 因開盤前已獲取預(yù)售許可證，為保證達(dá)到有效蓄水效果，自 4月 20日起收取客戶誠(chéng)意金，目標(biāo)至 5月 7日開盤前達(dá)到 200組有效客戶的蓄水量。目的：方式： 客戶有意參加開盤認(rèn)購(gòu)的可先行支付誠(chéng)意金，每套收取人民幣 50000元整作為認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金，簽約后轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，不限制意向認(rèn)購(gòu)套數(shù)。 通過購(gòu)房意向表的形式進(jìn)行客戶認(rèn)購(gòu)位置、數(shù)量和接受價(jià)格的摸底。原則： 對(duì)購(gòu)房人的確認(rèn)，實(shí)行實(shí)名制認(rèn)購(gòu)，意向客戶不能更名，開盤認(rèn)購(gòu)前對(duì)預(yù)售合同及相關(guān)合同文本的各項(xiàng)條款需事先確認(rèn)，同時(shí)提供真實(shí)的個(gè)人或企業(yè)貸款資料以便銀行初步審核貸款資信。 支付誠(chéng)意金客戶可享受開盤優(yōu)惠折扣。開盤認(rèn)購(gòu)方案通過初步客戶摸底確定開盤報(bào)價(jià)，開盤前三天內(nèi)對(duì)意向客戶進(jìn)行疏理，并進(jìn)行區(qū)段報(bào)價(jià)，鎖定客戶認(rèn)購(gòu)意向并進(jìn)行開盤價(jià)格微調(diào)以便均衡去化房源 。開盤當(dāng)日按認(rèn)購(gòu)意向書編號(hào)進(jìn)行排序，通知意向客戶至售樓中心進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。開盤當(dāng)日易居內(nèi)網(wǎng)操作認(rèn)購(gòu)，客戶確定室號(hào)后，簽定《定金合同》并補(bǔ)足定金至人民幣 100000元整。開盤認(rèn)購(gòu)流程： 開盤認(rèn)購(gòu)規(guī)則： 按照《認(rèn)購(gòu)意向書》編號(hào)，將意向客戶分成幾批，通知其按規(guī)定時(shí)間參到售樓中心進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。每批認(rèn)購(gòu)時(shí)間段，按照到場(chǎng)客戶的《認(rèn)購(gòu)意向書》編號(hào)順序進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。在指定期間不參加認(rèn)購(gòu)的客戶，視同其放棄優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)利。開盤價(jià)格優(yōu)惠方案支付誠(chéng)意金客戶享受開盤價(jià)格優(yōu)惠方案 :付款方式 優(yōu)惠方式 按揭付款 報(bào)價(jià)打 99折 一次性付款 報(bào)價(jià)打 98折 24套 報(bào)價(jià)打 97折 57套 報(bào)價(jià)打 96折 810套 報(bào)價(jià)打 95折 11套以上 報(bào)價(jià)打 94折注：多套購(gòu)買的優(yōu)惠方案不論付款方式； 上述優(yōu)惠方案針對(duì)誠(chéng)意金客戶，未支付誠(chéng)意金的客戶視開盤銷售情況調(diào) 整優(yōu)惠方案。單套多套注：上圖中 價(jià)格銷控樓層 登記銷控樓層 開放銷售樓層 銷售房源控制室號(hào) 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14樓層19 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　18 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　17 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　16 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　15 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　14 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　13 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　12 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　11 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　10 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　9 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　6 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　價(jià)格控制控制方式： 8/9/10樓三個(gè)層面采用交易登記方式銷控 依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，在 9月初逐層釋放銷控，實(shí)現(xiàn)銷售 12/16/17樓三個(gè)層面采用價(jià)格方式銷控 以大客戶整層洽談為銷售說辭，價(jià)格無折扣，待其余房源去 化率達(dá)到 70%時(shí)逐層釋放，實(shí)現(xiàn)銷售推廣篇p 引導(dǎo)產(chǎn)品功能需求p 建立項(xiàng)目在長(zhǎng)風(fēng)板塊的領(lǐng)導(dǎo)地位p 長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域的在整個(gè)市場(chǎng)影響力企劃解決的核心問題 策略推廣分析之項(xiàng)目定義：一、（城市）長(zhǎng)風(fēng)板塊上海西商業(yè)門戶，上海城西商業(yè)格局中不可或缺的地位。二、（區(qū)域）上海西商業(yè)門戶中的標(biāo)桿項(xiàng)目，長(zhǎng)風(fēng)地標(biāo)建筑三、（項(xiàng)目）與項(xiàng)目自身的國(guó)際娛樂中心、五星級(jí)酒店及國(guó)際總部等商務(wù)資源互動(dòng)共享，將商業(yè)價(jià)值最大化，形成一個(gè)完整的商業(yè)體系。項(xiàng)目定位 —— 功能定位 為滿足目標(biāo)客戶的需求，需要迎合和引導(dǎo)客戶，加強(qiáng)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，本案將體現(xiàn)以下的特點(diǎn)，將幾大功能融為一體。 本 案現(xiàn)代辦公功能生態(tài)休閑功能個(gè)性空間功能社交功能資源共享功能投資功能產(chǎn)品特性決定目標(biāo)客戶購(gòu)買者 使用者投資者租金回報(bào)升值空間完全各自獨(dú)立的客群根據(jù)定價(jià)策略，可預(yù)期目前需要印證投資型客戶特點(diǎn)：?看好長(zhǎng)風(fēng)板塊未來發(fā)展空間，對(duì)目前上海發(fā)展的速度與潛力充滿信心，?精明，理性，他們的眼中永遠(yuǎn)只有利益。?不限區(qū)域，多為職業(yè)炒家。項(xiàng)目定位 —— 投資型客戶定位上海及外地、外籍的投資客戶，多以職業(yè)炒家為主。項(xiàng)目定位 —— 投資兼自用型客戶定位投資兼自用型客戶特點(diǎn)：?為了滿足辦公的需求，改善辦公條件，提升企業(yè)檔次?保值至上，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)成完