【文章內(nèi)容簡介】 付物體現(xiàn)為書面或電子格式的文件、圖紙；p 公司正式評(píng)審合格后，該階段才可正式結(jié)束（也叫關(guān)門），項(xiàng)目進(jìn)入下一個(gè)階段。 0 總體開發(fā)流程與階段性成果Page 38流程體系框架介紹邏輯（先縱后橫）投資分析1方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)3竣工交房 后期運(yùn)營施工與營銷發(fā)展策劃2 4 65 7投資發(fā)展項(xiàng)目管理營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制招標(biāo)采購工程管理商業(yè)運(yùn)營報(bào)批報(bào)建物業(yè)管理階段職能34567810111 29Page 39目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營管理流程框架營銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 40C1 可研報(bào)告模板 C2 項(xiàng)目建議書模板 C3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 C4 股權(quán)收購協(xié)議范本 C5 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本 C6 城市評(píng)價(jià)與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告模板投資管理工作框架Notes:1 投資分析流程框架 A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫公司投資效率與項(xiàng)目投資收益最大化B1 項(xiàng)目發(fā)展 B2 戰(zhàn)略合作 D 外部環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)、城市市場(chǎng)、競爭對(duì)手）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫E重大決策機(jī)構(gòu) E 投資決策委員會(huì)Page 41投資管理主線流程投資發(fā)展項(xiàng)目管理營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制商業(yè)運(yùn)營投資規(guī)劃可行性研究 土地獲取項(xiàng)目建議書 職能投資決策委員會(huì) 確定年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃土地信息搜集編制項(xiàng)目建議書組織踏勘與信息交底內(nèi)部篩選通過出具法律意見稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排下達(dá)可研工作計(jì)劃不通過董事長篩選通過不通過初步市場(chǎng)定位規(guī)劃草案成本測(cè)算分期開發(fā)規(guī)劃進(jìn)度節(jié)點(diǎn)初步商業(yè)定位財(cái)務(wù)資金匯總可研與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析評(píng)審組織土地獲取租金測(cè)算營銷測(cè)算成本現(xiàn)金流測(cè)算通過不通過法務(wù)審稽中心 盡職調(diào)查與法 律風(fēng)險(xiǎn)分析 編寫合同草案* 項(xiàng)目建議書：已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，報(bào)總部投資中心提出建議后呈董事長篩選，新城市由總部地產(chǎn)發(fā)展中心完成； 可研：由總部地產(chǎn)發(fā)展中心完成，地區(qū)公司參與、配合。修編會(huì)議紀(jì)要1 投資分析流程框架 Page 42投資分析階段總部與地區(qū)公司分工要點(diǎn)1 投資分析流程框架 項(xiàng)目建議書：p 已進(jìn)入城市，由地區(qū)公司完成，總經(jīng)理初篩通過后，報(bào)總部地產(chǎn)發(fā)展中心提出建議，再呈董事長篩選p 新拓展城市：由總部地產(chǎn)發(fā)展中心完成；p 現(xiàn)階段，項(xiàng)目建議書務(wù)求簡明、扼要?？尚行匝芯浚河煽偛肯嚓P(guān)部門為主完成，地區(qū)公司參與、配合；但組織踏勘與地塊信息交底是地區(qū)公司職責(zé)。地區(qū)公司不設(shè)投資決策機(jī)構(gòu)、法務(wù)審稽中心；地區(qū)高管作為集團(tuán)決策執(zhí)行委員會(huì)成員參與決策。123Page 43投資管理流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序項(xiàng)目發(fā)展管理程序可行性研究報(bào)告模板項(xiàng)目建議書模板項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表法律盡職調(diào)查內(nèi)容模板是地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部（ Owner）運(yùn)營管理中心設(shè)計(jì)研究所、總工辦成本管理中心商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部財(cái)務(wù)管理中心資本運(yùn)營事業(yè)部法務(wù)審稽中心戰(zhàn)略合作管理程序 是 地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部 （ Owner）合同范本 * 標(biāo)準(zhǔn)合同范本 戰(zhàn)略合作協(xié)議范本股權(quán)收購協(xié)議范本 否地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部 （ Owner）法務(wù)審稽中心作業(yè)指引 企業(yè)外部環(huán)境監(jiān)測(cè)作業(yè)指引 外部環(huán)境監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫表格城市評(píng)價(jià)與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告模板 否 地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部 （ Owner）Notes: （ 1）跨部門流程的牽頭編制單位一般 叫流程 Owner，地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部就是項(xiàng)目發(fā)展管理程序的 Owner；（ 2）合同范本、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，屬單列的一種體系文件類別。1 投資分析流程框架 Page 44目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營管理流程框架營銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 45C1 發(fā)展策劃報(bào)告模板 C2 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C3 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 C4 設(shè)計(jì)任務(wù)書模板 C5 市場(chǎng)定位模板 C6 商業(yè)定位模板 C7 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板 C8 概念設(shè)計(jì)深度標(biāo)準(zhǔn) C9 目標(biāo)成本模板 C10 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表發(fā)展策劃工作框架Notes: 發(fā)展策劃是使用模板最多的階段，因?yàn)榭缏毮芙换シ浅ｎl繁，其中一些模板也會(huì)在別的階段使用。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營策略B 項(xiàng)目發(fā)展策劃 E重大決策機(jī)構(gòu) E 決策執(zhí)行委員會(huì)D1 地區(qū)成本基準(zhǔn)庫 D2 產(chǎn)品目錄庫 Page 46什么是發(fā)展策劃？為什么要做發(fā)展策劃？怎樣操作？什么是發(fā)展策劃？ 為什么要做？p投資分析階段成果，深度往往不夠，不能充分指導(dǎo)后期工作；p拿地后第一次、最重要的決策，該階段工作決定項(xiàng)目成敗的 70%p許多開發(fā)商不重視本階段，導(dǎo)致 職能壁壘化操作，后期發(fā)生沖突，導(dǎo)致返工、浪費(fèi)； 決策遺漏，被迫重新決策，耽擱進(jìn)度； 遭遇風(fēng)險(xiǎn)，倉促應(yīng)對(duì)；怎樣操作？p明確的組織結(jié)構(gòu)： 決策執(zhí)行委員會(huì)負(fù)責(zé)決策； 運(yùn)營管理中心負(fù)責(zé)組織； 各職能負(fù)責(zé)提交子成果。p清楚地定義操作流程、子成果標(biāo)準(zhǔn)；p清楚地定義決策點(diǎn)；p采取會(huì)議評(píng)審形式互動(dòng)、碰撞，每次會(huì)議都要形成決策，避免議而不決；p因信息不完備無法決策的，定好下次會(huì)議時(shí)間，會(huì)后責(zé)任人補(bǔ)充搜集信息。p項(xiàng)目拿地后，方案設(shè)計(jì)展開前，多部門聯(lián)合參與，確定項(xiàng)目目標(biāo)、約束與經(jīng)營策略的策劃過程；p三大核心功能： 方向明確； 價(jià)值挖掘； 風(fēng)險(xiǎn)顯化p過程特點(diǎn)： 短時(shí)間、高強(qiáng)度、密集的會(huì)議； 跨職能交互頻繁，廣泛的專家參與，群策群力 多種情景的沙盤推演。 Notes: 類似的策劃活動(dòng)在別的公司有不同叫法，如項(xiàng)目開發(fā)研討會(huì)（萬科），項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（龍湖），項(xiàng)目經(jīng)營策劃（金地）。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 47發(fā)展策劃的三大核心功能方向明確 價(jià)值挖掘 風(fēng)險(xiǎn)顯化1 2 32 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架發(fā)展策劃主線流程投資發(fā)展項(xiàng)目管理營銷策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制商業(yè)運(yùn)營策劃啟動(dòng)市場(chǎng)定位職能決策執(zhí)行委員會(huì)稅費(fèi)測(cè)算與融資及結(jié)算安排下達(dá)策劃工作計(jì)劃市場(chǎng)定位概念設(shè)計(jì)成本測(cè)算開發(fā)分期與總體計(jì)劃商業(yè)定位財(cái)務(wù)資金項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）評(píng)審租金測(cè)算營銷測(cè)算成本現(xiàn)金流測(cè)算可研成果交底產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)概念設(shè)計(jì)成本與配置總體計(jì)劃經(jīng)濟(jì)分析初定項(xiàng)目目標(biāo)地塊條件及周邊不利因素報(bào)批報(bào)建程序與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析地塊周邊市政接口最終評(píng)審項(xiàng)目交底目標(biāo)成本（策劃版）風(fēng)險(xiǎn)登記表報(bào)批報(bào)建工程管理景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書施工進(jìn)度發(fā)展策劃報(bào)告交底會(huì)Notes: （ 1）本階段由總部主導(dǎo)，地區(qū)公司高管是決策執(zhí)行委員會(huì)成員，地區(qū)公司職能部門須配合總部，積極參與各子成果的編制和調(diào)研、信息搜集工作；（ 2）方框內(nèi)是要提交評(píng)審的子成果；（ 3）可根據(jù)需要增加專題評(píng)審，如風(fēng)險(xiǎn)專題會(huì)；子階段也可反復(fù)進(jìn)行。方案設(shè)計(jì)任務(wù)書評(píng)審評(píng)審評(píng)審評(píng)審評(píng)審三通一平實(shí)施方案2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架*橙色指地區(qū)負(fù)責(zé)完成，蘭色指集團(tuán)主導(dǎo)、地區(qū)參與配合Page 49發(fā)展策劃的關(guān)鍵成功要素與死穴關(guān)鍵成功因素（ KSFs） 死穴p 初定項(xiàng)目目標(biāo)（ IRR、利潤率、 …… ）p 跨職能團(tuán)隊(duì)成員勝任，具有決策能力p 職能從項(xiàng)目全局考慮問題，積極參與p 區(qū)分和抓住重要決策點(diǎn)p 做減法，工作范圍控制好，清晰地認(rèn)識(shí)到意愿與能力、資源的差距p 頻繁地開會(huì)互動(dòng)p 及時(shí)決策，果斷決策p 良好的溝通技巧（清晰的 PPT表達(dá)、善于用圖形、照片 ）p 周期短，緊湊高效，最長不超過 4個(gè)月p 在無初定目標(biāo)基礎(chǔ)上漫無邊際地討論 p 不勝任的職能負(fù)責(zé)人成為團(tuán)隊(duì)瓶頸p 職能滿足于完成本部門份內(nèi)工作，不積極參與p 眉毛胡子一把抓，窮究非關(guān)鍵細(xì)節(jié)p 做加法，工作范圍無序延展，意識(shí)不到意愿與能力、資源的差距p 不愿意開會(huì)互動(dòng)，習(xí)慣走書面?zhèn)骱瀙 拖延決策，議而不決，重復(fù)審議p 團(tuán)隊(duì)成員糟糕的溝通技巧p 周期過長2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 50《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)》子成果介紹（以住宅項(xiàng)目為例）Notes: （ 1）配置標(biāo)準(zhǔn)最早由萬科采用，之后擴(kuò)散到行業(yè)內(nèi)其他公司。由設(shè)計(jì)、成本、營銷三方共同填寫，運(yùn)營管理中心確認(rèn)后提交評(píng)審，任何變更都需經(jīng)過三方商討并經(jīng)運(yùn)營管理中心提交評(píng)審或?qū)徟?；?2）商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)需另定。7公共空間（大堂 /架空層 /樓梯間 … ）清晰的設(shè)計(jì)輸入條件6外立面選材3戶內(nèi)空間描述（尺度 /功能房 /結(jié)構(gòu) /實(shí)用率 /贈(zèng)送面積 …… ）2業(yè)態(tài)組合、戶型配比、戶型組合8配套商業(yè)、會(huì)所、停車配比4戶內(nèi)交樓標(biāo)準(zhǔn)5室內(nèi)景觀環(huán)境（硬、軟景）1總體描述（風(fēng)格定位 /成本限額）2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 51《風(fēng)險(xiǎn)登記表》子成果介紹風(fēng)險(xiǎn)登記表的內(nèi)容n 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 回答：有哪些風(fēng)險(xiǎn)因素影響項(xiàng)目目標(biāo)達(dá)成？n 風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估 回答：各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)重要性、影響程度如何？n 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 回答：如果風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生該怎么辦，如何提前防備，如何制定應(yīng)急計(jì)劃？可參考的重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)清單n 拆遷交地風(fēng)險(xiǎn)n 方案審查n 地質(zhì)狀況n 主材價(jià)格波動(dòng)n 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)n 客戶群訴敏感點(diǎn)n 市政配套n 地方政府換屆Notes: 風(fēng)險(xiǎn)登記表（ risk register）是 PMBOK2023的規(guī)范性用語，有的公司也叫做 ”風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案 “、 ”風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)規(guī)劃 “。2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 52發(fā)展策劃流程文件體系文件類別 文件名稱 附帶模板 是否繪制 流程圖 編制單位管理程序 項(xiàng)目發(fā)展策劃管理程序項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告模板市場(chǎng)定位模板商業(yè)定位模板風(fēng)險(xiǎn)登記表模板是運(yùn)營管理中心（ Owner）地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部作業(yè)指引產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)指引 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板（分住宅、商業(yè)版） 否運(yùn)營管理中心（ Owner）地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部、設(shè)計(jì)研究所、總工辦、成本管理中心項(xiàng)目總體計(jì)劃編制指引 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 運(yùn)營管理中心項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表編制指引 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表（分住宅、商業(yè)版）運(yùn)營管理中心（ Owner）地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部、商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部、設(shè)計(jì)研究所、成本管理中心、財(cái)務(wù)管理中心相關(guān)管理程序 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序 概念設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書模板 是 設(shè)計(jì)研究所目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理程序 目標(biāo)成本模板 是 成本管理中心相關(guān)作業(yè)指引 市場(chǎng)研究作業(yè)指引 競爭性樓盤調(diào)查模板市場(chǎng)比較法評(píng)分模板 否 地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部商業(yè)調(diào)研作業(yè)指引 否 商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部2 項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架Page 53目錄總體開發(fā)流程與階段性成果投資分析流程框架項(xiàng)目發(fā)展策劃流程框架運(yùn)營管理流程框架營銷管理流程框架規(guī)劃設(shè)計(jì)流程框架012345成本管理流程框架招標(biāo)采購流程框架工程管理流程框架678交房管理流程框架商業(yè)運(yùn)營流程框架物業(yè)管理流程框架91011Page 54C1 項(xiàng)目總體計(jì)劃模板 * C2 項(xiàng)目運(yùn)營回顧模板 C3 運(yùn)營月報(bào)模板 C4 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板 C5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析表 C6 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)模板 C7 風(fēng)險(xiǎn)登記表模板運(yùn)營管理（項(xiàng)目管理）工作框架Notes: （ 1）項(xiàng)目總體計(jì)劃模板一般分 3類住宅業(yè)態(tài)（別墅、花園洋房、高層），商業(yè)更復(fù)雜；（ 2）標(biāo)準(zhǔn)工作分解結(jié)構(gòu)（ WBS）與工期基準(zhǔn)一般由項(xiàng)目總體計(jì)劃模板附帶。3 運(yùn)營管理流程框架A目標(biāo)B關(guān)鍵流程C核心工具D基礎(chǔ)信息庫提升公司、項(xiàng)目營運(yùn)效率B1 運(yùn)營管理 B2 項(xiàng)目后評(píng)估D1 標(biāo)準(zhǔn) WBS與工期基準(zhǔn) * D2 運(yùn)營績效評(píng)價(jià)指標(biāo)庫 E重大決策機(jī)構(gòu) E 決策執(zhí)行委員會(huì)Page 55運(yùn)營管理主線流程（分為項(xiàng)目層面、公司層面）項(xiàng)目總體計(jì)劃（執(zhí)行版）項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告項(xiàng)目總體計(jì)劃（可研版）項(xiàng)目總體計(jì)劃（策劃版）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（策劃版）項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（方案版）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（營銷版）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（施工版）產(chǎn)品配置標(biāo)