【文章內(nèi)容簡介】 of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 運營會議體系 ＰＭＯ預(yù)案決策會 ＰＭＯ項目啟動會 項目周例會 ＰＭＯ月度運營會 ＰＭＯ關(guān)鍵決策會 階段成果審查會 半年年度總結(jié)會 拿地前 取得土地后 １５日內(nèi) ６月１５日或 １２月１５日 根據(jù)需要 項目階段 成果審查 每月頭３個工作日 每周五 １ ２ ３ ４ ５ ６ ７ Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 PMO會議幾條清晰的核心原則 1 2 3 不能決策、無決策能力、無決策權(quán)力的人員不得參會，不愿承諾、不敢承諾、胡亂承諾的人員不得成為 PMO成員 判斷是否胡亂承諾的方法就是 PMO會議上就承諾內(nèi)容（往實施深度的方向）向承諾人追問 項目職能負(fù)責(zé)人總傾向把部門職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項目相關(guān)的決策會議，表現(xiàn)出項目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高 5 動輒即將問題推向 PMO會議或者頻繁動議召開臨時 PMO會議，表明該項目職能負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人、 PMO召集人的能力有待提高 每次 PMO會議必須作出決定 4 最主要的啟發(fā)：要在建立一種項目管理體系和文化： 鼓勵項目團(tuán)隊真正承擔(dān)項目管理的職責(zé) ，將公司高層從項目日常事務(wù)的協(xié)調(diào)中解放出來 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主要思路 策略 區(qū)域布局 運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險 運用帕爾迪模式進(jìn)行全國布局： n由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群 n10年左右完成全國基本布局 業(yè)態(tài)布局 在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模 在每一個城市成為新鴻基： n在每一個城市成為 ； n集中于中高端市場，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局； n可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)； n適時發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。 集分權(quán)控制 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理： n集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動態(tài)調(diào)整； n分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)； n在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對應(yīng)職能； n隨時警惕地區(qū)公司諸侯化； n集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險時間和風(fēng)險點上集團(tuán)管理； n地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時集權(quán)管理； n在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理； 龍湖的戰(zhàn)略 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式－立足重慶，布局全國 ? 由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周邊城市群 ? 用 10年左右的時間完成全國基本布局 ? 2023年進(jìn)入天津 ,完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局 ,2023年進(jìn)入上海、南京基本完成長三角區(qū)域中心城市布局，2023年、 2023年從中心城市向板塊內(nèi)其他重要城市滲透 北京 天津 南京 上海 深圳 廣州 重慶 成都 2023年 2023年 2023年 2023年 Code of this report | 36 169。 Copyright Centaline Group, 2023 業(yè)態(tài)布局：在每一個城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶） ? 在每一個進(jìn)入的城市成為 ? 集中于中高端市場 ,在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局 ?可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn) (尤其是城市化的前期和中期 ) ?適時發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè) ，讓公司也受益于自己的物業(yè)增值 ?城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡 獨立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層公寓 商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)態(tài) ?在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)公司在不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品間平衡收入，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個進(jìn)入的城市都能成為穩(wěn)固的根據(jù)地。 獨立別墅 聯(lián)排別墅 花園洋房 高層公寓 商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展 購物公園： 后工項目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模； 創(chuàng)業(yè)基地： 后工項目城市創(chuàng)業(yè)者的 LOFT公寓； 濱江住宅： 春森彼岸； 別墅： 悠山郡獨院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅； 洋房： 悠山庭院、江與城、后工項目； 寫字樓： 龍湖國際，北部超高層寫字樓； 江景住宅： 酈江的板式住宅與樓王單位； 精裝房： 酈江好望嶺； 商業(yè)： 江與城、春森彼岸、 MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)； Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模 運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不金衡帶來的風(fēng)險 在少于競爭對手城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模 區(qū)域 與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險 區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局 單一城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模增長 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時 ,城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2023 商業(yè)產(chǎn)品線 Part Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖構(gòu)建核心競爭力的三條主線 三大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略 最佳體驗： 方法 基于客戶最佳體驗設(shè)計產(chǎn)品與服務(wù)達(dá)成溢價 快速開發(fā)： 方法 基于模塊化組合及快速復(fù)制產(chǎn)品加快開發(fā)速度 商業(yè)增值： 方法 基于商業(yè)資源管理及氛圍營造提升商業(yè)物業(yè)和地段價值 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2023 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：商業(yè)增值 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖商業(yè)產(chǎn)品線 ? 龍湖商業(yè)自 2023年成立以來，已成功運營了包括超區(qū)域購物中心、區(qū)域型購物中心、 社區(qū)購物中心、鄰里生活中心等 4大類型，近 20個商業(yè)項目， 2023年錄得投資物業(yè)評估 增值人民幣 ，累計簽約戰(zhàn)略合作商家 740余家。 早在 2023年，重慶龍湖北城天街就已開業(yè)運營，并且是今天重慶的生活中心和時尚地標(biāo)之一。目前，龍湖已在北京、重慶、成都等城市成熟運營三類主要產(chǎn)品線，以適應(yīng)不同區(qū)域和客群的需求，積累了成功開發(fā)經(jīng)驗，并已和國內(nèi)外近千家知名品牌建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖商業(yè)產(chǎn)品線 ? 龍湖天街 —— 大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心 通過為中國新興家庭，提供一站式消費場所，從而成為城市的時尚生活中心和休閑 文化中心。 龍湖星悅薈 —— 社區(qū)型時尚生活中心 面向中產(chǎn)家庭及消費者，提供購物、美食、娛樂、休閑、家居等多樣生活式，從而 讓消費者發(fā)現(xiàn) 和享受 “ 生活之悅 ” 。 龍湖 MOCO—— 高端精品家居生活館 為中產(chǎn)及中產(chǎn)以上人群，提供了 “ 與國際潮流同步 ” 的生活方式和消費文化，并賦 予其引領(lǐng)潮流、品味非凡 “ 的身份價值。 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2023 聯(lián)盟商家 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2023 樓層規(guī)劃 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2023 1層規(guī)劃 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2023 2層規(guī)劃 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2023 3層規(guī)劃 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2023 4層規(guī)劃 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2023 5層規(guī)劃 Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2023 6層規(guī)劃 Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主力店 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主力店 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主力店 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2023 主力店 Code of this report | 56 169。 Copyright Centaline Group, 2023 代表性商業(yè)項目 Part Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2023 北城天街 位于重慶市江北區(qū)域觀音橋中心地帶，已落成總建筑面積約為 35萬㎡，集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的時尚生活購物中心， 入選重慶八大新地標(biāo)之一、中國十大著名商業(yè)步行街之一。 重慶北城天街項目 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2023 龍湖楓香庭： 位于江北區(qū)建新北路 ，由 7棟電梯景觀華府圍合而成 ，可俯瞰城市卓越景觀。以85— 172平方米的兩房兩廳、三房兩廳和四房兩廳為主。 龍湖北岸星座： 位于北城天街入口 ，一座現(xiàn)代感極強的酒店式商務(wù)公寓 北城天街購物廣場： 總建筑面積約為 15萬平方米，集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的時尚生活購物中心 ，經(jīng)過近 7年時間的運營管理 ，成為了匯聚國際時尚潮流的聚集地 住宅 購物廣場 商務(wù)公寓 北城天街由北岸星座公寓、北城天街購物廣場、楓香庭住宅構(gòu)成。 物業(yè)組合 Code of this report | 59 169。 Copyright Centaline Group, 2023 配套 1： 楓香庭住宅 配套 2 商務(wù)公寓 臨街面大，吸引更多人流 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2023 人流引導(dǎo)“樹狀” 型 入口 中庭 1 中庭 入口 中庭 2 次入口 1 次入口 2 主入口 主力店 中庭 人流線 人行入口 中庭 中庭 “樹狀” 型示意圖 優(yōu)點： 缺點： ，可選擇性太多 ，極易造成迷失感 遠(yuǎn)端鋪位人氣較低 Code of this report | 61 169。 Copyright Centaline Group, 2023 遠(yuǎn)東百貨 兩區(qū)之間的連廊（約 8M），過道， 可休憩 獨特的回流設(shè)計 經(jīng)過店鋪才能下樓 Code of this report | 62 169。 Copyright Centaline Group, 2023 打造 ” 購物中心 “ 時代 升級前商業(yè)狀況 商業(yè)升級手法 ?客流不足 ?商戶檔次參差 ?燈箱店招混亂 ?垂直交通不足 ?次通道眾多 ?在空間設(shè)計中應(yīng)用了 大量的暖色燈光 ，營造了良好的購物氛圍，有利于聚集人氣及舉辦各項目推