【文章內(nèi)容簡介】 /㎡因 2層商業(yè)層高 ，相對三層以上辦公房具有層高優(yōu)勢，故銷售價值可增加 銷售均價可提升至： 23662元 /㎡按上述定價原則 ,商鋪平均售價為 33777元 / ㎡產(chǎn)品分類 層高 面積 銷售報(bào)價 預(yù)計(jì)總銷 A類產(chǎn)品（東南朝向辦公） 28000 273349440 B類產(chǎn)品（西北朝向辦公） 26000 124899580 C類產(chǎn)品（底層商鋪） 50000 56633500 D類產(chǎn)品（二層商鋪） 24000 34566000合計(jì) 　 489448520產(chǎn)品分類及銷售報(bào)價按上述報(bào)價，辦公均價 27000元 /平米，商鋪均價 35000元 /平米上述價格為客戶蓄水階段的報(bào)價，最終根據(jù)蓄水情況確定開盤銷售價格及相應(yīng)的優(yōu)惠折扣方案。銷售篇實(shí)現(xiàn) 速度與利潤的雙贏銷售價格預(yù)期 : 辦公部分銷售均價實(shí)現(xiàn) 26000元 /平方米 商鋪部分銷售均價實(shí)現(xiàn) 33000元 /平方米代理房屋銷售速度 : 辦公部分開盤七個月內(nèi)累計(jì)完成 100%銷售率 商鋪部分開盤五個月內(nèi)累計(jì)完成 90%銷售率 銷售目標(biāo)4月 6月 7月 8月5月現(xiàn)場 樣板段展示準(zhǔn)備期 第一波強(qiáng)銷期5月 8日辦公房開盤臨時接待處進(jìn)場9月 10月售樓處樣板房交付使用北岸長風(fēng)工作進(jìn)度與銷售節(jié)點(diǎn)11月 12月7月初商鋪開盤持續(xù)期?銷前相關(guān)準(zhǔn)備工作?銷售價表制定確認(rèn)?售樓處樣板房裝修交付?客戶蓄水工作展開?開盤銷售執(zhí)行計(jì)劃制定確認(rèn) ?通過對意向客戶的落位價格測試，形成開盤銷售價格策略　?在媒體炒作效應(yīng)下，配合開盤優(yōu)惠方案引發(fā)辦公第一波熱銷，視蓄水形勢適時推出商鋪?以價格價格控制方案實(shí)施整層銷控計(jì)劃，有目標(biāo)地去化房源，控制好銷售節(jié)奏?消化剩余房源，完成預(yù)期銷售目標(biāo)銷售工作重點(diǎn)?利用現(xiàn)場樣板效應(yīng)引發(fā)第二波熱銷，逐步釋放銷控樓層?在第一波銷售價格基礎(chǔ)上，實(shí)施提價策略，實(shí)現(xiàn)利潤最大化第二波強(qiáng)銷期蓄水期預(yù)售許可證銷售期重要節(jié)點(diǎn)10月蓄水期銷售均價 25300元 /m2銷售率達(dá) 65%回籠資金 6月 7月 12月5月 8月 9月 11月銷售期辦公商鋪08年銷售均價 33000元 /m2銷售率達(dá)到 80%資金回籠 銷售均價 27300 元 /m2銷售率達(dá) 95%回籠資金 銷售均價 27300 元 /m2銷售率達(dá) 100%回籠資金 銷售均價 33000元 /m2銷售率達(dá)到 90%資金回籠 辦公實(shí)現(xiàn)銷售額 ,商鋪實(shí)現(xiàn)銷售額 ,合計(jì) .蓄水期銷售節(jié)奏控制及資金回籠蓄水期儲客計(jì)劃 因開盤前已獲取預(yù)售許可證，為保證達(dá)到有效蓄水效果，自 4月 20日起收取客戶誠意金，目標(biāo)至 5月 7日開盤前達(dá)到 200組有效客戶的蓄水量。目的：方式： 客戶有意參加開盤認(rèn)購的可先行支付誠意金，每套收取人民幣 50000元整作為認(rèn)購誠意金，簽約后轉(zhuǎn)為購房款，不限制意向認(rèn)購套數(shù)。 通過購房意向表的形式進(jìn)行客戶認(rèn)購位置、數(shù)量和接受價格的摸底。原則： 對購房人的確認(rèn)，實(shí)行實(shí)名制認(rèn)購，意向客戶不能更名，開盤認(rèn)購前對預(yù)售合同及相關(guān)合同文本的各項(xiàng)條款需事先確認(rèn)，同時提供真實(shí)的個人或企業(yè)貸款資料以便銀行初步審核貸款資信。 支付誠意金客戶可享受開盤優(yōu)惠折扣。開盤認(rèn)購方案通過初步客戶摸底確定開盤報(bào)價，開盤前三天內(nèi)對意向客戶進(jìn)行疏理，并進(jìn)行區(qū)段報(bào)價，鎖定客戶認(rèn)購意向并進(jìn)行開盤價格微調(diào)以便均衡去化房源 。開盤當(dāng)日按認(rèn)購意向書編號進(jìn)行排序，通知意向客戶至售樓中心進(jìn)行認(rèn)購。開盤當(dāng)日易居內(nèi)網(wǎng)操作認(rèn)購，客戶確定室號后，簽定《定金合同》并補(bǔ)足定金至人民幣 100000元整。開盤認(rèn)購流程： 開盤認(rèn)購規(guī)則： 按照《認(rèn)購意向書》編號，將意向客戶分成幾批，通知其按規(guī)定時間參到售樓中心進(jìn)行認(rèn)購。每批認(rèn)購時間段，按照到場客戶的《認(rèn)購意向書》編號順序進(jìn)行認(rèn)購。在指定期間不參加認(rèn)購的客戶，視同其放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)利。開盤價格優(yōu)惠方案支付誠意金客戶享受開盤價格優(yōu)惠方案 :付款方式 優(yōu)惠方式 按揭付款 報(bào)價打 99折 一次性付款 報(bào)價打 98折 24套 報(bào)價打 97折 57套 報(bào)價打 96折 810套 報(bào)價打 95折 11套以上 報(bào)價打 94折注：多套購買的優(yōu)惠方案不論付款方式； 上述優(yōu)惠方案針對誠意金客戶，未支付誠意金的客戶視開盤銷售情況調(diào) 整優(yōu)惠方案。單套多套注：上圖中 價格銷控樓層 登記銷控樓層 開放銷售樓層 銷售房源控制室號 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14樓層19 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　18 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　17 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　16 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　15 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　14 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　13 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　12 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　11 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　10 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　9 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　7 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　6 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　5 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　3 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　價格控制控制方式： 8/9/10樓三個層面采用交易登記方式銷控 依據(jù)銷售節(jié)點(diǎn)，在 9月初逐層釋放銷控，實(shí)現(xiàn)銷售 12/16/17樓三個層面采用價格方式銷控 以大客戶整層洽談為銷售說辭，價格無折扣，待其余房源去 化率達(dá)到 70%時逐層釋放，實(shí)現(xiàn)銷售推廣篇p 引導(dǎo)產(chǎn)品功能需求p 建立項(xiàng)目在長風(fēng)板塊的領(lǐng)導(dǎo)地位p 長風(fēng)區(qū)域的在整個市場影響力企劃解決的核心問題 策略推廣分析之項(xiàng)目定義：一、（城市）長風(fēng)板塊上海西商業(yè)門戶，上海城西商業(yè)格局中不可或缺的地位。二、（區(qū)域）上海西商業(yè)門戶中的標(biāo)桿項(xiàng)目，長風(fēng)地標(biāo)建筑三、（項(xiàng)目）與項(xiàng)目自身的國際娛樂中心、五星級酒店及國際總部等商務(wù)資源互動共享，將商業(yè)價值最大化，形成一個完整的商業(yè)體系。項(xiàng)目定位 —— 功能定位 為滿足目標(biāo)客戶的需求，需要迎合和引導(dǎo)客戶，加強(qiáng)產(chǎn)品核心競爭力，本案將體現(xiàn)以下的特點(diǎn)，將幾大功能融為一體。 本 案現(xiàn)代辦公功能生態(tài)休閑功能個性空間功能社交功能資源共享功能投資功能產(chǎn)品特性決定目標(biāo)客戶購買者 使用者投資者租金回報(bào)升值空間完全各自獨(dú)立的客群根據(jù)定價策略，可預(yù)期目前需要印證投資型客戶特點(diǎn)：?看好長風(fēng)板塊未來發(fā)展空間，對目前上海發(fā)展的速度與潛力充滿信心，?精明，理性，他們的眼中永遠(yuǎn)只有利益。?不限區(qū)域，多為職業(yè)炒家。項(xiàng)目定位 —— 投資型客戶定位上海及外地、外籍的投資客戶，多以職業(yè)炒家為主。項(xiàng)目定位 —— 投資兼自用型客戶定位投資兼自用型客戶特點(diǎn)：?為了滿足辦公的需求，改善辦公條件，提升企業(yè)檔次?保值至上，降低投資風(fēng)險，達(dá)成完