【文章內(nèi)容簡介】 付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙；p 公司正式評審合格后，該階段才可正式結(jié)束（也叫關(guān)門），項目進(jìn)入下一個階段。 0 總體開發(fā)流程與階段性成果Page 38流程體系框架介紹邏輯（先縱后橫）投資分析1方案設(shè)計 施工圖設(shè)計3竣工交房 后期運(yùn)營施工與營銷發(fā)展策劃2 4 65 7投資發(fā)展項目管理營銷策劃規(guī)劃設(shè)計成本控制招標(biāo)采購工程管理商業(yè)運(yùn)營報批報建物業(yè)管理階段職能34567810111 29Page 39目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營管理流程框架營銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 40C1 可研報告模板 C2 項目建議書模板 C3 項目經(jīng)濟(jì)分析表 C4 股權(quán)收購協(xié)議范本 C5 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本 C6 城市評價與市場監(jiān)測報告模板投資管理工作框架Notes:1 投資分析流程框架 A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫公司投資效率與項目投資收益最大化B1 項目發(fā)展 B2 戰(zhàn)略合作 D 外部環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)、城市市場、競爭對手）監(jiān)測數(shù)據(jù)庫E重大決策機(jī)構(gòu) E 投資決策委員會Page 41投資管理主線流程投資發(fā)展項目管理營銷策劃規(guī)劃設(shè)計成本控制商業(yè)運(yùn)營投資規(guī)劃可行性研究 土地獲取項目建議書 職能投資決策委員會 確定年度土地儲備計劃土地信息搜集編制項目建議書組織踏勘與信息交底內(nèi)部篩選通過出具法律意見稅費(fèi)測算與融資及結(jié)算安排下達(dá)可研工作計劃不通過董事長篩選通過不通過初步市場定位規(guī)劃草案成本測算分期開發(fā)規(guī)劃進(jìn)度節(jié)點初步商業(yè)定位財務(wù)資金匯總可研與項目經(jīng)濟(jì)分析評審組織土地獲取租金測算營銷測算成本現(xiàn)金流測算通過不通過法務(wù)審稽中心 盡職調(diào)查與法 律風(fēng)險分析 編寫合同草案* 項目建議書：已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，報總部投資中心提出建議后呈董事長篩選，新城市由總部地產(chǎn)發(fā)展中心完成； 可研：由總部地產(chǎn)發(fā)展中心完成，地區(qū)公司參與、配合。修編會議紀(jì)要1 投資分析流程框架 Page 42投資分析階段總部與地區(qū)公司分工要點1 投資分析流程框架 項目建議書：p 已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，總經(jīng)理初篩通過后，報總部地產(chǎn)發(fā)展中心提出建議，再呈董事長篩選p 新拓展城市：由總部地產(chǎn)發(fā)展中心完成；p 現(xiàn)階段，項目建議書務(wù)求簡明、扼要?？尚行匝芯浚河煽偛肯嚓P(guān)部門為主完成，地區(qū)公司參與、配合；但組織踏勘與地塊信息交底是地區(qū)公司職責(zé)。地區(qū)公司不設(shè)投資決策機(jī)構(gòu)、法務(wù)審稽中心；地區(qū)高管作為集團(tuán)決策執(zhí)行委員會成員參與決策。123Page 43投資管理流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序項目發(fā)展管理程序可行性研究報告模板項目建議書模板項目經(jīng)濟(jì)分析表法律盡職調(diào)查內(nèi)容模板是地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部（ Owner）運(yùn)營管理中心設(shè)計研究所、總工辦成本管理中心商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部財務(wù)管理中心資本運(yùn)營事業(yè)部法務(wù)審稽中心戰(zhàn)略合作管理程序 是 地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部 （ Owner）合同范本 * 標(biāo)準(zhǔn)合同范本 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本股權(quán)收購協(xié)議范本 否地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部 （ Owner）法務(wù)審稽中心作業(yè)指引 企業(yè)外部環(huán)境監(jiān)測作業(yè)指引 外部環(huán)境監(jiān)測數(shù)據(jù)庫表格城市評價與市場監(jiān)測報告模板 否 地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部 （ Owner）Notes: （ 1）跨部門流程的牽頭編制單位一般 叫流程 Owner，地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部就是項目發(fā)展管理程序的 Owner；（ 2）合同范本、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，屬單列的一種體系文件類別。1 投資分析流程框架 Page 44目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營管理流程框架營銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 45C1 發(fā)展策劃報告模板 C2 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C3 項目總體計劃模板 C4 設(shè)計任務(wù)書模板 C5 市場定位模板 C6 商業(yè)定位模板 C7 風(fēng)險登記表模板 C8 概念設(shè)計深度標(biāo)準(zhǔn) C9 目標(biāo)成本模板 C10 項目經(jīng)濟(jì)分析表發(fā)展策劃工作框架Notes: 發(fā)展策劃是使用模板最多的階段，因為跨職能交互非常頻繁，其中一些模板也會在別的階段使用。2 項目發(fā)展策劃流程框架A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫確定項目目標(biāo)、約束與經(jīng)營策略B 項目發(fā)展策劃 E重大決策機(jī)構(gòu) E 決策執(zhí)行委員會D1 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫 D2 產(chǎn)品目錄庫 Page 46什么是發(fā)展策劃？為什么要做發(fā)展策劃？怎樣操作？什么是發(fā)展策劃？ 為什么要做？p投資分析階段成果，深度往往不夠，不能充分指導(dǎo)后期工作；p拿地后第一次、最重要的決策，該階段工作決定項目成敗的 70%p許多開發(fā)商不重視本階段，導(dǎo)致 職能壁壘化操作，后期發(fā)生沖突，導(dǎo)致返工、浪費(fèi)； 決策遺漏，被迫重新決策，耽擱進(jìn)度； 遭遇風(fēng)險，倉促應(yīng)對；怎樣操作？p明確的組織結(jié)構(gòu)： 決策執(zhí)行委員會負(fù)責(zé)決策； 運(yùn)營管理中心負(fù)責(zé)組織； 各職能負(fù)責(zé)提交子成果。p清楚地定義操作流程、子成果標(biāo)準(zhǔn)；p清楚地定義決策點；p采取會議評審形式互動、碰撞，每次會議都要形成決策，避免議而不決；p因信息不完備無法決策的，定好下次會議時間，會后責(zé)任人補(bǔ)充搜集信息。p項目拿地后，方案設(shè)計展開前，多部門聯(lián)合參與，確定項目目標(biāo)、約束與經(jīng)營策略的策劃過程；p三大核心功能： 方向明確； 價值挖掘； 風(fēng)險顯化p過程特點： 短時間、高強(qiáng)度、密集的會議； 跨職能交互頻繁，廣泛的專家參與，群策群力 多種情景的沙盤推演。 Notes: 類似的策劃活動在別的公司有不同叫法，如項目開發(fā)研討會（萬科），項目啟動會（龍湖），項目經(jīng)營策劃（金地）。2 項目發(fā)展策劃流程框架Page 47發(fā)展策劃的三大核心功能方向明確 價值挖掘 風(fēng)險顯化1 2 32 項目發(fā)展策劃流程框架發(fā)展策劃主線流程投資發(fā)展項目管理營銷策劃規(guī)劃設(shè)計成本控制商業(yè)運(yùn)營策劃啟動市場定位職能決策執(zhí)行委員會稅費(fèi)測算與融資及結(jié)算安排下達(dá)策劃工作計劃市場定位概念設(shè)計成本測算開發(fā)分期與總體計劃商業(yè)定位財務(wù)資金項目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）評審租金測算營銷測算成本現(xiàn)金流測算可研成果交底產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計成本與配置總體計劃經(jīng)濟(jì)分析初定項目目標(biāo)地塊條件及周邊不利因素報批報建程序與風(fēng)險點分析地塊周邊市政接口最終評審項目交底目標(biāo)成本（策劃版）風(fēng)險登記表報批報建工程管理景觀方案設(shè)計任務(wù)書施工進(jìn)度發(fā)展策劃報告交底會Notes: （ 1）本階段由總部主導(dǎo)，地區(qū)公司高管是決策執(zhí)行委員會成員，地區(qū)公司職能部門須配合總部，積極參與各子成果的編制和調(diào)研、信息搜集工作；（ 2）方框內(nèi)是要提交評審的子成果；（ 3）可根據(jù)需要增加專題評審，如風(fēng)險專題會；子階段也可反復(fù)進(jìn)行。方案設(shè)計任務(wù)書評審評審評審評審評審三通一平實施方案2 項目發(fā)展策劃流程框架*橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合Page 49發(fā)展策劃的關(guān)鍵成功要素與死穴關(guān)鍵成功因素（ KSFs） 死穴p 初定項目目標(biāo)（ IRR、利潤率、 …… ）p 跨職能團(tuán)隊成員勝任，具有決策能力p 職能從項目全局考慮問題，積極參與p 區(qū)分和抓住重要決策點p 做減法，工作范圍控制好，清晰地認(rèn)識到意愿與能力、資源的差距p 頻繁地開會互動p 及時決策，果斷決策p 良好的溝通技巧（清晰的 PPT表達(dá)、善于用圖形、照片 ）p 周期短，緊湊高效，最長不超過 4個月p 在無初定目標(biāo)基礎(chǔ)上漫無邊際地討論 p 不勝任的職能負(fù)責(zé)人成為團(tuán)隊瓶頸p 職能滿足于完成本部門份內(nèi)工作，不積極參與p 眉毛胡子一把抓，窮究非關(guān)鍵細(xì)節(jié)p 做加法，工作范圍無序延展，意識不到意愿與能力、資源的差距p 不愿意開會互動，習(xí)慣走書面?zhèn)骱瀙 拖延決策，議而不決，重復(fù)審議p 團(tuán)隊成員糟糕的溝通技巧p 周期過長2 項目發(fā)展策劃流程框架Page 50《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)》子成果介紹（以住宅項目為例）Notes: （ 1）配置標(biāo)準(zhǔn)最早由萬科采用，之后擴(kuò)散到行業(yè)內(nèi)其他公司。由設(shè)計、成本、營銷三方共同填寫，運(yùn)營管理中心確認(rèn)后提交評審，任何變更都需經(jīng)過三方商討并經(jīng)運(yùn)營管理中心提交評審或?qū)徟?；?2）商業(yè)項目的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)需另定。7公共空間（大堂 /架空層 /樓梯間 … ）清晰的設(shè)計輸入條件6外立面選材3戶內(nèi)空間描述（尺度 /功能房 /結(jié)構(gòu) /實用率 /贈送面積 …… ）2業(yè)態(tài)組合、戶型配比、戶型組合8配套商業(yè)、會所、停車配比4戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)5室內(nèi)景觀環(huán)境（硬、軟景）1總體描述（風(fēng)格定位 /成本限額）2 項目發(fā)展策劃流程框架Page 51《風(fēng)險登記表》子成果介紹風(fēng)險登記表的內(nèi)容n 風(fēng)險識別 回答：有哪些風(fēng)險因素影響項目目標(biāo)達(dá)成？n 風(fēng)險分析與評估 回答：各個風(fēng)險因素相對重要性、影響程度如何？n 風(fēng)險應(yīng)對策略 回答：如果風(fēng)險因素發(fā)生該怎么辦，如何提前防備，如何制定應(yīng)急計劃？可參考的重點風(fēng)險清單n 拆遷交地風(fēng)險n 方案審查n 地質(zhì)狀況n 主材價格波動n 市場風(fēng)險n 客戶群訴敏感點n 市政配套n 地方政府換屆Notes: 風(fēng)險登記表（ risk register）是 PMBOK2023的規(guī)范性用語，有的公司也叫做 ”風(fēng)險預(yù)案 “、 ”風(fēng)險及應(yīng)對規(guī)劃 “。2 項目發(fā)展策劃流程框架Page 52發(fā)展策劃流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序 項目發(fā)展策劃管理程序項目發(fā)展策劃報告模板市場定位模板商業(yè)定位模板風(fēng)險登記表模板是運(yùn)營管理中心（ Owner）地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部作業(yè)指引產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板（分住宅、商業(yè)版） 否運(yùn)營管理中心（ Owner）地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部、設(shè)計研究所、總工辦、成本管理中心項目總體計劃編制指引 項目總體計劃模板 運(yùn)營管理中心項目經(jīng)濟(jì)分析表編制指引 項目經(jīng)濟(jì)分析表（分住宅、商業(yè)版）運(yùn)營管理中心（ Owner）地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部、設(shè)計研究所、成本管理中心、財務(wù)管理中心相關(guān)管理程序 規(guī)劃設(shè)計管理程序 概念設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書模板 是 設(shè)計研究所目標(biāo)成本與動態(tài)監(jiān)控管理程序 目標(biāo)成本模板 是 成本管理中心相關(guān)作業(yè)指引 市場研究作業(yè)指引 競爭性樓盤調(diào)查模板市場比較法評分模板 否 地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部商業(yè)調(diào)研作業(yè)指引 否 商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部2 項目發(fā)展策劃流程框架Page 53目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營管理流程框架營銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 54C1 項目總體計劃模板 * C2 項目運(yùn)營回顧模板 C3 運(yùn)營月報模板 C4 項目后評估報告模板 C5 項目經(jīng)濟(jì)分析表 C6 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C7 風(fēng)險登記表模板運(yùn)營管理（項目管理）工作框架Notes: （ 1）項目總體計劃模板一般分 3類住宅業(yè)態(tài)（別墅、花園洋房、高層），商業(yè)更復(fù)雜；（ 2）標(biāo)準(zhǔn)工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS）與工期基準(zhǔn)一般由項目總體計劃模板附帶。3 運(yùn)營管理流程框架A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫提升公司、項目營運(yùn)效率B1 運(yùn)營管理 B2 項目后評估D1 標(biāo)準(zhǔn) WBS與工期基準(zhǔn) * D2 運(yùn)營績效評價指標(biāo)庫 E重大決策機(jī)構(gòu) E 決策執(zhí)行委員會Page 55運(yùn)營管理主線流程（分為項目層面、公司層面）項目總體計劃（執(zhí)行版）項目發(fā)展策劃報告項目總體計劃（可研版）項目總體計劃（策劃版）項目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）項目后評估報告項目經(jīng)濟(jì)分析（方案版）項目經(jīng)濟(jì)分析（營銷版）項目經(jīng)濟(jì)分析（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)